【正文】 ，可確保商業(yè)項(xiàng)目在戰(zhàn)略角度上實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位，捕捉未來商機(jī)。 8 第四節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 、臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃 規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。 規(guī)劃預(yù)測(cè) 2021年和 2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為 493萬和 701萬左右：城市化水平分別達(dá)到 45%和 60%左右。 、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃 城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市、全國性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市 。 、人口規(guī)劃 近期（ 2021年）：城市人口為 145 萬人，其中常住人口 115萬人，暫住人口為 30萬人。 、用地規(guī)劃 近期（ 2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到 160平方公里。 遠(yuǎn)期（ 2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到 219平方公里。 、一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。 臨沂中心城區(qū)以沂河為城市中心發(fā)展軸，城區(qū)形成 “ 一河五片，組團(tuán)發(fā)展 ” 的空間結(jié)構(gòu)和 “ 三環(huán)七放射 ” 的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)體系。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體的蘭山片； 一河五片規(guī)劃 9 （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。 南坊新區(qū)分區(qū)規(guī)劃范圍為，東至沂河，西、南至 祊 河，北至北外環(huán)，規(guī)劃總面積約 45 平方公里 。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 （ 5） 由省政府 2021年批準(zhǔn)、以臨沂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體、正在起步的東南片。 一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成 一河五片 的城市區(qū)域，一個(gè)大都市模樣的臨沂城 將 呈現(xiàn)在 世人 眼前。 南坊片區(qū)規(guī)劃 南坊新區(qū)位于臨沂市區(qū)正北部，祊河與沂河交匯口的北側(cè)。東至沂河，西至祊河，北至總體規(guī)劃中確定的北外環(huán)，南至祊河與沂河交匯口，用地面積 。 新區(qū)職能定位為市級(jí)市政服務(wù)中心、文化中心、體 育中心、商業(yè)副中心、高教科研區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地，中、高檔住宅區(qū)。規(guī)劃期限為 2021— 2020 年，發(fā)展規(guī)模為到 2021 年人口達(dá)到 24 萬人，建設(shè)用地；到 2020年，人口達(dá) 30萬到 36萬人，建設(shè)用地規(guī)模 30至 36 平方公里。 建設(shè)方式主要走舊村改造的路子，建設(shè)資金主要通過 “ 政府策劃，財(cái)政支持，市場(chǎng)運(yùn)作 ” 的方式籌措。建成后，將成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代氣息濃郁、文化教育發(fā)達(dá)、金融商業(yè)興隆、各種功能完善的濱水生態(tài)新區(qū)和臨沂市新的政治、文化、商貿(mào)中心。 第 五 節(jié) 臨沂商業(yè)規(guī) 劃 與未來發(fā)展趨勢(shì) 10 第五節(jié) 臨沂市商業(yè)規(guī)劃 、規(guī)劃范圍 《臨沂市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、南坊片區(qū)、 高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6個(gè)區(qū)域。 規(guī)劃內(nèi)容 商業(yè)功能體系規(guī)劃 (城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街 )、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) (零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商品交易市場(chǎng) )布局規(guī)劃及商業(yè)物流基地規(guī)劃 3部分。 