【文章內(nèi)容簡介】 ，市民認可度高，經(jīng)營狀況良好。 蘭田步行街 蘭田步行街，規(guī)劃占地 75 畝，建筑面積 萬平方米，投資 億元人民幣，由 7 條縱橫交錯的步行街面組成。并配有室外扶梯、地下停車場、主題廣場、音樂噴泉、連廊天橋、閉路監(jiān)控、寬帶入店、集中供暖。 蘭田步行街處于新華路和解放路交匯處，處于解放路商業(yè)街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整個解放路商業(yè)網(wǎng)點的價值低洼區(qū)。 沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣店等為代表，是融合在解放路商業(yè)街體系中，表現(xiàn)出的租金水平脫離了步行街 整體行情。 蘭田步行街在經(jīng)營運作上是完全失敗的。完全依靠小業(yè)主進行自行招商，缺少了統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，導致 17 步行街經(jīng)營混雜，無特色。同時缺少強悍品牌的支撐，使經(jīng)營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業(yè)街，遭到冷遇也是必然結果。 步行街當初的銷售價是 10000—— 16000 元 /平方米，除了沿解放路的商鋪價值大幅提高外，區(qū)域內(nèi)所有商鋪均有不同程度的跳水。部分商鋪的價值縮水程度至少超過 50%以上。 目前步行街租金行情及價值推演： 區(qū)域 日租金水平 商鋪價值推演 沿解放路商 鋪 — 元 /平方米 /天 24750— 27900 元 /平方米 華人街沿街商鋪 2— 元 /平方米 /天 9000— 9900 元 /平方米 貴人街沿街商鋪 2— 元 /平方米 /天 9000— 11250 元 /平方米 富人街沿街商鋪 — 元 /平方米 /天 5400— 6300 元 /平方米 如意街沿街商鋪 1— 元 /平方米 /天 4500— 6300 元 /平方米 麗人街 沿街商鋪 1 元 /平方米 /天 4500 元 /平方米 二樓商鋪沿街商鋪 —— 1 元 /平方米 /天 3150— 4500 元 /平方米 二樓商鋪沿街商鋪 元 /平方米 6750 元 /平方米 商圈內(nèi)各商業(yè)街情況 沂蒙路 作為臨沂最為繁華的商業(yè)街道之一，該街道的主要功能是集中了城市的餐飲與金融、辦公的功能。北自涑河，南至金四路，是臨沂最繁華的商業(yè)街道。該路上，有眾多政府及單位辦公用房，臨沂幾乎所有的銀行及證券、保險等公司 在該路上均有大型營業(yè)廳，有桃源商業(yè)大廈、沂蒙大樓 2 家大型綜合性商場。該區(qū)域租金價格約 5400 元 /平米 .年，為市區(qū)最高的租金價格。沂蒙路共有店鋪 198 家，其中服飾類 56 家，包括知名品牌服飾 21 家， 以中高檔服飾為主，專賣店較多。 餐飲 21 家中，大酒店有 10 家， 西餐 3 家， 檔次相對較高；珠寶、金店、銀樓 6 家， 占 3%，是臨沂市珠寶首飾類商家分布最多最集中的商業(yè)街；投資、金融、保險類 16 家（ 銀行 12 家） ，占 %；另外還有婚紗攝影、婚慶禮儀、眼鏡店、高檔化妝品、飾品、培訓機構等大多設 在繁華地段，能承受高額租金的商業(yè)形態(tài)。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 1） 店鋪總數(shù) 198 家 面積 40120 平米 權屬關系 100%租賃 租金 5400 元 /平米 . 