【文章內(nèi)容簡介】 顯 的 居 住 ，商 業(yè) 中 心 聚 集 地 。 本 地 城 鎮(zhèn) 居 民 的 購 買 力 有 限 ， 不 能 夠 支 撐 大型 主 題 商 業(yè) 街 和 百 貨 商 場 的 經(jīng) 營 。 某 城 區(qū) 現(xiàn) 有 人 口 184923人 。 根 據(jù) 某 城 區(qū) 發(fā) 展 總 體 規(guī) 劃 ， 到 2022 年 ， 城 市 規(guī) 劃 將 達 到30 平 方 公 里 ， 城 市 人 口 將 達 到 30 萬 人 。 根 據(jù) 現(xiàn) 在 的 人 口 增長 速 度 ， 五 年 的 時 間 再 增 加 11 萬 多 城 鎮(zhèn) 居 民 是 不 現(xiàn) 實 。 某現(xiàn) 有 的 商 業(yè) 格 局 在 近 幾 年 內(nèi) 的 變 化 是 不 會 大 的 。 新 的 、 大 型 的商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 打 造 需 等 待 時 機 ！三 、 未 來 發(fā) 展 趨 勢根 據(jù) 宏 觀 數(shù) 據(jù) 顯 示 ， 某 市 城 鎮(zhèn) 居 民 的 收 入 的 增 長 率 近3 年 呈 下 降 趨 勢 ， 特 別 是 2022 年 呈 顯 著 下 降 趨 勢 ， 這 表 明某 市 的 經(jīng) 濟 發(fā) 展 遇 到 阻 力 。 市 政 府 通 過 城 市 運 營 的 模 式 進 行 政企 聯(lián) 合 開 發(fā) ， 政 府 給 政 策 ， 企 業(yè) 出 資 金 進 行 舊 城 改 造 、 市 政 基怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告礎(chǔ) 設(shè) 施 的 改 建 ， 會 對 城 市 經(jīng) 濟 的 發(fā) 展 起 到 一 定 的 促 進 作 用 ， 但是 不 能 從 根 本 上 解 決 經(jīng) 濟 停 滯 不 前 的 狀 況 。 商 業(yè) 的 發(fā) 展 是 與 居民 的 購 買 力 息 息 相 關(guān) 的 ， 居 民 的 收 入 水 平 的 提 高 又 與 當(dāng) 地 整 體經(jīng) 濟 形 勢 相 連 。 未 來 幾 年 某 市 的 商 業(yè) 將 會 形 成 以 下 發(fā) 展 趨 勢 ： 威 寧 路 、 威 西 路 、 聯(lián) 通 大 道 的 商 業(yè) 價 值 在 近 五 到 八 年 內(nèi)不 會 明 顯 削 減 ； 隨 著 市 政 道 路 的 改 造 ， 市 政 中 心 的 東 遷 ， 次 級 商 業(yè) 區(qū) 的價 值 逐 步 弱 化 和 分 散 ； 隨 著 城 市 中 心 的 轉(zhuǎn) 移 ， 城 市 商 圈 的 輻 射 范 圍 對 項 目 周 邊的 商 業(yè) 價 值 影 響 也 將 逐 漸 減 弱 ， 社 區(qū) 商 業(yè) 價 值 凸 現(xiàn) ； 由 于 城 市 經(jīng) 濟 發(fā) 展 緩 慢 ， 上 述 現(xiàn) 象 不 會 在 短 期 內(nèi) 得 以 體現(xiàn) ， 根 據(jù) 同 規(guī) 模 四 線 城 市 的 發(fā) 展 規(guī) 律 ， 至 少 需 要 八 至 十 年 的 發(fā)展 過 程 ， 商 業(yè) 格 局 才 會 發(fā) 生 明 顯 變 化 。怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告第二章 消費投資者調(diào)查研究商業(yè)物業(yè)面對的客戶群體分為兩類：一類是投資者；二類是商業(yè)經(jīng)營者。物業(yè)前期定位的準(zhǔn)確性是一個項目成功的保證。商業(yè)物業(yè)定位的難度大，在于大型的商業(yè)物業(yè)是建筑的綜合體，其經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)種多，而各種業(yè)態(tài)和業(yè)種對建筑的基本要求不同。商業(yè)的終極目的是實現(xiàn)經(jīng)營，給居民帶來生活的便利和享受，并使投資者獲得受益。因此對當(dāng)?shù)赝顿Y者投資習(xí)慣、目的、投資承受力和對投資產(chǎn)品要求的了解是我們進行物業(yè)定位的重要部分，本著客觀、謹(jǐn)慎、認真負責(zé)的態(tài)度對某市的投資者經(jīng)營者進行了調(diào)查研究。 （數(shù)據(jù)來源于公司年前進行問卷調(diào)查得來的數(shù)據(jù)） 。一、問卷調(diào)查購買商鋪的用途多為自己做生意經(jīng)營用58%31%11%0%10%20%30%40%50%60%自 己 經(jīng) 營 用 于 出 租 用 于 保 值購 買 商 鋪 的 用 途系 列 1怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告? 由 上 圖 得 知 ： 有 58%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 用 于 自 己 經(jīng) 營 ； 有 31%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 用 于 出 租 ； 有 11%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 用 于 保 值 ；商鋪的地理位置和交通條件是投資者主要考慮的因素 ? 由上圖得知： 有 31%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 首 要 考 慮 地 理 位 置 ； 有 17%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 首 要 考 慮 的 因 素 是 交 通 狀 況 ； 有 14%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 首 要 考 慮 的 因 素 是 經(jīng) 營 行 業(yè) ； 有 12%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 首 要 考 慮 的 因 素 是 商 鋪 臨 街 ； 有 11%的 受 訪 問 者 表 示 購 買 商 鋪 首 要 考 慮 的 因 素 是 租 金 回 報 ； 商 鋪 的 地 理 位 置 和 交 通 狀 況 為 商 鋪 購 買 者 主 要 的 考 慮 因 素 。 購 買 商 鋪 考 慮 的 因 素31%2%11%12%13%14%17%地 理 位 置交 通 狀 況經(jīng) 營 行 業(yè)商 業(yè) 氛 圍臨 街 商 鋪租 金 回 報其 他怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告可接受天河路臨街商鋪的價格 1）普遍可接受一層臨街商鋪價格為 30004000 元/平方米； ? 由上圖得知： 有 81%的被訪問者表示可以接受的價格為 30004000 元/ 平方米； 有 16%的被訪問者表示可以接受的價格為 40015000 元/ 平方米； 有 2%的被訪問者表示可以接受的價格為 50016000 元/ 平方米； 有 1%的被訪問者表示可以接受的價格為 60017000 元/ 平方米；2）普遍可接受二層臨街商鋪價格為 1000 元/平方米以下 可 接 受 一 層 價 格0%2% 1%16%81%30004000元 /平 方 米40015000元 /平 方 米50016000元 /平 方 米60017000元 /平 方 米7001元 /平 方 米 以 上二 層 價 格59%28%9%2%1%1%1000元 /平 方 米 以 下10011500元 /平 方 米15012022元 /平 方 米20222500元 /平 方 米25013000元 /平 方 米3001元 /平 方 米 以 上怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告? 由上圖得知： 有 59%的被訪問者表示可以接受的價格為 1000 元/平方米； 有 28%的被訪問者表示可以接受的價格為 10011500 元/ 平方米； 有 9%的被訪問者表示可以接受的價格為 15012022 元/ 平方米； 有 2%的被訪問者表示可以接受的價格為 20222500 元/ 平方米；商鋪總價超過 15 萬元很難為投資者接受 ? 