【正文】 1 山東臨沂南坊商業(yè)項目市場調(diào)研報告 第一節(jié) 臨沂城市概況 、臨沂區(qū)位 臨 沂市位于山東省東南部，地近黃海，東連日照 ,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，南鄰江蘇。地跨東經(jīng) 117度 24 秒 ─ 119度 11 秒，北緯 34度 22 秒 ─ 36 度 22 秒，南北最大長距 228 公里，東西最大寬度 161公里，總面積 17184平方公里，是山東省面積最大的市。 、臨沂交通 臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機場為國家二級機場，是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音 73麥道 82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以 4條過境國道 和 14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵 路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京） 滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到 340公里。 2 、行政區(qū)劃 臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)| 3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭 9個縣，共計 180個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 7151個行政村 。 3 、臨沂人口 臨沂市是一個多民族聚居區(qū)，共有 萬人。全國第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等 45個民族 , 除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?%。 市轄區(qū)人口達(dá) 人。 縣區(qū) 面積 (平方公里 ) 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處 (個 ) 行政村 (個 ) 總?cè)丝冢ㄈ耍? 戶數(shù) (萬戶 ) 蘭山 11 ＊ 409 905825 羅莊 8 141 429330 河?xùn)| 12 ＊ 410 623509 郯城 17 674 992423 蒼山 21 1056 1193914 莒南 1752 18 759 994857 沂水 19 ＊ 1046 1111909 蒙陰 11 465 533140 平邑 16 728 995669 費縣 18 563 939775 沂南 17 600 913750 臨沭 12 300 640894 （數(shù)據(jù)來源于臨沂統(tǒng)計局） 注：村居數(shù)中帶＊的為村居合并后未最后確定的數(shù)。 第 二 節(jié) 臨沂市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 臨沂市是魯南地區(qū)的中心城市之一，自 2021 年始，全市上下為實現(xiàn)把臨沂建設(shè)成為山水生態(tài)城、現(xiàn)代商貿(mào)城和歷史文化名城的城市的發(fā)展目標(biāo)，不斷奮進(jìn)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強勁增長態(tài)勢，國民生產(chǎn)總值始終保持 15%以上的增長速度，經(jīng)濟(jì)總量已躍居全省第七位，走在全國、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。 消費品零售總額穩(wěn)步攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 態(tài)勢良好 隨著城市建設(shè)的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟(jì)實力顯著增強， 消費市場平穩(wěn)增長。 2021 年 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %。市區(qū)實現(xiàn)零售額 445 億元，增長 %；縣城實現(xiàn)零售額 億元，增長 20%；縣以下市場實現(xiàn)零售額 247 億元，增長 %。 新的消費熱點向更多的消費群體擴(kuò)散，消費增長動力增強。與住房相關(guān)的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂用品類和書報雜志類零售額保持較快增長。 4 消費型汽車銷售明顯上升，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)銷售消費型汽車 萬輛， 實現(xiàn)零售額 億元，增長 %，同比提高 個百分點。 房屋建筑施工面積 萬平方米，房屋建筑竣工面積 萬平方米。 商品房銷售面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售額 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資 升量明顯 2021 全年 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項目完成投資 億元，增長 %，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 16 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。投資規(guī)模 5000 萬元以上項目 1001 個，完成投資 億元；過億元項目 377 個，完成投資 億元。裝備制造業(yè)、技改投資增長較快。裝備制造業(yè)投資完成 億元，增長 47%；技改投資完成 ，增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資完成 82 億元，增長 %。房地產(chǎn)投資完成 億元，增長 23%。 民營經(jīng)濟(jì)、 個體經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍 2021 年 民營經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、消費、投資等方面均保持較好的發(fā)展態(tài)勢。