【正文】 （ 2021）：城市用地規(guī)模達到 160平方公里。 規(guī)劃內(nèi)容 商業(yè)功能體系規(guī)劃 (城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街 )、大型商業(yè)網(wǎng)點 (零售商業(yè)網(wǎng)點和商品交易市場 )布局規(guī)劃及商業(yè)物流基地規(guī)劃 3部分。大市場管理應由粗放、綜合、低層次市場走向規(guī)范、專業(yè)、高層次的大市場。 2021 年，全市批發(fā)零售住宿餐飲企業(yè)累計投資達 ，同比增長 %，城鄉(xiāng)新建設了一批市場、商店、超市和賓館飯店，方便了城鄉(xiāng)居民消費和娛樂。銀座依托 山東商業(yè)集團的龐大資源優(yōu)勢，優(yōu)越的地理位置，成為臨沂現(xiàn)在最高檔的購物場所 。北自涑河，南至金四路，是臨沂最繁華的商業(yè)街道。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色街，如：沂蒙路金融一條街，新嘩路是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學校等構成的文化商業(yè)街； 解放路是服飾，休閑餐飲一條街等。 工業(yè)大道 工業(yè)大道位于臨沂老批發(fā)城的西部，處于即將興起的以新汽車站為中心新批發(fā)城的核心地段，主要依托于新汽車站及新車站周邊建立的如澳龍，家電廚衛(wèi)城，汽摩配城，小商品城等大型新興批發(fā)城，隨著臨沂西部發(fā)展的速度加快，及新興各大批發(fā)城的完善，工業(yè)大道將對臨沂商業(yè)版圖有著舉足輕重的份量。位于城市北部。 【出讓時間】 2021 年 12 月開業(yè)后 【出讓價格和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策支持】待品牌全部入住、各主力品牌的 “魯南旗艦集群總店 ”完成后定價并開始出讓產(chǎn)權。 二至四層：大型餐飲品牌連鎖的魯南形象總店。 4. 四層：跨層國際會議中心二層、會議中心配套酒吧、會員全娛樂個人房間、全系列花式茶館。中央廣場依托銀雀山片區(qū)的改造工程，吹響臨沂商業(yè)升級換代的號角。四大主力店位于四面臨街處，四角為商業(yè)街鋪，通過人流主動線為兩條弧線由四角接入，兩弧線交匯處形成大中庭，將兩者聯(lián)系。隨著家具市場、小商品市場的陸續(xù)建成并投入運營，臨沂西部的大商業(yè)氛圍將逐步形成，大臨沂新的貿(mào)易中心初具雛形。 4） 臨沂整體商業(yè)環(huán)境極為活躍，作為新出現(xiàn)的商圈 —— 南坊商圈仍要 3－ 5 年的發(fā)展時間，該區(qū)域未來商業(yè)物業(yè)的升值潛力巨大，從目前周邊各項目的規(guī)劃狀況來看，各開發(fā)商均已瞄準了此投資寶地，針對投資客群規(guī)劃了酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)街等。商業(yè)經(jīng)營狀況良好，是當前臨沂最繁華的商業(yè)中心區(qū)，但人流過于密集造成了交通擁擠，停車位嚴重不足，在其核心的 500 米商圈內(nèi)，擁有近 20 萬㎡ 的商業(yè)供給體量，供給量 已 基本飽和，且該區(qū)域內(nèi)土地可開發(fā)量少，影響了商圈了的進一步發(fā)展。 消費人群定位：臨沂小資群體 特色商家： 香榭麗名人 SPA 館 、 一泓 SPA、 朵拉洗衣 、 重慶德莊火鍋 、萊仙閣 1216 咖啡、 FADO 餐吧 、 卡薩酒吧、法朵西餐廳、爵士島咖啡、艾孚山咖啡、阿瑪尼 招商手段： 大面積立體 推廣 、針對特定消費群體活動 的密集 炒作 一時間讓西街成為臨沂小資的首個集結地 。上海街招商發(fā)布會暨品牌戰(zhàn)略合作簽約儀式在藍海國際大酒店盛大舉行， 包括 Tesco 英國 樂購， Gome 國美，大地影院、常春藤、 kappa、李寧、德克士 30 家頂級連鎖品牌的意向入駐，??青島餐飲協(xié)會、重慶富僑等十余世界 500 強企業(yè)、國際知名品牌商家、上市企業(yè)、大型商業(yè)協(xié)會戰(zhàn)略合作簽約。 