規(guī)劃期限 與城市總體規(guī)劃一致。近期 2021— 2021年， 2021 年， 遠(yuǎn)期 2021— 2020年。 、規(guī)劃目標(biāo) 到 2021年， 將構(gòu)建城市商業(yè)中心等五級(jí)城市商業(yè)體系 市區(qū)將初步 形成 1個(gè)城市商業(yè)中心、 5 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、兩處大型商貿(mào)物流園區(qū)、 1 條以涑河為主線的城市商業(yè)帶和社區(qū)商業(yè)組成的五級(jí)城市商業(yè)體系的架構(gòu)。 未來 3年，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在 35至 40處，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于 1平方米，培育打造 13 條商業(yè)街；改造和新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 19處。 到 2020 年左右 ，全面形成 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 5個(gè)次級(jí)商業(yè)中心、 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū)的商業(yè)功能區(qū)、 1 條涑河商業(yè)帶的布局， 商業(yè)街的特色與活力進(jìn)一步增強(qiáng)，社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能進(jìn)一步完善，商品交易市場(chǎng)體系和物流配送體系的綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提高。 其中近期發(fā) 展目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，完善河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)的商業(yè)配套，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心；市區(qū)人均零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積增加到 ，人均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積 。 近期內(nèi)大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量控制在 3540處左右，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于 1平方米，培育打造 13 條商業(yè)街。大力推進(jìn)臨沂商城和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)，全力打造國家級(jí)物流基地和全國區(qū)域性物流中心。 涑河沿線商業(yè)規(guī)劃 11 1 個(gè) 市級(jí)商業(yè)中心 以人民廣場(chǎng)上的“銀座商場(chǎng)”和“久隆國際城 市廣場(chǎng)”作為臨沂市市級(jí)商業(yè)中心，并以解放路為商業(yè)主干道輻射周邊，形成 3 個(gè)中心商圈組合而成的市級(jí)商業(yè)中心。 五個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心 區(qū)域性商業(yè)中心將改變舊商業(yè)格局 ,形成以現(xiàn)代多功能購物中心、大賣場(chǎng)、大酒店、品牌專賣店廣場(chǎng)為中心的現(xiàn)代商業(yè)群體，適應(yīng)新的消費(fèi)需求。 （ 1） 涑河片區(qū)商業(yè)中心 （ 2） 河?xùn)|片區(qū)商業(yè)中心 （ 3） 羅莊片區(qū)商業(yè)中心 （ 4） 城西商貿(mào)圈商業(yè)中心 （ 5） 南坊片區(qū)區(qū)域性商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)配置 社區(qū)商業(yè)配置必須以便民利民為目標(biāo)，是現(xiàn)代商業(yè)的重要組成部分。按不同人口規(guī)模和功能、形成居住區(qū)商業(yè)中心、 居住小區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心。以多功能社區(qū)購物中心為主體形成塊狀商業(yè)群。部分商業(yè)中心可與區(qū)域性商業(yè)中心和城區(qū)商業(yè)中心合并建設(shè)，以發(fā)揮雙重功能。 2 處大型商貿(mào)物流園區(qū) 現(xiàn)在中心城區(qū)的大市場(chǎng)將逐步撤出，并向城郊結(jié)合部發(fā)展。大市場(chǎng)管理應(yīng)由粗放、綜合、低層次市場(chǎng)走向規(guī)范、專業(yè)、高層次的大市場(chǎng)。臨沂市大市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)在西部商城，外環(huán)路周邊，可利用其交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)行集散。