【正文】 桂林市普砣路56號(hào)(航天賓館對(duì)面)5811822桂林市齊新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司桂林鑫源物業(yè)管理安廈世紀(jì)城桂林市崇信路28號(hào)3812259桂林市安廈開(kāi)發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安信置業(yè)分析與判斷： 目前大部分開(kāi)發(fā)商為本地開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始有外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，國(guó)內(nèi)一些知名的跨地域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未進(jìn)軍桂林市場(chǎng)。大部分的樓盤聘請(qǐng)專業(yè)的策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)分工細(xì)化。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇。規(guī)模、戶型和面積比較項(xiàng)目名稱總戶數(shù)總占地面積（m2）總建筑面積（m2）戶型面積（m2)金水灣花園6085400098180洋房、別墅22：8286 / 32：113120 / 42：145時(shí)代花園1300　153000198420洋房、別墅22：80 / 32：116金源太陽(yáng)城62275183洋房、別墅11：4455/22：8085/32：110130 /42：140米蘭春天350　/　/洋房、復(fù)式單間：35/22：7981/32：92112/42：123136 / 復(fù)式：135恒利花園3502700028668洋房、32：118 / 22：92金世紀(jì)豪庭57　/58000洋房、電梯洋房、32：131178 / 21：104彰泰利好時(shí)代 1324500　40000　酒店式公寓單間：2527先鋒天地 1925000　35000　電梯洋房單間：28 / 11：3645七彩小康城1240 9000410924電梯和多層洋房322：105135/11：40/22：5680/復(fù)式：140175金馬大廈 53042803000012~14層電梯洋房11：4050 / 32：80110　羅馬花園 7202300070000洋房、電梯洋房11：6870 / 21：77117 / 32：77149恒祥花園360 22500　56000　電梯洋房42：165220 / 32：130141金色嘉苑720 2784045000洋房22：90100 / 33：100120 / 42：140180/52：200260富庭苑252 11000300000洋房32：豐澤園/ 　30000　/洋房11：3845 / 21：6575/32：78114 / 42：130150安廈世紀(jì)城 28703680004600002獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層　42：149分析與判斷：樓盤規(guī)模樓盤規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在1萬(wàn)㎡到10萬(wàn)㎡之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。樓盤形式桂林早期開(kāi)發(fā)的樓盤多以多層為主，現(xiàn)在市面上銷售的普通型產(chǎn)品小高層帶電梯的份額已經(jīng)相當(dāng)大（約30%），相當(dāng)數(shù)量樓盤既有多層又有小高層。樓盤多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤。建筑、戶型多層住宅多數(shù)為一梯兩戶，甚至有一梯一戶的，電梯普通多數(shù)為一梯四戶。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。層高較低,。戶型：整體市場(chǎng)上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等供應(yīng)品種齊全，消費(fèi)者有多種選擇。面積中心市區(qū)盤的面積較小，有相當(dāng)數(shù)量以小面積產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的樓盤（金馬大廈、先鋒天地）。面積分布一房約30－50㎡，二房約70－90㎡，三房100－120㎡，四房約140－160㎡；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤房型面積較大，沒(méi)有單房套型，其他相同套型的戶型面積對(duì)比市區(qū)盤的戶型約大15％左右。地 區(qū)一房（ ㎡）二房（ ㎡）三房（ ㎡）四房（ ㎡）市中心30507090100120140160市 郊/80103115140150180產(chǎn)品類型市場(chǎng)產(chǎn)品類型豐富，有躍式、錯(cuò)層、疊加等形式，市場(chǎng)供應(yīng)充足。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑特色綠化率容積率周邊設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)金水灣花園歐式35%幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所清水房時(shí)代花園歐式%幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、清水房金源太陽(yáng)城歐式%門球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、菜市、銀行清水房米蘭春天歐式%　電信局、藥店、會(huì)所清水房恒利花園歐式%　（自有）會(huì)所清水房金世紀(jì)豪庭歐式%　汽車站、銀行、超市、菜市清水房彰泰利好時(shí)代歐式　?。ㄗ杂校┯斡境?、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、精裝修先鋒天地歐式　　　清水房七彩小康城歐式%（自有）商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園清水房金馬大廈歐式　　　清水房羅馬花園歐式47%　　清水房恒祥花園歐式%　會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院清水房金色嘉苑歐式%學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、幼兒園清水房富庭苑歐式28%（自有）休閑中心、兒童游樂(lè)中心清水房豐澤園歐式　　超市、市場(chǎng)清水房安廈世紀(jì)城歐式幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部清水房分析與判斷：小區(qū)整體布局規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的多數(shù)住宅盤規(guī)劃比較簡(jiǎn)單，多采用按照朝向原則的橫排布置，而且一般的小區(qū)樓距都過(guò)小，在小區(qū)環(huán)境品位的提升上比較欠缺?！?