【正文】 上升，住房消費能力逐漸增強。另一方面也是由多層物業(yè)的低價特性和洛陽市場的消費特點決定的。 B．區(qū)域市場的不均衡性比較突出 澗西區(qū)和西工區(qū)是多層商品房銷售的熱點區(qū)域，兩個區(qū)域的總投放量和總銷售量分別占到了 %和 %，不但分走了多層市場的絕大多數(shù)份額，而且都出現(xiàn)了銷售大于投放的局面，呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。 而其它區(qū)域雖然投放量較 前幾年增長較快，但銷售仍然較為緩慢，并且仍然表現(xiàn)為投放與銷售比例不均衡的局面。 C．市場需求多元化趨勢逐漸呈現(xiàn) 多層市場盡管以低端路線為主流，但走高端精品路線的樓盤如盛世唐莊、華源河畔明居等，憑借景觀資源以及較高的產(chǎn)品品質(zhì)，在市場上也取得了不錯的銷售業(yè) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 績。 D．樓層決定檔次，而非品質(zhì)決定檔次 從洛陽市場住宅檔次分層來看，同類產(chǎn)品品質(zhì)相差不大，而價格的差距主要是通過樓型差別予以體現(xiàn)。高層住宅由于成本、規(guī)劃等方面優(yōu)于多層，相對多層較高的價格使得高層形成了洛陽消費群體眼中的高端產(chǎn)品，而品質(zhì)并沒有成為檔次的主要標志 。 3．高層市場分析 （ 1）市場總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 高層供應（萬㎡） 高層銷售（萬㎡） 從 2002 年至今，洛陽批準高層上市面積累計達到 萬㎡，而銷售量累計為 萬㎡，供需比例為 ： 1，供需關系嚴重失衡，這也是洛陽房地產(chǎn)市場整體失衡的主要因素。 市場失衡的主要原因在于，高層在造價成本、品質(zhì)等多方面均優(yōu)于多層，在檔次上表現(xiàn)為高檔次特征，是洛陽市場除極少的別墅外的高端主流產(chǎn)品。 2002 年和 2020 年高層物業(yè)連續(xù)的放量供應，而市場現(xiàn)有的需求客群容量有限或是對高層接受程度尚待提高，從而在總體上導致了高層物業(yè)市場的供過于求狀態(tài)。 但從歷年需求變化來看，高層銷售量增長明顯， 2020 上半年銷售量就已超過2020 全年高層銷售量，高層存量房去化加快，市場供需差距逐漸縮小。 （ 2）市場特征 A．高層平均投放規(guī)模呈下降趨勢 2020 年投放的高層物業(yè)，平均單個物業(yè)的投放面積為 萬㎡，與 2002 年單個投放面積 萬㎡相比，平均每個樓盤下降了 萬㎡，降幅明顯。 平均投放面積下降，主要由于 2020 年除了港 興碧水云天、洛浦 .御博城、文興 . 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 現(xiàn)代城三個盤規(guī)模超過 3 萬㎡外，其余項目規(guī)模普遍偏小。而 2002 年則有 6 個項目規(guī)模超過 3 萬㎡，中泰世紀花城更是達到了 10 萬㎡以上。 B．投放集中區(qū)域為澗西和西工 2020 年，洛陽投放的 10 個高層物業(yè)仍然集中在澗西和西工區(qū)，每個區(qū)域各 5個，但投放規(guī)模差異明顯。澗西區(qū)投放量為 萬㎡，西工投放量為 萬㎡。 高層物業(yè)集中在以上兩個區(qū)域的原因在于：長期以來，澗西作為我市廠礦和科研院所最集中的區(qū)域，西工作為我市的政治、商業(yè)、文化中心，經(jīng)濟發(fā)展水平和消費水平在我市一直處于前列，具 備了消費高層住宅的市場潛力。而其它區(qū)域雖然近年來經(jīng)濟也在發(fā)展，但受制于整體消費水平，支撐高層住宅市場還有一定的難度。 （二）洛陽房地產(chǎn)市場問題點分析 1．市場整體表現(xiàn)混亂 從 2002 年至今，洛陽整體市場仍舊處于供過于求的亞健康發(fā)展狀態(tài)之中，開發(fā)商不顧市場需求意向，盲目開發(fā)出不滿足市場需求的產(chǎn)品。