全市規(guī)模以上民營工業(yè)完成增加值 億元，增長 %；非公有經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)社會消費品 零售總額 億元，增長 %；民間投資 億元，增長 %；年末工商注冊私營企業(yè) 萬家，個體工商戶 萬戶；個體私營經(jīng)濟(jì)注冊資金 億元，增長 %。民營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值的 %，提高 個百分點；民營經(jīng)濟(jì)稅收占國地稅收入的 % 居民儲蓄、保險 穩(wěn)步 增加 2021 年末全市金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比年初增加 億元，其中儲蓄存款余額 億元，比年初增加 181 億元。保險業(yè)較快發(fā)展。全年保費收入 億元，增長 %，其中，財產(chǎn)險保費收入 億元，增長 %；人身險保費收入 億元，增長 %。 市民年人均可支配收入不斷提高 2021 年 全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16572 元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 10849 元，增長 12%，其中城市居民人均可支配收入 18781 元，增長 %；城市居民人均消費性支出 12034 元，增長 %。農(nóng)民人均純收入 元，增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 元，增長%。 、分析結(jié)論 近年來，臨沂市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增 長，人民生活水平及消費水平也得以不斷提升，從而帶動了臨沂市商貿(mào)業(yè) 的發(fā)展。 5 二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 國 民 生產(chǎn)總值（ GDP） 人均生產(chǎn)總值 年份 人均 GDP（元） 增長率 2021 12480 % 2021 14400 % 2021 16962 % 2021 18647 2021 第 三 節(jié) 臨沂市商業(yè)概況 臨沂商業(yè)歷史回顧 臨沂市商業(yè)２０多年來歷經(jīng)三次大改造，四次大發(fā)展大提升， 歷經(jīng) “大棚底 ”——“專業(yè)批發(fā)市場 ”——“臨沂批發(fā)城 ”——“中國臨沂商城 ”的發(fā)展過程 。 自 1992年以來，臨沂批發(fā)市場以 “買全國、賣全國 ”的大氣魄，坐上了全國同類市場的 “第三把交椅 ”，形成江北最大商品集散地，成為臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè) ， 經(jīng)營攤點 2萬多個，每天有 30萬各地客商前來參加交易，商品購銷輻射 26個 省、市、自治區(qū)。圍繞批發(fā)城從事第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá)到 30多萬人。 近年來，臨沂批發(fā)城正加速向現(xiàn)代物流城轉(zhuǎn)變， 2021年，澳大利亞金龍基集團(tuán)率先建設(shè)了澳龍國際物流城，香江、魯信、立晨等一批現(xiàn)代物流項目紛紛落戶， 開始了臨沂 “ 大商貿(mào)大物流 ” 的格局。至 2021年，臨沂批發(fā)市場經(jīng)營面積已達(dá) 800萬平方米，商品交易額突破 600億元。 、臨沂商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，臨沂市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人 —— 大商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。按照“城 內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。 通過市場帶動，全市發(fā)展各類專業(yè)村 1500多個，專業(yè)鎮(zhèn) 80 多個，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近 800 家，直接受益的農(nóng)民達(dá) 300 多萬。目前全市共有民營企業(yè) 萬家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場 965 處， 其中專業(yè)批發(fā)市場 189 處，集貿(mào)市場76 處， 個體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè) 599 家，年完成年份 GDP 總值 （億元） 增長率 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 2021 % 6 工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) 52%。 2021 年臨沂位居中國城市投資吸 引力排行榜第 67 位。 2021 年 3 月 28 日在新發(fā)布的《城市競爭力藍(lán)皮書》中，臨沂位居 2021 年中國城市增長競爭力第五位。 2021 年 11 月 24 日，在中國商業(yè)聯(lián)合會主辦的中國市場大會暨中國商品市場 30 年成就展覽會上，山東臨沂、浙江義烏等 5 地市榮獲 “中國市場名城 ”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。臨沂商城進(jìn)入第五代市場。 商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)涉及多項領(lǐng)域 據(jù)統(tǒng)計，臨沂市現(xiàn)有 3 萬多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、美容美發(fā)、糧油機械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉 儲運輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項領(lǐng)域。 