【正文】 設(shè)的傾斜中意識到這一 “黃金道路” 沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。 ? 隨著金橋樓市板塊的日益崛起，廣義范疇上響亮的 “新金楊，新生活” 概念愈發(fā)深入人心，從最大程度上吸引了來自本市乃至更大空間的關(guān)注目光。 ? 目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產(chǎn)品力塑造和推廣宣傳 方面均有著不俗表現(xiàn)，因而市場接受度普遍較高。 ? 對總價的關(guān)注程度較高， 其中二房約 40 萬元 /套、三房 5055 萬元 /套總價的房源市場去化最快 。 ? 結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于 100～ 110 平方米的二房以及 120～ 130 平方米的三房。 ? 功能分割合理、設(shè)計新穎的房型，是絕大多數(shù)購房者所追求的。 ? 區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均聘請了專業(yè)的設(shè)計公司，各類風格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費者的追求。 ? 一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個案采用，市場反映良好 ? 隨著區(qū)域 內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨具 “全市唯一空氣質(zhì)量指標達到國家一級標準地區(qū) ” 的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識的購房者青睞。 上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析 上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標市場需求大致如下： 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 發(fā)展商都在一定程度上植根于本區(qū)域，深諳區(qū)域市場動態(tài)，所開發(fā)產(chǎn)品市場 定位準確，去化良好。如 ：“文化佳園”、 “南洋新都” 。 擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。如“南洋新都” ，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵 2 號線虹橋機場延伸段的便捷性；“文化佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場的復(fù)興計劃。 在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個性鮮明的社區(qū)主題風格與建筑外觀。 項目周邊擁有一般擁有配合大型生活社區(qū)的大型超市、賣場，如“大潤發(fā)”、“家樂?！?、“樂購”等。 完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動線。 良好的區(qū)域位優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人文 傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。從4000 元 /m2～飚升至 5000 元 / m2。累計漲幅超過 25%。 一梯二戶、南北通風、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計 規(guī)劃。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。 國家康居工程示范小區(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎的獲得。 二、產(chǎn)品 SWOT 分析 經(jīng)濟技術(shù)指標： 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 規(guī)劃總用地 總建筑面積 容 積 率 總套數(shù) 1190套 產(chǎn)品 SWOT 分析 優(yōu)勢點 劣勢點 地理環(huán)境的優(yōu)越性 暢通的道路、交通優(yōu)勢 較完善的醫(yī)療保障 低密度、高綠化的居住環(huán)境 缺乏完善的生活機能配套 道路噪音、安全問題 區(qū)域缺商業(yè)氣息 周邊區(qū)域競爭壓力巨大 .公交站點離小區(qū)較遠 .社區(qū)受地塊影響缺乏整體感 機會點 威脅點 浦東最具升值潛力的地區(qū)之一 景觀道路、景觀住宅，景觀社區(qū)。 入世后新興客源層的選擇 .開盤時機良好 ,短期無較強競爭個案 激烈的競爭市場 競爭個案的規(guī)劃品質(zhì)提升 本產(chǎn)品差異化方面的難度大 未來區(qū)域競爭激烈 .綠化集中在二期不利于一期銷售 三、產(chǎn)品力加強建議 本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)，基地占地面積約 萬平方米，總建筑面積為 萬平方米。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以 “現(xiàn)代生活社區(qū)” 為其特點，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“ 具品質(zhì)、品味和價值的景觀社區(qū)”。 ? 面磚方案：配合設(shè)計師的設(shè)計方案，定量定制面磚。在燒制的 次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。這也可以成為本項目的一個賣點 ? 面磚對線對縫計劃：在鋪設(shè)面磚之前，必須有設(shè)計周密的施工方案，保障建筑外立面上的縫隙限定在一定的范圍內(nèi) ? 結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土樁基、現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 ? 底層大堂 —— 花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。 ? 各樓大門 —— 智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。 ? 各層大堂、走廊及電梯廳 —— 大堂及電梯廳鋪設(shè)花 崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。 ? 電梯 —— 采用日立 /三菱 /OTIS/迅達 /LG/其他品牌高級自動（ 3VF、 800KG、）（小機房 /無機房）電梯直達各層。 ? 信箱 —— 各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。 ? 消防裝置 —— 各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真 正落實、在家庭智建筑規(guī)劃 智能化配置建議 上海行家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 鄒城 —— 歐陸商城 能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路，與目標客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。 ? 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合： a：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽； b：通過社區(qū)的 BBS 增進住家的交流，增強業(yè)主溝通； c：網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)； d：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療； e：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓。 ? 負壓樓道設(shè)備： 在樓道里專門設(shè)計正負壓裝置，鋪設(shè)獨立管線，在遇到火災(zāi)時開啟，可以使樓道成為無煙逃生道。 ? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)： 通過小區(qū) INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（ FTTB）內(nèi)部，每戶獨享 10MB 配置。實現(xiàn) VOD 點播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。 ? 家庭智能化系統(tǒng)： 每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。 ? 安全系統(tǒng)： 完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還可以讓購房者對對本社區(qū) 有一更加良好的印象。具體安保措施如下： 周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。 重要位置大門、車庫、電梯轎廂、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控。 a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。 b、 信系統(tǒng)：實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng) 110 報警系統(tǒng)。 d、進門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探