【正文】 ③ 小區(qū)定位是充滿 時尚 風(fēng)情的現(xiàn)代 精裝 LOFT 綜合商辦樓 ， 項目 有濃厚的社區(qū) 時尚潮流 文化，符合中高收入階層對個人情趣和文化品位的追求。約需 100 萬左右，首期 五 成約 50 萬， 20 年 按揭，月供約 2500 元，這是在其經(jīng)濟能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。從經(jīng)濟能力來看，售價在 10000 元 / M178。的面積戶型。的主要目標(biāo)客戶群。的目標(biāo)客戶群。 以上③④⑤中主要以購買 60100 M178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。但都是經(jīng)濟實力雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。 ③ 150 M178。在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，家庭月收入不低于 10000 元 /月，事業(yè)已有一定成就。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚 商業(yè)公務(wù) ，整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。以經(jīng)濟情況較好的青年夫婦和 時尚 單身貴族為主，年齡在 35 歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在 8000 元 /月左右，能夠承擔(dān)起 3500元 /月以下的供樓款， 創(chuàng)業(yè)用， 面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。 五 、目標(biāo)客戶定位及分析 1）總體目標(biāo)市場定位： 蕪湖 市及外市 企業(yè) 的“中 高產(chǎn) 階 層 ” 以及個人。 4）根據(jù)對 蕪湖 市房地產(chǎn)市場調(diào)研，定位上述均價的高檔 樓盤較符合 蕪湖 市當(dāng)前 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標(biāo)客戶相對 集中 化，市場承接力較強，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。之間，說明該價位市場已經(jīng)形成，定位這個價格的中高檔盤是有市場依據(jù)和認(rèn)可度的。 定位論證： 1）通常高檔項目的是以相對高價入市，迅速引起市場注意，聚集人氣，打響品牌。 本項目位于 九華中路東 側(cè) ， 北京東路北側(cè) 、 毗鄰安徽師范大學(xué) ，具備 極好 的交通區(qū)位 優(yōu)勢，將項目的形象定位為充滿 時尚 風(fēng)情的現(xiàn)代 精裝 LOFT 綜合商辦樓就是最大化的強化項目優(yōu)勢 ––– 時尚和前衛(wèi) ，形成項目獨特的核心市場競爭優(yōu)勢， 高檔裝修時尚、前衛(wèi) ，有 深刻藝術(shù)內(nèi)涵，能在市場上形成別具一格的形象。 4）從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場來看，成功的項目明顯都具備一個共性，即有一個鮮明的營銷主題理念。 發(fā)商的樓盤風(fēng)格 簡單的 定為歐陸 或中式 風(fēng)格， 如 中西友好花園 、 澳然天成 、 明日星城 等，對歐洲文化的理解 也較為膚淺，多是對歐式建筑符號的簡單模仿和克隆，諸如歐式一條街給人生硬冰冷感覺。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3） LOFT 風(fēng)格的建筑對 蕪湖 市 來說還 是 一個 新事物，目前在 蕪湖 市大多數(shù)開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）美麗的 蕪湖 市是一個有著幾千年歷史的老城，歲月滄桑，風(fēng)彩依舊。 三、形象定位 —— 我們的項目以什么樣的形象出現(xiàn)？ 