【正文】 年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加 億元，其中儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增加 181 億元。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資完成 82 億元，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資 升量明顯 2021 全年 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目完成投資 億元，增長(zhǎng) %，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) 16 %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。與住房相關(guān)的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂(lè)用品類和書(shū)報(bào)雜志類零售額保持較快增長(zhǎng)。 消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 態(tài)勢(shì)良好 隨著城市建設(shè)的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)， 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。全國(guó)第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等 45個(gè)民族 , 除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。地跨東經(jīng) 117度 24 秒 ─ 119度 11 秒，北緯 34度 22 秒 ─ 36 度 22 秒，南北最大長(zhǎng)距 228 公里，東西最大寬度 161公里，總面積 17184平方公里，是山東省面積最大的市。 、臨沂交通 臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到 340公里。 市轄區(qū)人口達(dá) 人。 2021 年 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 4 消費(fèi)型汽車(chē)銷(xiāo)售明顯上升，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)銷(xiāo)售消費(fèi)型汽車(chē) 萬(wàn)輛， 實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。投資規(guī)模 5000 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 1001 個(gè)，完成投資 億元；過(guò)億元項(xiàng)目 377 個(gè)，完成投資 億元。房地產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) 23%。保險(xiǎn)業(yè)較快發(fā)展。 、分析結(jié)論 近年來(lái)，臨沂市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增 長(zhǎng)，人民生活水平及消費(fèi)水平也得以不斷提升，從而帶動(dòng)了臨沂市商貿(mào)業(yè) 的發(fā)展。 近年來(lái)，臨沂批發(fā)城正加速向現(xiàn)代物流城轉(zhuǎn)變， 2021年，澳大利亞金龍基集團(tuán)率先建設(shè)了澳龍國(guó)際物流城，香江、魯信、立晨等一批現(xiàn)代物流項(xiàng)目紛紛落戶， 開(kāi)始了臨沂 “ 大商貿(mào)大物流 ” 的格局。按照“城 內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 2021 年臨沂位居中國(guó)城市投資吸 引力排行榜第 67 位。臨沂商城進(jìn)入第五代市場(chǎng)。 臨沂商貿(mào)流通的 強(qiáng)輻射力，大力發(fā)展物流配送中心 隨著臨沂市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，知名度不斷提升，國(guó)內(nèi)外許多企業(yè)紛紛來(lái)臨沂投資辦廠，設(shè)外貿(mào)公司，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場(chǎng)，而臨沂市應(yīng)在大眾化消費(fèi)的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費(fèi)商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來(lái)群體”和國(guó)內(nèi)外旅游者的消費(fèi)需求。因此商業(yè)除發(fā)展提高購(gòu)物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來(lái)滿足多樣化的消費(fèi)需求。 