【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 算公式： sum(均價(jià)總建面積 )/sum(總建面積 )】，得出 2020年末東坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體均價(jià)約為 1700元 /㎡；對(duì)東坡區(qū)當(dāng)前在售樓盤銷售價(jià)格不完全統(tǒng)計(jì)，得出 2020年 10月東坡區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)約為 2100元 /㎡。 圖 2020～ 2020年眉山市房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì) 65010001250170054%36%25%0200400600800100012001400160018002020年 2020年 2020年 2020年單位：元 / ㎡0%10%20%30%40%50%60%均價(jià)增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：《眉山市統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及實(shí)地調(diào)研綜合統(tǒng)計(jì) 2020年年末東坡區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)已達(dá)到 1700元 /㎡，高層、小高層價(jià)格達(dá)到 2000元 /㎡，高層價(jià)格最高達(dá)到 3000元 /㎡以上。 2020～ 2020年住宅價(jià)格上漲迅速，通過(guò)對(duì)東坡湖在售項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)， 2020年眉山房地產(chǎn)東坡湖沿線住宅項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)到 1900～ 2000元 /㎡。 高檔項(xiàng)目較多 目前眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目中，均價(jià)超過(guò) 2000元 /平方米的高檔盤、高價(jià)盤已經(jīng)有 12個(gè)項(xiàng)目，占市場(chǎng)份額超過(guò)三成。 發(fā)展趨勢(shì) 房?jī)r(jià)增幅將放緩 房產(chǎn)升價(jià)支持：隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口的不斷增加，購(gòu)房需求產(chǎn)生了剛性增長(zhǎng)，加上土地交易成本的剛性上漲，對(duì)房?jī)r(jià)的提高也起到了一定的促進(jìn)作用。 房?jī)r(jià)升幅不大：目前眉山人均 GDP雖突破千美元大關(guān)，但人均儲(chǔ)蓄額只有 7032元，仍處于較低狀態(tài)。同時(shí)，受到國(guó)家宏觀調(diào)控影響，加上目前眉山有超過(guò) 40個(gè)樓盤在售，相對(duì) “供大于求 ”，房?jī)r(jià)上漲空間受到壓迫。 行業(yè)仍有一定的發(fā)展空間 眉山市規(guī)劃 2020年城市建成區(qū)面積達(dá)到 40平方公里、人口達(dá)到 42萬(wàn)人，但眉山市目前人口 僅 22萬(wàn)人，在 15年里增加 20萬(wàn)人口，飛速發(fā)展的城市化將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。 2020年眉山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8254元，增長(zhǎng) 12%，人們消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，雖然總量偏低，但從長(zhǎng)期來(lái)看，將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定的促進(jìn)作用，市場(chǎng)吸納能力增強(qiáng)。 政府規(guī)劃要眉山市融入成都經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn) “超常規(guī)、跨越式 ”的發(fā)展，重點(diǎn)向北部發(fā)展，中部形成商業(yè)組團(tuán)；著力打造東坡湖兩岸旅游、休閑、娛樂(lè)生態(tài)居住區(qū)。在政府的規(guī)劃里，房地產(chǎn)商將在扮演重要角色，誰(shuí)能成為城市運(yùn)營(yíng)商，將占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)，極大的拓展開發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)空間和投資回報(bào)渠 道。 小開發(fā)商將被淘汰 眉山目前的進(jìn)入門檻較低，東坡區(qū)就達(dá) 42家，且大量均為項(xiàng)目公司，開發(fā)規(guī)模也小。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使小開發(fā)商無(wú)法獲得土地資源，從而被逐出房地產(chǎn)開發(fā)行列。