【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 位的產(chǎn)品，樹立威海高檔購(gòu)物中心。最后是海港大廈、環(huán)球廣場(chǎng)和金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)，㎡、㎡和1萬(wàn)元/㎡。 租金分析目前環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格分為三個(gè)檔次，威勝大廈、海港大廈、韓國(guó)服裝城出租價(jià)格最高，㎡/天、㎡/㎡/天的價(jià)格；金地大廈、環(huán)球廣場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)和天壇家具廣場(chǎng)出租價(jià)格居中，㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/㎡/天；出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城、大世界、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)和友誼現(xiàn)代商城等四個(gè)，㎡/天、㎡天、㎡/㎡/天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)因廠家統(tǒng)一進(jìn)行招商，故其出租、出售價(jià)格不詳。其中，出租價(jià)格最高的是海港大廈，㎡/天的出租價(jià)格位居榜首。出租價(jià)格最低的是鑫城電腦城，㎡/天。（二） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)狀分析此次環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房市場(chǎng)調(diào)查，主要分為七大片區(qū)。即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房。 售價(jià)分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)其出售價(jià)格最高的是塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，其以2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格，位居榜首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，㎡、㎡、1萬(wàn)元/㎡㎡。 租金分析根據(jù)調(diào)查資料顯示，環(huán)翠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房出租價(jià)格最高的是花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，以2400元/㎡/年的價(jià)格位居威海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)榜首，其次是統(tǒng)一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六個(gè)街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，起出租價(jià)位分別為：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。 業(yè)態(tài)分析在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂(lè)休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè)，（藥品業(yè)和家具業(yè)并列）其分別占總業(yè)態(tài)的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娛樂(lè)休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之首。其次是圖書音像業(yè)、洗染業(yè)、服裝/鞋業(yè)、餐飲業(yè)及其它業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的7%、7%、5%、5%和2%。（三） 環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場(chǎng)大大小小不下五十個(gè)，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)，2002年交易額達(dá)264830萬(wàn)元，2003年交易成交額達(dá)301719萬(wàn)元，日平均人流量達(dá)10萬(wàn)人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場(chǎng)之一，更是威海專業(yè)市場(chǎng)中的“老大”。交易區(qū)內(nèi)以服裝、鞋類、小商品百貨、家具廣場(chǎng)、電腦器材、圖書音像的專業(yè)批發(fā)零售經(jīng)營(yíng)為主。其中小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城、天壇家具廣場(chǎng)等頗具規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)率達(dá)95%以上，檔位面積大、中、小，面積分別為600450㎡、70150㎡、816㎡，購(gòu)物環(huán)境很好，且擁有大批固定的客源。而新開(kāi)發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場(chǎng)，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場(chǎng)，其開(kāi)業(yè)率、經(jīng)營(yíng)狀況不佳。由此可見(jiàn)，其專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)定位尤為重要。在這里主要針對(duì)小商品批發(fā)市場(chǎng)、金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)、環(huán)球廣場(chǎng)、鑫城電腦城和天壇家具廣場(chǎng)五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格、實(shí)用率、面積和經(jīng)營(yíng)模式/效果進(jìn)行相關(guān)分析，從中剖析他們的經(jīng)營(yíng)狀況，希望對(duì)本項(xiàng)目的操作提供一定的借鑒意義。 專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（1） 小商品批發(fā)市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)位于威海最大的居民生活區(qū)附近，周邊人流量較多，其經(jīng)營(yíng)定位準(zhǔn)確，主要以小商品批發(fā)零售為主。㎡/天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價(jià)位。因目前已經(jīng)基本售完，出租率達(dá)到100%，所以未能探知其出售價(jià)位。在這里主要分析該廣場(chǎng)的戶型面積及經(jīng)營(yíng)管理情況。