【正文】 上需向公司申請，并且按照公司的 簽約 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 ，同時可以根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r收取相應(yīng)的進場費用 ） ； ● 租賃保證金方式： 兩押一租 ； ● 遞增率： 統(tǒng)一 20％∕年 ； ● 裝修時間： 簽定合同之日起 7 個工作日內(nèi)到招商中心申報裝修 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 從廣度上來講： 廣度泛指事物的橫向面，相對紅磨坊項目來說涉及 到以下幾個方面： ○發(fā)展商實力超群，同時具有本地政府支持，容易很快的適應(yīng)本地市場； ○招商客源具有被動性，需要市場力的推動； ○項目招商人員能力不足，無法在短時間內(nèi)成熟到完成項目的整體招商 ，一個合理而且有效的工作程序?qū)τ谀芰Φ难a充勢在必行 ； ○ 項目部、 發(fā)展商 、 招商 人員的有效配合是招商成功的 充分條件 。 從雙龍舫項目的發(fā)展商來看，由于投資主體為群體投資， 勢必會存在 招商工作程序的繁瑣，特別是橫瀝鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司對紅磨坊項目的推廣限制和項目 1－ 5區(qū)招商推廣方式和招商策略的不 統(tǒng)一 ，對于 紅磨坊項目的招商 開展也會產(chǎn)生間接的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從現(xiàn)在吸引的招商客源來看，大部分吸引的是來自橫瀝市場以外 的，或者說是東莞市場以外的客源，自然客戶考慮的因素相對來說就會比本地市場客戶考慮的經(jīng)營因素要多，這也是直接導(dǎo)致招商效果不明顯的重要因素。 從現(xiàn)正采取的招商推廣策略來看，僅僅采取直線型的推廣策略，是完全不合理的，不具有對抗風(fēng)險的能力，從而導(dǎo)致戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的失誤，直接影響招商力度。 從政 策型推廣來看，采取統(tǒng)一定價的方式是不方便于招商的；同時缺乏對人員推廣的相關(guān)只是培訓(xùn)，僅僅靠人海戰(zhàn)術(shù)和簡單的派單是無法達(dá)到廣泛傳播項目的目的，現(xiàn)場包裝欠缺吸引力，視覺效果不明顯，加之本身商業(yè)氛圍的不濃厚，直接導(dǎo)致招商進展緩慢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)態(tài)規(guī)劃定位合理； 調(diào)整入市價格頗具競爭力； 〇 劣勢： 租賃合同期限較短； 項目周邊人氣不足； 項目分段經(jīng)營，造成節(jié)流； 本地市場消費力欠缺； 項目規(guī)劃過長； 項目 1－ 5 區(qū)入駐經(jīng)營商家經(jīng)營較差； 項目推廣力度欠缺； 〇 威脅： 橫瀝商業(yè)氣氛相對其他鎮(zhèn)區(qū)較差； 項目離南銘商業(yè)廣場較近，勢必存在客源分流； 項目周邊規(guī)劃用地欠缺，缺乏消費前景； 項目現(xiàn)狀 及原因 分析 ● 主觀現(xiàn)狀： 〇 推廣方 式現(xiàn)狀： 招商 推廣的方式多種多樣，常見的方式主要有 租價折扣 、 免租期優(yōu)惠、管理費優(yōu)惠等政策型推廣；還有人員推廣、廣告推廣、包裝推廣及商業(yè)氛圍推廣等手段型推廣 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營面積㎡經(jīng)營面積㎡, 數(shù)碼,1000, 2%經(jīng)營面積㎡, 西餐,500, 1%經(jīng)營面積㎡, 電腦,3000, 5%經(jīng)營面積㎡, 酒吧,2000, 3%經(jīng)營面積㎡, 中餐,8500, 15%經(jīng)營面積㎡, 婚紗,200, 0%經(jīng)營面積㎡, 咖啡,200, 0%經(jīng)營面積㎡, 洗浴中心, 0 , 0 %經(jīng)營面積㎡, K TV,13000, 22%經(jīng)營面積㎡, 百貨,20000, 35%經(jīng)營面積㎡, 人才市場, 2 00, 0%經(jīng)營面積㎡, 超市,10000, 17%超市KTV百貨酒吧電腦中餐數(shù)碼西餐人才市場婚紗咖啡洗浴中心 從以上的市場分析圖示可以得出以下結(jié)論： 〇項目周邊具有充足的消費力； 〇項目周邊居住人群的年齡結(jié)構(gòu)偏年輕化，消費方式以目標(biāo)性消費為主，產(chǎn)品消費結(jié)構(gòu)以時尚、流行產(chǎn)品為主； 〇根據(jù)馬斯洛的消費層次理論， 項目周邊消費人群的消費層面已經(jīng)從滿足日常溫飽層面轉(zhuǎn)項目追求物質(zhì)和精神享受層面，對于產(chǎn)品形態(tài)及表現(xiàn)形式有更高的要求； ● SWOT 分析 〇 機會： 政府支持 ； 目標(biāo)消費半徑內(nèi)尚未開發(fā)商業(yè)步行街； 商家有投資熱情； 〇 優(yōu)勢： 建筑規(guī)劃和設(shè)計理念超前； 停車位豐富； 位置優(yōu)越，交通便利； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一部分、 市場分析及項目定位 市場分析 ●住宅及商業(yè)市場分析 市場分析 周邊主要住宅區(qū)人數(shù)圖示： 人數(shù)人數(shù), 工業(yè)區(qū),80000, 54%人數(shù), 東成花園, 10 000, 7%人數(shù), 瑞康花園, 15 000, 10%人數(shù), 匡湖居,2000, 1%人數(shù), 長裕棕櫚園, 10 000, 7%人數(shù), 新世紀(jì)華庭, 12 000, 8%人數(shù), 裕寧花園, 30 00, 2%人數(shù), 碧翠園,10000, 7%人數(shù), 華僑新村, 30 00, 2%人數(shù), 寶翠花園, 30 00, 2%東成花園瑞康花園寶翠花園華僑新村匡湖居碧翠園裕寧花園新世紀(jì)華庭長裕棕櫚園工業(yè)區(qū) 周邊主要住宅區(qū)年齡結(jié)構(gòu)圖示： 年齡結(jié)構(gòu)比例人數(shù), 50歲以上, 10000, 7%人數(shù), 40－50歲, 20000, 13%人數(shù), 30－40歲, 30000, 20%人數(shù), 25－30歲, 30000, 20%人數(shù), 18－25歲, 40000, 27%人數(shù), 18歲以下, 20000, 13%18歲以下18－25歲25－30歲30－40歲40－50歲50歲以上 南銘商業(yè)區(qū)主要業(yè)態(tài)圖示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操 盤之系統(tǒng)資料。在實際的 招商推廣 中，上述多種方式都可以達(dá)到同一目的，但由于每一種具體方式均有各自的優(yōu)點和不足，適應(yīng)不同的條件和預(yù)算，因此必須通過 調(diào)查 研究，分析推廣對象的現(xiàn)狀，并預(yù)測市場狀況來選擇相對最佳的招商 推廣方式 ； 選擇 招商 推廣方式的總的要求是：綜合考慮，以 客源 、