按臨沂市的交通布局規(guī)劃及物流去向，從商業(yè)角度建設(shè) 以 上物流集散中心，分別是向南和向東的天元物流集散中心；向東和北的魯信物流集散中心。 涑河商業(yè)帶 作為政府規(guī) 劃的城市未來商貿(mào)中心，涑河商業(yè)帶更側(cè)重休閑旅游的功能定位，從建筑形態(tài)到路網(wǎng)規(guī)劃上，該區(qū)域在未來 5 年內(nèi)將逐步替代廣場(chǎng)的部分功能，成為臨沂的休閑娛樂集中地點(diǎn)。 未來發(fā)展趨勢(shì) 研判 臨沂市進(jìn)入新一輪十年大發(fā)展時(shí)期，將建成市場(chǎng)體系完善、現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)達(dá)，具有較強(qiáng)輻射功能的區(qū)域性商貿(mào)中心城市和全國市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)重要的節(jié)點(diǎn)城市，并形成以下新格局： ⒈國際零售業(yè)搶灘進(jìn)入，以資本換取市場(chǎng)，占領(lǐng)魯南地區(qū)市場(chǎng)； ⒉全國連鎖大型零售企業(yè)亦不甘落后，進(jìn)入臨沂； ⒊本地零售業(yè)奮起直追； ⒋城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通的格局基 本形成。 12 第 六 節(jié) 商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、發(fā)展現(xiàn)狀 簡(jiǎn)述 臨沂商貿(mào)發(fā)達(dá)，是中國著名的商貿(mào)城。近年來 ,臨沂市商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速 ，目前 ，臨沂市已經(jīng)發(fā)展成為山東省最大的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) ,商業(yè)已成為臨沂市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 臨沂市區(qū)目前商業(yè)形態(tài)分為零售百貨商場(chǎng)與各類商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)兩類。零售百貨商場(chǎng)主要分布在沂蒙路 — 解放路 — 人民廣場(chǎng)區(qū)域，該區(qū)域集中有銀座商城、大潤發(fā)、九州商廈、蘭田步行街等商業(yè)。而臨沂市的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要集中在通達(dá)路 — 水田路 — 蒙山大道區(qū)域與臨西八路 — 北涑河以北區(qū)域。其中通達(dá) 路 — 水田路 — 蒙山大道區(qū)域即是所謂的“老批發(fā)市場(chǎng)”，該區(qū)域一直以來是臨沂市各類專業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)的集中區(qū)域。而臨西八路 — 北涑河以北區(qū)域即是所謂的“新批發(fā)市場(chǎng)”，“老批發(fā)市場(chǎng)”外遷至“新批發(fā)市場(chǎng)”是臨沂城市發(fā)展戰(zhàn)略之一，目前小家電通訊批發(fā)城、電子元件市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、文體用品市場(chǎng)等已成功完成了搬遷。 這幾年來，臨沂市改造提升傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)、大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，批發(fā)市場(chǎng)改造提升取得明顯成效。 2021 年 ,全市批發(fā)和零售企業(yè)發(fā)展到 7394 個(gè) ,同比增長(zhǎng) 10%，其中 :批發(fā)企業(yè) 3344 個(gè) ,零售企業(yè) 4050個(gè) ,外商 及港澳臺(tái)商企業(yè)發(fā)展到 620個(gè)。在批發(fā)零售企業(yè)中，銷售額在 2021萬元以上的批發(fā)企業(yè) 173家， 1010個(gè)商品交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交易額 ， 2021年 臨沂批發(fā)城成交額 突破 600億元。 圍繞商貿(mào)物流城，全市從事餐飲、運(yùn)輸、旅店等第三產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員達(dá) 30 多萬人。 2021 年，全市批發(fā)零售住宿餐飲企業(yè)累計(jì)投資達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，城鄉(xiāng)新建設(shè)了一批市場(chǎng)、商店、超市和賓館飯店，方便了城鄉(xiāng)居民消費(fèi)和娛樂。 臨沂 批發(fā)市場(chǎng)的興起強(qiáng)有力地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)， 臨沂 批發(fā)市場(chǎng)的興起，更促進(jìn)了 商業(yè) 文化的繁 榮和人們思想觀念的更新。