【正文】 原有商圈大多是經(jīng)過(guò)多年由市場(chǎng)自發(fā)形成的，長(zhǎng)期的發(fā)展沉淀了極深的商業(yè)價(jià)值，具有一定的市場(chǎng)知名度，諸如經(jīng)四路商圈、原泉城路商圈、文化西路商圈、花園路 — 老東門(mén)商圈等。 多功能性 大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公為一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求，諸如深圳地王大廈、廣州廣百新翼。目前在全國(guó)風(fēng)起云涌的 SHOPPING MALL 建造運(yùn)動(dòng)，就是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、旅游等多項(xiàng)功能于一體的大型一站式消費(fèi)中心。 （三）社區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 商住混合 社區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是社區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)。 第三部分 濟(jì)南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 濟(jì)南市目前主要商場(chǎng)有銀座商城、華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、貴和購(gòu)物中心、貴和商廈、人民商場(chǎng)等，大型超市有銀座超市、大潤(rùn)發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華、沃爾瑪以及即將開(kāi)業(yè)的家樂(lè)福等。在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上，均以女性消費(fèi)品為主。 由于經(jīng)營(yíng)狀況大不如預(yù)期，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首層精品步行街商鋪?zhàn)鈨r(jià)普偏呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) 就泉城路整體而言，租價(jià)水平走勢(shì)由西向東逐漸降低，每平米年租金從西頭齊魯金店對(duì)面稻草人門(mén)面房 7920 元（ 元 /平米 /日）降到省政協(xié)東南向泉城路南一商業(yè)門(mén)面房 1643 元（ 元 /平米 /日），在縣西巷 —舜井街 — 泉城路路口附近，每平米年租金在 30003200 元（ 元 /平米 /日）?，F(xiàn)有商鋪 48 間左右，面積從 6 平米 200 平米不等，主力面積在 1520 平米左右。當(dāng)時(shí)，該路段經(jīng)營(yíng)規(guī)模僅次于泉城路商業(yè)街，為濟(jì)南主要的購(gòu)物街區(qū)。該區(qū)域每平米年租金 1200— 3504 元，平均 元。該區(qū)域每平米年租金約 2700— 6500 元，平均約 4000 元。 三、文化西路商業(yè)街租售價(jià)格 文化西路商業(yè)街，創(chuàng)建于 90 年代初期，周邊高校林立，帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，客流量較大，已成為濟(jì)南市比較繁華的商業(yè)街之一。 圖 13 文化西路歷下大潤(rùn)發(fā)及沿街營(yíng)業(yè)房 啟示：按商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為同期 10 年期租金水平進(jìn)行估算，文化西路路段商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格在 萬(wàn)元 /平方米，整體售價(jià)水平約在 4 萬(wàn)元 /平方米。 （二）東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 東關(guān)大街西端有老東門(mén)小商品批發(fā)市場(chǎng)，無(wú)論周末還是平常時(shí)段，該地段人流都較多，在這里購(gòu)物可以說(shuō)是“天天星期天”，大量的人流帶來(lái)租金水平上揚(yáng)，個(gè)別地段更好的商業(yè)營(yíng)業(yè)房其鋪面租金水平更是高達(dá) 20元 /平方米 /日。 圖 14 老東門(mén)小商品市場(chǎng)、租金高達(dá) 21 元 /天 /日的鋪面及周邊滾滾人流、車(chē)流（星期四） 表 4 各商業(yè)區(qū)商業(yè)物業(yè)售價(jià)及地理特征分析 序號(hào) 商業(yè)路段 售價(jià)水平 價(jià)格地理特征 1 泉城路沿線 1600080000 西段高，東段低 2 縣西巷南端 30000 南段高，北段低 3 經(jīng)四路商業(yè)街 20200 兩 端高，中間低 4 永興人防地下商城 40000 中間高，兩端低 5 文化西路沿線 44000 南側(cè)高，北側(cè)低 6 花園路沿線 20200 中段高，兩端低 7 東關(guān)大街沿線 20200 西段高，東段低 第五部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車(chē)流調(diào)查 濟(jì)南市各商圈的發(fā)展與消費(fèi)人流、車(chē)流的多寡密切相關(guān)，地段第一性在商業(yè)地產(chǎn)中更是得到最充分的體現(xiàn)。