【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 廣 場(chǎng) 總體推廣策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 4 二、項(xiàng)目定位 5 三、產(chǎn)權(quán)式商鋪投資模式 9 四、投資回報(bào)分析 10 五、產(chǎn)權(quán)式商鋪操作步驟 15 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案 六、總體營(yíng)銷(xiāo)策略 18 七、分階段營(yíng)銷(xiāo)策略 20 八、新聞炒作、軟性宣傳 26 九、報(bào)紙硬廣 27 十、促銷(xiāo)公關(guān) 43 十一、現(xiàn)場(chǎng)包裝 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一部分 項(xiàng)目總體策劃方案 一、 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）新城區(qū)地產(chǎn)必然的增值性加上我項(xiàng)目所處地理位臵的優(yōu)越性，使商鋪具有巨大的 升值前景； （ 2）一次性返租五年使投資門(mén)檻大幅降低，市場(chǎng)接受面廣，中等收入者都可以投資； （ 3）合作商家““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””的品牌效應(yīng)將大大增強(qiáng)客戶的信心； （ 4）十年租約降低風(fēng)險(xiǎn)，并有穩(wěn)定的回報(bào)； （ 5）產(chǎn)品的多樣（寫(xiě)字樓、商鋪、住宅）使得不同層次的投資者都可以找到自己的選擇； （ 6）發(fā)展商的實(shí)力以及對(duì)操作同類(lèi)項(xiàng)目豐富的經(jīng)驗(yàn)； （ 7）老城區(qū)的財(cái)富中心尚在拆遷當(dāng)中；皇騏〃河濱花園的商業(yè)項(xiàng)目也要在2— 3 年后動(dòng)工，在時(shí)間上我項(xiàng)目占定優(yōu)勢(shì)； 劣勢(shì)、威脅點(diǎn) （ 1）利群拖沓多年對(duì)買(mǎi)家信心有不利的影響； （ 2）買(mǎi)家可能對(duì)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)管理的信心不足； （ 3）買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目的投資方式不夠明確，到接受有必然過(guò)程； （ 4）新城區(qū)入住率低，基本沒(méi)有形成商業(yè)氣氛，商鋪價(jià)格難以短時(shí)間內(nèi)拉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 升； （ 5）皇騏〃河濱花園的商業(yè)存量和規(guī)劃對(duì)我項(xiàng)目將是一個(gè)巨大威脅； （ 6）鑫都〃新匯與我項(xiàng)目工期相吻，又處在同一區(qū)域內(nèi)，將是我項(xiàng)目的第一銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； （ 7）財(cái)富中心的宣傳時(shí)期長(zhǎng)，市場(chǎng)關(guān)注度強(qiáng)，積累了一定量的購(gòu)買(mǎi)客群， 對(duì)我項(xiàng)目造成很大的銷(xiāo)售壓力。 二、 項(xiàng)目定位 案名（已定）： 廣場(chǎng)（ SHOPPING MALL） 市場(chǎng)定位 全頻地產(chǎn)（保羅萬(wàn)象，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓）、立體購(gòu)物（從上到下的購(gòu)物，不同年齡段的消費(fèi)，不同性別的），全方位滿足，高尚別致寓所 (SOHO 貴苑 )，主體休閑廣場(chǎng)。 （ 1） 商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位： 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，及周邊住宅樓盤(pán)、環(huán)境等因素再加上““世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一””品牌商家進(jìn)駐，建議本商業(yè)定位為： 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、專業(yè)市場(chǎng)為一體的綜合性大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心（ shopping mall） 立體購(gòu)物，全方位滿足，情景式體驗(yàn)消費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）、寫(xiě)字樓、住宅市場(chǎng)定位： 新城區(qū)沒(méi)有高檔的寫(xiě)字樓，膠州市里唯一一個(gè)打出寫(xiě)字樓概念 的是有微強(qiáng)臵業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的金融商務(wù)中心，緊鄰永春家店商場(chǎng)，出租良好，價(jià)格為 1 元 /天 /建筑平米，但物業(yè)管理相當(dāng)薄弱，缺乏專業(yè)性。因此建議我項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位： 膠州首席豪華辦公寫(xiě)字樓，專業(yè)的物業(yè)，專業(yè)的管理，專業(yè)的服務(wù)；優(yōu)良的環(huán)境，未來(lái)的準(zhǔn)商業(yè)中心，升值潛力無(wú)限。 金裝大廈 新城區(qū)的樓盤(pán)中， 50 ㎡ — 60 ㎡小戶型公寓還是有一定市場(chǎng)，但我項(xiàng)目的住宅是跟商業(yè)一體，沒(méi)有住宅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格拉升和市場(chǎng)去化有一定難度，建議從概念和服務(wù)上找定位： 可以解決一切問(wèn)題的空中 SOHO 別墅（ SOHO LOFT） 膠州市首家酒店式公寓住宅 SOHO 貴苑 （ 3）廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資銷(xiāo)售方案定位 廣場(chǎng)將把商鋪面積分割成各個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)單位，帶十年租約銷(xiāo)售給各小業(yè)主，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商務(wù)中心”投資模式。 將地下專業(yè)市場(chǎng)，及地面商鋪，（特別是拐角二層大空間建筑）寫(xiě)字樓劃分為足夠小的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售，目標(biāo)在于壓低首付，并抬高單價(jià)，拉升利潤(rùn)空間。 各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)品構(gòu)成方案如下： A、把可劃分的各產(chǎn)權(quán)單位面積控制在在 2080 平方米之間。有柜臺(tái)（拐角兩層）、半開(kāi)放式鋪位（家居市場(chǎng)），獨(dú)立鋪等多種形式。 B、 各產(chǎn)權(quán)單位均帶 10 年租約，年租金回報(bào)率固定 %（或更高）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 C、每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位由銀行提供五成十年按揭。 D、購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一次性返回 5 年租金回報(bào)。 目標(biāo)投資客戶群定位 （ 1） 主力客戶群：膠州市及青島市中等與中等偏上收入的中年人群。 （ 2）次主力客戶：膠州市及青島高收入人群、膠州市周邊市縣投資者。特別是膠州韓資企業(yè)中的韓國(guó)籍雇員。 商鋪、寫(xiě)字樓投資作為一種較穩(wěn)健型的