【正文】 定點廣告效果較好 眉山人少地小，人流重復(fù)性大，而定點廣告成本低、持續(xù)時間長，能反復(fù)刺激，
。因此，在進(jìn)行廣告宣傳的時候，要盡 量制造可以供人討論的亮點?？偟膩碚f，眉山地產(chǎn)電視廣告的效果不如戶外廣告、銷售中心廣告等定點廣告顯著。眉山的房地產(chǎn)電視廣告多投放在眉山電視臺新聞綜合頻道。電視媒體的主要優(yōu)點是訴諸人的聽覺和視覺，富有感染力，能引起高度注意，觸及面廣，送達(dá)率高；而主要缺點在于成本高、干擾多，信息轉(zhuǎn)瞬即逝，選擇性、針對性較差。車身廣告在眉山還屬于起步階段。 車身 媒體： 車身廣告是房地產(chǎn)廣告宣傳的常用的一種形式，車身廣告具有流動性、針對性強(qiáng)等特點。在廣告推廣價值上基本可以忽略。 一般市民基 本上愛看華西都市報與成都商報，此兩份報紙都是覆蓋省內(nèi)大部分地區(qū)尤其是成都地區(qū)一帶為主。但眉山的報紙較少刊登房地產(chǎn)廣告，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商更偏重于樓書、傳單、 DM廣告等。雖然受眾較小，但是公務(wù)員隊伍是眉山購房的一大主要力量，是眉山中高檔樓盤的重點目標(biāo)客戶群。 眉山日報是眉山市委機(jī)關(guān)報，報攤較為少見。 與報紙廣告相比，雜志的優(yōu)點在于針對性強(qiáng)，選擇性好，可信度高，有一定的權(quán)威性，反復(fù)閱讀率高，傳讀率高，保存期長；其缺點是廣告購買前置時間長，有些發(fā)行量是無效的。 條幅、外墻包裝： 樓盤在建筑施工區(qū)域附近多采用橫幅和外墻包裝廣告，這是一向 的慣例，能降低成本又能收到良好的效果。銷售點一般是設(shè)于項目內(nèi)，也有在市中心另外設(shè)點的。 從戶外廣告的分布區(qū)域來看，主要分布于湖濱路和三蘇廣場，其中，湖濱路的廣告以路旗為主，三蘇廣場則以大型戶外廣告 牌為主，其中，三蘇廣場的四周幾乎集中了眉山所有知名樓盤的廣告，是眉山市房地產(chǎn)廣告最集中的地方。 戶外廣告媒體的優(yōu)點是反復(fù)訴求效果好，對地區(qū)和消費者選擇性強(qiáng)、傳真度高，費用較低，具有一定的強(qiáng)迫訴求性質(zhì)；其缺點是傳播區(qū)域小，創(chuàng)造力受到限制。對于潛在市場群來說，現(xiàn)場包裝、口碑傳播、折扣銷售策略很重要，需繼續(xù)保持活動推廣的勢頭，加大品牌營銷的力度，以優(yōu)質(zhì)品牌形象圈地。目前眉山市 房地產(chǎn)廣告基本符合這個特點，多集中在紙媒、大型戶外廣告牌、燈箱、路旗、條幅、墻體上。 眉山屬于小型城市，人際圈子的相互傳播影響力大。 第 5章 眉山市廣告媒體分析 眉山廣告媒體狀況分析 概況 2020年，眉山市房地產(chǎn)繼前幾年的火熱井噴之勢，整體樓價繼續(xù)上漲，帶動樓盤廣告的沙場角逐，各路開發(fā)商展開強(qiáng)大攻勢爭奪市場。作為成都的衛(wèi)星城市，成都的房地產(chǎn)發(fā)展對眉山有很好的借鑒和參考意義。 8．成都項目規(guī)劃使商場和商鋪按商業(yè)動線很好的結(jié)合，便于商家宣傳、舉辦商業(yè)活動和匯集消費人流。 7．成都項目窗戶配上大塊有色玻璃，采光性較強(qiáng)。 5．建筑規(guī)劃單一而不利于商業(yè)動線規(guī)劃、不易匯集人流。內(nèi)街的外立面設(shè)計則完全簡化。 2．建筑設(shè)計采用框架結(jié)構(gòu)，便于商業(yè)分割使用。 6．小高層及電梯洋房也逐漸成為潮流，多數(shù)樓盤都有推出。 4．在道路規(guī)劃上大多采用人車分流形式，充分考慮區(qū)內(nèi)人員交通安全，且都較看重水系景觀。對躍層、落地窗、飄窗設(shè)計較為喜歡，體現(xiàn)出眉山人對景觀、休閑、采光較看重的一面。 2． 130150㎡之間的大戶型產(chǎn)品仍是當(dāng)?shù)貥潜P的主推產(chǎn)品， 120㎡的小戶型供應(yīng)量不大，但市場需求強(qiáng)勁，這種戶型呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀況。