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資 2021 年以來(lái)，臨沂開(kāi)始如火如荼建設(shè) 大臨沂新臨沂 ，不但美化、亮化、綠化臨沂，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺(tái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策 50 條，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3至 5年時(shí)間，在全國(guó)人口過(guò)百萬(wàn)的 166個(gè)城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無(wú)疑是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。以前郊區(qū)市場(chǎng)基本上都是臨街鋪面，沒(méi)有適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場(chǎng)。 規(guī)劃預(yù)測(cè) 2021年和 2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為 493萬(wàn)和 701萬(wàn)左右：城市化水平分別達(dá)到 45%和 60%左右。 遠(yuǎn)期（ 2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到 219平方公里。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至 祊 河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約 45 平方公里 。 南坊片區(qū)規(guī)劃 南坊新區(qū)位于臨沂市區(qū)正北部，祊河與沂河交匯口的北側(cè)。 建設(shè)方式主要走舊村改造的路子，建設(shè)資金主要通過(guò) “ 政府策劃，財(cái)政支持，市場(chǎng)運(yùn)作 ” 的方式籌措。 規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。 到 2020 年左右 ，全面形成 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 5個(gè)次級(jí)商業(yè)中心、 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū)的商業(yè)功能區(qū)、 1 條涑河商業(yè)帶的布局， 商業(yè)街的特色與活力進(jìn)一步增強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，商品交易市場(chǎng)體系和物流配送體系的綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高。 涑河沿線商業(yè)規(guī)劃 11 1 個(gè) 市級(jí)商業(yè)中心 以人民廣場(chǎng)上的“銀座商場(chǎng)”和“久隆國(guó)際城 市廣場(chǎng)”作為臨沂市市級(jí)商業(yè)中心，并以解放路為商業(yè)主干道輻射周邊，形成 3 個(gè)中心商圈組合而成的市級(jí)商業(yè)中心。以多功能社區(qū)購(gòu)物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。臨沂市大市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)在西部商城，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行集散。 12 第 六 節(jié) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、發(fā)展現(xiàn)狀 簡(jiǎn)述 臨沂商貿(mào)發(fā)達(dá)，是中國(guó)著名的商貿(mào)城。而臨沂市的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要集中在通達(dá)路 — 水田路 — 蒙山大道區(qū)域與臨西八路 — 北涑河以北區(qū)域。 2021 年 ,全市批發(fā)和零售企業(yè)發(fā)展到 7394 個(gè) ,同比增長(zhǎng) 10%，其中 :批發(fā)企業(yè) 3344 個(gè) ,零售企業(yè) 4050個(gè) ,外商 及港澳臺(tái)商企業(yè)發(fā)展到 620個(gè)。 臨沂 批發(fā)市場(chǎng)的興起強(qiáng)有力地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 廣場(chǎng) 消費(fèi)商圈由以下商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 ： 大百貨 專業(yè)店 商業(yè)步行街 沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 賓館、酒店 各色餐飲 休閑購(gòu)物 商圈范圍 廣場(chǎng) 商圈包括了臨沂最為繁華的 10 條商業(yè)街：硯池街、解放路部分、臨西一路、紅旗路、銀雀山路、沂蒙路、新華二路，新華一路、啟陽(yáng)路、開(kāi)陽(yáng)路，是臨沂目前商業(yè)娛樂(lè)的中心商圈，是臨沂最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 大潤(rùn)發(fā)超市 1） 大潤(rùn)發(fā)超市位于臨沂人民廣場(chǎng)地下一層，共約 5000 平米，主要經(jīng)營(yíng)范圍為生活用品、食品、化妝品、文體用品多種類型。