在小區(qū)規(guī)劃與建設過程中，缺乏人性化考慮，盲目追求利益最大化，最終帶來了市場疲軟以及開發(fā)商銷售的巨大壓力。 2．市場供需矛盾突出 市場供需矛盾主要表現(xiàn)為總量不均衡、結構不合理。 在總量方面， 2002 年和 2020 年市場 放量供應帶來了當前市場較大的銷售壓力，市場整體去化較慢。 在結構性方面，高層住宅嚴重過剩，多層住宅總體基本均衡，但改善居住欲望強烈、消費亟待升級的中高端群體卻難以購買到滿足自身需求意向的多層精品住宅。 3．政府規(guī)劃先天不足 政府是洛陽房地產(chǎn)市場呈不良發(fā)展的罪魁禍首。首先政府缺乏對市場的總體調(diào)控，不顧市場需求容量以及居民對住房的購買水平，盲目供應土地，大量的土地上市帶來了連續(xù)幾年的開發(fā)過剩。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 另外，政府在土地上市之后，缺乏對項目的規(guī)劃控制，使得開發(fā)商不顧地塊區(qū)位、市場需求狀況等因素，盲目建設高層住宅，導致了市 場高層住宅的嚴重過剩，是洛陽整體市場表現(xiàn)較差的主要因素。 4．政策抑制市場發(fā)展 從洛陽本地調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策來看，經(jīng)濟適用房購買門檻較低，其較低的價格對商品房市場造成了較大的沖擊，從而抑制了洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 其次，洛陽對房產(chǎn)交易契稅實行級別制度，房價在 2000 元 /㎡以下的商品住宅，契稅為 2%，而房價在 2000 元 /㎡以上的商品住宅，契稅為 4%。而從洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看， 2000 元 /㎡正是市場逐漸發(fā)展的主力價位點，而契稅制度的限制對開發(fā)高檔商品住宅以及房價的走勢無疑有著決定性的遏制作用。 2020 年以來我國宏觀政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也在一定程度上抑制了洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 5．政府對城市建設的力度存在欠缺 政府對實行了“西擴南進”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市總體向澗西區(qū)以西和以南擴張。但從現(xiàn)有發(fā)展來看，洛南開發(fā)新區(qū)建設較快，政府投入了巨資以帶動新區(qū)發(fā)展，并且吸引了國內(nèi)一流開發(fā)商如天津順馳、河南建業(yè)進駐新區(qū)。但西擴的效果并不明顯，政府扶持力度缺乏后續(xù)支撐，如政府欲大力打造武漢南路的森林公園，幾年間僅僅栽植了樹木，而缺乏后期扶持與發(fā)展，致使該區(qū)域形象甚至配套未取得質(zhì)的飛躍。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一） 區(qū)域概況 項目所在區(qū)域為澗西區(qū)。澗西區(qū)位于洛陽市區(qū)西部，也是洛陽市最大的城區(qū)，總面積89 平方公里，人口 45 萬，占市區(qū)人口的 30%以上。與西工區(qū)作為洛陽政治、文化中心的地位不一樣，澗西區(qū)是洛陽重要的工業(yè)、科研區(qū)域。澗西擁有眾多國家大型企業(yè)和科研院所：第一拖拉機廠（一拖公司），軸承廠（洛軸集團公司）、礦山機器廠（中信重機公司）、銅加工廠、河南柴油機廠、耐火材料廠， 725 所、拖研所、軸研所、耐研院等，是國家農(nóng)機、礦山、發(fā)電設備、摩托車、銅材、軸承耐火材料、儀表、化工產(chǎn)品的重要產(chǎn)地，技術 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 門類齊全。 澗西區(qū)也是重要的 文化教育區(qū)域。