盛世長(zhǎng)江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧
2025-04-13 15:03 本頁(yè)面
【正文】 時(shí)手中的大量土 地儲(chǔ)備，在這種情況下，銀行突然間緊縮信貸業(yè)務(wù)、同時(shí)伴隨著幾次大幅度的加息，市場(chǎng)頓時(shí)進(jìn)入了低迷狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了進(jìn)退兩難的地步。 兩極分化，行業(yè)洗牌的新標(biāo)準(zhǔn) 關(guān)鍵詞： 變革 土地儲(chǔ)備、消化速度 ——變現(xiàn)能力 2020 年，必將是改變中國(guó)地產(chǎn)大局的一年，通過(guò)國(guó) 家的系列宏觀調(diào)控，強(qiáng)制性的逼迫開(kāi)發(fā)商改變運(yùn)營(yíng)操作手法 ， 在此之前的地產(chǎn)市場(chǎng)，各企業(yè)都追捧 “多拿地、快速銷售、慢慢開(kāi)發(fā) ”的開(kāi)發(fā)思路，將開(kāi)發(fā)資金的壓 力全部轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，哪家企業(yè)土地儲(chǔ)備量大，哪家企業(yè)就能夠生存發(fā)展 ， 但是進(jìn)入 2020 年，市場(chǎng)由高熱步入了極度的冷靜，甚至 可以說(shuō)，中國(guó)的買房者突然間都十分的理智。在這種情況下，企業(yè)不再是 “手中有地、心中不慌 ”，而是 “帶頭拋貨、主動(dòng)降價(jià)、尋求生存 ”， 2020年，市場(chǎng)考核房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)由 “土地儲(chǔ)備 ”轉(zhuǎn)移到了 “消化速度 ”，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)只有主動(dòng)變革，才能生存下去。 綜合評(píng)述 舉步維艱，是目前對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為準(zhǔn)確的描述 ， 資金鏈問(wèn)題、政策壓力、市場(chǎng)狀況等無(wú)一不在進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)商的壓力，在這種狀況下，只有主動(dòng)變革，才能在接下來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以生存。 三、購(gòu)房客群心理狀態(tài) CPI 一路高歌 關(guān)鍵詞： CPI 2020 年，令中國(guó)老百姓最關(guān)心的一個(gè)專業(yè)名詞無(wú)疑就是 “CPI”，這個(gè)關(guān)系到百姓生活質(zhì)量的重要指數(shù)，在 2020 年隨著 “豬肉價(jià)格 ”浮現(xiàn)到百姓面前，隨著多種百姓基礎(chǔ)生活消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)的一路走高，百姓都在緊握錢袋，對(duì)于大宗消費(fèi)更是持高度的戒備心理。 市場(chǎng)信心的低谷 關(guān)鍵詞： 爆發(fā)與沉默 市場(chǎng)信心從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)： 一方面是開(kāi)發(fā)商，從主動(dòng)降價(jià)，到全面降價(jià)，這無(wú)疑是在向市場(chǎng)大肆宣揚(yáng)開(kāi)發(fā)商的生存危機(jī)； 另一方面是客戶，在 CPI 與銀行的雙向擠壓下，購(gòu)房者普遍存在著嚴(yán)重的觀望態(tài)勢(shì)，這種購(gòu)買力的積蓄，就像火藥桶一樣，處于極不 穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)購(gòu)買者需要做出選擇的時(shí)候，我們?nèi)绾谓o予客戶充足的信心和購(gòu)買理由，才能在 08 年的營(yíng)銷操作過(guò)程中處于不敗之地。 綜合評(píng)述 壓力永遠(yuǎn)需要尋找釋放的途徑，一是通過(guò)時(shí)間進(jìn)行消化，二是通過(guò)刺激適時(shí)爆發(fā)。面臨這兩種選擇的購(gòu)房者，他們所能看到的一是市場(chǎng)環(huán)境（整體經(jīng)濟(jì)狀況的改善），二是供求關(guān)系（市場(chǎng)投放量）的改變，三是強(qiáng)烈的利益刺激（性價(jià)比）等多重因素。 就本案而言，在單個(gè)企業(yè)無(wú)法扭轉(zhuǎn)整體市場(chǎng)和行業(yè)供求關(guān)系的前提下，我們只能從項(xiàng)目自身尋找突破點(diǎn)，利用優(yōu)秀的產(chǎn)品與強(qiáng)有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，通過(guò)營(yíng)銷策略組合手段，有 序刺激市場(chǎng)購(gòu)買 力。 