【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 樓盤評價 純高層社區(qū)，板樓、點板樓結(jié)構(gòu)，容積率較高，社區(qū)成熟、自身配套完善。高層接受度有限。 小區(qū)一期成熟，二其多層售完，剩余大面積房，三期普通公寓即將推出，關(guān)注度較高。 產(chǎn)品純粹性不高，高層面積偏大，周邊環(huán)境較好，但有待改善。 樓盤名稱 洛浦 .御博城（西工區(qū)） 中原人家 文興現(xiàn)代城 地理位置 御博路一號 南昌路 聯(lián)盟路三號 項目規(guī)模 10 多棟高層組成 三棟高層 共 500 戶商住公寓 面積分布 80－ 200 多，二房、三房標準戶型為主 二房 105 ㎡，三房 150㎡為主 共 30層， 4－ 10層為平層，其余為樓中樓。 價格 2200－ 3000 元 /㎡不等 均價 2100 元 /㎡ 精裝修 2100 元 /㎡ 銷售狀況 一期現(xiàn)房，銷售 80%以上，二期封頂，現(xiàn)推出一棟小戶型，銷售 80%以上。 2020 年開始銷售，目前已售不到 80％。 開盤一年以來，銷售一般，選擇余地較大 物業(yè)管理 較好 一般 較好 樓盤評價 景觀高層住宅，規(guī)劃品質(zhì)高，但市場支撐 有限，市場銷售較差，尤其大面積戶型賣不動。 位于鬧市區(qū)，出行、購物便捷，可觀西苑公園，但人流大，嘈雜，市場認可度一般。 地段優(yōu)，項目品質(zhì)較高，但高層以及樓中樓產(chǎn)品特征，市場接受程度不高。定位于投資型商務(wù)公 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 寓以來，銷售有所好轉(zhuǎn)。 樓盤名稱 南村小區(qū)（經(jīng)適房） 榮森公寓（商品房） 蓬萊小區(qū)（經(jīng)適房） 地理位置 武漢南路 本案周邊 本案周邊 項目規(guī)模 較大，目前二期 105 戶，多層 共 20 余棟，現(xiàn)在售 3 棟 面積分布 80－ 120 多， 實用型二房、三房 73－ 110 ㎡ 40－ 120 ㎡ 價格 均價 1300 元 /㎡ 780－ 1080 元 /㎡ 均價 1200 元 /㎡ 銷售狀況 200 余戶， 04 年 5 月開盤，剩余 14 戶 2020 年開盤， 銷售 10 余戶 較好，較小面積銷售一般 物業(yè)管理 24 元 /月 — 24 元 /月 樓盤評價 經(jīng)濟適用房小區(qū)，但規(guī)劃 較好，贏得了市場。 周邊環(huán)境臟、亂、差，自 身無配套，形象差。 規(guī)模較大經(jīng)濟適用房社區(qū)，以滿足周邊廠礦、工人為主。 2．市場特征 （ 1）市場供應(yīng)多元化 面積方面 ： 40－ 200 多㎡不等。以經(jīng)濟、實用兩房和三房為主，面積在 85－ 110㎡之間。 價格方面 ：高層均價在 2000 元 /㎡左右 ，價格主要受地段與環(huán)境影響，市中心以及洛浦河一帶高層住宅房價較高。多層房價從 780－ 1800 元 /㎡不等。 （ 2）大眾化購買為主力需求 從銷售狀況來看，單價相對較低、面積緊湊的戶型暢銷，市場表現(xiàn)為明顯的大眾化消費特征，且消費能力相對較弱。 （ 3）經(jīng)濟適用房對商品房市場影響較大 商品房與經(jīng)濟適用房品質(zhì)并沒有明顯區(qū)別，加上經(jīng)濟適用房購買門檻并不高，因此較大的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量對多層商品住宅市場造成了較大沖擊。 （ 4）高檔市場需求力不足 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 以盛世唐莊、上陽花園等多層以及眾多高層項目組成的高檔市場表現(xiàn)疲軟，市場去化速度明 顯慢于中低端市場。 需求力不足也與當前市場缺乏打動高端群體眼球的明星樓盤不無關(guān)系。 （ 5）購買客群區(qū)域消費明顯 從澗西區(qū)樓盤客群購買情況來看，絕大部分為本地原居住群體，西工等其它區(qū)域來澗西購買的客群極少，而澗西居住群體也很少到西工等其它區(qū)域購買住房。 （ 6）購買客群層次明顯 中高端住宅購買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦企業(yè)中高層干部、技術(shù)類人才，區(qū)域高校教師、區(qū)域科研機構(gòu)科研人員、區(qū)域公務(wù)員、事業(yè)單位職員等。 中低端住宅購買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦普通工薪階層，區(qū)域其它中低收入階層。 （四）區(qū)域板塊劃分 根據(jù)澗 西區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)特征和區(qū)域資源狀況，可將其劃分為低、中、高端三個市場供應(yīng)板塊。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 檔次分布 低端 中端 高端 分布區(qū)域 天津路以西、西苑路以南 澗西區(qū)成熟商業(yè)區(qū)、洛浦公園以北 洛浦公園沿線 區(qū)域資源 科技大學、生態(tài)公園 各項基礎(chǔ)設(shè)施完善 洛浦河、洛浦公園 發(fā)展現(xiàn)狀 城市邊緣區(qū)、起步中的規(guī)劃區(qū)，區(qū)域形象一般。各項配套檔次較低，中低收入階層聚集地，南村公寓、蓬萊新村為典型的安居房社區(qū)。 澗西區(qū)成熟商業(yè)、生活地帶，各項配套完善，是享受繁華與便捷的理想之地。 建設(shè)中的高端住宅集中片區(qū)，進入成熟尚需時間。 單價（元 /㎡） 780－ 1300 元 /㎡ 1300－ 2000 元 /㎡ 1600－ 3500 元 /㎡ 面積區(qū)間（㎡） 40－ 120 ㎡ 80－ 150 ㎡ 80－ 200 ㎡ 總價（萬元） 4－ 15 萬元 11－ 30 萬元 16－ 70 萬元 代表個案 南村小區(qū)、榮森公寓、百 姓家、蓬萊新村等 文興現(xiàn)代城、鳳凰城、亞 賽城等 洛浦 .御博城、盛世唐莊、翠堤灣等 客群構(gòu)成 周邊廠礦企業(yè)普通工薪階層、其它中低收入階層。 廠礦基層干部、技術(shù)類職員、事業(yè)單位職員等 廠礦企業(yè)高級管理人員、科技型人員、高校教師等。 發(fā)展趨勢 城市西擴版圖， 規(guī)劃前景好，區(qū)域形象將有較大突破，未來城市生態(tài)型低密度住宅的主流板塊。 板塊將繼續(xù)改善，商業(yè)、商務(wù)功能將進一步加強。住宅將有較大發(fā)展空間。 隨著水榭王城、文興 .陽光水岸等開發(fā)，未來洛陽高端板塊雛形初現(xiàn)。 （五）總結(jié) 1．澗西區(qū)是洛陽房地產(chǎn)市場的主力板塊，市場供需量達到市場總量的一半以上，甚至超過洛陽行政區(qū) —— 西工區(qū)。 2．區(qū)域板塊根據(jù)不同的資源條件，形成了低、中、高三個不同檔次的板塊區(qū)域。隨著城市發(fā)展與演變，目前的澗西西部低檔區(qū)將成長為生態(tài)型的低密度高檔社區(qū)。 3．區(qū)域市場結(jié)構(gòu)中，多層市場明顯比其它市場 活躍， 以中低檔次的住宅消費的大眾化消費特征明顯；高層住宅市場有所起色，但市場壓力仍然較大。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 4．隨著洛陽經(jīng)濟的發(fā)展與房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，房地產(chǎn)品牌開發(fā)時代隨之來臨，高端客群消費欲望的釋放也將隨著區(qū)域品牌大盤亮相而浮出水面，高端市場空間將不斷擴大。 5．