出現(xiàn)以少數(shù)大開發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)格局的寡頭競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 在售樓盤概況 眉山樓盤按開發(fā)的區(qū)域特征，可分為三個(gè)板塊，分別是：東坡湖板塊，眉中板塊，新區(qū)板塊。東坡湖板塊的目前開發(fā)的樓盤最多，眉中板塊樓盤開發(fā)的數(shù)量也逐漸增多，而新區(qū)板塊的樓盤比較少。 東坡湖板塊擁有眉山市最佳的景觀資源，沿江樓盤在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀的營(yíng) 造都走在市場(chǎng)前端，板塊內(nèi)住宅以高層為主，是眉山高檔樓盤的集中地，被眉山人稱為 “富人區(qū) ”。均價(jià)大部分在 3000元 /㎡上下，由于東坡湖板塊樓盤數(shù)量多，開發(fā)量大，反映了眉山房地產(chǎn)的開發(fā)水平和開發(fā)方向。作為新城居住區(qū)，經(jīng)過(guò)近兩年熱點(diǎn)開發(fā)，隨著配套設(shè)施的逐步齊全，市民認(rèn)可度逐漸提高，價(jià)格也一路飆升。 目前市場(chǎng)上推出的樓盤，比較有影響力的多是小高層和高層產(chǎn)品。 表 板塊橫向?qū)Ρ缺? 區(qū)域 眉中板塊 東坡湖板塊 新區(qū)板塊 區(qū)域范圍 眉中附近 東坡湖沿線 市政府周邊 產(chǎn)品 多層為主、別墅 多層、小高層為主、高層 全躍層、小高層、高層 續(xù)表 板塊橫向?qū)Ρ缺? 價(jià)格 （元 /㎡） 1100～ 1800（多層） 2600（連排別墅） 多層 1700～ 2100 小高、高層： 2300～ 3200 全躍層： 3000 高層、小高層： 2100～ 2800 市場(chǎng)綜述 以眉中為主要賣點(diǎn)之一。 陽(yáng)光置業(yè)展開區(qū)域規(guī)模性開發(fā)。 輕軌是其一大賣點(diǎn)。 入住率底，市民對(duì)其接受度較低。 開發(fā)量集中，開發(fā)規(guī)模較大、品質(zhì)較高。 生態(tài)環(huán)境好。 發(fā)展?jié)摿Υ?，前景看好市民認(rèn)可度較高。 配套設(shè)施逐步走向完善。 開發(fā)量不斷 增加。 新區(qū)規(guī)劃利好影響。 周邊配套設(shè)施有待完善。 前景被看好。 數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)查 住宅部分總結(jié) 綜述 在國(guó)家的宏觀調(diào)控下， 06年眉山房地產(chǎn)繼續(xù)保持高速發(fā)展的同時(shí)產(chǎn)業(yè)也在不斷成熟。 在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，地產(chǎn)遭遇 “從嚴(yán)調(diào)控 ”，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈繃緊，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪開發(fā)熱潮后，受宏觀形勢(shì)影響，開發(fā)商投資行為將會(huì)向理性回歸，消費(fèi)者消費(fèi)心理也逐漸成熟，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售業(yè)績(jī)將會(huì)逐漸平緩。 房地產(chǎn)價(jià)格 06年由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體利好和整體品質(zhì)的提 升，眉山房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速。 價(jià)格走勢(shì)方面，由于有大量的產(chǎn)品推出市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，未來(lái)樓價(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭會(huì)放緩。 住宅產(chǎn)品品質(zhì) 住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高，出現(xiàn)不少高品質(zhì)樓盤，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)仍然嚴(yán)重，后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品仍有超越的空間。 規(guī)劃 ——多數(shù)樓盤仍然為隊(duì)列式排列，組團(tuán)式開發(fā)較少，難以做到景觀面積的集中化利用。 園林 ——高品質(zhì)樓盤都比較注重園林的打造，但在整體設(shè)計(jì)、施工細(xì)節(jié)等方面都有一定的欠缺，還有提升的空間。 配套 ——眉山樓盤的配套普遍缺乏，連一些高檔樓盤的會(huì)所也沒(méi)有明確的配套。 開發(fā)模式 與競(jìng)爭(zhēng)模式 眉山房地產(chǎn)已經(jīng)走出了由低品質(zhì)小規(guī)模開發(fā)走向開發(fā)大規(guī)模、高品質(zhì)項(xiàng)目，眉山較有影響力的項(xiàng)目均是具備一定規(guī)模和品質(zhì)較高的項(xiàng)目。 