四、武漢市場(chǎng)環(huán)境 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無(wú)論是中心城區(qū) “向心力 ”作用進(jìn)一步加強(qiáng) ，還是非中心城區(qū)開(kāi)始崛起，武漢已經(jīng)開(kāi)始融入全國(guó)、甚至國(guó)際性視野 ， 武漢市場(chǎng)除了具備上述全國(guó)的市場(chǎng)特點(diǎn)外，還有其自身的獨(dú)特的特點(diǎn)： 市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)剩 2020 年資本市場(chǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)超速增長(zhǎng)， 2020 年武漢市場(chǎng)整體供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)消化過(guò)大的供應(yīng)量需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間 ， 08 全市可售商品房突破 12 萬(wàn)套 。 價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，敏感度升高 2020 年 3 月起，武漢市場(chǎng) 也開(kāi)始步入 “拐點(diǎn) ”，但時(shí)間上比廣州、深圳、北京、上海等一線城市滯后一個(gè)月 ， 從 2020 年 4 月 ——5 月所開(kāi)新盤來(lái)看，大部分項(xiàng)目都采取了降價(jià)直銷的方式，樓盤定價(jià)找準(zhǔn)了消費(fèi)者心理預(yù)期價(jià)格的項(xiàng)目銷售情況良好，比如 ： 08 年 5 月 17 日 開(kāi)盤的金地國(guó)際花園一期組團(tuán)，開(kāi)盤均價(jià)為 7300 元 /㎡，在一個(gè)月時(shí)間銷售進(jìn)度達(dá) 70%80%，這說(shuō)明消費(fèi)者在觀望的過(guò)程中并非無(wú)期限、無(wú)預(yù)期，開(kāi)盤時(shí)間和價(jià)格合適的項(xiàng)目依然會(huì)受市場(chǎng)追捧。 城區(qū)樓盤價(jià)格下跌，接近客戶心理預(yù)期，地域因素突顯，回歸中心 自 2020 年 3 月武漢眾多項(xiàng)目開(kāi)始利用各種促銷方 式降價(jià)以來(lái)，隨著降價(jià)空間的縮小，消費(fèi)者關(guān)注的區(qū)域開(kāi)始從市郊向市中心轉(zhuǎn)移。 經(jīng)濟(jì) 適 用 房廉租房消化大量剛性需求 隨著 2020 年武漢市政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度的加大，部分購(gòu)房剛性需求被滿足，從而使得市場(chǎng)總體剛性需求減少。 投資趨勢(shì)弱化 五、陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 陽(yáng)邏區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量上升，相應(yīng)成交量下滑 。 陽(yáng)邏整體樓市價(jià)格跳水 。 相較于去年底對(duì)于陽(yáng)邏大橋開(kāi)通時(shí)引起的公眾聚焦，目前陽(yáng)邏區(qū)域 的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度開(kāi)始消退，有待于新一輪的區(qū)域營(yíng)銷引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度 。 區(qū)域價(jià)格逐漸建立地位、成交套數(shù)滑落 （如圖） 2020年17月份陽(yáng)邏區(qū)域成交套數(shù)70321651902331851510501001502002502020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年陽(yáng)邏房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)（元%平方米） 05001000150020002500300035002020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 區(qū)域 小高層已經(jīng)成為區(qū)域主力產(chǎn)品，高層后勢(shì)可看好
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