【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 第一部分 市場篇 一、洛陽社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景 （一）城市概況 1．城市位置 洛陽是河南省省轄市 ，為河南第二大城市， 位于河南省西部黃河中游兩岸 。 東距省會(huì)鄭州 124公里，西距古都西安 385公里。南鄰南陽市，北與焦作市、濟(jì)源市接壤。 洛陽城市區(qū)位圖 2．行政轄區(qū) 洛陽為地級(jí)城市， 現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等 8個(gè)縣 6個(gè)區(qū)，代管偃師市。 3．城市面積 洛陽城市 南北最大縱距 168 公里，東西最大橫距 170 公里，轄區(qū)總面積 平 方公里，其中市區(qū)面積 544平方公里，城市建成區(qū)面積 。 4．城市人口 截至 2020 年末，洛陽全市人口為 636 萬，其中市區(qū)人口為 萬，城鎮(zhèn)人口為 萬，農(nóng)村人口為 萬。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 5．城市特色 洛陽是聞名中外的旅游城市，城市旅游資源豐富，包括龍門石窟、牡丹園、白馬寺等。 洛陽是中國六大古都之一，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)和龍門石窟、白馬寺等眾多文物古跡， 1982年 2月 15日被國務(wù)院列為國家歷史文化名城。 洛陽也是舉世聞名的牡丹城。洛陽牡丹迄今有 1300 多年的歷史，現(xiàn)已發(fā)展到 500多個(gè)品 種、 400多萬株，每年都吸引著幾十萬中外游客前來觀賞。 （二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1．總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 歷年 G D P 發(fā)展水平4 2 2 . 8 4 6 5 . 2 5 3 5 . 06 8 6 . 39 . 5 % 1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 8 . 3 %0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 000年 01年 02年 03年0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 % G D P （萬元）增幅 數(shù)據(jù)來源： 2020年洛陽統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 年洛陽經(jīng)濟(jì)取得了突破性的發(fā)展， GDP 達(dá)到了 億元，人均 GDP 達(dá)到了 10786 元人民幣，折合美元為 1300 美元，高于全國人均 1000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，預(yù)示著洛陽經(jīng)濟(jì)正朝我國小康發(fā)展目標(biāo)邁進(jìn)。 2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 洛陽作為我國老工業(yè)城市之一，工業(yè)基 礎(chǔ)雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極其突 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 出。隨著洛陽 “工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步加大。 3．居民生活水平 年份 2002 年 2020 年 同比增幅 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7161 8005 % 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元） 5387 5884 % 農(nóng)村居民人均純收入（元） 2122 2277 % 農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出（元） 1520 1647 % 城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積（㎡） % 農(nóng)村居民人均住 房面積（㎡） % 2020年城鎮(zhèn)居民收入水平改善明顯，但其增幅仍低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增幅； 農(nóng)村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城鎮(zhèn)居民； 城鎮(zhèn)居民住房使用面積為 ㎡，距離我國人均住房使用面積 30 ㎡的小康標(biāo)準(zhǔn)仍然較遠(yuǎn)，城市居住環(huán)境改善空間較大。 （三）城市發(fā)展規(guī)劃 1．城市總體規(guī)劃 《 洛陽城市總體 總體規(guī)劃 1997－ 2020》 確定了 1610 平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍。在總體上，洛陽市實(shí)行 “西擴(kuò)南移” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。要積極開發(fā)新區(qū)，緩解舊區(qū)壓 力，保護(hù)古城風(fēng)貌。保持組團(tuán)式的城市布局，主城區(qū)在調(diào)整完善的基礎(chǔ)上，向隴海鐵路以北、跨 洛浦 河向西南方向發(fā)展。 2．城市發(fā)展目標(biāo) 洛陽是國家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。洛陽市的建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，完善城市功能，逐步把洛陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、設(shè)施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護(hù)的文明城市。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （四）總結(jié) 1．洛陽是河南第二大城市，是國內(nèi)知名的歷史名城，也是國內(nèi)外知名的旅游城市。洛陽也是重要的交通 樞紐城市，多條鐵路干道、高速干道、國道等交匯于此。 2．最近幾年洛陽經(jīng)濟(jì)取得了較大的突破，人均 GDP 以及衡量居民生活水平的指標(biāo)雖取得了突破性進(jìn)展，但仍處于全國平均水平行列，距離全面實(shí)現(xiàn)小康的發(fā)展目標(biāo)仍然比較遙遠(yuǎn)，城市發(fā)展空間巨大。 3．居民收入水平的改善，帶來了洛陽居民消費(fèi)的亟待升級(jí)，以汽車、房產(chǎn)等耐用消費(fèi)品為特征的中高端消費(fèi)逐漸步入大眾化消費(fèi)階段。 4．