大力興建大市場，重點培育區(qū)域性商品批發(fā)市場 臨沂已建成以臨沂批發(fā)城為龍頭的各類市場 1000 余處，其中各類專業(yè)市場 200 余處，年成交金額 億元，其中批發(fā)城內(nèi)擁有專業(yè)市場 68 個，其中億元以上的商品交易市場 25 個， 2021 年成交金額 450 億元。政府將重點培育及發(fā)展小商品、燈具、數(shù)碼、圖書、日用品、建材、摩托車、塑料、家電、汽車配件等 10 個年成交額 10 億元以上，輻射范圍達(dá)全省，在蘇魯豫皖乃至全國都有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場。 臨沂商貿(mào)流通的 強輻射力，大力發(fā)展物流配送中心 隨著臨沂市場規(guī)模擴(kuò)大，知名度不斷提升，國內(nèi)外許多企業(yè)紛紛來臨沂投資辦廠，設(shè)外貿(mào)公司，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。僅圍繞臨沂批發(fā)城從事餐飲、運輸?shù)刃袠I(yè)的從業(yè)人員達(dá) 30 多萬人；有餐館、旅店 1150 家，有客運站 12 處，貨運信息配載站 510 家，儲蓄所、信用社 48 家；日發(fā)客車 1800 余班次；規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品龍頭企業(yè)已發(fā)展到 700 余家；為塑料批發(fā)市場生產(chǎn)加工塑料的企業(yè)達(dá) 6000 多家，年產(chǎn)值達(dá) 608 多億元。 、臨沂商業(yè)發(fā)展的需求 為了實現(xiàn)臨沂市新的商業(yè)發(fā)展目標(biāo)，除了改變 傳統(tǒng)商業(yè)觀念，正確制訂商業(yè)規(guī)劃以外，臨沂市商業(yè)必須實現(xiàn)四大改變： 提高層次 目前，臨沂市商業(yè)層次不明，隨著消費水平的提高和消費層次差距擴(kuò)大，商業(yè)經(jīng)營必須提高層次，拉開檔次。針對不同消費層次，形成適應(yīng)不同層次的商業(yè)。不同層次的商業(yè)也應(yīng)有不同的目標(biāo)市場，而臨沂市應(yīng)在大眾化消費的基礎(chǔ)上適當(dāng)發(fā)展較高層次消費商業(yè)，以適應(yīng)“先富起來群體”和國內(nèi)外旅游者的消費需求。 擴(kuò)大布局 不能再以舊城區(qū)為框框考慮商業(yè)發(fā)展，而應(yīng)從城市總體發(fā)展規(guī)劃來考慮商業(yè)的發(fā)展。不能從臨沂舊城區(qū) 80 平方公里，而應(yīng)從 260 平方公里來考慮商業(yè)布局 。 7 完善功能 經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，消費提高到一定水平，必然出現(xiàn)“綜合消費”。因此商業(yè)除發(fā)展提高購物功能外，還應(yīng)著力發(fā)展餐飲、文化、娛樂、休閑、健身、旅游、賓館等多樣化功能，來滿足多樣化的消費需求。 強化輻射 考慮商業(yè)發(fā)展不能局限于零售商業(yè)，而應(yīng)考慮強化輻射的集散型商業(yè)。尤其作為省會城市和中部五大中心城市之一的臨沂市，更應(yīng)較多考慮其輻射功能，強化臨沂市商業(yè)的輻射功能。 、臨沂商業(yè)發(fā)展面臨的機遇 不發(fā)達(dá)的商業(yè)態(tài)勢為外來商家預(yù)留了足夠的空間和發(fā)展?jié)摿? 盡管擁有數(shù)百家各類商貿(mào)企業(yè)，但總體上看，臨沂商 業(yè)并不發(fā)達(dá)，不但布點分散，交易額低，而且大多數(shù)商業(yè)企業(yè)機制呆板、管理陳舊，缺乏市場競爭力。 日益改善的軟硬環(huán)境將吸引更多的商業(yè)企業(yè)投資 2021 年以來，臨沂開始如火如荼建設(shè) 大臨沂新臨沂 ，不但美化、亮化、綠化臨沂，改善投資硬環(huán)境，而且相繼出臺發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策 50 條，著力改善經(jīng)濟(jì)軟環(huán)境。投資環(huán)境的日益改善將吸引更多的商業(yè)企業(yè)前來投資。 得天獨厚的物流地理優(yōu)勢，臨沂將有望與周邊發(fā)達(dá)城市聯(lián)動，延長商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈 臨沂擁有山東最大的物流市場，是輻射山東、蘇北、安徽、河北等地的大型物流集散中中心，在地理上北接河北，南臨安徽及江蘇，擁有發(fā)達(dá)的陸地公路交通網(wǎng)線及不斷完善的鐵路、航空港貨運，而連接嵐山港的快速公路也即將開通，這保證了臨沂可以與周圍的發(fā)達(dá)城市互動，延長整個臨沂商業(yè)企業(yè)的產(chǎn)、供、銷鏈。 城市迅速擴(kuò)張， 住宅的 集中建設(shè)， 催生 大的 商業(yè)配套 由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，未來很可能出現(xiàn)為住宅小區(qū)開發(fā)商業(yè)配套的“補課”行為。早在幾年前，商務(wù)部就提出用 3至 5年時間，在全國人口過百萬的 166個城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造，這無疑是對商業(yè)地產(chǎn)的有利促進(jìn)。但經(jīng)過多年的積累，商業(yè)地產(chǎn)理性年將成為 主基調(diào)。而現(xiàn)在的臨沂近幾年的項目開發(fā)皆有足夠的商業(yè)配套作為支撐，因此在房地產(chǎn)項目集中的南坊將會成為新商圈繁生并存的情況存在。 舊城改造也為近郊城鎮(zhèn)打造新的商圈提供了機會。以前郊區(qū)市場基本上都是臨街鋪面，沒有適應(yīng)市場發(fā)展變化的商業(yè)中心或大型的綜合商場。而另一方面，周邊區(qū)域的投資者相對來說缺少有效的投資項目和投資渠道，商業(yè)地產(chǎn)正好為他們提供了資金升值的選擇機會。 城市化運營，與城市繁榮共生 近年來，“城市運營”思想已經(jīng)越來越為眾多與城市發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)所認(rèn)知，臨沂新的城市總體規(guī)劃的出臺，為臨沂商業(yè)提供了更多 的發(fā)展機會，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展更加理性化，認(rèn)真研究城市功能規(guī)劃，積極介入城市化發(fā)展進(jìn)程