各開發(fā)商越來(lái)越注重品牌的影響力，幾大開發(fā)商均在努力通過(guò)提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)來(lái)建立品牌。 物業(yè)管理處于起步階段 眉山樓盤物業(yè)管理未成規(guī)范，物業(yè)管理處于初級(jí)階段，服務(wù)內(nèi)容少，服務(wù)質(zhì)量多沒(méi)有達(dá)到專業(yè)化水準(zhǔn)，高層產(chǎn)品物管費(fèi)用收費(fèi)入不敷出，導(dǎo)致服務(wù)水準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)。 第 3章 眉山商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 眉山商業(yè)概況 眉山，位于四川成都平原西南邊緣，北臨成都，南靠樂(lè)山，眉山市，轄 區(qū)有仁壽、彭山、洪雅、青神、丹棱六個(gè)區(qū)縣，面積共 7186平方公里，人口 346萬(wàn)，是成都平原經(jīng)濟(jì)圈新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域。交通方便，距省會(huì)成都 62公里，高速公路 30分鐘直達(dá)成都。中心城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，服務(wù)功能逐步配套完善，逐步形成了機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、食品飼料、水電資源、旅游觀光五大支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，綜合實(shí)力大為增強(qiáng)。 市內(nèi)經(jīng)濟(jì)以零售、飲食、旅游業(yè)為主。 眉山商業(yè)區(qū)目前主要集中小北街商圈，小北街商圈，主要指以小北街為主軸向周邊發(fā)散、輻射，包括三蘇路、三蘇廣場(chǎng)、小香港商業(yè)街、上大南街、下西街、正西街、商業(yè)西街 、沙轂路、紅星路等，屬于 90年代后崛起的眉山商業(yè)中心區(qū)域。這里聚集眉山所有知名品牌專賣店，服裝、皮具、飾品、護(hù)膚、美容美發(fā)、文化教育、家居裝飾、水暖器材、影音電信、餐飲等多種業(yè)態(tài)并存，是眉山商業(yè)的黃金地段，也是眉山人民心中最理想的商業(yè)區(qū)域。摩爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨、應(yīng)林超市、紅旗連鎖超市、神州電器、德克士餐飲連鎖等都在這一商圈內(nèi)。 另外，眉山有 2條特色餐飲街。杭州路則以眾多美食、餐飲名店著稱，是眉山的美食街；外灘啤酒一條街是休閑、娛樂(lè)、餐飲較為集中的商業(yè)黃金地段。 ★大型商業(yè)賣場(chǎng)主要有：摩尓瑪購(gòu) 物廣場(chǎng) 、西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨、應(yīng)林超市、紅旗連鎖超市、神州電器、川西南家居商城 ★在建大型商業(yè)主要有：巴黎春天、義烏城 ★歇業(yè)（或經(jīng)營(yíng)不理想）：東坡金城、東坡湖廣場(chǎng)、金羅馬廣場(chǎng) 眉山主要商業(yè)描述 眉山市主要零售商業(yè)街區(qū) 眉山的商業(yè)街以小北街為中心向四周輻射，向北延伸到三蘇廣場(chǎng)周邊和三蘇路一帶，以高檔品牌專賣店為主。 往南延伸到上大南街，東西向輻射于商業(yè)西街、商業(yè)東街。上大南街與商業(yè)西 /東街的經(jīng)營(yíng)延續(xù)小北街業(yè)種品類，并逐步增多了服務(wù)性商業(yè)的內(nèi)容。 與小北街交匯的下西街、 與小北街平行的沙轂行北段亦承接小北街的商氣，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)則逐漸偏向于日用日雜的批發(fā)零售行業(yè)，檔次也走低。 此外，眉山商業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向以東坡湖片區(qū)為代表的新區(qū)發(fā)展，經(jīng)由紅星路裝飾材料專業(yè)一條街，往東坡湖方向延伸。目前，在這種商業(yè)流向的趨勢(shì)下，外灘啤酒一條街生意漸火暴，成為以高檔酒吧為主，聚集了酒樓（飯館）、浴足、網(wǎng)吧、電玩、桑拿、旅業(yè)等休閑娛樂(lè)業(yè)，與湖邊休閑茶座一起共同營(yíng)造飲食休閑娛樂(lè)特色商業(yè)區(qū)。 小北路 小北路是眉山市目前最繁華的商業(yè)一條街，是眉山商業(yè)中心街。全長(zhǎng)約 500m，集品牌店、飲食、娛樂(lè) 與一體，是各類商場(chǎng)、專賣店較集中的區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)品牌， 其中有西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨。眉山市內(nèi)唯一的國(guó)際快餐品牌德克士也進(jìn)駐該地段。 服飾品牌：與狼共舞、影兒國(guó)際、波可登、班尼路、曼婭莉、以純、步森、勁霸、報(bào)喜鳥、依米奴、杜丘老爺車、半身緣褲業(yè)、雅戈尓、真維斯、七匹狼、虎豹、秋水伊人、史努比。 租金：由南至北，租金逐級(jí)上漲， 50㎡商鋪一般從 60元 /㎡ *月～ 185元 /㎡ *月，年租金 3萬(wàn)～ 5萬(wàn)。 