賣(mài)場(chǎng)所帶來(lái)的高效率商機(jī)，高密集消費(fèi)人群，直接轉(zhuǎn)嫁在了與其相鄰的商場(chǎng)內(nèi)鋪上。 16 九州商廈 九州位于解放路中段，老汽車(chē)站附近，共六層，經(jīng)營(yíng)面積約為 15000 平米，經(jīng)營(yíng)范圍為珠寶、洗化用品、小家電、女裝專賣(mài)、男裝專賣(mài)、皮鞋專賣(mài)、運(yùn)動(dòng)服飾，文體用品、餐飲等，作為臨沂早期的購(gòu)物場(chǎng)所，體制較為落后，受新賣(mài)場(chǎng)的沖擊，經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想，但由于其位置優(yōu)越，成立年份早，在市民中還有一定的影響力。 蘭田步行街 蘭田步行街，規(guī)劃占地 75 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米，投資 億元人民幣，由 7 條縱橫交錯(cuò)的步行街面組成。 沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣(mài)店等為代表，是融合在解放路商業(yè)街體系中，表現(xiàn)出的租金水平脫離了步行街 整體行情。 步行街當(dāng)初的銷(xiāo)售價(jià)是 10000—— 16000 元 /平方米，除了沿解放路的商鋪價(jià)值大幅提高外，區(qū)域內(nèi)所有商鋪均有不同程度的跳水。該路上，有眾多政府及單位辦公用房，臨沂幾乎所有的銀行及證券、保險(xiǎn)等公司 在該路上均有大型營(yíng)業(yè)廳，有桃源商業(yè)大廈、沂蒙大樓 2 家大型綜合性商場(chǎng)。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附表 1） 店鋪總數(shù) 198 家 面積 40120 平米 權(quán)屬關(guān)系 100%租賃 租金 5400 元 /平米 . 年閑置率為零 經(jīng)營(yíng)種類 服飾 56 家，占 %；餐飲 21 家，占 %；珠寶、金店、銀樓 6 家，占 3%； 醫(yī)療、保健類 15 家，占 %；投資、金融、保險(xiǎn)類 16 家（銀行 12 家），占 %； 手機(jī)、通信類 6 家，占 3%； 休閑娛樂(lè) 7 家，占 %；眼鏡店、副食品店、辦公設(shè)備店各 4 家、各占 2%； 另外，煙酒類店、房屋中介 、飾品店各 3 家，電器賣(mài)場(chǎng) 2 家，大型超市 1 家，婚紗攝影、婚慶禮儀共 2 家，高檔美容護(hù)理 2 家，其他還有鮮花店、職介、培訓(xùn)、旅館、印務(wù)、飾品、高檔化妝品、翻譯、文化用品、書(shū)店、便利店、食雜店等各 2 家。商業(yè)業(yè)態(tài)多為服飾，箱包， 零配件等批發(fā)市場(chǎng) 及城市商業(yè)配套設(shè)施，該地段租金相對(duì)較底，約為 元 /平米 /年。其中大型百貨賣(mài)場(chǎng)面積約為 15 萬(wàn)平米左右，精品店總面積約為 6 萬(wàn)多平米。 4） 其他路段的沿街商業(yè)尚無(wú)法撼動(dòng)解放路商業(yè)街的市場(chǎng)地位，只能做為整個(gè)核心商圈的商業(yè)功能進(jìn)行補(bǔ)充發(fā)展。 8） 隨著政府西遷及南坊建設(shè)進(jìn)度的不斷 加快，臨沂的政治經(jīng)濟(jì)重心將逐漸向北部新城遷移，但由于南坊整體的 商業(yè)配套 依然較為滯后，因此本區(qū)域依托成熟完備的商業(yè)氛圍，巨大的人氣，在未來(lái)幾年內(nèi)依然將成為臨沂的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特大城市建設(shè)的推進(jìn)， 西部商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。其中建材類專業(yè)市場(chǎng)有 7 家、家俱類專業(yè)市場(chǎng)有 5 家、五金機(jī)電類 4 家、汽配類 2 家、電腦類 3 家、燈具類專業(yè)市場(chǎng) 2 家、服裝類 3 家、化工類 1 家、農(nóng)產(chǎn)品類 2 家、家電類一家、綜合類 3 家。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 369 家 權(quán)屬關(guān)系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 4% 經(jīng)營(yíng)種類 經(jīng)營(yíng)種類餐飲 74 家占 18%醫(yī)藥 16 家占 %廣告裝飾 28%占 %汽車(chē)家電類 29 家占 %休閑23 家占 %美容美發(fā) 23 家占 通訊 15 家占 %糕點(diǎn) 10 家占 %銀行 6 家占 %超市44 家占 11%網(wǎng)吧 6 家占 %教育 7 家占 %服飾 18 占 %公司 11家占 %攝影 4 家占 1%彩票 4 家占 1%茶館 3 家占 %其它 62 家占 % 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài)本路段店鋪主要集中在解放路北，綜合性較強(qiáng)，越往 北越趨于專業(yè)化，其中以餐飲和超市為主，租金由南往北遞增，路東較路西要高些 臨西二路 臨西二路位于華豐汽車(chē)站附近， 處于華豐批發(fā)市場(chǎng)腹地，人流，車(chē)流密集，道路狹窄， 交通條件相對(duì)不便。 