，綠化率為30%左右；洋房多為商住綜合樓，多層住宅為6—8層，多為一梯兩戶的設(shè)計(jì)；高層電梯房較少，有兩梯八戶的設(shè)計(jì)。建筑風(fēng)格桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡(jiǎn)單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺(jué)，整體感覺(jué)尚處于簡(jiǎn)單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。生活配套市場(chǎng)上對(duì)生活配套的重要性均有所認(rèn)識(shí)，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤沒(méi)有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會(huì)配套，只有少數(shù)大型樓盤以自身配套為賣點(diǎn)，如安廈世紀(jì)城就擁有會(huì)所、超市、幼兒園、商場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，足不出門就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。教育配套市場(chǎng)上已開(kāi)始出現(xiàn)項(xiàng)目自身發(fā)展教育配套的營(yíng)銷做法。如七彩小康城就建有幼兒園，桂林中學(xué)和小學(xué)，吸引大批想購(gòu)買低價(jià)住宅，又希望兒女成才的客戶，大大提高了項(xiàng)目的文化氛圍，增加了項(xiàng)目的吸引力。會(huì)所以會(huì)所作為主要營(yíng)銷訴求點(diǎn)的樓盤比較少，普遍缺少增值服務(wù)的意識(shí)。恒祥花園首倡“社區(qū)泛會(huì)所”，不僅包括有中心會(huì)所，更有書吧、水吧、棋苑……,設(shè)置于各層建筑的底層，讓業(yè)主更方便的享受休閑生活。裝修當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過(guò)對(duì)客戶的深入訪談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。但也開(kāi)始有一些樓盤在裝修后進(jìn)行銷售，但這類樓盤數(shù)量較少，占所調(diào)查樓盤的7%。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)相當(dāng)部分樓盤吸取了先進(jìn)地區(qū)的觀念，但限于開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力等問(wèn)題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當(dāng)部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤（如安廈世紀(jì)城、彰泰利好時(shí)代、七彩小康城等），顯示市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平參差不齊。 七彩小康城規(guī)劃圖環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境物管費(fèi)（元/平方米）金水灣花園臨街、小區(qū)引入直飲水　　時(shí)代花園臨街景山、靈秀峰金源太陽(yáng)城臨街、位于臨桂汽車站旁在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊米蘭春天臨街2000平方米的中庭花園恒利花園靠近鐵路較嘈雜簡(jiǎn)單綠化園林　金世紀(jì)豪庭臨街帶電梯　彰泰利好時(shí)代 市區(qū)園林　　先鋒天地市區(qū)　　七彩小康城居民區(qū)噴泉、園林　　金馬大廈市區(qū)　羅馬花園居民區(qū)噴泉、廣場(chǎng)恒祥花園居民區(qū)　　金色嘉苑郊區(qū)水景富庭苑工業(yè)大道、汽車站噴泉豐澤園居民區(qū)樹(shù)木安廈世紀(jì)城居民區(qū)山、水、園林分析與判斷：位置大部分樓盤多選擇在交通較便利、市政配套較齊全的市區(qū)或區(qū)域中心，強(qiáng)調(diào)生活的便利性。內(nèi)部環(huán)境各樓盤園林綠化率相差較大，從28％－62％，％，金水灣綠化率為35％；許多樓盤內(nèi)部環(huán)境大多只有簡(jiǎn)單園林綠化，比較粗糙，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的主題綠化。只有部分樓盤出現(xiàn)精致的園林綠化（如安廈世紀(jì)城）。物業(yè)管理普遍小區(qū)對(duì)物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。但也有部分小區(qū)物業(yè)管理有相當(dāng)水平，從消費(fèi)者的訪問(wèn)中可知道其滿意度相當(dāng)高。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂(lè)和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。停車場(chǎng)所早期的樓盤在停車位的設(shè)置上多欠缺考慮，車輛沿小區(qū)路擺放，導(dǎo)致小區(qū)擠塞。近期新出的樓盤多以首層架空或半架空的形式來(lái)滿足停車的需求。如長(zhǎng)城花園就沒(méi)有專門設(shè)立停車場(chǎng)，將首層全部架空作為停車場(chǎng)，緩解車位緊張的壓力。居住理念發(fā)展商與消費(fèi)者對(duì)居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場(chǎng)上已有部分產(chǎn)品開(kāi)始走向高檔享受型。天 天下桂林 銷 售項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平方米）付款方式銷售情況金水灣花園1300一次性、按揭別墅已賣完，洋房還剩5套時(shí)代花園均價(jià)1200一次性、按揭一期全部售完，二期為期樓金源太陽(yáng)城10801220一次性、按揭已售近8成米蘭春天8081200一次性、按揭已售近9成恒利花園858988一次性、按揭一期二棟售完，其余未建金世紀(jì)豪庭1500一次性、按揭只剩6樓的4套彰泰利好時(shí)代精裝修5100一次性、按揭80%售完先鋒天地均價(jià)3900一次性、按揭小復(fù)式全售完七彩小康城16