三蘇路 三蘇路位于市民休閑購(gòu)物娛樂(lè)于一體的三蘇廣場(chǎng)附近。商鋪以經(jīng)營(yíng)中高檔品牌服飾專賣店為主。 金融機(jī)構(gòu)、酒店、茶樓都林立在三蘇路上。 服飾品牌： 哥弟、金利來(lái)、利郎、歐度、艾維都、花花公子、宏來(lái)錦、迪文迪路、雷迪波爾、鐵獅丹頓、希爾頓、蘋果、城市寶寶、歐時(shí)力。 小香港商業(yè)街 眉山小香港步行街，位于眉山中心城區(qū)，與小北街、下西街交匯相融。交通便利，多路公交車均可到達(dá)。作為眉山市區(qū)目前唯一的一條商業(yè)步行街，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體，號(hào)稱 “眉山春熙路 ”。 營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8點(diǎn)至晚上 10點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)范圍包括：服裝、家電、餐飲、娛樂(lè)、茶樓百貨、美容、圖書銷售等。重慶金夫人影樓、四川志成商業(yè)連鎖有限公 司小康家美連鎖超市、成都龍抄手小吃店、成都文軒連鎖書店等知名商家落戶其中。環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊備的電影院為市民業(yè)余生活提供了極好的場(chǎng)所，兒童天地成為小孩子的樂(lè)園。 紅星路 紅星路以裝飾建材、木業(yè)專賣店、大型飲食、茶社為主。全長(zhǎng)約 1100m。其中衛(wèi)浴產(chǎn)品以中檔品牌為主，產(chǎn)品陳列以生活體驗(yàn)店的形式展示。 圖 紅星路商業(yè) 其它街道情況 正西街： 中低檔服裝店為主，并包括副食店、藥店、小型超市、書店、糕點(diǎn)店、家電商店等多種業(yè)態(tài)。 沙彀行南段： 少量商鋪，以一些 眉山特產(chǎn)銷售店為主，街道中有一個(gè)公共汽車運(yùn)輸站。 沙彀行北段： 公共汽車總站，臨街商鋪主要以副食、小商品批發(fā)零售為主。 環(huán)湖西路： 主要包括服裝店、藥店以及五金家居用品店。 環(huán)湖中路： 有電腦維修店、副食零售店、餐館、服飾店和少量五金店。 商業(yè)西街： 主要為中檔服裝零售店和少量特色小吃。 商業(yè)東街： 以網(wǎng)吧、游戲廳為主，還有少量服裝、飾品、婚紗攝影、冷飲小吃等商店。 大北街： 以各類小雜貨商店、鞋類、服裝、小吃店等為主。 明星南路： 包括紅旗超市、世代廣場(chǎng)、世代賓館、明珠歌城、多家售樓部和少量飲 食餐飲。 詩(shī)書路中段： 以商鋪廣告設(shè)計(jì)、電腦電器店及小型副食店為主。 眉山在建集中商業(yè)項(xiàng)目 位于眉山市東坡區(qū)大北街棉花巷，東臨一環(huán)路東段，西靠大北街，是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。是一條長(zhǎng)達(dá) 300米的商業(yè)街，連接眉山新老城區(qū)項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的城市中心商業(yè)街，并結(jié)合底層商業(yè)適當(dāng)安排住宅。項(xiàng)目占地 26563㎡（約 ），總建筑面積約 37960㎡ (其中商業(yè)面積 18625㎡，住宅面積 18175㎡，附屬建筑面積 200㎡ )。 巴黎春天商業(yè)街，以主力 店、品牌專賣店、小型商家為業(yè)態(tài)組合，從功能上以購(gòu)物、旅游、休閑、游樂(lè)為四大主導(dǎo)體系，涵蓋超市、百貨、家居、餐飲、游樂(lè)及娛樂(lè)、酒店等多種經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 占地 10萬(wàn)平方米的眉山義烏商貿(mào)城，北靠省道 106線和成樂(lè)高速公路，南近東門入城樞紐，東接?xùn)|坡湖片區(qū)，西連老城區(qū)商業(yè)零售中心，地處連接新老城區(qū)的 “環(huán)湖路 ”與眉山通往各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)主要干線 “東坡大道 ”的交匯處。 經(jīng)營(yíng)模式以義烏小商品直銷批為主，同時(shí)集配套住宅區(qū)，中型超市、餐飲娛樂(lè)、精品百貨、商務(wù)酒店、寫字樓等商業(yè)業(yè)務(wù)于一體的大型綜合商體， 眉山市主力零售商場(chǎng) 物業(yè)名稱 摩爾瑪百貨 經(jīng)營(yíng)類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 沙轂路 經(jīng)營(yíng)范圍 百貨、超市 經(jīng)營(yíng)方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營(yíng)面積 約 24000㎡ 經(jīng)營(yíng)檔次 中等裝修檔次 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營(yíng) 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：超市 1F：少女裝、化妝品、黃金珠寶、鐘表飾品。 2F：成熟女裝、休閑服飾、鞋、皮、箱、包。 3F：商務(wù)男裝、休閑男裝、針織、內(nèi)衣 4F：童裝、鞋、文具玩具、床上用品小家電。