玻璃采用半透明的鍍膜反射玻璃，映照出周邊的環(huán)境，隨著太陽照射角度的不同，變化著玻璃的景象，充滿時尚感。 外立面 現(xiàn)代時尚風(fēng)格的集中表現(xiàn)，大量運用玻璃和墻磚為外墻主材，顏色上也使用體現(xiàn)冷酷時尚感的深色調(diào)，配上細(xì)部構(gòu)件的處理，較好的體現(xiàn)了經(jīng)營時尚商業(yè)的特色。 香檳廣場 規(guī)劃布局 雙首層的設(shè)計，通過集中布置的手扶電梯和樓梯，引導(dǎo)消費者上到二樓，然后借助三樓商鋪圍合出二樓的中庭廣場，給人以首層地面廣場的錯覺，首層則完全布置商鋪，充分利用場地。 內(nèi)部交通 全部采用樓梯進(jìn)行垂直交通的組織。采用黑色窗框和深色玻璃，與白色外墻產(chǎn)生 對比反差，容易給人留下印象。外墻以涂料為主，在某些部位添加磚塊，豐富造型。 外立面 整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代元素為主，在入口處添加了少量的古典元素，力圖體現(xiàn)商業(yè)步行街的風(fēng)情韻味。 規(guī)劃布局 規(guī)劃設(shè)計有一 條主要的東西向商業(yè)街，連通一環(huán)東路和大北路，這樣的設(shè)計為市民提供了一條穿行道路，有利于在日后為商家提供可觀的人流量。 停車場配套 約提供了 50個地面車位停放。 結(jié)構(gòu) 采用框架結(jié)構(gòu)，以梁柱為承重體，內(nèi)墻可隨意砌拆，方便商鋪劃分。內(nèi)街的外立面設(shè)計則 完全簡化，只有單調(diào)重復(fù)的銀色鋁板和玻璃組合。 外立面 整體以現(xiàn)代簡潔風(fēng)格設(shè)計，商場外立面較為方正，強(qiáng)調(diào)直線條，以銀色鋁板和玻璃為外墻主用材，沿街部分的立面添加了橫向裝飾條和黃色鋁板豐富造型。在轉(zhuǎn)角處規(guī)劃了一個圓形的集中廣場，為商家舉辦活動提供了場地，并且外步行街一般直通圓形廣場。 規(guī)劃布局 商業(yè)群由 12棟三至六層商場和一棟四層酒店組成。新的商業(yè)模式在眉山有一定的發(fā)展空間。而 “東坡金城商業(yè)街 ”的招商也出現(xiàn)了業(yè)態(tài)取向質(zhì)的變化，經(jīng)營的業(yè)態(tài)已偏離了商業(yè)街的定位。 2．眉山大部份住宅樓盤、新建街區(qū)均設(shè)有臨街商鋪，造成存量過大，而當(dāng)?shù)厝讼M習(xí)慣在舊城商業(yè)中心，其它區(qū)域的商業(yè)則人氣不足，經(jīng)營者缺乏信心， 商鋪空置率極高及租金回報率偏低。綜上所述，目前眉山的商業(yè)主要反映： 1. 商業(yè)主要集中在三蘇廣場周邊。商業(yè)相對集中 ,沒有一站式大型商業(yè)、停車場配套不足、城市新區(qū)缺乏綜合性的商業(yè)網(wǎng)點，新區(qū)市民生活不便。距成都、樂山、峨嵋均 30分鐘車程，交 通十分便捷，對成都、樂山顧客極具吸引。 7 特色 : 岷江東湖飯店是按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)興建的精品飯店，功能多元，集商務(wù)、會議、渡假、旅游為一體。 5 交通 : 配備電梯，樓梯作為垂直交通。閬苑別墅配有漢諾威臺球室、蔬竹 /綠筠棋牌室、塞爾維蒙咖啡廳、屋頂水吧。 圖 閬苑別墅 1 餐廳： 清淡鮮美的粵菜，日本料理異國風(fēng)味，還有隆重的國宴，匯聚西方風(fēng)格的西餐。 2 華堂別墅 華堂別墅包括有同懷閣、來鳳軒、醉 墨堂，配備有頂級同聲傳譯系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)，裝有方便快捷的同步會議顯示視頻接口及多功能接口。 