【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)管理 元 /㎡ .月 元 /㎡ .月 樓盤評(píng)價(jià) 純高層社區(qū)，板樓、點(diǎn)板樓結(jié)構(gòu)，容積率較高，社區(qū)成熟、自身配套完善。高層接受度有限。 小區(qū)一期成熟，二其多層售完，剩余大面積房，三期普通公寓即將推出，關(guān)注度較高。 產(chǎn)品純粹性不高，高層面積偏大，周邊環(huán)境較好，但有待改善。 樓盤名稱 洛浦 .御博城（西工區(qū)） 中原人家 文興現(xiàn)代城 地理位置 御博路一號(hào) 南昌路 聯(lián)盟路三號(hào) 項(xiàng)目規(guī)模 10 多棟高層組成 三棟高層 共 500 戶商住公寓 面積分布 80－ 200 多，二房、三房標(biāo)準(zhǔn)戶型為主 二房 105 ㎡，三房 150㎡為主 共 30層， 4－ 10層為平層，其余為樓中樓。 價(jià)格 2200－ 3000 元 /㎡不等 均價(jià) 2100 元 /㎡ 精裝修 2100 元 /㎡ 銷售狀況 一期現(xiàn)房，銷售 80%以上，二期封頂，現(xiàn)推出一棟小戶型，銷售 80%以上。 2020 年開始銷售，目前已售不到 80％。 開盤一年以來，銷售一般，選擇余地較大 物業(yè)管理 較好 一般 較好 樓盤評(píng)價(jià) 景觀高層住宅，規(guī)劃品質(zhì)高，但市場(chǎng)支撐 有限，市場(chǎng)銷售較差，尤其大面積戶型賣不動(dòng)。 位于鬧市區(qū)，出行、購(gòu)物便捷，可觀西苑公園，但人流大，嘈雜，市場(chǎng)認(rèn)可度一般。 地段優(yōu)，項(xiàng)目品質(zhì)較高，但高層以及樓中樓產(chǎn)品特征，市場(chǎng)接受程度不高。定位于投資型商務(wù)公 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 寓以來，銷售有所好轉(zhuǎn)。 樓盤名稱 南村小區(qū)（經(jīng)適房） 榮森公寓（商品房） 蓬萊小區(qū)（經(jīng)適房） 地理位置 武漢南路 本案周邊 本案周邊 項(xiàng)目規(guī)模 較大，目前二期 105 戶，多層 共 20 余棟，現(xiàn)在售 3 棟 面積分布 80－ 120 多， 實(shí)用型二房、三房 73－ 110 ㎡ 40－ 120 ㎡ 價(jià)格 均價(jià) 1300 元 /㎡ 780－ 1080 元 /㎡ 均價(jià) 1200 元 /㎡ 銷售狀況 200 余戶， 04 年 5 月開盤，剩余 14 戶 2020 年開盤， 銷售 10 余戶 較好，較小面積銷售一般 物業(yè)管理 24 元 /月 — 24 元 /月 樓盤評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，但規(guī)劃 較好，贏得了市場(chǎng)。 周邊環(huán)境臟、亂、差，自 身無(wú)配套，形象差。 規(guī)模較大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，以滿足周邊廠礦、工人為主。 2．市場(chǎng)特征 （ 1）市場(chǎng)供應(yīng)多元化 面積方面 ： 40－ 200 多㎡不等。以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用兩房和三房為主，面積在 85－ 110㎡之間。 價(jià)格方面 ：高層均價(jià)在 2000 元 /㎡左右 ，價(jià)格主要受地段與環(huán)境影響，市中心以及洛浦河一帶高層住宅房?jī)r(jià)較高。多層房?jī)r(jià)從 780－ 1800 元 /㎡不等。 （ 2）大眾化購(gòu)買為主力需求 從銷售狀況來看，單價(jià)相對(duì)較低、面積緊湊的戶型暢銷，市場(chǎng)表現(xiàn)為明顯的大眾化消費(fèi)特征，且消費(fèi)能力相對(duì)較弱。 （ 3）經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房市場(chǎng)影響較大 商品房與經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)并沒有明顯區(qū)別，加上經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買門檻并不高，因此較大的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量對(duì)多層商品住宅市場(chǎng)造成了較大沖擊。 （ 4）高檔市場(chǎng)需求力不足 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 以盛世唐莊、上陽(yáng)花園等多層以及眾多高層項(xiàng)目組成的高檔市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，市場(chǎng)去化速度明 顯慢于中低端市場(chǎng)。 