該項(xiàng)目定位在小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過(guò)程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營(yíng)銷推廣過(guò)程中受阻。其中，有部分商鋪后來(lái)作為抵帳。后因政府的相關(guān)介入，其招商工作才得意順利完成。目前該廣場(chǎng)主要以1016㎡的戶型對(duì)外出租，其統(tǒng)一的管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式得到了廣大業(yè)主的喜好。項(xiàng)目名稱 小商品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目類型 專業(yè)小商品、雜品、百貨用品、食品批發(fā)零售開(kāi)發(fā)商 一輕開(kāi)發(fā)，罐頭廠出資，政府入股管理費(fèi) ㎡/天地理位置 文化中路交通狀況 19路車均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2001年12月21日2層試營(yíng)業(yè)，2002年8月20日正式營(yíng)業(yè)總建筑面積 萬(wàn)平方米出租率 100%層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) 2元/ ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 1016㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理、獨(dú)立店面、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 主要以環(huán)翠區(qū)的批發(fā)兼零售群人流量 5000人次以上/天經(jīng)營(yíng)定位 食品、小商品批發(fā)、零售各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一層：辦公用品，食品、化妝品、玩具二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等一層網(wǎng)點(diǎn)房2萬(wàn)元/50㎡/年。（2） 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場(chǎng)，其獨(dú)特的行業(yè)定位，為其奠定了無(wú)可替代的位置。該市場(chǎng)屬傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，其市場(chǎng)環(huán)境一般。金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)的主力面積為78150㎡，其出租、出售價(jià)格均屬低檔價(jià)格。因?yàn)槭峭Ｎㄒ灰患覉D書批發(fā)零售的市場(chǎng)，所以其目前擁有固定的客源，日均人流量約在2000人次左右。項(xiàng)目名稱 金谷圖書批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目類型 圖書批發(fā)開(kāi)發(fā)商 新聞出版局物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司管理費(fèi) 暫未收地理位置 汽車站南150米，塔山生活區(qū)北側(cè)。交通狀況 9路等車均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 總建筑面積 8萬(wàn)平方米出租率 97%層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 傳統(tǒng)建筑售價(jià) 最高 最低 均價(jià)10000元/ ㎡. 5500元/ ㎡. 7750元/ ㎡.租價(jià) ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 78150㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 分租各大批書商14家，是威海最大規(guī)模的圖書批發(fā)市場(chǎng)目標(biāo)客戶群 三市三區(qū)的書店、書商和部分學(xué)校人流量 2000人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 批發(fā)圖書各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一層：圖書一層：金谷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和臨街網(wǎng)點(diǎn)房二層：金谷糖酒超市（3） 環(huán)球廣場(chǎng)環(huán)球廣場(chǎng)位于昆明路（大世界西側(cè)），威海首條步行街區(qū)內(nèi)。地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大的資金勢(shì)力為該項(xiàng)目前期操作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目前期操作中，其強(qiáng)大的廣告渲染力，吸引了大量的投資者的目光。該項(xiàng)目主要以經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營(yíng)面積有16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。該廣場(chǎng)良好的購(gòu)物環(huán)境，成為本地消費(fèi)者娛樂(lè)休閑購(gòu)物場(chǎng)所。究其原因，一是該廣場(chǎng)統(tǒng)一管理、獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式。其次是良好的物業(yè)公司的介入，為消費(fèi)者提供了一個(gè)良好的購(gòu)物休閑環(huán)境。其中良好的物業(yè)公司介入對(duì)置業(yè)者在購(gòu)買投資過(guò)程中，增加了一定的信心。其次，該廣場(chǎng)的出售價(jià)格和出租價(jià)格，在威海本地屬于中高檔，與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位吻合。目前該廣場(chǎng)的出租率達(dá)到98%左右。項(xiàng)目名稱 環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目類型 服裝商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商 環(huán)球建設(shè)有限公司物業(yè)公司 威海環(huán)球廣場(chǎng)物業(yè)管理公司管理費(fèi) ㎡天（包括空調(diào)費(fèi)、管理費(fèi)）地理位置 昆明路（大世界西側(cè)）交通狀況 111225路車開(kāi)業(yè)時(shí)間 1998年總建筑面積 1萬(wàn)平方米出租率 98%左右層數(shù) 3層建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格售價(jià) 最高 最低 均價(jià)14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡租價(jià) 3元/㎡天 2元㎡天 ㎡.