中央廣場 所屬商圈：西部商圈 項目位置：臨沂開陽路與瑯琊王路交匯處 銀雀山公園 開發(fā)商：城邦商業(yè)廣場開發(fā)公司 代理：濟南達文東方 品牌運營：香港凱迪（山東） 招商代理：深圳富智 項目定位： 公園版一站式休閑娛樂購物中心 建筑形態(tài)：公園地下建筑， 30150M2 標準商鋪，層高 ，柱間距 ，得房率 68% 建設進度： 2021 年 12 月份交付。 ——頂層大型產(chǎn)權式古樓，絕版空中豪宅。 二 層：分割式獨立產(chǎn)權店鋪。 規(guī)劃簡介： 金鳳凰置業(yè)有限公司以打造 “ 魯南首席高端商圈 ” 和 “ 魯南中央休閑區(qū) ” 為目標，在萬興都國際商業(yè)公園中精心配置了高端商業(yè)中心、韓國時尚中心、中華美食中心、先鋒娛樂中心、名流商務中心、卡通玩樂中 心、水岸休閑中心、健體運動中心等 8大時尚功能，并配備了國內(nèi)領先、國際一流的綜合物業(yè)條件，以帶動臨沂第三產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展和騰躍式發(fā)展。結合原有的市場和村居提升改造，以商業(yè)文化為主題，建成高樓林立、商賈云集的“水上商業(yè)走廊”，打造一個集商貿(mào)金融、賓館寫字樓、水上娛樂以及高檔住宅的城市中心地帶，形成涑河沿岸的商務核心區(qū)。 主要批發(fā)市場整體狀況 目前，臨沂市主要的專業(yè)批發(fā)市場共十大類 42 家。該商圈內(nèi)集中了臨沂主要的生活購物場所，包括有桃源超市、桃源大世界、銀座商城、大潤發(fā)超市、九州商城、金鷹家電商場等大型百貨賣場及解放路、新華路、沂蒙路沿街精品店。同時缺少強悍品牌的支撐，使經(jīng)營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業(yè)街，遭到冷遇也是必然結果。 3） 將廣購中心沿街內(nèi)鋪列入分析范疇中的道理是，其和大潤發(fā)所形成的賣場 +室內(nèi)商鋪這種業(yè)態(tài)組合是極具本案參考價值的。 這幾年來，臨沂市改造提升傳統(tǒng)批發(fā)市場、大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，批發(fā)市場改造提升取得明顯成效。按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、 居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。規(guī)劃期限為 2021— 2020 年，發(fā)展規(guī)模為到 2021 年人口達到 24 萬人，建設用地；到 2020年，人口達 30萬到 36萬人，建設用地規(guī)模 30至 36 平方公里。 8 第四節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃 規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 。 7 完善功能 經(jīng)濟發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費”。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè) 599 家，年完成年份 GDP 總值 （億元） 增長率 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 6 工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營經(jīng)濟增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達 52%。民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值的 %，提高 個百分點；民營經(jīng)濟稅收占國地稅收入的 % 居民儲蓄、保險 穩(wěn)步 增加 2021 年末全市金融機構各項存款余額 億元，比年初增加 億元，其中儲蓄存款余額 億元，比年初增加 181 億元。 