需求力不足也與當(dāng)前市場(chǎng)缺乏打動(dòng)高端群體眼球的明星樓盤不無(wú)關(guān)系。 （ 5）購(gòu)買客群區(qū)域消費(fèi)明顯 從澗西區(qū)樓盤客群購(gòu)買情況來看，絕大部分為本地原居住群體，西工等其它區(qū)域來澗西購(gòu)買的客群極少，而澗西居住群體也很少到西工等其它區(qū)域購(gòu)買住房。 （ 6）購(gòu)買客群層次明顯 中高端住宅購(gòu)買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦企業(yè)中高層干部、技術(shù)類人才，區(qū)域高校教師、區(qū)域科研機(jī)構(gòu)科研人員、區(qū)域公務(wù)員、事業(yè)單位職員等。 中低端住宅購(gòu)買客群構(gòu)成：澗西區(qū)十大廠礦普通工薪階層，區(qū)域其它中低收入階層。 （四）區(qū)域板塊劃分 根據(jù)澗 西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)特征和區(qū)域資源狀況，可將其劃分為低、中、高端三個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)板塊。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 檔次分布 低端 中端 高端 分布區(qū)域 天津路以西、西苑路以南 澗西區(qū)成熟商業(yè)區(qū)、洛浦公園以北 洛浦公園沿線 區(qū)域資源 科技大學(xué)、生態(tài)公園 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善 洛浦河、洛浦公園 發(fā)展現(xiàn)狀 城市邊緣區(qū)、起步中的規(guī)劃區(qū)，區(qū)域形象一般。各項(xiàng)配套檔次較低，中低收入階層聚集地，南村公寓、蓬萊新村為典型的安居房社區(qū)。 澗西區(qū)成熟商業(yè)、生活地帶，各項(xiàng)配套完善，是享受繁華與便捷的理想之地。 建設(shè)中的高端住宅集中片區(qū)，進(jìn)入成熟尚需時(shí)間。 單價(jià)（元 /㎡） 780－ 1300 元 /㎡ 1300－ 2000 元 /㎡ 1600－ 3500 元 /㎡ 面積區(qū)間（㎡） 40－ 120 ㎡ 80－ 150 ㎡ 80－ 200 ㎡ 總價(jià)（萬(wàn)元） 4－ 15 萬(wàn)元 11－ 30 萬(wàn)元 16－ 70 萬(wàn)元 代表個(gè)案 南村小區(qū)、榮森公寓、百 姓家、蓬萊新村等 文興現(xiàn)代城、鳳凰城、亞 賽城等 洛浦 .御博城、盛世唐莊、翠堤灣等 客群構(gòu)成 周邊廠礦企業(yè)普通工薪階層、其它中低收入階層。 廠礦基層干部、技術(shù)類職員、事業(yè)單位職員等 廠礦企業(yè)高級(jí)管理人員、科技型人員、高校教師等。 發(fā)展趨勢(shì) 城市西擴(kuò)版圖， 規(guī)劃前景好，區(qū)域形象將有較大突破，未來城市生態(tài)型低密度住宅的主流板塊。 板塊將繼續(xù)改善，商業(yè)、商務(wù)功能將進(jìn)一步加強(qiáng)。住宅將有較大發(fā)展空間。 隨著水榭王城、文興 .陽(yáng)光水岸等開發(fā)，未來洛陽(yáng)高端板塊雛形初現(xiàn)。 （五）總結(jié) 1．澗西區(qū)是洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力板塊，市場(chǎng)供需量達(dá)到市場(chǎng)總量的一半以上，甚至超過洛陽(yáng)行政區(qū) —— 西工區(qū)。 2．區(qū)域板塊根據(jù)不同的資源條件，形成了低、中、高三個(gè)不同檔次的板塊區(qū)域。隨著城市發(fā)展與演變，目前的澗西西部低檔區(qū)將成長(zhǎng)為生態(tài)型的低密度高檔社區(qū)。 3．區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，多層市場(chǎng)明顯比其它市場(chǎng) 活躍， 以中低檔次的住宅消費(fèi)的大眾化消費(fèi)特征明顯；高層住宅市場(chǎng)有所起色，但市場(chǎng)壓力仍然較大。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 4．隨著洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟，房地產(chǎn)品牌開發(fā)時(shí)代隨之來臨，高端客群消費(fèi)欲望的釋放也將隨著區(qū)域品牌大盤亮相而浮出水面，高端市場(chǎng)空間將不斷擴(kuò)大。 