商業(yè)形態(tài) 本路段店鋪主要分布在華豐車(chē)站附近，主要分三段，金四路至金一路店面相對(duì)較少且租金較低；從金一路到解放路較多，且趨于專業(yè)性的店鋪較多，租金較高； 23 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階 段商業(yè)氛圍尚不完善，處于商圈形成的初期階段，由于政府政策的影響，隨著涑河改造進(jìn)程的加快，本區(qū)域的商業(yè)氛圍將逐漸完善，規(guī)劃中的商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目又位于新老城交匯處，地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)存在相當(dāng)大體量的在建和已有的住宅小區(qū)，居民數(shù)量巨大，客源豐富；本區(qū)域內(nèi)有沂蒙路，通達(dá)路，濱河大道，北園路，涑河大道等多條城市主干道貫穿其中，道路可達(dá)性優(yōu)勢(shì)明顯，從硬件上已經(jīng)具備了成為一個(gè)城市副商圈的條件，因此，在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著市政建設(shè)的加快及區(qū)域內(nèi)各房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)完備，本區(qū)域?qū)⒊蔀榕R沂主要的商業(yè)中心區(qū)。東段古城商業(yè)區(qū)是古沂州府所在地，規(guī)劃面積 公頃，建筑面積 150 多萬(wàn)平方米。 西段生態(tài)休閑區(qū)規(guī)劃面積 公頃，建筑面積 50 多萬(wàn)平米。 商圈內(nèi)現(xiàn)有 商業(yè)街情況 北園路 北園路位于城市北部，為臨沂東西貫通的主要道路，交通優(yōu)勢(shì)明顯，路段周遍小區(qū)眾多，為當(dāng)前臨沂居住人口密度最大的區(qū)域之一， 人流量巨大區(qū)域內(nèi)教育，醫(yī)療等配套設(shè)施，又位于廣場(chǎng)主商圈邊緣地帶，受廣場(chǎng)主商圈影響明顯，人流多流向廣場(chǎng)主商圈，因此本區(qū)域內(nèi)商業(yè)多 為中小性社區(qū)配套性商業(yè)，租金較低 。 旅游南坊： 濱河景觀帶的不斷完善，會(huì)形成以餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)為主的渡假旅游等商業(yè)配套形式。 市內(nèi) 在售商業(yè)個(gè)案調(diào)查 萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園 1）項(xiàng)目基本情況 位 置：沂蒙路與涑河交匯處東側(cè) 所屬商圈：涑河商圈重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 25 開(kāi)發(fā)商： 臨沂金鳳凰置業(yè)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積 33萬(wàn)平米 項(xiàng)目定位： 山東第一 Shopping Mall 締造首席平臺(tái) 致力全球合作 ，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲于一體 建筑風(fēng)格：中式民族風(fēng)格“古城”形式 開(kāi)發(fā)進(jìn)度：已于 2021年 2月全部峻工 銷(xiāo)售進(jìn)展： 五星級(jí)酒店、國(guó)際鋒尚園、太陽(yáng)神塔為 開(kāi)發(fā)商自留 ,其它 尚未進(jìn)入 公開(kāi) 銷(xiāo)售 階段，認(rèn)購(gòu) 500多套。 開(kāi)業(yè)時(shí)間為 2021年，提供 5000個(gè)商業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，計(jì)劃容納 80個(gè)業(yè)種 3000多個(gè)商家，創(chuàng)造 10000多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)軌道后，年產(chǎn)值水平在 5060億元。 【產(chǎn)權(quán)形式】一層以上為產(chǎn)權(quán)式店中品牌旗艦店。頂層城樓：大型分割式產(chǎn)權(quán)古樓。 城墻三、四層：大型 KTV、夜總會(huì)。三、四層：大型分割式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 27 頂層：高檔會(huì)員餐廳、高檔古典茶樓。 【國(guó)際美食家的目標(biāo)客群定位】 ① 魯南名流金尊會(huì)員 ② 魯南商務(wù)客群 ③ 魯南白領(lǐng)族 ④ 魯南年輕時(shí)尚族 7 號(hào)樓為金尊 國(guó)際會(huì)都、金尊國(guó)際商務(wù)公寓、 金尊國(guó)際公寓 【 定位 】 國(guó) 內(nèi)首個(gè)分賬式產(chǎn)權(quán)酒店 ——金尊國(guó)際會(huì)都 ，擁有 300 間國(guó)際商務(wù)客房和 300 間限制版國(guó)際情侶客房，獨(dú)一無(wú)二的古典式雙塔結(jié)構(gòu)，塔頂兩層 配備 超五星級(jí) “總統(tǒng)套房 ”。 【面積】 118516 平方米 【風(fēng)格】漢唐建筑符號(hào)與現(xiàn)代建筑形式的完美結(jié)合，是古典建筑與超 5 星級(jí)酒店的完美結(jié)合。 ——【金尊國(guó)際會(huì)都的服務(wù)功能定位】 1. 一層： 12 米挑高華麗接待大堂及大堂 BAR，金尊國(guó)際會(huì)都會(huì)員接待