年閑置率為零 經(jīng)營種類 服飾 56 家，占 %；餐飲 21 家，占 %；珠寶、金店、銀樓 6 家，占 3%； 醫(yī)療、保健類 15 家，占 %；投資、金融、保險類 16 家（銀行 12 家），占 %； 手機、通信類 6 家，占 3%； 休閑娛樂 7 家，占 %；眼鏡店、副食品店、辦公設備店各 4 家、各占 2%； 另外，煙酒類店、房屋中介 、飾品店各 3 家，電器賣場 2 家，大型超市 1 家，婚紗攝影、婚慶禮儀共 2 家，高檔美容護理 2 家，其他還有鮮花店、職介、培訓、旅館、印務、飾品、高檔化妝品、翻譯、文化用品、書店、便利店、食雜店等各 2 家。 商業(yè)形態(tài) 集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街。 18 臨西一路（ 通達路） 該路段位于中心商圈于西部商圈交接處，為臨沂老的商業(yè)中心區(qū)，零售與批發(fā)業(yè)態(tài)相融合，其又為老汽車站所在地，人流量、車流巨大，商業(yè)氛圍濃厚。交通方面，該路段貫穿羅莊與南坊，交通優(yōu)勢明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)多為服飾，箱包， 零配件等批發(fā)市場 及城市商業(yè)配套設施，該地段租金相對較底，約為 元 /平米 /年。 （商鋪基本數(shù)據(jù) ） 店鋪總數(shù) 368 家 面積 6— 300 平米 權屬關系 95%租賃 租金 元 /米 /年 閑置率 92% 經(jīng)營種類 餐飲 58 家占 %；美容美發(fā) 41 家占 %醫(yī)院 15 家占 %學校 6 家占 % 醫(yī)藥 6 家占% 超市商店 29 家占 %通信 104 家占 % 賓館 8 家占 % 銀行 7 家占 % 服飾 19 家占 % 裝飾 5 家 % 其它 97 家 % 商業(yè)形態(tài) 通信 \餐飲娛樂為一體的商業(yè)街 商圈發(fā)展現(xiàn)狀 、分析 及趨勢 1） 中心 商圈是臨沂商業(yè)的集中地， 臨沂經(jīng)濟的發(fā)祥地，是臨沂政治，經(jīng)濟，文化的中心， 依托人民廣場，人流，車流密集，是市區(qū)及周邊縣的居民主要的購物休閑活動聚集地。商圈主要商業(yè)類型由百貨商場、超級市場、精品店、步行街和餐飲娛樂等構成。該商圈內(nèi)集中了臨沂主要的生活購物場所，包括有桃源超市、桃源大世界、銀座商城、大潤發(fā)超市、九州商城、金鷹家電商場等大型百貨賣場及解放路、新華路、沂蒙路沿街精品店。其中大型百貨賣場面積約為 15 萬平米左右，精品店總面積約為 6 萬多平米。 2） 商圈內(nèi)商業(yè)總體量為 25 萬平方米左右，體量最大的為百貨商場和步行街，兩者占據(jù)總量約 70%的比例，其余依次為精品店、餐飲娛樂和超級市場，滿足多樣化的城市需求。 3） 中心 商圈已經(jīng)形成了以人民廣場為中心， 以解放路，沂蒙路為交叉的商業(yè)集中地。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色街，如：沂蒙路金融一條街，新嘩路是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學校等構成的文化商業(yè)街； 解放路是服飾，休閑餐飲一條街等。 4） 其他路段的沿街商業(yè)尚無法撼動解放路商業(yè)街的市場地位，只能做為整個核心商圈的商業(yè)功能進行補充發(fā)展。各路 段受方方面面條件影響，在今后很難取代解放路商業(yè)街的市場地位 5） 解放路商業(yè)街和九州百貨形成商業(yè)組合，是區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值最高的區(qū)域，而銀座、桃源等并沒有大量沿街商業(yè)網(wǎng)點與之匹配，區(qū)域商業(yè)價值弱于前者。 6） 核心商圈中大百貨中的品牌質(zhì)量直接決定了沿街商業(yè)網(wǎng)點的品牌、經(jīng)營和形象質(zhì)量，從目前沿街商業(yè)網(wǎng)點來看，綜合質(zhì)量保持較低水準，缺少真正強悍的品牌。 