【正文】 房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 從雙龍舫項(xiàng)目的發(fā)展商來(lái)看，由于投資主體為群體投資， 勢(shì)必會(huì)存在 招商工作程序的繁瑣，特別是橫瀝鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司對(duì)紅磨坊項(xiàng)目的推廣限制和項(xiàng)目 1－ 5區(qū)招商推廣方式和招商策略的不 統(tǒng)一 ，對(duì)于 紅磨坊項(xiàng)目的招商 開展也會(huì)產(chǎn)生間接的影響。 市場(chǎng)分析結(jié)論 ● 從深度上來(lái)講： 深度泛 指事物的縱向面，相對(duì)紅磨坊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)涉及到以下幾個(gè)方面： ○項(xiàng)目本身有非比尋常的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景非?？春茫徽撌怯布l件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢(shì)； ○ 符合市場(chǎng)發(fā)展定位是項(xiàng)目長(zhǎng)期收益的根源； ○市場(chǎng)整體大環(huán)境還不成熟，需要一個(gè)磨合經(jīng)營(yíng)的階段，這個(gè)階段需要市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)者、投資者及消費(fèi)者四方來(lái)共同經(jīng)營(yíng)， 營(yíng)銷推廣是必要的手段，也是必須的手段，是市場(chǎng)在最短的時(shí)間內(nèi) 達(dá)成默契 的有效手段 ； ○ 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的使用是一個(gè)綜合的過(guò)程，簡(jiǎn)單的、原始的招商難以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 。 ● 從廣度上來(lái)講： 廣度泛指事物的橫向面，相對(duì)紅磨坊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)涉及 到以下幾個(gè)方面： ○發(fā)展商實(shí)力超群，同時(shí)具有本地政府支持，容易很快的適應(yīng)本地市場(chǎng)； ○招商客源具有被動(dòng)性，需要市場(chǎng)力的推動(dòng)； ○項(xiàng)目招商人員能力不足，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)成熟到完成項(xiàng)目的整體招商 ，一個(gè)合理而且有效的工作程序?qū)τ谀芰Φ难a(bǔ)充勢(shì)在必行 ； ○ 項(xiàng)目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是招商成功的 充分條件 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目定位 通過(guò)充分的市場(chǎng) 調(diào)研分析 和 對(duì) 項(xiàng)目 的 SWOT 比較， 同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目招商現(xiàn)狀， 建議項(xiàng)目定位如下： ● 主題定位 ： 紅磨坊時(shí)尚美食酒吧街區(qū) ● 功能定位 ： ☆六區(qū)： 婚慶＋美容＋數(shù)碼通訊 ☆七區(qū)： 特色美 食 ☆八區(qū)： 酒吧休閑娛樂(lè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 第二部分、 招商政策建議 及收益評(píng)估 通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)和項(xiàng)目周邊微觀市場(chǎng)的充分調(diào)研，對(duì)于項(xiàng)目推廣存在的問(wèn)題的提煉，項(xiàng)目部對(duì)項(xiàng)目的招商政策作出以下建議： 租價(jià)建議 （ 租價(jià)表 具體見(jiàn)附件） 以“放水養(yǎng)魚”為原則，降低門檻，同時(shí)結(jié)合周邊商業(yè)的租金狀況。