消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展 態(tài)勢良好 隨著城市建設的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟實力顯著增強， 消費市場平穩(wěn)增長。 、臨沂交通 臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡。 4 消費型汽車銷售明顯上升，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)銷售消費型汽車 萬輛， 實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，同比提高 個百分點。 、分析結論 近年來，臨沂市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增 長，人民生活水平及消費水平也得以不斷提升，從而帶動了臨沂市商貿(mào)業(yè) 的發(fā)展。臨沂商城進入第五代市場。 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資 2021 年以來，臨沂開始如火如荼建設 大臨沂新臨沂 ，不但美化、亮化、綠化臨沂，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟政策 50 條，著力改善經(jīng)濟軟環(huán)境。 遠期（ 2020）：城市用地規(guī)模達到 219平方公里。 規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。臨沂市大市場建設的重點在西部商城，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢進行集散。 臨沂 批發(fā)市場的興起強有力地拉動了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 16 九州商廈 九州位于解放路中段，老汽車站附近，共六層，經(jīng)營面積約為 15000 平米，經(jīng)營范圍為珠寶、洗化用品、小家電、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋專賣、運動服飾，文體用品、餐飲等，作為臨沂早期的購物場所，體制較為落后，受新賣場的沖擊，經(jīng)營狀況不是很理想，但由于其位置優(yōu)越，成立年份早，在市民中還有一定的影響力。該路上，有眾多政府及單位辦公用房，臨沂幾乎所有的銀行及證券、保險等公司 在該路上均有大型營業(yè)廳，有桃源商業(yè)大廈、沂蒙大樓 2 家大型綜合性商場。 4） 其他路段的沿街商業(yè)尚無法撼動解放路商業(yè)街的市場地位，只能做為整個核心商圈的商業(yè)功能進行補充發(fā)展。 （商鋪基本數(shù)據(jù)） 店鋪總數(shù) 369 家 權屬關系 租賃 租金 元 /平米 /年 閑置率 4% 經(jīng)營種類 經(jīng)營種類餐飲 74 家占 18%醫(yī)藥 16 家占 %廣告裝飾 28%占 %汽車家電類 29 家占 %休閑23 家占 %美容美發(fā) 23 家占 通訊 15 家占 %糕點 10 家占 %銀行 6 家占 %超市44 家占 11%網(wǎng)吧 6 家占 %教育 7 家占 %服飾 18 占 %公司 11家占 %攝影 4 家占 1%彩票 4 家占 1%茶館 3 家占 %其它 62 家占 % 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)形態(tài)本路段店鋪主要集中在解放路北，綜合性較強，越往 北越趨于專業(yè)化，其中以餐飲和超市為主，租金由南往北遞增，路東較路西要高些 臨西二路 臨西二路位于華豐汽車站附近， 處于華豐批發(fā)市場腹地，人流，車流密集，道路狹窄， 交通條件相對不便。 商圈內(nèi)現(xiàn)有 商業(yè)街情況 北園路 北園路位于城市北部，為臨沂東西貫通的主要道路，交通優(yōu)勢明顯，路段周遍小區(qū)眾多，為當前臨沂居住人口密度最大的區(qū)域之一， 人流量巨大區(qū)域內(nèi)教育，醫(yī)療等配套設施，又位于廣場主商圈邊緣地帶，受廣場主商圈影響明顯，人流多流向廣場主商圈，因此本區(qū)域內(nèi)商業(yè)多 為中小性社區(qū)配套性商業(yè)，租金較低 。 