【正文】 現代社會，人們在緊張的工作壓力下，更加渴望身。 四、 威海市娛樂業(yè)分析 本次調查范圍覆蓋了威海市各類休閑娛樂業(yè)，主要涉及威海市市區(qū)幾乎所有的休閑娛樂場所，以及高區(qū)和經區(qū)的部分休閑娛樂場所，現抽取１４０個樣本， 按經營類型分類并分析其經營規(guī)模及經營狀況。 （ 3） 如果從事服裝經營那么規(guī)模一定較大，經營品種一定要多才有制勝的可能，而這樣投資風險就比較大。 劣勢分析： （ 1） 本案處在環(huán)球廣場、大世界以及家家悅本部形成的有效狙擊范圍之內，市場壓力較大。況且本案處于高技區(qū)到環(huán)翠區(qū)的主要干道上，若經營產品比較完善，還可以有效聚攏部分高技區(qū)客流。小商品批發(fā)城里雖有少許的服裝經營業(yè)地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 戶，但經營的大都是檔次比較低的小針織類產品，和本項目的定位區(qū)別較大。 中高檔消費群的品牌忠誠度較高，一旦對某品牌形成較好的認可，就不會輕易改變。如環(huán)球廣場、威海大世界、家家悅本部商圈；華聯(lián)商廈和百貨大樓商圈；威勝大廈、海港大廈商圈等。 對比較高檔的時尚女裝、男裝類，大多喜歡到檔次較高的百貨商場以及品牌專賣購買，注重的是質量以及售后服務等。 （二）威海市居民購買服裝習慣分析 對于價值較小的小針織、大針織等產品一般喜歡就近購買，而且隨即購買的機率較大。 第五， 僑鄉(xiāng)城市廣場作為威海經營檔次較高的品牌服裝經營 模式，經營狀況也不容樂觀，估計發(fā)展空間不大。 第四， 兩大超級市場的服裝經營狀況都比較不錯，這首先歸根于他們量販式的平價經營策略；二要歸功于雄厚的資金實力以及優(yōu)秀的貨源組織能力。除威勝大廈、環(huán)球廣場經營狀況尚可外，其他四大 賣場都經營慘淡，估計從事服裝批零兼營模式的商業(yè)發(fā)展空間不大。 三、 威海市服裝業(yè)分析 （一）威海服裝業(yè)總體分析 從商業(yè)類型來看，威海的服裝業(yè)大體分為批零兼營模式、綜合百貨模式、超級市場模式、品牌形象店模 式以及商業(yè)步行街模式五種類型，其賣場分布大體如下： 商業(yè)類型 商 場 名 稱 批零兼營 威勝大廈 海港大廈 友誼大廈 韓國服裝城 環(huán)球廣場 財富廣場 綜合百貨 華聯(lián)商廈 百貨大樓 利群廣場 華聯(lián)購物廣場 金地商廈 超級市場 家家悅超市 大富源 品牌形象店 僑鄉(xiāng)城市廣場 兩岸時尚名店 步行街 光明路步行街 從以上數據可以看出： 第一， 威海市從事服裝經營模式的大型賣場多達 15個，總體服裝供給較大競爭十分激烈。 整體市場發(fā)展比較成熟，價格競爭已經不是制勝的唯一手段，完善的服務、優(yōu)質的質量正逐步得到市場認可。 第三， 較為高檔的燈具燈飾類產品一般為酒店、娛樂場所購買較多。究其原因： 第一， 燈具燈飾類產品屬于能源耗材，置買越多能源消耗費用越高。 第三， 消費者的購買需求正由基本的生活需求向更高的舒適、品味、高雅等需求轉變。究其原因： 第一， 中高檔及高檔產品品牌經營較多，如吉斯家具、全友家具、聯(lián)邦家具、鳳陽家具等為消費者的品牌購買提供了市場可能。 第四， 周圍有專門的貨運資源，運輸比較方便。 第二， 專業(yè)的家具市場，產品質量及售后服務相對較好。 （四）威海家居市場消費者習慣分析 通過以上資料分析，我們可看出： 消費者比較喜歡到較大的專業(yè)的家居市場購買家具產品。 第二，低檔產品經營狀況相對較差，原因有二：一是低檔產品已走量為主，利潤較??；二是低檔產品由于質量、做工較 差，得不到市場認可。在 27家低檔商鋪中，有 15家經營狀況良好，占總經營數量的 %；有 12家經營狀況一般，占總經營數量的 %。 17家中檔商鋪全部經營良好，占總經營數量的 %。 （三）家居市場經營狀況分析 家具家私類經營狀況分析： 在調查的 31 家高檔商鋪中有 25 家經營狀況良好，占總經營數量的 %，經營狀況一般的有 6家，占總經營數量的 %。這說明威海的燈具燈飾類產品經營檔次普遍較低，高檔經營單位鳳毛麟角，市場供給嚴重失調。 第四，高檔、中檔以及低檔產品的供給基本均衡，市場孔隙不 大。 第二，如果把中低檔、中檔、中高檔產品統(tǒng)統(tǒng)歸為中檔產品，那么中檔產品所占比重高達 %，辭區(qū)間的產品數量龐大，競爭較為激烈。 （二）家居市場經營檔次分析 家具家私類經營檔次分析： 在本次調查的 139 個家具家私經營單位中，經營檔次屬于高檔的有 31 家，占總經營數量的 %；中高檔的有 27家，占總經營數量的 %；中檔的有 17家，占總經營數量的 %，中低檔的有 37 家 ,占總經營數量的 %；低檔的有 27家 ,占總經營數量的 %。 燈具燈飾類經營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數據可以看出： 第一，燈具燈飾類經營單位規(guī)模普遍較小，估計和燈具燈飾物品占地面積較小以及燈具燈飾市 場不太成熟有一定關系。 （ 3） 1000平米以上的經營單位有一定發(fā)展空間，但總體風險較大。 家具家私類經營規(guī)模分析： 從以上統(tǒng)計數據可以看出： （ 1） 家具家私類單位經營規(guī)模大多集中在 300——500 平米之間，此規(guī)模中的經營單位眾多，占總經營數量的 %，競爭激烈。 第二，家具家私類從業(yè)單位較多，經營規(guī)模巨大，競爭尤為激烈。據我們統(tǒng)計 157個經營地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 單位共有經營面積 62550 平米左右，其中燈具燈飾類經營面積 7800 平米左右，占總數的 %；家具家私類 54750平米左右，占總經營面積的 %。 （一）家居市場經營單位數量及規(guī)模分析 本項調查涉及的家居類產品多達幾十種，為便于分析，我們把它們大體歸為家具家私類和燈具燈飾類兩個經營范疇進行分析。調查方式為采訪式調查，數據來源基本詳實、準確。 專業(yè)化的大家電賣場具有一定發(fā)展空間。 小家電類產品品種較少，往往作為大家電的一個附屬品類進行經營，而且沒有專業(yè)的賣場，競爭相對薄弱。 （四）威海家電市場前景分析 威 海市家電經營單位眾多，估計價格競爭仍然是市場競爭的主要手段。 一般一次成交的機會不是很大，大多數消費者在購買家電時會貨比三家，比價格比質量比品牌。 （三）威海居民購買家電的習慣分析 因為家電類一般價值較高，所以在購買時一般不是個人行為而是兩個或幾個人的共同購買行為，購買比較謹慎。天都的經營規(guī)模須斟酌商榷。 第三， 除三聯(lián)家電外，其他四家家電賣場規(guī)模普遍較小，從一定程度上造成了賣場氛圍的擁擠與雜亂，購物環(huán)境必稍遜于三聯(lián)家電。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 由以上 統(tǒng)計數據可以看出： 第一， 三聯(lián)家電作為專業(yè)的大型家電經營場所，在經營面積上具有絕對優(yōu)勢。這類產品的競爭將異常激烈。 （二）威海市家電類經營面積分析 據統(tǒng)計五大賣場 8 類家電類經營面積達 5143 平 米，其中電視機的經營面積高達2021平米，接近總體經營面積的一半，其大體的經營面積分布如下： 從以上數據可以看出： 第一， 電視機的經營面積在整個家電行業(yè)中一枝獨秀，電視機仍然是家電經營的重中之重。 第二， 音響（家庭影院）類產品主要集中在百貨大樓和華聯(lián)商廈兩大賣場，說明這兩大賣場的高端客戶比較多。 第三， 油煙機、燃氣灶，熱水器等廚衛(wèi)家電異軍突起，正逐步成為家電行業(yè)的重要組成部分。 威海家電業(yè)總體經營品類分析： 在被調查的五大賣場中共有以上 8類家電經營單位 250個（其中品牌多數重復），其數量分布如下： 從以上數據可以看出： 第一，家電行業(yè)整體供應量巨大，市場競爭較為激烈。調查方式為采訪式地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 調查，數據來源基本詳實、準確。調查目的主要是對威海現有商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經營狀況、居民消費習慣及前景進行分析，從而為天都項目的合理定位提供有關決策依據。目前改裝飾建材城出租率為100%。 萬發(fā)裝飾建材城位于青島路、竹島附近， 2萬平方米的經營面積，促使其成為經區(qū)唯一一家大型裝飾建材市場。商場優(yōu)雅的購物環(huán)境，吸引了周邊大量居民的關注。