充滿時尚風(fēng)情的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓 定位論證： 1） 定位充滿時尚的現(xiàn)代精裝 LOFT 綜合商辦樓，即是對現(xiàn)實生活的提煉，又是對美好未來的憧憬，將給蕪湖市人民提供一種嶄新的生活 工作 方式。 C、一卡式服務(wù)，智能化： 辦公樓 車輛出入，超市購物，會所服務(wù)等可實行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。 二、 功能定位 —— 我們的項目具備什么功能？ A、 創(chuàng)意、時尚生活 ：利用項 目得天獨厚的 區(qū)位和交通優(yōu)勢 （ 市中心，九華中路和北京東路主干道交匯處 ） 以及 人文景觀（ 安徽師范大學(xué)和九華廣場 ），推崇 創(chuàng)意 的 、時尚的、前衛(wèi)的 高質(zhì)素生活方式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020年 已推出 5000 畝土 地，用于住宅開發(fā)，可建設(shè) 500 多萬平方米住宅，加上 2020 年 在建的約 200 萬平方米住宅， 蕪湖房源正呈現(xiàn)出供大于求的市場局勢 。 3. 期房； 4. 項目為商 辦 樓物業(yè)類型， 14 層為商業(yè)賣場比較嘈雜 ，對于住戶將會造成直接影響； 5. 該片區(qū) 0708 年開發(fā)量較大，市場競爭壓力提升； 6. 目標(biāo)市場層次偏 高 ， 去化項目消費受眾狹小 ； 7. 區(qū)域 樓價頗高造成有價無市、銷售不佳， 樓市大的市場環(huán)境處于蕭條 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、 劣勢和問題點 1. 項目背后 區(qū)域 形象較差，屬老城區(qū)聚集地； 2. 城市配套有待完善； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目地塊的優(yōu)、劣、機會、威脅分析 做為 項目市場調(diào)研的一部分，對項目 自身 的 地塊的熟悉和分析是必要的，要清楚項目自身地塊所存在的優(yōu)缺點，一下就是對項目的粗略分析： 一、 優(yōu)勢和機會點 1. 項目 位于九華中路和北京東路交匯處 ，交通便利，擁有多路公交車有11 路、 14 路、 18 路、 25 路、 33 路、 42 路和 105 路等； 2. 項目周邊學(xué)區(qū)眾多有 安徽師范大學(xué) 、安師大附中、蕪湖工業(yè)學(xué)校、安師大夜大學(xué)等完善的教育配套； 3. 學(xué)校、銀行、超市、醫(yī)療、公園等配套環(huán)伺本案 ,設(shè)施一應(yīng)俱全； 4. 片區(qū)市政形象不斷改善； 5. 項目體量 相對較 小，易于去化； 6. 樓市利好 政策出臺 ， 刺激房產(chǎn)消化 ； 7. 市場同類型產(chǎn) 品基本還沒出現(xiàn)，競爭 相對 不大。而西南拐角為最佳景觀面，本項目上可以遠(yuǎn)眺鳩茲廣場。 第 五 章 項目分析 蕪湖中江廣場項目位于蕪湖市城市商業(yè)中心 ，兩面環(huán)路，基地成不規(guī)則形，南臨北京路，西靠九華中路，東、北臨干休所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 蕪 湖 房 地 產(chǎn) 界 、 旅 游 界 人 士 均 認(rèn) 為 ， 隨 著 蕪 湖 從 旅 游 過 境 城 市 向旅 游 目 的 地 城 市 過 渡 的 開 始 ， 蕪 湖 對 星 級 酒 店 的 需 求 將 逐 年 增 加 ， 地產(chǎn) 資 本 投 資 于 星 級 酒 店 ， 一 般 將 采 取 長 期 持 有 的 運 營 模 式 ， 穩(wěn) 定 的 租金 將 是 主 要 回 報 方 式 。 在 市 中 心 區(qū) 域 內(nèi) ， 超 五 星 的 僑 鴻 皇 冠 酒 店 即 將 在 2020 年 內(nèi) 開 業(yè) ， 準(zhǔn) 五 星 級 的 新 百 酒 店 也 將 在 年 內(nèi) 開 門 迎 客 。 因 此 ， 投 資 住 宅 地 產(chǎn) 已 經(jīng) 失 去 了 商 業(yè) 意 義 ， 而 高 檔 寫 字 樓 ， 如 果 價 格 合 適 ， 具 有 升 值 空 間 。 