洛陽城市“西擴(kuò)南移”規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施，未來洛陽城市將以嶄新的面貌呈現(xiàn)，新城基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的跨越式發(fā)展。但由于政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)以及財(cái)力的有 限，未來新城的建設(shè)與發(fā)展將至少歷經(jīng) 5－ 10 年時(shí)間。 二、洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r （一）商品房市場分析 1．總體市場分析 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 156 212 — 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） — 18 商品房施工面積（萬㎡） — 454 — 商品房竣工面積（萬㎡） — 120 51 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 18 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例不足 10%；房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增長的同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng) 濟(jì)推動(dòng)的作用并不明顯。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2020 上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元，同比增長 17%，遠(yuǎn)低于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 30%以上的平均增幅。開發(fā)投資增長較慢的原因除了受政府宏觀調(diào)控影響外，市場本身存在較大銷售壓力，導(dǎo)致了開發(fā)速度的下降。 （ 2）市場供需狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 合計(jì) 批準(zhǔn)銷售面積（萬㎡） 149 實(shí)際銷售面積（萬㎡） 2002 年是洛陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)最大的一年，批準(zhǔn)銷售面積達(dá)到了 149 萬 ㎡，而銷售面積僅為 萬㎡，市場供求比為 ： 1，市場出現(xiàn)呈現(xiàn)嚴(yán)重供過于求矛盾。 2020 年在上一年市場供應(yīng)壓力下，上市面積有所下降，僅為 萬㎡，但需求較2002 年取得了較大的增長，市場空置面積取得了較大的下降。 2020 年上半年以來，市場供應(yīng)面積同比繼續(xù)下降，新增上市面積僅為 萬㎡，而需求面積卻達(dá)到了 萬㎡，市場供需矛盾進(jìn)一步減緩。 從 2002 年至 2020 上半年，市場總體供應(yīng)為 萬㎡，而銷售面積為 萬㎡，兩年半時(shí)間新增空置面積達(dá)到 萬㎡。但從市場供需調(diào)整狀 況來看，市場呈現(xiàn)復(fù)蘇狀態(tài)，但整體狀況仍不容樂觀。 （ 3）市場價(jià)格走勢 （經(jīng)濟(jì)適用房不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)） 多層、高層價(jià)格走勢1689 1522 169024152076 2232010002000300003上半年 03下半年 04上半年多層高層 2020 年以來，房價(jià)走勢呈現(xiàn)出高開低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢，原因在于市場競爭過度帶來了 2020 年下半年房價(jià)的下跌，而 2020 年市場新增供應(yīng)較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷售，從而帶來了房價(jià)的回升。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 4）需求因素分析 A） 需求容量穩(wěn)步上升 洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了居民收入水平的改善，再加上市場競爭使得產(chǎn)品品質(zhì)局部得到了提升，滿足了購買群體的需求意 向，并最終獲得了釋放，從而帶來了需求容量的穩(wěn)步上升。 B） 購房主體走向中低收入階層 從 2020 年洛陽市場銷售物業(yè)來看， 75%為多層住宅，并且經(jīng)濟(jì)適用房占到了較大比例。因此住宅購買主體逐漸走向以改善居住為動(dòng)機(jī)的工薪階層等大眾化群體。 C） 中高收入階層購買力不容忽視 中高收入階層主要由行政、事業(yè)單位職員、企業(yè)單位管理層以及私營業(yè)主等構(gòu)成，他們是洛陽市高價(jià)房的購買主體，盡管該群體對(duì)市場的支撐面有限，但其壯大的速度不可忽視。 D） 區(qū)域消費(fèi)特征明顯 從洛陽購買群體對(duì)區(qū)域選擇來看，出于對(duì)原居民區(qū)域的熟悉、臨近親朋 好友等諸多因素，購房者的區(qū)域消費(fèi)特征極其明顯，即西工區(qū)居民大部分選擇在西工區(qū)購買住房，而澗西區(qū)居民大部分選擇在澗西區(qū)購買住房。 2．多層市場分析 多年來，洛陽樓市一直是多層住宅唱主角。 2020 年，多層住宅市場依然占據(jù)主力地位，投放量持續(xù)上升，銷售量大幅增加，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。 （ 1）市場總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應(yīng)面積（萬㎡） 商品多層供應(yīng)（萬㎡） 商品多層銷售（萬㎡） 34 經(jīng)適 房供應(yīng)（萬㎡） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 經(jīng)適房銷售（萬㎡） — 多層市場由多層商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房組成。由于多層在開發(fā)成本上低于高層，因此多層在市場上主要表現(xiàn)為中低端產(chǎn)品層次，其所面對(duì)的客群也是以工薪階層為主的大眾化購買群體。 從市場需求來看，多層市場處于基本在總體上基本處于均衡狀態(tài)，除了 2020 上半年市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)之外。因此多層市場是洛陽房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)較為火爆的分物業(yè)市場。 （ 2）市場特征 A．多層市場一枝獨(dú)秀，市場呈現(xiàn)供需兩旺局面 2020 年，洛陽多層商品房市 場投放量為 萬㎡，銷售量為 萬㎡，銷售量已經(jīng)超過投放量，市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢。 多層市場出現(xiàn)以上良好局面，首先得益于洛陽整體經(jīng)濟(jì)的向好，居民收入水平穩(wěn)步