二樓：百貨超市三樓：燈飾、五金用品、交電材料、布藝窗簾、廚房用品。（具體詳情見下圖） 項目名稱 齊魯商城 萬發(fā)裝飾建材城 項目類型 家具裝飾用品商城 家裝裝飾 材料露天市場 開發(fā)商 東方集團實業(yè)有限公司 威海汽運有限公司 地理位置 齊魯大道 青島路，竹島 交通狀況 112路（小客）、 10路 1 2 2 27路 總建筑面積 12021平方米 2萬平方米 實用率 93% 100% 層數 3層 1層 建筑風格 現代寫字樓 現代展覽中心 租價 / ㎡ /天 / ㎡ /天 0. 565/ ㎡ /天 主力單位面積 5070平方米 60—75 ㎡、 80—95 ㎡、 90—130 ㎡、 120—135㎡、140—150㎡ 經營模式及效果 獨立店鋪，自主經營 。檔位面積為中，面積分別為 5070㎡、 140150㎡。其中，區(qū)內萬發(fā)裝飾材料商場、齊魯商場等專業(yè)市場都集中在青島路齊魯大道一帶。 2021年交易額達 86005萬元， 2021年交易成交額達 142855萬元，日平均人流量達 8萬人次左右。其它依次是娛樂休閑業(yè)、通信業(yè)、服裝 /鞋業(yè)、餐飲業(yè)、醫(yī)藥業(yè)及其它相關業(yè)態(tài)，分別占總業(yè)態(tài)的 16%、 12%、 8%、8%、 8%和 20%。其次，依次是通城大廈的 466 元 /㎡ /年；海鑫旅館的 185 元 /㎡ /年及長峰市場 180元 /㎡ /年。 在出租價格方面，齊魯大道的商業(yè)網點房出租價格最高。 租售價格分析 根據調查，通城大廈的商業(yè)網點房的出售價格最高，其以 7000元 /㎡的出售價格排列第一。 規(guī)模分析 經區(qū)各商業(yè)物業(yè)地產規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數 面積 主力戶型 暢銷戶型 僑鄉(xiāng)購物廣場 5萬平方米 3層 20—60 ㎡ 2萬㎡ 20—60㎡ 70—150 ㎡ 2萬㎡ 萬發(fā)裝飾材料城 2萬平方米 1層 60—75 ㎡ 90—130 ㎡ 140—150㎡ 60——75 ㎡ 80——95 ㎡ 90——135 ㎡ 140——150 ㎡ 80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡ 齊魯商城 萬平方米 3 層 34—65 ㎡ 34—65 ㎡ 50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡ 50—70 ㎡ 80—130 ㎡ 租售價格分析 目前經區(qū)商業(yè)地產出租價格分為兩個檔次，僑鄉(xiāng)購物廣場以 元 /㎡ /天的出租價格及 萬元 /㎡的出售價格，位居經區(qū)商業(yè)地產榜首；齊魯商城的出租價格為 /㎡ /天。全年居民消費價格總指數比上年上升 %。 威海市商貿流通經濟保持增長，整個消費品市場呈現貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 三、 威海市經區(qū)商業(yè)地產現狀分析 2021 年高區(qū)的國民經濟保持了持續(xù)穩(wěn)定增長的良好勢頭，全年國內生產總值實現 ，占威海市區(qū)生產總值的 %。威韓商貿城的出租價格第二， /㎡ /天；棱方園家具廣場的出租價格第三，為 /㎡ /天。目前主要以出租的形式進行相關招商。環(huán)境適中，（威韓商貿城略顯凌亂）它們擁有一定的固定客源。商場開業(yè)率達 97%左右。目前商城實用率為 97%。該商城單體經營面積類型較多，切分布均勻。 項目名稱 威韓商貿城 項目類型 家具市場 開發(fā)商 威海威韓商城有限責任公司 物業(yè)公司 盛德物業(yè)有限公司 管理費 /㎡ /天 地理位置 高區(qū)文化西路 交通狀況 1路車 開業(yè)時間 家居廣場 二期工程 總建筑面積 實用率 98%以上 層數 1層（共六個區(qū)） 建筑風格 普通聯(lián)體展示廳 售 價 對外不出售 租價 / ㎡ .天 / ㎡ .天 / ㎡ .天 主力單位面積 45—60㎡、 75—110 ㎡、 110—150㎡ 經營模式及效果 統(tǒng)一管理、自主經營 目標客戶群 榮成、文登、煙臺、龍口等地 人流量 少，主要是