年主力單位面積 16—20㎡、2045㎡、60—80㎡、80—120㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 威海市中層消費(fèi)群體及旅游者人流量 4萬(wàn)人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 中檔服裝市場(chǎng),有部分韓國(guó)商友會(huì)場(chǎng)館各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 1層：華聯(lián)環(huán)球食品超市；1層：服裝、領(lǐng)帶、漁桿、鞋帽、飾品等；2層：服裝、包、鞋、兒童天地（4） 鑫城電腦城鑫城電腦城位于昆明路、大世界西側(cè)，與環(huán)球廣場(chǎng)像連接。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場(chǎng)之一。該商場(chǎng)主要目標(biāo)客戶群為公司及私人。日人流量在4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會(huì)達(dá)到7000人次以上。該商場(chǎng)的主要面積為3045㎡、4570㎡、27085㎡和150㎡以上，四個(gè)不同面積。該商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境一般，其租金價(jià)格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。產(chǎn)品相對(duì)較齊全，和商場(chǎng)內(nèi)部業(yè)主溝通時(shí)，發(fā)現(xiàn)該商場(chǎng)受節(jié)假日因素影響很大。項(xiàng)目名稱 鑫城電腦城項(xiàng)目類型 專業(yè)電腦城開(kāi)發(fā)商 鑫城大廈管理費(fèi) ㎡/天地理位置 光明路80號(hào)，大世界西側(cè)。交通狀況 11121路車均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2001年總建筑面積 2萬(wàn)平方米出租率 98%層數(shù) 2層建筑風(fēng)格 現(xiàn)代寫字樓建筑風(fēng)格售價(jià) 對(duì)外不出售租價(jià) ㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 3045㎡、4570㎡、7085㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群 企業(yè)及個(gè)人人流量 4000人次左右/天經(jīng)營(yíng)定位 專業(yè)電腦城各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 一層：電腦器材及各類軟件二層：主要是電腦公司（5） 天壇家具廣場(chǎng)天壇家具廣場(chǎng)作為市中心唯一一家大型家具廣場(chǎng)，其優(yōu)越的地理位置和良好的購(gòu)具環(huán)境是其它同類商場(chǎng)所不能比擬的。該廣場(chǎng)集中了全國(guó)各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國(guó)外的家具品牌。其為威海地區(qū)高檔購(gòu)買家具的廣場(chǎng)。因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在160㎡以上）㎡/天之間，屬于低檔價(jià)位。項(xiàng)目名稱 天壇家具城項(xiàng)目類型 家具城管理費(fèi) 包含在租金內(nèi)地理位置 汽車站西側(cè)，解放路6號(hào)交通狀況 127路車均到達(dá)開(kāi)業(yè)時(shí)間 1999年總建筑面積 4萬(wàn)多平方米出租率 100%層數(shù) 4層（加地下層）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格租價(jià) 最高 最低 均價(jià)㎡.天 ㎡.天 ㎡.天主力單位面積 50600㎡經(jīng)營(yíng)模式及效果 中高檔次，大部分為聯(lián)營(yíng)，地下室分租目標(biāo)客戶群 本地消費(fèi)者和周邊城市居民人流量 少，主要針對(duì)購(gòu)買目標(biāo)群體經(jīng)營(yíng)定位 中檔各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容及面積 地下一層：沙發(fā)、廚具、辦公用品。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。二層：家具、辦公用品。三層：家具（有光明、華鶴等品牌） 租售價(jià)格分析上述五個(gè)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營(yíng)定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝/鞋業(yè)、IT業(yè)和家具業(yè)五個(gè)行業(yè)。其經(jīng)營(yíng)面積根據(jù)自身獨(dú)特的行業(yè)屬性而定。其價(jià)格最高的為環(huán)球廣場(chǎng)，以23元/㎡/天的價(jià)格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價(jià)格之間相差不到1元。這些專業(yè)市場(chǎng)的租售價(jià)格如下：二、 威海市高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析2004年高區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，%。威海市商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，整個(gè)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價(jià)適中，買方市場(chǎng)日益突出。，%；，%；，%；，%；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。%。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析：（一） 高區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，高區(qū)目前共有5家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為利群購(gòu)物廣場(chǎng)；建城廣場(chǎng)為低檔。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場(chǎng)等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。 規(guī)模分析高區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型棱方園家具廣場(chǎng) 1層 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡ 大屋建材裝飾商場(chǎng) 5層 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韓商貿(mào)城 1層 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡75—110 ㎡ 110—140㎡ 建盛廣場(chǎng) 3000平方米 7層 15—35㎡