近年來，民營經(jīng)濟(jì)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重超過了 80%，民營經(jīng)濟(jì)進(jìn)出口額占全市進(jìn)出口額的 90%。 13 二、商圈分析 （一）商圈格局 （二）商圈概況及特點(diǎn) 廣場(chǎng) 商圈 臨沂 市的 廣場(chǎng) 商圈構(gòu)成并不復(fù)雜，主要是在傳統(tǒng)商業(yè)街 —— 解放路的基礎(chǔ)上，圍繞在 老 長(zhǎng)途汽車站、人民廣場(chǎng)等城市核心功能設(shè)施的周邊發(fā)展傳統(tǒng)大百貨等商業(yè)點(diǎn)，依靠大百貨的商業(yè)輻射效應(yīng)帶動(dòng)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及各種業(yè)態(tài)的發(fā)展，從而形成從點(diǎn)到面的壯大，形成臨沂核心消費(fèi)商圈。 廣場(chǎng) 消費(fèi)商圈由以下商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成 ： 大百貨 專業(yè)店 商業(yè)步行街 沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 賓館、酒店 各色餐飲 休閑購物 商圈范圍 廣場(chǎng) 商圈包括了臨沂最為繁華的 10 條商業(yè)街：硯池街、解放路部分、臨西一路、紅旗路、銀雀山路、沂蒙路、新華二路，新華一路、啟陽路、開陽路，是臨沂目前商業(yè)娛樂的中心商圈，是臨沂最繁華的中央商務(wù)區(qū)。 14 商圈內(nèi)大型賣場(chǎng)分析 桃源 大世界 桃源超市 位于沂蒙路與銀雀山路交匯處，處于市中心的核心位置。項(xiàng)目共四層，面積約為 1 萬㎡，主要的經(jīng)營范圍為副食品、生活用品、服飾，化妝品、文體用品，電器 類。本項(xiàng)目，靠近廣場(chǎng)，人流量大，因其經(jīng)營商為電業(yè)局，與政府機(jī)關(guān)關(guān)系密切，因此經(jīng)營狀況良好。 大潤發(fā)超市 1） 大潤發(fā)超市位于臨沂人民廣場(chǎng)地下一層，共約 5000 平米，主要經(jīng)營范圍為生活用品、食品、化妝品、文體用品多種類型。大潤發(fā)作為進(jìn)入臨沂最早的一家外地百貨公司，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，與本地化結(jié)合程度較高，在臨沂有很高的知名度，加之又位于臨沂人民廣場(chǎng)下，人流量大，經(jīng)營狀況良好。 15 2） 大潤發(fā)坪效益： 30000 元 /㎡，其坪效之高是躍居所有百貨和其他超 市之上的， 應(yīng)區(qū)別審視。 3） 將廣購中心沿街內(nèi)鋪列入分析范疇中的道理是，其和大潤發(fā)所形成的賣場(chǎng) +室內(nèi)商鋪這種業(yè)態(tài)組合是極具本案參考價(jià)值的。賣場(chǎng)所帶來的高效率商機(jī)，高密集消費(fèi)人群，直接轉(zhuǎn)嫁在了與其相鄰的商場(chǎng)內(nèi)鋪上。廣購中心中通道兩側(cè)的商鋪，完全具備了強(qiáng)迫性消費(fèi)的特征，正是因?yàn)榫邆溥@種特征，使其做為地下商業(yè)街的租金行情竟然遠(yuǎn)超越地面黃金地段目前的市場(chǎng)行情，這是應(yīng)該引起我方的重視的。 銀座商城 銀座商城位于位于紅旗路東段，人民廣場(chǎng)北側(cè)，共五層，地上 4 層，地下 1 層，共約 30000 平米，主要經(jīng)營范圍 為超市，化妝 品、鐘表、鞋類、女裝、男裝、童裝，電子產(chǎn)品，餐飲等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)形勢(shì)。銀座依托 山東商業(yè)集團(tuán)的龐大資源優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的地理位置，成為臨沂現(xiàn)在最高檔的購物場(chǎng)所 。 16 九州商廈 九州位于解放路中段，老汽車站附近，共六層，經(jīng)營面積約為 15000 平米，經(jīng)營范圍為珠寶、洗化用品、小家電、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋專賣、運(yùn)動(dòng)服飾，文體用品、餐飲等，作為臨沂早期的購物場(chǎng)所，體制較為落后，受新賣場(chǎng)的沖擊，經(jīng)營狀況不是很理想，但由于其位置優(yōu)越，成立年份早，在市民中還有一定的影響力。 國貿(mào)大廈 國貿(mào)大廈位于通達(dá)路中段，位于老汽車站與西郊批發(fā)市場(chǎng)附近，共四層，經(jīng)營面積約為 4000 平米，經(jīng)營范圍包括洗化用品、食品、藥品、女裝專賣、男裝專賣、皮鞋、運(yùn)動(dòng)服飾，文體用品等。本項(xiàng)目位于老汽車站和批發(fā)城附近，交通混亂，人群較為復(fù)雜，整體的環(huán)境不很理想；產(chǎn)品檔次較低，與周邊的批發(fā)城所經(jīng)營產(chǎn)品相沖突，市民認(rèn)可度不高，經(jīng)營較不理想。 金鷹家電商場(chǎng) 金鷹家電商場(chǎng)位于沂蒙路與解放路交匯處，共約 5 層，經(jīng)營范圍約 5000 平米，經(jīng)營范圍包括冰箱、電視、手機(jī)、各種小家電等，作為專業(yè)的家電類賣場(chǎng)，歷史較為 悠久