【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 第一部分 市場(chǎng)篇 一、洛陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景 （一）城市概況 1．城市位置 洛陽(yáng)是河南省省轄市 ，為河南第二大城市， 位于河南省西部黃河中游兩岸 。 東距省會(huì)鄭州 124公里，西距古都西安 385公里。南鄰南陽(yáng)市，北與焦作市、濟(jì)源市接壤。 洛陽(yáng)城市區(qū)位圖 2．行政轄區(qū) 洛陽(yáng)為地級(jí)城市， 現(xiàn)轄孟津縣、新安縣、伊川縣、宜陽(yáng)縣、嵩縣、洛寧縣、欒川縣、汝陽(yáng)縣、澗西區(qū)、西工區(qū)、老城區(qū)、瀍河區(qū)、郊區(qū)、吉利區(qū)等 8個(gè)縣 6個(gè)區(qū)，代管偃師市。 3．城市面積 洛陽(yáng)城市 南北最大縱距 168 公里，東西最大橫距 170 公里，轄區(qū)總面積 平 方公里，其中市區(qū)面積 544平方公里，城市建成區(qū)面積 。 4．城市人口 截至 2020 年末，洛陽(yáng)全市人口為 636 萬(wàn)，其中市區(qū)人口為 萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口為 萬(wàn)，農(nóng)村人口為 萬(wàn)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 5．城市特色 洛陽(yáng)是聞名中外的旅游城市，城市旅游資源豐富，包括龍門(mén)石窟、牡丹園、白馬寺等。 洛陽(yáng)是中國(guó)六大古都之一，有深厚的歷史文化底蘊(yùn)和龍門(mén)石窟、白馬寺等眾多文物古跡， 1982年 2月 15日被國(guó)務(wù)院列為國(guó)家歷史文化名城。 洛陽(yáng)也是舉世聞名的牡丹城。洛陽(yáng)牡丹迄今有 1300 多年的歷史，現(xiàn)已發(fā)展到 500多個(gè)品 種、 400多萬(wàn)株，每年都吸引著幾十萬(wàn)中外游客前來(lái)觀(guān)賞。 （二）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1．總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 歷年 G D P 發(fā)展水平4 2 2 . 8 4 6 5 . 2 5 3 5 . 06 8 6 . 39 . 5 % 1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 8 . 3 %0 . 05 0 0 . 01 0 0 0 . 000年 01年 02年 03年0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 % G D P （萬(wàn)元）增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源： 2020年洛陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 2020 年洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)取得了突破性的發(fā)展， GDP 達(dá)到了 億元，人均 GDP 達(dá)到了 10786 元人民幣，折合美元為 1300 美元，高于全國(guó)人均 1000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，預(yù)示著洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)正朝我國(guó)小康發(fā)展目標(biāo)邁進(jìn)。 2．產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 洛陽(yáng)作為我國(guó)老工業(yè)城市之一，工業(yè)基 礎(chǔ)雄厚，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)極其突 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 出。隨著洛陽(yáng) “工業(yè)興市”戰(zhàn)略的提出，以工業(yè)發(fā)展為龍頭、以旅游等三產(chǎn)為輔的產(chǎn)業(yè)比例將進(jìn)一步加大。 3．居民生活水平 年份 2002 年 2020 年 同比增幅 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7161 8005 % 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（元） 5387 5884 % 農(nóng)村居民人均純收入（元） 2122 2277 % 農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出（元） 1520 1647 % 城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積（㎡） % 農(nóng)村居民人均住 房面積（㎡） % 2020年城鎮(zhèn)居民收入水平改善明顯，但其增幅仍低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增幅； 農(nóng)村居民生活水平有所提高，但改善程度不如城鎮(zhèn)居民； 城鎮(zhèn)居民住房使用面積為 ㎡，距離我國(guó)人均住房使用面積 30 ㎡的小康標(biāo)準(zhǔn)仍然較遠(yuǎn)，城市居住環(huán)境改善空間較大。 （三）城市發(fā)展規(guī)劃 1．城市總體規(guī)劃 《 洛陽(yáng)城市總體 總體規(guī)劃 1997－ 2020》 確定了 1610 平方公里的城市規(guī)劃區(qū)范圍。在總體上，洛陽(yáng)市實(shí)行 “西擴(kuò)南移” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。要積極開(kāi)發(fā)新區(qū)，緩解舊區(qū)壓 力，保護(hù)古城風(fēng)貌。