由上圖得知：有 50%的被訪問者表示可以接受的商鋪總價格為 10 萬元以下；可 接 受 的 總 價0%0%1%1%5%13%30%50%10萬 元 及 以 下1115萬 元 元 元 元 元 元 元 及 以 上怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告 有 30%的被訪問者表示可以接受的商鋪總價格為 1115 萬元； 有 13%的被訪問者表示可以接受的商鋪總價格為 萬元； 有 5%的被訪問者表示可以接受的商鋪總價格為 萬元； 只有 2%被訪問者表示可以接受的商鋪總價格為 元以上的 是否會選擇投資產(chǎn)權(quán)式商鋪由 上 圖 得 知 ： 有 48%的 被 訪 問 者 表 示 會 選 擇 投 資 產(chǎn) 權(quán) 式 商 鋪 ； 有 41%的 被 訪 問 者 明 確 表 示 不 會 選 擇 投 資 產(chǎn) 權(quán) 式 商 鋪 ；有 11%的 被 訪 問 者 持 觀 望 的 態(tài) 度目前經(jīng)營者經(jīng)營場所多為租賃的商鋪? 由 上 圖 得 知 ： 有 79%的 受 訪 問 者 的 經(jīng) 營 場 所 是 租 賃 的 ；48%41%11%0%10%20%30%40%50%會 投 資 不 會 投 資 看 看 再 說是 否 會 選 擇 投 資 產(chǎn) 權(quán) 商 鋪系 列 1怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告 有 21%的 受 訪 問 者 的 經(jīng) 營 場 所 是 自 己 購 買 的 ；單層建筑結(jié)構(gòu)的商鋪為大眾接受? 由 上 圖 得 知 ： 有 61%的 受 訪 問 者 認 可 單 層 商 鋪 ； 有 31%的 受 訪 問 者 認 可 雙 層 商 鋪 ； 有 6%的 受 訪 問 者 認 可 夾 層 商 鋪 ；3050㎡的商鋪面積受到親睞適 合 商 鋪 面 積15%35%23%17%7% 3% 30平 方 米 及 以 下3050平 方 米5170平 方 米71100平 方 米101200平 方 米201平 方 米 及 以 上79%21%0%20%40%60%80%租 賃 的 商 鋪 自 己 購 買 的現(xiàn) 經(jīng) 營 商 鋪 的 產(chǎn) 權(quán)系 列 161%31%6% 2%0%10%20%30%40%50%60%70%單 層 雙 層 夾 層 其 他商 鋪 建 筑 結(jié) 構(gòu)系 列 1怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告? 由上圖得知： 有 35%的受訪問者認為商鋪面積在 3050 平方米之間適合自己； 有 23%的受訪問者認為商鋪面積在 5170 平方米之間適合自己； 有 17%的受訪問者認為商鋪面積在 71100 平方米之間適合自己； 有 15%的受訪問者認為商鋪面積在 30 平方米以下適合自己； 有 7%的受訪問者認為商鋪面積在 101200 平方米之間適合自己； 有 3%的受訪問者認為商鋪面積在 201 平方米以上適合自己； 商鋪 10 米的進深（長）比較適中 商 鋪 進 深10%4%1%21%14%17%15% 18%10米 以 上3米4米5米6米7米8米9米怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告? 由上圖得知： 有 21%的受訪問者認為適合自己經(jīng)營的商鋪進深為 10 米以上； 有 18%的受訪問者認為適合自己經(jīng)營的商鋪進深為 6 米； 有 17%的受訪問者認為適合自己經(jīng)營的商鋪進深為 8 米； 有 15%的受訪問者認為適合自己經(jīng)營的商鋪進深為 7 米； 有 14%的受訪問者認為適合自己經(jīng)營的商鋪進深為 9 米；商鋪開間（寬）在 4 米左右適合大眾的需求 ? 由 上 圖 得 知 ：有 23%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 4 米 ；有 21%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 5 米 ；有 16%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 8 米 ；商 鋪 開 間6% 10%23%21%11%9%16% 4% 10米 以 上3米4米5米6米7米8米9米怡景新城商業(yè)市場調(diào)研報告有 11%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 6 米 ；有 10%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 3 米 ；有 9%的 受 訪 問 者 認 為 適 合 自 己 經(jīng) 營 的 商 鋪 開 間 為 7 米 ；有 6%的 受 訪 問 者 認