7） 因為大百貨分布在核心商圈四周，沒有發(fā)揮商業(yè)的集聚能量，也導致了沿街商業(yè)網(wǎng)點布局的混亂，使市中心商鋪的價值得不到真正的體現(xiàn)。 8） 隨著政府西遷及南坊建設進度的不斷 加快，臨沂的政治經(jīng)濟重心將逐漸向北部新城遷移，但由于南坊整體的 商業(yè)配套 依然較為滯后，因此本區(qū)域依托成熟完備的商業(yè)氛圍，巨大的人氣，在未來幾年內(nèi)依然將成為臨沂的經(jīng)濟中心區(qū)。 9） 但是隨著大臨沂，新臨沂概念的提出，臨沂南坊新區(qū)與西部批發(fā)城區(qū)域發(fā)展迅速，與核心商圈相比，這些區(qū)域距離市區(qū)較遠，商業(yè)設施配套不完善，但隨著一些新建住宅社區(qū)的建設，當?shù)鼐用竦馁徺I需求越來越強，將形成一個商業(yè)區(qū)域空白點。 19 西 部 商圈 隨著臨沂經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設的推進， 西部商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。特別是 臨沂大學 城的起用，新汽車站的建成使用使得本區(qū)域在臨沂城市中的關注度逐漸提高， 濱河大道的開通使得 該區(qū)域的道路可達性優(yōu)勢明顯， 由于該商圈集中了臨沂絕大部分的大型批發(fā)商貿(mào)城，使得本區(qū)域成為臨沂商 貿(mào)業(yè)的核心區(qū)域，批發(fā)商貿(mào)業(yè)氛圍濃厚。隨著臨沂經(jīng)濟的快速發(fā)展，特大城市建設的推進， 西部商圈日趨成熟，得到了前所未有的發(fā)展。特別是臨沂大學城的啟用 ，新汽車站的建成使用使得本區(qū)域在臨沂城市中的關注度逐漸提高， 濱河大道的開通使得該區(qū)域的道路可達性優(yōu)勢明顯， 由于該商圈集中了臨沂絕大部分的大型批發(fā)商貿(mào)城，使得本區(qū)域成為臨沂商貿(mào)業(yè) 的核心區(qū)域，批發(fā)商貿(mào)業(yè)氛圍濃厚。 商圈 范圍 西部商圈由通達路以西到臨西 10 路， 以蒙山大道，工業(yè)大道為主干，位于市中心區(qū)的西部。 主要批發(fā)市場整體狀況 目前，臨沂市主要的專業(yè)批發(fā)市場共十大類 42 家。其中建材類專業(yè)市場有 7 家、家俱類專業(yè)市場有 5 家、五金機電類 4 家、汽配類 2 家、電腦類 3 家、燈具類專業(yè)市場 2 家、服裝類 3 家、化工類 1 家、農(nóng)產(chǎn)品類 2 家、家電類一家、綜合類 3 家。 主要批發(fā)市場一覽 20 21 22 各商業(yè)街情況 蒙山大道 蒙山大道位于臨沂西部商貿(mào)城的中心位置，是批發(fā)城與外界貨物流動的大動脈，因此車流量巨大，交通優(yōu)勢明顯，該路段集中了桃源科技廣場，蘭田批發(fā)城，魯南家具城，魯南鋼材市場，天元配載市場等多家大型批發(fā)城，是臨沂西部批發(fā)城現(xiàn)階段最繁華及最核心的區(qū)域。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 740 家 權屬關系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 0 經(jīng)營種類 經(jīng)營種類餐飲娛樂 71 家占 % 商店 超市 28 家占 % 汽車及配套 152 家占 % 維修43 家占 % 材料保暖 81家占 % 五金電器器材 42 家占 %美容美發(fā) 10 家占 %醫(yī)院學校 5 家占 % 銀行 11 家占 %藥 26 家占 %服飾及配套 2 家占 %配件 5 家占 廣告印務 7 家占 %玻璃 5 家占 %烤漆 9 家占 %閥門 4 家占 %鍋爐 4 家占 %通信電信 6 家占 %石化 17 家占 %政府及 NGO 單位 6 家占 %小區(qū) 5 家 占%貨運物流 31 家占 %裝飾 17 家占 %其余 176 家占 % 商業(yè)形態(tài) 以集中性商品批發(fā)銷售為主，批發(fā)中心路段房租較高，其余路段較一般。 