新的城市“西擴”規(guī)劃將沖擊當前的房地產(chǎn)市場板塊格局，澗西區(qū)西部城市基礎(chǔ)設(shè)施的進一步改造，將使得當前的低檔板塊步入升級行列，與洛浦公園沿線的高端住宅共同形成未來洛陽最集中的高檔住宅聚集區(qū)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第二部分 項目篇 一、項目本質(zhì)研判 （一）基地概況 1．基 地資源 （ 1）地塊區(qū)位 ■ 地理位置： 地塊位于澗西區(qū)西南部，具體地點為武漢南路，此區(qū)位為城市“西擴”規(guī)劃中的門戶。從當前區(qū)位發(fā)展來看，仍然表現(xiàn)為城郊結(jié)合部區(qū)域，地段較偏，區(qū)域有待發(fā)展。 ■ 地塊四至： 東面為南華公寓社區(qū)（安居房）；南面為荒地和規(guī)劃中的部分森林公園；西面為規(guī)劃中的森林公園。北面為建設(shè)中的南村社區(qū)（經(jīng)適房）。 （ 2）周邊環(huán)境 ■ 區(qū)域形象： 地塊周邊目前開發(fā)力度不足，少數(shù)幾個安居房社區(qū)、中低收入階層的日常出行、低端消費品商店的散落分布共同形成了區(qū)域低檔、偏遠、待發(fā)展的低層次形象。 ■ 周邊配套 ： □ 公交： 8 路，南華公寓 — 九都路 — 西關(guān)； 21路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 西關(guān)；46 路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 火車站； 103 路，南華公寓 — 中州路 —火車站。 □ 學校： 耐小、礦小、礦中、五中、拖二中、河南科技大學、解放軍外國語學院等。 □ 商業(yè)： 綠色生活量販、大張量販、南村農(nóng)貿(mào)市場、上海市場生活圈、廣州市場生活圈等。 □ 周邊資源： 項目西南有 600 畝森林公園，但建設(shè)進度沒有跟上，對本案造成利基影響不足。 □ 區(qū)域規(guī)劃： 區(qū)域為城市“西擴”規(guī)劃戰(zhàn)略中的核心地帶，全新的規(guī)劃將帶來區(qū)域形象的全面升級。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2．項目技術(shù)經(jīng)濟指標 項目 占地約 381 畝為 254300 平方米，總建筑面積 517611 平方米，項目分二期建設(shè)，一期占地 196 畝 130000 平方米，由 35 棟 5 層多層組成。二期將以小高層和高層為主。 一期技術(shù)經(jīng)濟指標如下： 共 35 幢花園洋房 818 套，現(xiàn)已開工 31 幢共 714 套，戶型分別為 A、 A 復(fù)式、 B、B 復(fù)式、 C 共計 5 種，建筑機構(gòu)框架和準框架。 （ 1） A 戶型面積為 143 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 2） A 復(fù)式面積為 240 ㎡ 五室三廳四衛(wèi)一書房 陽光花房 （ 3） B 戶型面積為 118 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 陽光花房 （ 4） B 復(fù)式面積為 192 ㎡ 四室三廳四衛(wèi) 陽光花房 （ 5） C 戶型面積為 92 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 戶型套數(shù)1322427642240AA復(fù)式BB復(fù)式C戶型比例18%3%39%6%34%AA 復(fù)式BB 復(fù)式C 標準層套數(shù)數(shù) 648 套 復(fù)式套數(shù) 66 套 總戶型套數(shù) 714 套 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （二）項目 SWOT 分析 1．項