價格 :（目前試營業(yè)期間所有房價均打 6折，以下價格為原價） 1 豪華單人間 880元 /晚 2 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 880元 /晚 3 行政單間、標(biāo)準(zhǔn)間 1080元 /晚 4 行政套房 1680元 /晚 5 部長套房 2280元 /晚 6 總統(tǒng)套房 28000元 /晚 房間設(shè)施 : 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施：電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個小茶幾，獨立衛(wèi)浴及洗刷用品。 房間數(shù) : 總客房數(shù)約 250間。位于眉山市區(qū)東坡島，南枕岷江，北臨東坡湖，占地 175000平方米，建筑面積 46000平方米，距成都、樂山、峨嵋均 30分鐘車程，交通十分便捷。房間設(shè)施較新，入住舒適，而且某些房間還提供電腦供住戶使用，方便住戶上網(wǎng)。 停車場： 地面停車，車位約有 8個。 配套： 餐廳，茶樓，美容美發(fā)。 價格： 標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /晚，配備電腦的標(biāo)準(zhǔn)間 120元 /晚，單人間 100元 /晚?？头繜o網(wǎng)絡(luò)連接，無法寬帶上網(wǎng)。內(nèi)部有園林綠化，為住戶提供散步的環(huán)境。酒店配套較為齊全，運動休閑都具備。 交通： 一樓梯作為酒店樓的垂直交通 停車場： 地面停車，集中車位約有 16個，路邊停 車約有 40個。 價格： 標(biāo)準(zhǔn)間 100元 /晚 房間設(shè)施： 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施： 25寸電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個小茶幾，洗刷用品。但有一面房間靠近馬路，會有噪音影響。 停車場 : 地面停車，約有 20個車位。 配套 : 宴會廳、會議廳、餐廳、茶樓、棋牌室。 價格 : 標(biāo)準(zhǔn)間 120元 /晚 房間設(shè)施 : 標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)施： 25寸電視，分體空調(diào)，電話，電水壺，兩張座椅和一個小茶幾，洗刷用品。 80～ 110 100% 杭州路 餐飲 15～ 25 90% 外灘啤酒街 餐廳、酒吧、桑拿、網(wǎng)吧、茶座、旅館。 90～ 250 100% 小香港 小型超市、體育用品專賣店、時尚服裝、咖啡店、書店。 外灘啤酒一條街 位于眉山東坡湖開發(fā)區(qū) ,這里有 2平方公里的天然湖面 ,綿延 15華里的弧形湖灣 ,占盡天時地利 ,經(jīng)營以高檔酒吧為主，聚集了酒樓（飯館）、浴足、網(wǎng)吧、電玩、桑拿、旅業(yè)等休閑娛樂業(yè)，與湖邊休閑茶座一起共同營造飲食休閑娛樂特色商業(yè)區(qū)。為外地家具商家提供了一個銷售平臺。 4F：有 9個設(shè)計公司，和一個辦公家具專賣區(qū)。 2F：有 5個專賣店。 項目點評 該電器商場是眉山市內(nèi)較大的電器賣場，經(jīng)營的品牌有：長虹、美的、創(chuàng)維、 TCL、 LG、容聲、格力等，商場所在位置人流不夠，商業(yè)氣氛不足，所以不斷推出促銷活動，增加銷售。 神州電器商城 物業(yè)名稱 神州電器商城 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 明星南路 經(jīng)營范圍 電器賣場 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 2500㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：小家電、大家電。經(jīng)營的品類豐富，商場將正面部 分位置，分別出租給三家服裝專賣店和德克士快餐店，為商場帶來固定的收入。超市商品有生鮮、蔬果、熟食等，滿足市民的日常消費要求。 