而 另 一 方 面 ， 也 有 眾 多 的 房 產(chǎn) 投 資 人 和 企 業(yè) ， 對 投 資 高 檔 寫 字 樓 充 滿 了 濃 厚 興 趣 。 2020年 蕪 湖 商 業(yè) 地 產(chǎn) 項 目 中 ， 寫 字 樓 將 成 為 市 場 中 一 個 引 人 注 目 的 新 產(chǎn) 品 ， 其 市 場 供 應(yīng) 量 也 將 比 2020年 明 顯 放 大 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一 批 大 型 高 檔 寫 字 樓 項 目 在 蕪 湖 紛 紛 崛 起 。 近 觀 2020年 蕪 湖 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 熱 點 ， 高 檔 寫 字 樓 、 星 級 酒 店 以 及 大 型 商 業(yè) 街成 為 商 業(yè) 地 產(chǎn) 新 主 流 產(chǎn) 品 。 第 四 章 鏡湖區(qū)地產(chǎn)分析 一、 價位居蕪湖各區(qū)之首 08 年 16 月 鏡湖區(qū)商品 房 共計上市 萬平米，銷售 萬平米，供銷比達(dá)到 :1；銷售均價在 2020 年 3 月增至 6481 元 /㎡的高位，總體趨勢表現(xiàn)為在平穩(wěn)中小幅的下降。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商鋪均價：3600038000 元 /平 租金價格在4060 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。有香檳波爾卡、田園波爾卡、童話波爾卡及音樂波爾卡四個主題廣住宅： 4190 元 /平 商鋪： 7278 元 /平 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 住宅：多層 5300 元 /平 高層： 4850 元 /平 商鋪： 8000 元 /平 聯(lián)盛商業(yè)廣場 鏡湖區(qū)北京東路與赭山路交匯口 約 19 萬平米的超大規(guī)模，集購物、娛樂、休閑、運動、文化娛樂、酒店、餐飲等多種業(yè)態(tài)巧妙搭配構(gòu)建黃金消費組合，構(gòu)建一站式商業(yè)消費體驗中心。 辦公樓： 8400元 /平 長街、新時代商業(yè)街 以長街、沿河路組成 跨區(qū)域性 小商品市場 商鋪： 中央城商圈 城南、花津南路 以國際會展中心為龍頭，是集大型生活區(qū)、國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓和現(xiàn)代化商業(yè)為一體的 130 萬㎡地標(biāo)性復(fù)合地產(chǎn)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅：未定 世茂濱 江花園 南起新蕪路，北至中山北路，東起吉和街，西至長江岸線 規(guī)劃總用地面積約280 畝，可開發(fā)建設(shè)總規(guī)模約 萬平方米，項目平均容積率為 3. 0，商業(yè)集群和五星級豪華酒店等綜合物業(yè)形態(tài)于一體，項目建成之后將擁有皖南地區(qū)乃至安徽省的第一高度建筑物，成為本地區(qū)最具規(guī)模的濱江高檔豪宅社區(qū)。 綠地 鏡湖世紀(jì)城 鏡湖區(qū)弋江中路以東、赭山東路鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以南、青弋江以北、三環(huán)路西側(cè)鳩江區(qū)與鏡湖區(qū)交界水系以西 面積約為 1400 余畝，總建筑面積約 200 萬平方米，綠化率超過 40%，總投資約 80 億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪： 12020 元/m2 住宅： 4600 元/m2 中央城 花津南路西側(cè) 該項目以國際會展中心為龍頭，是集大型生活區(qū)、國際會展中心、五星級酒店、高檔寫字樓和現(xiàn)代化商業(yè)為一體的 130 萬㎡地標(biāo)性復(fù)合地產(chǎn)項目。 商鋪價格： 12020 元 /m2 住宅類均價： 5800 元 /m2 長江長現(xiàn)代城 蕪湖市城南板塊與市中心交匯之 處毗鄰規(guī)劃中的濱江公園 社區(qū)