詳見(jiàn)附表 18。 三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段人流、車(chē)流較多。 特別注意的是，舜井街與縣西巷相對(duì)的泉城路路口由于泉城路車(chē)輛由東向西單行，此方向車(chē)流較多，人流較少；老東門(mén)人流量大， 10 分鐘通過(guò)的人流量可高達(dá) 1438 人，該路段距縣西巷北端入口僅相距約 300 米。 附 表 附表 1 二ОО三年房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)情況表 (含住宅、非住宅 ) 時(shí)間 合 計(jì) 商品房 二手房 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 元 /㎡ 件數(shù) 萬(wàn)㎡ 元 /㎡ 一季度 4238 1730 2239 2508 1710 二季度 4808 2176 2375 2632 1776 三季度 5516 2710 2317 2806 1727 四季度 5409 2529 2366 2880 1855 合計(jì) 19971 9145 2330 10826 1766 其中7月 1940 823 2322 1117 1421 8月 1723 949 2248 774 1949 9月 1853 938 2384 915 1894 附表 2 住房買(mǎi)賣(mài)分類(lèi)情況表 單位：件、萬(wàn)㎡、 億元、元 /㎡ 對(duì)比時(shí)間 商品住房 二手住房 其中房改房 件數(shù) 面積 均價(jià) 件數(shù) 面積 均價(jià) 件數(shù) 面積 均價(jià) 月 03年 9月 915 10.65 2338 829 6.65 1910 349 2.07 1643 02年 9月 606 7.19 2197 803 10.06 1352 271 1.61 1429 同比增長(zhǎng) % 51.0 48.1 6.4 3.2 33.9 41.3 28.8 28.6 15.0 季 03年 3季度 2644 31.43 2281 2554 21.47 1733 1000 6.10 1623 02年 3季度 1691 21.33 1991 2119 20.92 1439 770 4.59 1394 同比增長(zhǎng) % 56.4 47.2 15.0 20.5 2.6 20.4 29.9 32.9 16.4 年 03年1~9月 6436 79.69 2225 7437 64.74 1674 2723 16.49 1552 02年1~9月 4199 57.10 1902 5538 58.75 1401 1968 11.71 1358 同比增長(zhǎng) % 53.3 39.6 17.0 34.3 10.2 19.5 38.4 40.8 14.3 附表 3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一覽表 序號(hào) 位置 建筑面積 平米年租金（售價(jià)：元） 備注 1 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 65 號(hào)內(nèi)鋪 1570 三個(gè)月一簽 2 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 74 號(hào)內(nèi)鋪 約 45 1350 3 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 76 號(hào)內(nèi)鋪 1460 4 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 11A 號(hào)內(nèi)鋪 60 1022(原購(gòu)入價(jià) 萬(wàn)元 ) 最初平米年租金 2200 5 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層 08B 號(hào)內(nèi)鋪 約 83 1025 6 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奧康臨街門(mén)頭 523 原租金 4600 元（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 5 萬(wàn)元） 奧康自營(yíng) ,只售不租 7 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層某鋪位 30 3080（現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià) 萬(wàn)） 中介所數(shù)據(jù) 8 齊魯金店對(duì)面稻草人門(mén)頭 25 7920 規(guī)格 7m 9 省府前街路口西側(cè)古玩城 6 4056 不直接臨街 10 省府前街西側(cè)勁霸男裝 100 2500 不直接臨街，深約 50 米 11 院前街路口華典大廈一層 300 5070 東南臨街，含 2 間辦公室 12 