【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣 場 總體推廣策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 項目總體策劃方案 一、項目 SWOT 分析 4 二、項目定位 5 三、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式 9 四、投資回報分析 10 五、產(chǎn)權(quán)式商鋪操作步驟 15 第二部分 營銷推廣執(zhí)行方案 六、總體營銷策略 18 七、分階段營銷策略 20 八、新聞炒作、軟性宣傳 26 九、報紙硬廣 27 十、促銷公關(guān) 43 十一、現(xiàn)場包裝 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 項目總體策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 項目總體策劃方案 一、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢、機(jī)會點(diǎn) （ 1）新城區(qū)地產(chǎn)必然的增值性加上我項目所處地理位臵的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的 升值前景； （ 2）一次性返租五年使投資門檻大幅降低，市場接受面廣，中等收入者都可以投資； （ 3）合作商家““世界五百強(qiáng)企業(yè)之一””的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心； （ 4）十年租約降低風(fēng)險，并有穩(wěn)定的回報； （ 5）產(chǎn)品的多樣（寫字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇； （ 6）發(fā)展商的實(shí)力以及對操作同類項目豐富的經(jīng)驗(yàn)； （ 7）老城區(qū)的財富中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏〃河濱花園的商業(yè)項目也要在2— 3 年后動工，在時間上我項目占定優(yōu)勢； 劣勢、威脅點(diǎn) （ 1）利群拖沓多年對買家信心有不利的影響； （ 2）買家可能對商場整體經(jīng)營管理的信心不足； （ 3）買家對項目的投資方式不夠明確，到接受有必然過程； （ 4）新城區(qū)入住率低，基本沒有形成商業(yè)氣氛，商鋪價格難以短時間內(nèi)拉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 升； （ 5）皇騏〃河濱花園的商業(yè)存量和規(guī)劃對我項目將是一個巨大威脅； （ 6）鑫都〃新匯與我項目工期相吻，又處在同一區(qū)域內(nèi)，將是我項目的第一銷售競爭對手； （ 7）財富中心的宣傳時期長，市場關(guān)注度強(qiáng)，積累了一定量的購買客群， 對我項目造成很大的銷售壓力。 二、 項目定位 案名（已定）： 廣場（ SHOPPING MALL） 市場定位 全頻地產(chǎn)（保羅萬象，住宅、商業(yè)、寫字樓）、立體購物（從上到下的購物，不同年齡段的消費(fèi)，不同性別的），全方位滿足，高尚別致寓所 (SOHO 貴苑 )，主體休閑廣場。 （ 1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場定位： 根據(jù)本項目的特點(diǎn)，及周邊住宅樓盤、環(huán)境等因素再加上““世界五百強(qiáng)企業(yè)之一””品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為： 集購物、休閑、餐飲、娛樂、專業(yè)市場為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購物中心（ shopping mall） 立體購物，全方位滿足，情景式體驗(yàn)消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）、寫字樓、住宅市場定位： 新城區(qū)沒有高檔的寫字樓，膠州市里唯一一個打出寫字樓概念 的是有微強(qiáng)臵業(yè)有限公司開發(fā)的金融商務(wù)中心，緊鄰永春家店商場，出租良好，價格為 1 元 /天 /建筑平米，但物業(yè)管理相當(dāng)薄弱，缺乏專業(yè)性。因此建議我項目寫字樓定位： 膠州首席豪華辦公寫字樓，專業(yè)的物業(yè)，專業(yè)的管理，專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的環(huán)境，未來的準(zhǔn)商業(yè)中心，升值潛力無限。 金裝大廈 新城區(qū)的樓盤中， 50 ㎡ — 60 ㎡小戶型公寓還是有一定市場，但我項目的住宅是跟商業(yè)一體，沒有住宅區(qū)的優(yōu)勢，價格拉升和市場去化有一定難度，建議從概念和服務(wù)上找定位： 可以解決一切問題的空中 SOHO 別墅（ SOHO LOFT） 膠州市首家酒店式公寓住宅 SOHO 貴苑 （ 3）廣場產(chǎn)權(quán)式投資銷售方案定位 廣場將把商鋪面積分割成各個獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷售給各小業(yè)主，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。 將地下專業(yè)市場，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫字樓劃分為足夠小的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售，目標(biāo)在于壓低首付，并抬高單價，拉升利潤空間。 各個產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在在 2080 平方米之間。有柜臺（拐角兩層）、半開放式鋪位（家居市場），獨(dú)立鋪等多種形式。 B、 各產(chǎn)權(quán)單位均帶 10 年租約，年租金回報率固定 %（或更高）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、每個產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。 D、購買時，一次性返回 5 年租金回報。 目標(biāo)投資客戶群定位 （ 1） 主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群。 （ 2）次主力客戶：膠州市及青島高收入人群、膠州市周邊市縣投資者。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國籍雇員。 商鋪、寫字樓投資作為一種較穩(wěn)健型的