5．新的城市“西擴(kuò)”規(guī)劃將沖擊當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局，澗西區(qū)西部城市基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改造，將使得當(dāng)前的低檔板塊步入升級(jí)行列，與洛浦公園沿線的高端住宅共同形成未來洛陽(yáng)最集中的高檔住宅聚集區(qū)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第二部分 項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目本質(zhì)研判 （一）基地概況 1．基 地資源 （ 1）地塊區(qū)位 ■ 地理位置： 地塊位于澗西區(qū)西南部，具體地點(diǎn)為武漢南路，此區(qū)位為城市“西擴(kuò)”規(guī)劃中的門戶。從當(dāng)前區(qū)位發(fā)展來看，仍然表現(xiàn)為城郊結(jié)合部區(qū)域，地段較偏，區(qū)域有待發(fā)展。 ■ 地塊四至： 東面為南華公寓社區(qū)（安居房）；南面為荒地和規(guī)劃中的部分森林公園；西面為規(guī)劃中的森林公園。北面為建設(shè)中的南村社區(qū)（經(jīng)適房）。 （ 2）周邊環(huán)境 ■ 區(qū)域形象： 地塊周邊目前開發(fā)力度不足，少數(shù)幾個(gè)安居房社區(qū)、中低收入階層的日常出行、低端消費(fèi)品商店的散落分布共同形成了區(qū)域低檔、偏遠(yuǎn)、待發(fā)展的低層次形象。 ■ 周邊配套 ： □ 公交： 8 路，南華公寓 — 九都路 — 西關(guān)； 21路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 西關(guān)；46 路，南華公寓 — 聯(lián)盟路 — 火車站； 103 路，南華公寓 — 中州路 —火車站。 □ 學(xué)校： 耐小、礦小、礦中、五中、拖二中、河南科技大學(xué)、解放軍外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等。 □ 商業(yè)： 綠色生活量販、大張量販、南村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、上海市場(chǎng)生活圈、廣州市場(chǎng)生活圈等。 □ 周邊資源： 項(xiàng)目西南有 600 畝森林公園，但建設(shè)進(jìn)度沒有跟上，對(duì)本案造成利基影響不足。 □ 區(qū)域規(guī)劃： 區(qū)域?yàn)槌鞘小拔鲾U(kuò)”規(guī)劃戰(zhàn)略中的核心地帶，全新的規(guī)劃將帶來區(qū)域形象的全面升級(jí)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2．項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 占地約 381 畝為 254300 平方米，總建筑面積 517611 平方米，項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期占地 196 畝 130000 平方米，由 35 棟 5 層多層組成。二期將以小高層和高層為主。 一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 共 35 幢花園洋房 818 套，現(xiàn)已開工 31 幢共 714 套，戶型分別為 A、 A 復(fù)式、 B、B 復(fù)式、 C 共計(jì) 5 種，建筑機(jī)構(gòu)框架和準(zhǔn)框架。 （ 1） A 戶型面積為 143 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi)一書房 陽(yáng)光花房 （ 2） A 復(fù)式面積為 240 ㎡ 五室三廳四衛(wèi)一書房 陽(yáng)光花房 （ 3） B 戶型面積為 118 ㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 陽(yáng)光花房 （ 4） B 復(fù)式面積為 192 ㎡ 四室三廳四衛(wèi) 陽(yáng)光花房 （ 5） C 戶型面積為 92 ㎡ 兩室兩廳兩衛(wèi) 戶型套數(shù)1322427642240AA復(fù)式BB復(fù)式C戶型比例18%3%39%6%34%AA 復(fù)式BB 復(fù)式C 標(biāo)準(zhǔn)層套數(shù)數(shù) 648 套 復(fù)式套數(shù) 66 套 總戶型套數(shù) 714 套 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 1．項(xiàng)