【正文】 ................................................................................ 36 附表 8 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價格一覽表 ...................................................................................................................................................... 37 附表 9 銀座商城 .............................................................................................................................................................................................. 38 附表 10 銀座購物廣場 ..................................................................................................................................................................................... 39 附表 11 萬達沃爾瑪商業(yè)廣場 ........................................................................................................................................................................... 39 附表 12 貴和購物中心 ....................................................................................................................................................................................... 41 附表 13 貴和商廈 ............................................................................................................................................................................................ 42 附表 14 人民商場 .............................................................................................................................................................................................. 43 附表 15 洪樓大潤發(fā)超市 ................................................................................................................................................................................... 43 附表 16 濟南華聯(lián)商廈 ..................................................................................................................................................................................... 45 附表 17 嘉華購物廣場 ..................................................................................................................................................................................... 46 表 18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計 ....................................................................................................................................................................... 47 表 19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計 ................................................................................................................................................................ 47 表 20 泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計 ................................................................................................................................. 48 附表 21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 ....................................................................................................................................................................... 50 附圖 商鋪調(diào)查價格鋪位（部分） ...................................................................................................................................................................... 52 第一部分 宏觀環(huán)境研究 一、濟南市 2020年經(jīng)濟總量分析 濟南市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %，提高 個百分點，為 1997年以來 7年 間增速最高的年份，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 23632元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè) 億元，增長 %。 濟南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達到 400 萬人， GDP 近幾年年遞增%，到 2020 年全市將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2100 億元；另外， 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額雙雙超過 500 億元，分別達到 億元、 億元。 （一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長 全市第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，比 上年提高 個百分點，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，其中：工業(yè)增長 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，成為推動全市經(jīng)濟增長的主要動力。 2020 年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長%，增幅水平達到了 1993 年以來的最高水平；銷售收入突破千億大關(guān)，達到 億元，增長 %，超過到 2020 年達到 2500 億元，年均增長22%的速度，高出上年 個百分點；利稅首次超過百億，達到 億元，增長 %。在 281 種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的 198 種，占%。其中，小型電子計算機（服務器）增幅達 92%，背投彩色電視機增幅達 %。 （二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展 全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元。種植業(yè)占 %（蔬菜占 %），牧業(yè)占 %，林業(yè)占 %，漁業(yè)占 %。蔬菜、畜牧產(chǎn)值比重達到全部農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的 %，成為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 %；蔬菜總產(chǎn)量 萬噸，增長 %；肉類產(chǎn)量 萬噸，增長 %。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入 500萬元 以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到 109家，其中超億元企業(yè) 12 家。 （三）經(jīng)濟增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達到 26%，比上年提高 2 個百分點，達到 343 億元，同比增長 %，高于全市平均增幅 個百分點。 個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)消費品零售額 億元，增長 %，占社會消費品零售總額的比重為 %。 對外貿(mào)易繼續(xù)擴大，全年完成外貿(mào)進出口總額 億美元，比上年增長 35%。其中進口額 億美元，增長 48%；出口額 億美元，增長%。 （四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。其中：基本建設完成投資 億元，比上年同期增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。在完成投資中，住宅投資 億元，增長 %，占據(jù)主體地位，達 %；辦公樓投資 億元，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 225%。 （五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務、旅游、教育培訓、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務業(yè)發(fā)展進一 步加快。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 現(xiàn)代服務業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國內(nèi)外旅游人數(shù) 萬人次，下降 %，旅游總收入 72 億元，下降 %。 （六）財政金融保持平穩(wěn)發(fā)展 實現(xiàn)地域財政收入 億元，增長 %，其中地方財政一般預算收入 億元，增長 %。全市金融機構(gòu)年末人民幣各項存款余額 億 元，比年初增長 %；人民幣各項貸款余額 億元，比年初增長 %。 結(jié)論：各項總體經(jīng)濟指標顯示，濟南市社會經(jīng)濟仍處于一個高速發(fā)展的時期。工業(yè)產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快。物質(zhì)的極大豐富帶來了流通業(yè)的飛速發(fā)展，社會商品零售總額首次突破 500 億元，達到 億元。其中，個體私營經(jīng)濟成為社會經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，比重達到 %，發(fā)展速度高于整個社會商品零售業(yè)的發(fā)展速度 。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟角色越來越重要。 以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費總量達 78 億元。 社會經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。商業(yè)用房投資在整個固定資產(chǎn)投資中速度最快，增長速度達 225%。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為競爭比拼的有力武器。 二、濟南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2020年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： ，發(fā)展到 ： ： ，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟發(fā)展的兩大支柱。 表 1 濟南市 20 2020 年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對比分析 年份 第一 產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第三產(chǎn)業(yè)（億元） 2020 年 2020 年 增長率 5% 18% 13% 圖 1 2020/2020年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析0100200300400500600700第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2020年2020年增長率 結(jié)論：從 20 2020 年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重來看，第三產(chǎn)業(yè)比重均是最大，達 48%以上，增長速度 13%，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大。 三、 2020年商品房銷售情況 2020 年全市房地產(chǎn)交易頻繁，一、二級市場交投兩旺。 1~9 月，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 17871 件，比上年同期增長 %， 其中，房地產(chǎn)買賣 14562 件；轉(zhuǎn)讓面積 萬㎡，增長 %；轉(zhuǎn)讓金額 億元，增長 %。房地產(chǎn)抵押 6272 件，比上年同期增長 %；抵押面積 萬㎡，增長 %；抵押金額 億元，下降 %。（詳見附表 1） 自 2020 年三季度以來，全市商品住房與二手住房的平均價格走勢極為相似，兩者整體上均呈平穩(wěn)上升態(tài)勢（見圖 2）。其中三季度商品住房平均價格為 2281元 /㎡，比上季度增長 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %；三季度二手住房的平均價格為 1733 元 /㎡，比上季度下降 %，比去年同季增長 %，平均遞增幅度為 %。二手住房價格除與上季度相比為負數(shù)外，同比增長幅度比商品住房高 個百分點，平均遞增幅度比商品住房高 個百分點。另外，商品住房與二手住房平均價格之間的差別沒有明顯變化，依舊恒定在 1： 左右。 1985 202021412281222117331757153214251415100015002020250030000 2 年3 季度 0