項(xiàng)目部建議： 1F：均價(jià) 40 元 /㎡ 2F：均價(jià) 20 元 /㎡ 第一年的租賃價(jià)格可以按照折扣價(jià)執(zhí)行 第二年包括第二年的租賃價(jià)格按照現(xiàn)未執(zhí)行折扣價(jià)的基礎(chǔ)上遞增 配套招商政策建議 ● 免租期： 統(tǒng)一免租 3 個(gè)月 ； ● 管理費(fèi) ： 5 元∕㎡ ； ● 水電費(fèi)用： 按照政府定價(jià)收取 ； ● 定金： 2000 元 － 5000 元 ∕鋪，保留 3 天；如若不簽合同，則不予退還；如若簽定合同，則抵商鋪合同金； ● 合同年限： 3 年（ 3 年以上需向公司申請(qǐng)，并且按照公司的 簽約 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ，同時(shí)可以根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r收取相應(yīng)的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用 ） ； ● 租賃保證金方式： 兩押一租 ； ● 遞增率： 統(tǒng)一 20％∕年 ； ● 裝修時(shí)間： 簽定合同之日起 7 個(gè)工作日內(nèi)到招商中心申報(bào)裝修 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 租控建議 ● 折扣租控： 最低折扣一樓 88 折，二樓 9 折； 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金 ，第二年起不享受優(yōu)惠折扣，租價(jià)水平從現(xiàn)租價(jià)報(bào)價(jià) 水平開始遞增； ● 免租期租控： 歐總和李經(jīng)理有最長(zhǎng) 6個(gè)月的免租權(quán)限 （包括已有 3個(gè)月 免租期），超過(guò)此權(quán)限的客戶，可以視品牌和租賃面積 以書面形式 向公司申請(qǐng) ； ● 付款方式租控： 按月繳納租金的客戶按照以上招商政策執(zhí)行；如果一次性繳納3年或 3 年以上租金總額的客戶，可以向公司申請(qǐng)最低 9折的優(yōu)惠 ，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠 ； ● 廣告位租控： 視租賃面積和經(jīng)營(yíng)品牌， 需 以書面形式向公司申請(qǐng)廣告位的贈(zèng)送及贈(zèng)送時(shí)段； ● 管理費(fèi)租控： 視租賃面積和經(jīng)營(yíng)品牌， 需 以書面形式向公司申請(qǐng)管理費(fèi)的贈(zèng)送及贈(zèng)送時(shí)段 。 預(yù)期收益評(píng)估 ●雙龍舫項(xiàng)目街鋪銷售價(jià) 格推算： 影響因素及權(quán)重 : 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場(chǎng)比較法，確定定價(jià)的影響因素及權(quán)重比例如下： 地段（ 24%）項(xiàng)目規(guī)劃（ 21%）交通（ 16%）入市時(shí)間（ 11%）質(zhì)素（ 8%）展示性（ 7%）發(fā)展商實(shí)力（ 5%）視野（ 5%）人口（ 3%） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操 盤之系統(tǒng)資料。 0510152025地段項(xiàng)目規(guī)劃交通入市時(shí)間質(zhì)素展示性發(fā)展商實(shí)力視野 人口權(quán)重指標(biāo) 【物業(yè)對(duì)比修正】 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 南銘廣場(chǎng) 嘉榮商場(chǎng) 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 地段 24% 19 地段一般 23 地段非常好 23 地段非常好 項(xiàng)目規(guī)劃 21% 17 規(guī)劃一般 19 規(guī)劃非常合理 18 規(guī)劃 合理 交通 16% 15 通達(dá)性可達(dá)性強(qiáng) 15 通達(dá)性可達(dá)性強(qiáng) 14 通達(dá)性可達(dá)性一般 入市時(shí)間 11% 6 入市時(shí)機(jī) 較差 8 入市時(shí)機(jī)合理 8 入市時(shí)機(jī) 合理 質(zhì)素 8% 項(xiàng)目質(zhì)素良好 7 項(xiàng)目質(zhì)素良好 6 項(xiàng)目質(zhì)素一般 展示性 7% 展示性較強(qiáng) 展示性較強(qiáng) 展示性一般 發(fā)展商實(shí)力 5% 4 實(shí)力較強(qiáng) 4 實(shí)力較強(qiáng) 4 實(shí)力較強(qiáng) 視野 5% 4 視野良好 4 視野良好 視野 一般 人口 3% 2 人口眾多 2 人口眾多 2 人口眾多 合計(jì) 100% 79 —— 88． 5 —— 84 —— 街鋪均價(jià)修正及試算 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 南銘廣場(chǎng) 嘉榮商場(chǎng) 街鋪均價(jià)（元 /㎡） PX PA=22000 PB=20000 地段 24% 19 23 23 項(xiàng)目規(guī)劃 21% 17 19 18 交通 16% 15 15 14 入市時(shí)間 11% 6 8 8 質(zhì)素 8