項目點評 該百貨與宏遠(yuǎn)百貨相鄰，以超市為亮 點。 2F：男服、女服、童裝。一線品牌較少，消費群以中、老年人為主，與摩爾瑪百貨的消費群有所互補(bǔ)。 2F：男服、女服、內(nèi)衣、家居、嬰兒、玩具。 項目點評 超市位于東坡金城步行街，是步行街主力店，幅射周邊居民區(qū)，人流暢旺，但每單成交金額不高，旅游資源對超市營業(yè)額供獻(xiàn)不大。 有家超市 物業(yè)名稱 有家超市 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 東坡金城 經(jīng)營范圍 超市 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 3000㎡ 經(jīng)營檔次 裝修檔次中 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：生鮮、冷凍、水產(chǎn)肉類、面包、糧油、糖果、煙酒。 3F：商務(wù)男裝、休閑男裝、針織、內(nèi)衣 4F：童裝、鞋、文具玩具、床上用品小家電。 經(jīng)營模式以義烏小商品直銷批為主，同時集配套住宅區(qū)，中型超市、餐飲娛樂、精品百貨、商務(wù)酒店、寫字樓等商業(yè)業(yè)務(wù)于一體的大型綜合商體， 眉山市主力零售商場 物業(yè)名稱 摩爾瑪百貨 經(jīng)營類別 零售業(yè)類 物業(yè)地址 沙轂路 經(jīng)營范圍 百貨、超市 經(jīng)營方式 統(tǒng)一管理、收銀 經(jīng)營面積 約 24000㎡ 經(jīng)營檔次 中等裝修檔次 商鋪數(shù)量 敞開式經(jīng)營 配套設(shè)施 手扶梯 樓層分布 1F：超市 1F：少女裝、化妝品、黃金珠寶、鐘表飾品。 巴黎春天商業(yè)街，以主力 店、品牌專賣店、小型商家為業(yè)態(tài)組合，從功能上以購物、旅游、休閑、游樂為四大主導(dǎo)體系，涵蓋超市、百貨、家居、餐飲、游樂及娛樂、酒店等多種經(jīng)營形態(tài)。是一條長達(dá) 300米的商業(yè)街，連接眉山新老城區(qū)項目定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的城市中心商業(yè)街，并結(jié)合底層商業(yè)適當(dāng)安排住宅。 詩書路中段： 以商鋪廣告設(shè)計、電腦電器店及小型副食店為主。 大北街： 以各類小雜貨商店、鞋類、服裝、小吃店等為主。 商業(yè)西街： 主要為中檔服裝零售店和少量特色小吃。 環(huán)湖西路： 主要包括服裝店、藥店以及五金家居用品店。 沙彀行南段： 少量商鋪，以一些 眉山特產(chǎn)銷售店為主，街道中有一個公共汽車運輸站。其中衛(wèi)浴產(chǎn)品以中檔品牌為主，產(chǎn)品陳列以生活體驗店的形式展示。 紅星路 紅星路以裝飾建材、木業(yè)專賣店、大型飲食、茶社為主。重慶金夫人影樓、四川志成商業(yè)連鎖有限公 司小康家美連鎖超市、成都龍抄手小吃店、成都文軒連鎖書店等知名商家落戶其中。作為眉山市區(qū)目前唯一的一條商業(yè)步行街，集休閑、娛樂、購物為一體，號稱 “眉山春熙路 ”。 小香港商業(yè)街 眉山小香港步行街，位于眉山中心城區(qū)，與小北街、下西街交匯相融。 金融機(jī)構(gòu)、酒店、茶樓都林立在三蘇路上。 三蘇路 三蘇路位于市民休閑購物娛樂于一體的三蘇廣場附近。 服飾品牌：與狼共舞、影兒國際、波可登、班尼路、曼婭莉、以純、步森、勁霸、報喜鳥、依米奴、杜丘老爺車、半身緣褲業(yè)、雅戈尓、真維斯、七匹狼、虎豹、秋水伊人、史努比。全長約 500m，集品牌店、飲食、娛樂 與一體，是各類商場、專賣店較集中的區(qū)域，主要經(jīng)營國內(nèi)品牌， 其中有西瑪百貨、宏遠(yuǎn)百貨。目前，在這種商業(yè)流向的趨勢下，外灘啤酒一條街生意漸火暴，成為以高檔酒吧為主，聚集了酒樓（飯館）、浴足、網(wǎng)吧、電玩、桑拿、旅業(yè)等休閑娛樂業(yè)，與湖邊休閑茶座一起共同營造飲食休閑娛樂特色商業(yè)區(qū)。