著名的高等學府中國人民解放軍外國語學院、河南科技大學、洛陽工業(yè)高專等和市辦和廠辦中、小學（其中廠辦中學拖一中、拖二中、軸一中、軸二中等均在歷年高考中為全市最優(yōu)）南洋私立學校等。 澗西區(qū)作為洛陽重要的工業(yè)產(chǎn)業(yè)以及科研教育基地，聚集了大量的高素質(zhì)以及消費能力較強的人群，對于洛陽市汽車、房產(chǎn)等耐用消費品市場的興旺與繁榮有著重要的支撐。 （二）區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 1．總體狀況 澗西區(qū)是洛陽房地產(chǎn)主流市場，其市場的成交量與活躍程度甚至超過行政區(qū) —— 西工區(qū)。 2020 年澗西區(qū)商品房銷售量超過了洛陽市總銷售 量的一半以上，比例為 55%。 從澗西區(qū)住宅市場的供需狀況來看，產(chǎn)品供應檔次參差不齊，有價格低至 780 元 /㎡的商品房和 1200 元 /㎡的經(jīng)濟適用房，也有高達 3000 元 /㎡以上的高層住宅，在需求方面也表現(xiàn)出了不同的需求特征，中低價位的經(jīng)濟適用房和多層住宅的需求量占到了總需求量的絕大部分，而高層住宅需求盡管在 2020 年有所起色，但需求量所占比例仍然較小。 2．市場特征 （ 1）多層市場需求旺盛，高層市場疲軟表現(xiàn)有所改善 類別 多層 高層 供應量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 供應量（萬㎡） 銷售量（萬㎡） 2020 年 37 2020 上半年 約 20 約 3 澗西區(qū)多層市場表現(xiàn)為供需兩旺。 2020 年銷售量遠高于供應量，而 2020 年多層放量供應，使得多層市場供不應求局面得到緩減。 在高層市場上，市場表現(xiàn)與多層恰好相反， 2002 和 2020 年高層的放量供應，導致 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 了市場的嚴重過剩； 2020 年高層上市面積僅為 3 萬㎡左右，而銷售量卻起色較大，半年銷售量就已超過了 2020 年全年的銷售量。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 2）市場價格基本穩(wěn)定，但局部出現(xiàn)調(diào)整 澗西市場總體均價走勢狀況如下表所示： 03 年二季度（元 /㎡） 04 年一季度（元 /㎡） 04 年二季度（元 /㎡） 多層 1225 1310 1133 高層 1954 1999 1805 從價格走勢來看，市場沒有出現(xiàn)大起大落，但出現(xiàn)了小幅振蕩，即從 2020 年二季度以來，市場呈現(xiàn)低開高走，然后到 2020 年二季度價格出現(xiàn)了回落，并且低于 2020年二季度價格。價格調(diào)整的原因在于，中低收入階層購買比例增大，擴大了低檔房的需求，從而將均價拉低所致。 （ 3）社區(qū)規(guī)模、環(huán)境等因素已受到購房群體重視 購房群體開始重視居住小區(qū)的環(huán)境、規(guī)模、開發(fā)商品質(zhì)等因素，而不是一味追求便捷 與繁華，購買行為呈現(xiàn)理性特征。如榮森公寓為獨棟多層，規(guī)劃較差，盡管價格低至 780 元 /㎡，依然無人問津；中原人家地段繁華，但周邊嘈雜，市場認可度仍然不高。 （三）典型樓盤調(diào)研分析 1．典型個案 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 樓盤名稱 中泰世紀花城 上陽花園 盛世唐莊 地理位置 麗春西路 七里河中房大廈 上陽路南端 項目規(guī)模 約 10 萬㎡ 總體 200 多畝，分三期，目前二期。 七棟多層，一棟高層 面積分布 80－ 200 ㎡，二房、三房為 主 多層售完，剩余樓中樓20 戶。三期 85－ 160 ㎡ 85－ 200 多㎡ 高層全為 150 ㎡以上 價格 均價 2300 元 /㎡ 三期 10 月推出，價格1700 元 /㎡ 1800 元 /㎡ 銷售狀況 約 40% 尚未開盤 多層售完，高層未開盤