保持組團(tuán)式的城市布局，主城區(qū)在調(diào)整完善的基礎(chǔ)上，向隴海鐵路以北、跨 洛浦 河向西南方向發(fā)展。 2．城市發(fā)展目標(biāo) 洛陽(yáng)是國(guó)家歷史文化名城，著名古都和旅游城市，河南省西部中心城市和交通樞紐。洛陽(yáng)市的建設(shè)與發(fā)展要遵循經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，搞好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，完善城市功能，逐步把洛陽(yáng)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、設(shè)施完善、文化遺產(chǎn)得到妥善保護(hù)的文明城市。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （四）總結(jié) 1．洛陽(yáng)是河南第二大城市，是國(guó)內(nèi)知名的歷史名城，也是國(guó)內(nèi)外知名的旅游城市。洛陽(yáng)也是重要的交通 樞紐城市，多條鐵路干道、高速干道、國(guó)道等交匯于此。 2．最近幾年洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)取得了較大的突破，人均 GDP 以及衡量居民生活水平的指標(biāo)雖取得了突破性進(jìn)展，但仍處于全國(guó)平均水平行列，距離全面實(shí)現(xiàn)小康的發(fā)展目標(biāo)仍然比較遙遠(yuǎn)，城市發(fā)展空間巨大。 3．居民收入水平的改善，帶來(lái)了洛陽(yáng)居民消費(fèi)的亟待升級(jí)，以汽車(chē)、房產(chǎn)等耐用消費(fèi)品為特征的中高端消費(fèi)逐漸步入大眾化消費(fèi)階段。 4．洛陽(yáng)城市“西擴(kuò)南移”規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施，未來(lái)洛陽(yáng)城市將以嶄新的面貌呈現(xiàn)，新城基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的跨越式發(fā)展。但由于政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)以及財(cái)力的有 限，未來(lái)新城的建設(shè)與發(fā)展將至少歷經(jīng) 5－ 10 年時(shí)間。 二、洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r （一）商品房市場(chǎng)分析 1．總體市場(chǎng)分析 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 156 212 — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元） — 18 商品房施工面積（萬(wàn)㎡） — 454 — 商品房竣工面積（萬(wàn)㎡） — 120 51 2020 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額 18 億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例不足 10%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)推動(dòng)的作用并不明顯。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 2020 上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為 億元，同比增長(zhǎng) 17%，遠(yuǎn)低于全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 30%以上的平均增幅。開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較慢的原因除了受政府宏觀(guān)調(diào)控影響外，市場(chǎng)本身存在較大銷(xiāo)售壓力，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)速度的下降。 （ 2）市場(chǎng)供需狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 合計(jì) 批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 149 實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） 2002 年是洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)最大的一年，批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積達(dá)到了 149 萬(wàn) ㎡，而銷(xiāo)售面積僅為 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供求比為 ： 1，市場(chǎng)出現(xiàn)呈現(xiàn)嚴(yán)重供過(guò)于求矛盾。 2020 年在上一年市場(chǎng)供應(yīng)壓力下，上市面積有所下降，僅為 萬(wàn)㎡，但需求較2002 年取得了較大的增長(zhǎng)，市場(chǎng)空置面積取得了較大的下降。 2020 年上半年以來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)面積同比繼續(xù)下降，新增上市面積僅為 萬(wàn)㎡，而需求面積卻達(dá)到了 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步減緩。 從 2002 年至 2020 上半年，市場(chǎng)總體供應(yīng)為 萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)㎡，兩年半時(shí)間新增空置面積達(dá)到 萬(wàn)㎡。