工業(yè)大道 工業(yè)大道位于臨沂老批發(fā)城的西部，處于即將興起的以新汽車站為中心新批發(fā)城的核心地段，主要依托于新汽車站及新車站周邊建立的如澳龍，家電廚衛(wèi)城，汽摩配城，小商品城等大型新興批發(fā)城，隨著臨沂西部發(fā)展的速度加快，及新興各大批發(fā)城的完善，工業(yè)大道將對臨沂商業(yè)版圖有著舉足輕重的份量。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 369 家 權屬關系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 4% 經(jīng)營種類 經(jīng)營種類餐飲 74 家占 18%醫(yī)藥 16 家占 %廣告裝飾 28%占 %汽車家電類 29 家占 %休閑23 家占 %美容美發(fā) 23 家占 通訊 15 家占 %糕點 10 家占 %銀行 6 家占 %超市44 家占 11%網(wǎng)吧 6 家占 %教育 7 家占 %服飾 18 占 %公司 11家占 %攝影 4 家占 1%彩票 4 家占 1%茶館 3 家占 %其它 62 家占 % 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài)本路段店鋪主要集中在解放路北，綜合性較強，越往 北越趨于專業(yè)化，其中以餐飲和超市為主，租金由南往北遞增，路東較路西要高些 臨西二路 臨西二路位于華豐汽車站附近， 處于華豐批發(fā)市場腹地，人流，車流密集，道路狹窄， 交通條件相對不便。路兩側多為老的居民區(qū)，建筑較為陳舊。因此商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服務業(yè)為主。 店鋪總數(shù) 548 家 權屬關系 租賃 （幾家自有） 租金 69 元 /平米 /年 閑置率 % 經(jīng)營種類 美容美發(fā) 64 占 % ；超市 40 占 % ；日化用品 96 占 % ；公司類 26 占 % ；商行類23 占 % ；賓館旅館 23 占 % ；足療 14 占 % ；休閑 12 占 % ；餐飲 86 占 % ；手機服務 41 占 % ；保健品 8 占 % ；服飾 8 占 % ；廣告 7 占 % ；彩票 4 占 % ；房產(chǎn)服務 8 占 % ；教育 5 占 % ；銀行 4 占 % ；網(wǎng)吧 4 占 % ；其它 59 占 % 。 商業(yè)形態(tài) 本路段店鋪主要分布在華豐車站附近，主要分三段，金四路至金一路店面相對較少且租金較低；從金一路到解放路較多，且趨于專業(yè)性的店鋪較多，租金較高； 23 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階 段商業(yè)氛圍尚不完善，處于商圈形成的初期階段，由于政府政策的影響，隨著涑河改造進程的加快，本區(qū)域的商業(yè)氛圍將逐漸完善，規(guī)劃中的商業(yè)立項項目較多，本項目又位于新老城交匯處，地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)存在相當大體量的在建和已有的住宅小區(qū)，居民數(shù)量巨大，客源豐富；本區(qū)域內(nèi)有沂蒙路，通達路，濱河大道，北園路，涑河大道等多條城市主干道貫穿其中，道路可達性優(yōu)勢明顯，從硬件上已經(jīng)具備了成為一個城市副商圈的條件，因此，在未來幾年內(nèi)，隨著市政建設的加快及區(qū)域內(nèi)