【正文】 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 從雙龍舫項目的發(fā)展商來看，由于投資主體為群體投資， 勢必會存在 招商工作程序的繁瑣，特別是橫瀝鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司對紅磨坊項目的推廣限制和項目 1－ 5區(qū)招商推廣方式和招商策略的不 統(tǒng)一 ，對于 紅磨坊項目的招商 開展也會產(chǎn)生間接的影響。 市場分析結(jié)論 ● 從深度上來講： 深度泛 指事物的縱向面，相對紅磨坊項目來說涉及到以下幾個方面： ○項目本身有非比尋常的優(yōu)勢，市場前景非?？春?，不論是硬件條件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢； ○ 符合市場發(fā)展定位是項目長期收益的根源； ○市場整體大環(huán)境還不成熟，需要一個磨合經(jīng)營的階段，這個階段需要市場和經(jīng)營者、投資者及消費者四方來共同經(jīng)營， 營銷推廣是必要的手段，也是必須的手段，是市場在最短的時間內(nèi) 達成默契 的有效手段 ； ○ 戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的使用是一個綜合的過程，簡單的、原始的招商難以適應(yīng)市場的發(fā)展趨勢 。 ● 從廣度上來講： 廣度泛指事物的橫向面，相對紅磨坊項目來說涉及 到以下幾個方面： ○發(fā)展商實力超群，同時具有本地政府支持，容易很快的適應(yīng)本地市場； ○招商客源具有被動性，需要市場力的推動； ○項目招商人員能力不足，無法在短時間內(nèi)成熟到完成項目的整體招商 ，一個合理而且有效的工作程序?qū)τ谀芰Φ难a充勢在必行 ； ○ 項目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是招商成功的 充分條件 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 項目定位 通過充分的市場 調(diào)研分析 和 對 項目 的 SWOT 比較， 同時結(jié)合項目招商現(xiàn)狀， 建議項目定位如下： ● 主題定位 ： 紅磨坊時尚美食酒吧街區(qū) ● 功能定位 ： ☆六區(qū)： 婚慶＋美容＋數(shù)碼通訊 ☆七區(qū)： 特色美 食 ☆八區(qū)： 酒吧休閑娛樂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 第二部分、 招商政策建議 及收益評估 通過對宏觀市場和項目周邊微觀市場的充分調(diào)研，對于項目推廣存在的問題的提煉，項目部對項目的招商政策作出以下建議： 租價建議 （ 租價表 具體見附件） 以“放水養(yǎng)魚”為原則，降低門檻，同時結(jié)合周邊商業(yè)的租金狀況。項目部建議： 1F：均價 40 元 /㎡ 2F：均價 20 元 /㎡ 第一年的租賃價格可以按照折扣價執(zhí)行 第二年包括第二年的租賃價格按照現(xiàn)未執(zhí)行折扣價的基礎(chǔ)上遞增 配套招商政策建議 ● 免租期： 統(tǒng)一免租 3 個月 ； ● 管理費 ： 5 元∕㎡ ； ● 水電費用： 按照政府定價收取 ； ● 定金： 2000 元 － 5000 元 ∕鋪，保留 3 天；如若不簽合同，則不予退還；如若簽定合同，則抵商鋪合同金； ● 合同年限： 3 年（ 3 年以上需向公司申請，并且按照公司的 簽約 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ，同時可以根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r收取相應(yīng)的進場費用 ） ； ● 租賃保證金方式： 兩押一租 ； ● 遞增率： 統(tǒng)一 20％∕年 ； ● 裝修時間： 簽定合同之日起 7 個工作日內(nèi)到招商中心申報裝修 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 租控建議 ● 折扣租控： 最低折扣一樓 88 折，二樓 9 折； 優(yōu)惠政策折扣限于第一年總租金 ，第二年起不享受優(yōu)惠折扣，租價水平從現(xiàn)租價報價 水平開始遞增； ● 免租期租控： 歐總和李經(jīng)理有最長 6個月的免租權(quán)限 （包括已有 3個月 免租期），超過此權(quán)限的客戶，可以視品牌和租賃面積 以書面形式 向公司申請 ； ● 付款方式租控： 按月繳納租金的客戶按照以上招商政策執(zhí)行；如果一次性繳納3年或 3 年以上租金總額的客戶，可以向公司申請最低 9折的優(yōu)惠 ，折扣后不享受重復(fù)優(yōu)惠 ； ● 廣告位租控： 視租賃面積和經(jīng)營品牌， 需 以書面形式向公司申請廣告位的贈送及贈送時段； ● 管理費租控： 視租賃面積和經(jīng)營品牌， 需 以書面形式向公司申請管理費的贈送及贈送時段 。 預(yù)期收益評估 ●雙龍舫項目街鋪銷售價 格推算： 影響因素及權(quán)重 : 根據(jù)項目實際情況及前期商業(yè)調(diào)研總結(jié)分析，建議采用市場比較法，確定定價的影響因素及權(quán)重比例如下： 地段（ 24%）項目規(guī)劃（ 21%）交通（ 16%）入市時間（ 11%）質(zhì)素（ 8%）展示性（ 7%）發(fā)展商實力（ 5%）視野（ 5%）人口（ 3%） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。 0510152025地段項目規(guī)劃交通入市時間質(zhì)素展示性發(fā)展商實力視野 人口權(quán)重指標(biāo) 【物業(yè)對比修正】 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 評估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 地段 24% 19 地段一般 23 地段非常好 23 地段非常好 項目規(guī)劃 21% 17 規(guī)劃一般 19 規(guī)劃非常合理 18 規(guī)劃 合理 交通 16% 15 通達性可達性強 15 通達性可達性強 14 通達性可達性一般 入市時間 11% 6 入市時機 較差 8 入市時機合理 8 入市時機 合理 質(zhì)素 8% 項目質(zhì)素良好 7 項目質(zhì)素良好 6 項目質(zhì)素一般 展示性 7% 展示性較強 展示性較強 展示性一般 發(fā)展商實力 5% 4 實力較強 4 實力較強 4 實力較強 視野 5% 4 視野良好 4 視野良好 視野 一般 人口 3% 2 人口眾多 2 人口眾多 2 人口眾多 合計 100% 79 —— 88． 5 —— 84 —— 街鋪均價修正及試算 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 街鋪均價（元 /㎡） PX PA=22000 PB=20000 地段 24% 19 23 23 項目規(guī)劃 21% 17 19 18 交通 16% 15 15 14 入市時間 11% 6 8 8 質(zhì)素 8