【產(chǎn)權形式】一層以上為產(chǎn)權式店中品牌旗艦店。 27 頂層：高檔會員餐廳、高檔古典茶樓。 5. 負一層：洗衣房、設備房、安保中心、限制版情侶專用車庫、會員車位、總統(tǒng)間專用車位。開發(fā)商城邦商業(yè)廣場建設發(fā)展有限公司介紹，城邦 步行室內(nèi)商業(yè)街與主力店板塊穿插結合，使得兩者有機結合。另外，隨著城市各個版塊分區(qū)的相繼出現(xiàn)和居住氛圍日趨成熟，一些大型社區(qū)商業(yè)中心由于居住率的快速提升而逐漸邁入“快車道”。 第七節(jié) 臨沂房產(chǎn)市場環(huán)境 一 、歷年房地產(chǎn)市場運行情況 歷年投資狀況 分析 臨沂市近年固定資產(chǎn)投資略有起伏，但房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長。 2） 中心 商圈道路條件較為優(yōu)越，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚，完善。 是 集休閑、娛樂、餐飲、文化于 一處的特色休閑商業(yè)區(qū)域，裝飾迥異、風格獨特的餐館、酒吧、咖啡館、休閑業(yè)態(tài)的的入駐，為西街增添了豐富的商業(yè)內(nèi)涵，形成城市生活 ，商業(yè)形態(tài)類同 北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里 。 業(yè)態(tài)分布： 超市、百貨店、高端及休閑餐飲，美食廣場，電影院， KTV，健身房， SPA 具體 分布 ： 一層 二層 三層 潮流精品街 男裝、女裝、運動裝、外貿(mào)精品裝、鞋店、個人飾品、箱包、 皮具、化妝品 時尚美居街 窗簾、床上用品、燈飾、字畫裝飾、擺 設、瓷器、餐具、廚衛(wèi)、花店、地毯、按摩保健器材、布藝玩具、玻璃器皿、裝修設計 歡樂 KTV 風尚生活街 超市便利店、音像店、書店、美容美發(fā)、鮮花、干洗、郵政、面包、食品店 風味小吃、土特產(chǎn) 都市風情街 茶館、咖啡廳、面館、餡餅店、茶餐廳、酒廊、料理、中 式快餐、西式快餐、風味小吃 名店街 品牌服飾、化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、海參鮑翅、手機數(shù)碼、品牌家電、營業(yè)廳、自助銀行 動感酒吧街 酒吧、鬧吧 國際品牌連鎖餐飲 兒童世界 童裝、玩具、嬰兒用品 文化培訓館 運動天地 運動 服飾、運動裝備、運動鞋 高檔商務會所 招商對象及內(nèi)容： 購 物 類 —— 大型主力百貨店、超市、主題商場 餐 飲 類 —— 大型主題餐飲廣場，中高檔餐廳、快餐、風味小吃、酒吧、咖啡廳、高級茶社、高級西點等 娛樂健身類 ——綜合娛樂城、休閑時尚廳、洗浴、美容 /美體中心、大型演藝、迪廳、KTV、精品電影院、電子游戲、兒童樂園等 31 招商進展 ： 4 月 18 日 ， 頤高 招商進展： 鳳凰樓海鮮酒店 、 銀座超市、銀座健身 管理費： 元 /平米 物業(yè)配套：五星級酒店 業(yè)態(tài)分布 休閑娛樂 悅心匯 —休閑服務與健身，高級美發(fā)美容 水岸酒吧 情調(diào)匯 主題酒吧、靜吧、茶樓，水岸休閑酒吧特色街區(qū) 流行時尚 精品匯 銀座大型超市、化妝品專賣、精品服裝、花藝、面包房、畫廊、書屋 西式餐飲 風情匯 —西式風情特色餐飲 高端服務 尊享匯 —銀行 、通訊、藥店、婚紗攝影、織家布藝、古玩字畫 奢華禮品 收藏匯 —參茸海參補品、工藝禮品等 城邦 ——金尊國際商務公寓：小戶型自由拼合式公寓、訂單式商住公寓。 【商業(yè)零售目標客群定位】 ① 魯南名流金尊會員 ② 魯南商務客群 ③ 魯南白領族 ④ 魯南年輕時尚族 6 號樓為水岸餐飲區(qū)（國際美食家） 【業(yè)態(tài)定位】高檔商務正餐餐廳、品牌化酒樓連鎖、各國各地美食天下、休閑餐飲 【項目內(nèi)商業(yè)功能】萬興都國際商業(yè)公園八大中心之：國際美食中心、水岸休閑中心 【面積】 67006 平方米 【風格】漢唐時代商號與南方古庭院式建筑群、漢唐塔式建筑、祥云水岸式棧道酒廊、風云廳 【產(chǎn)權性質(zhì)】 ① 36006 平方米出讓型商業(yè)產(chǎn)權； ② 31000 平方米自用型商業(yè)產(chǎn)