舜井街路口西側(cè)真維斯 120 2500 共兩層，各 60 平米 13 舜井街西鋪位 A 7368 大樓拐角鋪位 14 舜井街西鋪位 B 11 7272 大樓拐角鋪位 15 舜井街南臨黑西路鋪面 15 2920 16 省政協(xié)對(duì)面門(mén)頭房 55 2920 沒(méi)有制冷采暖設(shè)備 17 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 A 15 3285 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 18 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 B 35 2920 無(wú)制冷采暖設(shè)備及物管 19 皇亭體育館對(duì)面門(mén)頭房 C 33 1643 規(guī)格 10m 附表 4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 序號(hào) 商鋪名稱(chēng) 建筑面積（平方米） 每平方米年租金 備注 1 美思內(nèi) 衣 20 2250 男女內(nèi)衣 2 夢(mèng)倩服飾 10 2796 女裝 3 毫駿 15 2020 牛仔裝 4 百新男裝 15 1932 男裝 5 牛牛童裝 6 2496 童裝 6 霓裳 10 1296 休閑裝 7 小天使 17 2112 童裝 8 北極秀 12 2328 保暖衣 9 迪貝絲 20 2496 女裝 10 上海羊毛衫 10 1992 羊毛衫 11 柔情女人 15 2400 女裝，飾品 12 真怡美包飾 15 2400 箱包制品 13 香閣娜法國(guó)香熏 10 3504 美容香熏 14 威堡龍服飾 40 1500 韓國(guó)飾品 15 祥和鞋店 25 1596 皮鞋 16 廣州皮具城 30 1668 皮具 17 玉石 40 1452 玉石制軒 品 18 翰皇擦鞋 10 2604 皮鞋保養(yǎng) 19 沙宣發(fā)藝 40 1200 美發(fā) 20 阿力發(fā)藝 20 1500 美發(fā) 21 平均 附表 5 永興人防地下商城租金價(jià)格一覽表 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 年租金 面積（㎡） 一 區(qū) 煙酒糖茶、冷飲、電腦畫(huà)像、小飾品、化妝品、箱包、內(nèi)衣等 柜臺(tái)式為主，租金 28萬(wàn) /年 柜臺(tái)約 3平 米，獨(dú)立鋪位 810平米 二 區(qū) 美甲、玉石制品、仿真首飾、音像制品、皮具精品屋、婚紗、永興快餐等。 男女時(shí)裝（女裝為主），有嘎絲、非兒、紅粉佳人、花扣兒、雨澤服飾、雁莎、好江南、弘依、韓菲斯、名女人、菊菊內(nèi)衣、獨(dú)立商鋪及開(kāi)架銷(xiāo)售 ,租金 615萬(wàn)/年 主力面積15 平米 風(fēng)度、首班車(chē)、酷迷客等 38 個(gè)品牌。比特、浪漫經(jīng)典、千嬌百媚、柏仙多格、佐丹奴、安踏、香雪兒、小魔怪牛仔、花坊伊人等28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積20 平米 四 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有依特雅、花都、衣戀、杜安、不見(jiàn)不散、雪 基龍、誘惑、圣雪兒、合華麟、花瓣雨、紅櫻束、森林公主等 28 個(gè)品牌 獨(dú)立商鋪為主，租金1015 萬(wàn) /年 主力面積20 平米 五 區(qū) 鞋類(lèi)，有森林公主、浪漫經(jīng)典、達(dá)芙妮、飛駝、木林森、派中派、八匹馬、仙妮詩(shī)、奧古絲都、紅蜻蜓、雙星、喬丹等 35 個(gè)品牌 開(kāi)架式銷(xiāo)售為主，租金610 萬(wàn) /年 主力面積10 平米 六 區(qū) 男女時(shí)裝（女裝為主），有禾、時(shí)尚空間、喜之緣精品婚紗、世域、潤(rùn)美溪、美和時(shí)尚、魔鬼魚(yú)、歐陸行、幸福格格、龍威、鐘愛(ài)一生、時(shí)尚經(jīng)典、東京快訊、星期六、夢(mèng)之牛、另類(lèi)公社等 49 個(gè)品牌。 考慮到項(xiàng)目南入口距泉城路約 50100 米，北入口臨明湖路，我們建議在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)必須增強(qiáng)入口處建筑物的可視性，并在街區(qū)業(yè)態(tài)定位方面充分考慮對(duì)人流、客流的吸引，將泉城路西端、泉城廣場(chǎng)及老東門(mén)的客流引到縣西巷，實(shí)現(xiàn)泉城廣場(chǎng)、泉城路與老東門(mén)客流聯(lián)動(dòng)。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車(chē)流量達(dá) 22550 輛，人流量達(dá) 45864 人。按一天 8 小時(shí)進(jìn)行計(jì)算，車(chē)流 量達(dá) 輛，人流量達(dá) 人。 一、經(jīng)四路路段 經(jīng)四路路段作為濟(jì)南原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，四個(gè)車(chē)道，車(chē)流量大，高于同時(shí)間通過(guò)該區(qū)域的人流量， 平均各個(gè)方向 10 分鐘車(chē)