但從市場(chǎng)供需調(diào)整狀 況來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇狀態(tài)，但整體狀況仍不容樂(lè)觀(guān)。 （ 3）市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) （經(jīng)濟(jì)適用房不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)） 多層、高層價(jià)格走勢(shì)1689 1522 169024152076 2232010002000300003上半年 03下半年 04上半年多層高層 2020 年以來(lái)，房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出高開(kāi)低走，然后又出現(xiàn)回升的周期性變化趨勢(shì)，原因在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度帶來(lái)了 2020 年下半年房?jī)r(jià)的下跌，而 2020 年市場(chǎng)新增供應(yīng)較小，以及空置房以現(xiàn)房形式銷(xiāo)售，從而帶來(lái)了房?jī)r(jià)的回升。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 （ 4）需求因素分析 A） 需求容量穩(wěn)步上升 洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了居民收入水平的改善，再加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得產(chǎn)品品質(zhì)局部得到了提升，滿(mǎn)足了購(gòu)買(mǎi)群體的需求意 向，并最終獲得了釋放，從而帶來(lái)了需求容量的穩(wěn)步上升。 B） 購(gòu)房主體走向中低收入階層 從 2020 年洛陽(yáng)市場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)來(lái)看， 75%為多層住宅，并且經(jīng)濟(jì)適用房占到了較大比例。因此住宅購(gòu)買(mǎi)主體逐漸走向以改善居住為動(dòng)機(jī)的工薪階層等大眾化群體。 C） 中高收入階層購(gòu)買(mǎi)力不容忽視 中高收入階層主要由行政、事業(yè)單位職員、企業(yè)單位管理層以及私營(yíng)業(yè)主等構(gòu)成，他們是洛陽(yáng)市高價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)主體，盡管該群體對(duì)市場(chǎng)的支撐面有限，但其壯大的速度不可忽視。 D） 區(qū)域消費(fèi)特征明顯 從洛陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)區(qū)域選擇來(lái)看，出于對(duì)原居民區(qū)域的熟悉、臨近親朋 好友等諸多因素，購(gòu)房者的區(qū)域消費(fèi)特征極其明顯，即西工區(qū)居民大部分選擇在西工區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房，而澗西區(qū)居民大部分選擇在澗西區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房。 2．多層市場(chǎng)分析 多年來(lái)，洛陽(yáng)樓市一直是多層住宅唱主角。 2020 年，多層住宅市場(chǎng)依然占據(jù)主力地位，投放量持續(xù)上升，銷(xiāo)售量大幅增加，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 （ 1）市場(chǎng)總體狀況 年份 2002 年 2020 年 2020 上半年 總供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡） 商品多層供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 商品多層銷(xiāo)售（萬(wàn)㎡） 34 經(jīng)適 房供應(yīng)（萬(wàn)㎡） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 經(jīng)適房銷(xiāo)售（萬(wàn)㎡） — 多層市場(chǎng)由多層商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房組成。由于多層在開(kāi)發(fā)成本上低于高層，因此多層在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為中低端產(chǎn)品層次，其所面對(duì)的客群也是以工薪階層為主的大眾化購(gòu)買(mǎi)群體。 從市場(chǎng)需求來(lái)看，多層市場(chǎng)處于基本在總體上基本處于均衡狀態(tài)，除了 2020 上半年市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)之外。因此多層市場(chǎng)是洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)較為火爆的分物業(yè)市場(chǎng)。 （ 2）市場(chǎng)特征 A．多層市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺局面 2020 年，洛陽(yáng)多層商品房市 場(chǎng)投放量為 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售量為 萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售量已經(jīng)超過(guò)投放量，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 多層市場(chǎng)出現(xiàn)以上良好局面，首先得益于洛陽(yáng)整體經(jīng)濟(jì)的向好，居民收入水平穩(wěn)步