【正文】 （ 3）目前從市政府規(guī)劃來看，重點(diǎn)是 打造東片的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目劣勢分析 （ 1）最大的劣勢是項(xiàng)目 所處的區(qū)位 相對(duì)尷尬，既不屬 中心區(qū)域，也不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競爭項(xiàng)目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠(yuǎn)。 （ 7）開發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項(xiàng)目開發(fā)、營銷前期大量工作的開展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5） 寶射 河大橋的建設(shè)， 吸引了 一 部分人的眼球，聚攏了一定 的人氣 。 （ 3）本項(xiàng)目所處地理位置 靠近 南園路 ，周邊 道路情況良好，交通便利；周邊視野開闊 。 （ 2）項(xiàng)目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng) ，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多 家銀行網(wǎng)點(diǎn)。 40 （ 2）醫(yī)院 最近的醫(yī)院是縣人民醫(yī)院， 大約一公里范圍內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配 套設(shè)施 （ 1）商場 、超市 項(xiàng)目往西上蘇中南路，大約步行八分鐘便是亞西亞商城、時(shí)代購物中心、蘇果超市等大型購物場所。 有幾條公交線路可直達(dá)目前寶應(yīng) 的 是商業(yè)中心，項(xiàng)目東邊正在建設(shè)寶射河大橋 ， 貫通后可直接通往淮江公路。作為住宅 用地，地塊周邊有不可復(fù)制的水 資源。本 項(xiàng)目土地價(jià)值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目面積： 約 78 畝，地形整 體條件比較完備，地塊目前尚未平地 ， 未起圍墻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。調(diào)查中，有 %的家庭選擇 90100 平方米，有 %的家庭選擇 100120平方米，有 %的家庭選擇 120 平方米以上，有 %的家庭選擇 8090 平方米，有 %的家庭選擇 6070 平方米，僅有 %的家庭選擇 60 平米以下的住房。 38 建筑面積在 90120 平方米的住房最受歡迎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 37 三室兩廳套房最受歡迎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ☆ 近期車位需求不大，但車位建設(shè)應(yīng)有長遠(yuǎn)眼光。 ☆ 方便子女就學(xué)是居民購房時(shí)考慮較多的一個(gè)因素。 ☆ 多層住宅仍是最受歡迎的住宅型式。 36 ☆ 多數(shù)購房者的購房目的是滿足居住和改善居住需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 35 ☆ 中等收入家庭希望三 年內(nèi)購房的最多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、未來三年市區(qū)居民對(duì)住房的需求情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 30 萬以上的房子在本地可以說是高價(jià)了，購買人群有限，我想象 我們這樣的個(gè)體老板基本上不會(huì)考慮，估計(jì)都是有車的人才會(huì)購買?？拷鼘W(xué)校，生活也比較方便。 34 ● 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不少，大多都轉(zhuǎn)為私營企業(yè)，一般老板每年收入可以上 50 萬，好的可以上百萬，但是本人可以認(rèn)為他們應(yīng)該是買房的主要階層，但是要求 房子的 品質(zhì)要獨(dú)特，能夠吸引人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ● 政府官員都很有錢，但不會(huì)在寶應(yīng)買房子，在揚(yáng)州和南京買房子的較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 他家的老房子要拆遷，也打算要買房子，打算買附近的房子， 他覺得 現(xiàn)在的房子 裝修 費(fèi)用 和物業(yè)費(fèi) 用都挺厲害的，他買房 不愿意做貸款，如果要買也是一次性付款。 ● 在寶應(yīng) 做家具生意的有很多都是外地人，他們可能會(huì)買，也挺有錢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 她說如果要買總價(jià)也要在 20 萬之內(nèi)（希望 120 平米的三房），再多了就負(fù)擔(dān)不起了，如果有錢她愿意在開一家蛋糕房。 31 二 、拜訪人員訪談紀(jì)錄 A．李女士 家庭組成：三口之家，丈夫和女兒，丈夫 在五瓊漿集團(tuán) 從事銷售工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 6） 市民對(duì)物業(yè)要求及收費(fèi) 48%的被調(diào)查者要求小區(qū)進(jìn)出口有保安 24 小時(shí)站崗， 29%要求智能化管理約 43%的人認(rèn)為普通物管便可以接受。如果購房，大多數(shù)人表示會(huì)考慮中 低 檔住宅，占 70%。 ☆ 戶型 在戶型選擇上，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“大廳、大衛(wèi)、大廚、 小臥”和“大廳、小衛(wèi)、小廚、大臥”這兩種風(fēng)格差異較大的戶型，寶應(yīng) 人表現(xiàn)出的愛好傾向不相上下，各占 37%。約 15%的調(diào)查對(duì)象表示如果購房，會(huì)選擇 110— 130 平方米范圍的房子， 12%表示會(huì)選擇 130— 150 平方米。其次為 70— 90 平方，占 25%。其次為醫(yī)院，占 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從住所到購物街區(qū)，市民對(duì)交通及距離的要求為：騎自行車不行超過 10 分鐘（占 40%），和步行不得超過 10 分鐘（占 37%）。 （ 3） 購房中對(duì)交通要求 在寶應(yīng) ，人們上下班常用的交通工具為自行車和摩托車，分別占 45%和 35%，自己有車的約占 8%，乘公交車上班的只占 4%左右，不及步行上班的 8%。其次為交通、地段、居住環(huán)境，分別占 28%、 25%、 11%。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚 用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。這一特性在當(dāng)今以用戶為中心的時(shí)代，對(duì)樓盤開發(fā)具有重要意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 白田路 該街道是 修好 不久 的城市干道兩側(cè)分布著寶應(yīng)最好的私立和公辦學(xué)校，以后這里商業(yè)潛力將會(huì)很大，滿足周遍學(xué)生的日常消耗。 南城根路 工農(nóng)路 這兩條街道位于城市最南側(cè)，靠近五瓊漿酒廠，目前形成了一定的商業(yè)氣候，主要以批發(fā)為主，經(jīng)營品種有食品、酒類為主。 葉挺西路 該條干道以前是老城區(qū)的主要商業(yè)街道，但是近幾年商業(yè)區(qū)域往發(fā)生了一些移動(dòng)，目前該區(qū)域主要城市居民休閑、娛樂、消遣中心。 28 五、寶應(yīng)城區(qū)主要商業(yè)街簡介 城市干道名稱 目前經(jīng)營的主要商業(yè)品種 安宜南北路 該片區(qū)沒有明顯商業(yè)功能的劃分，主要經(jīng)營的商業(yè)品種是為周遍居民提供的簡單商業(yè) 配套，畢竟該區(qū)域?yàn)槌鞘械睦铣菂^(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、寶應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型 寶應(yīng)目前的商業(yè)仍以 大型商場、超市為主，社區(qū)商業(yè)是近幾年發(fā)展起來的，產(chǎn)權(quán)商鋪屬于初期 階段，能否成功還有待于市場經(jīng)驗(yàn)。 （ 7） 今年寶應(yīng)大型商業(yè)遇到非常大的考驗(yàn)，經(jīng)營十分困難，但對(duì)于一個(gè)城市來說，高檔商業(yè)會(huì)生存，但需要由龍頭商家來進(jìn)行 重組或整合，對(duì)規(guī)劃來講不是很合理。 （ 5） 寶應(yīng)城市商業(yè)在向東發(fā)展，并漸漸脫離老城區(qū)。 目前寶應(yīng)還未形成一條真正食街，最具特色的是晚上“臨時(shí)棚里的晚餐”，幾乎貫穿了蘇中路，同時(shí)在安宜路上也有分布。目前行政功能東移 ，商業(yè)功能在相對(duì)增強(qiáng)，尤其是 名店王朝、寶麗花園兩大項(xiàng)目入駐后 ，進(jìn)一步強(qiáng)化了葉挺西路的商業(yè)功能。目前寶應(yīng)核心商業(yè)中心現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 4000 元 /年 /m2 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 城市商業(yè)集中在以安宜路為軸線的兩邊，包括老商業(yè)街中大街和蘇中路 ， 縱棹園商業(yè)項(xiàng) 目位于安宜路。 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡要分析 寶應(yīng)是一個(gè)縣城，城市居民有限，購買力有限，商業(yè)市場規(guī)模一般。 調(diào)研目的 本次調(diào)研寶應(yīng)商業(yè)的目的是了解寶應(yīng)的商 業(yè)基本現(xiàn)狀、城市商業(yè)區(qū)域的變化、商業(yè)的經(jīng)營模式等等。 24 第三 章 商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)調(diào)研與分析 一、調(diào)研說明 調(diào)研范圍 本次商業(yè)調(diào)研的范圍主要在寶應(yīng)縣城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寶麗花 園底層商鋪 底層滿鋪總建筑面積約 萬平方米，均價(jià) 6500 元 /平米 縱棹園 項(xiàng)目位置：安宜路 建筑面積：約 5000 平方米 銷售價(jià)格：一層約 10000 元 /平米，二層約 4000 元 /平米 銷售情況：已售 60% 發(fā)展商：寶應(yīng)縣房地產(chǎn)管理公司 行銷企劃：常州市博報(bào)堂房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）提出“綠色商鋪”概念，產(chǎn)權(quán)式銷售，為客戶們所接受，此項(xiàng)目的營銷推廣較成功。 23 電話： 05148278008， 8278018 項(xiàng)目分析評(píng)論： （ 1）項(xiàng)目黃金商業(yè)地段不容置疑，也是寶應(yīng)目前規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格：均價(jià) 8600 元 /平米 （已售罄） 開發(fā)商：揚(yáng)州楠麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃：無錫新里程房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)管理：寶應(yīng)縣金寶物業(yè)管理有限公司 電話： 05148279788， 8273061 名店王朝 項(xiàng)目位置：葉挺路 建筑面積： 2 萬平方米 總投資： 6000 萬元 總鋪位數(shù)： 338 個(gè) 價(jià)格：一層沿街 16000 元 /平米，內(nèi)街 5000 元 /平米；二層： 4000 元 /平米；三層 2020 元 /平米 配置： 3 部自動(dòng)扶梯， 11 部樓梯 投資商：臺(tái)灣弘凱建設(shè)有限公司 開發(fā)商：寶應(yīng)弘凱房地產(chǎn)有限公司 全程策劃：南京桓合房地產(chǎn)投資顧問有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資 料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寶應(yīng)典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 寶利萊商城 項(xiàng)目位置：寶應(yīng)縣安宜南路與 南城根路口 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 2 萬平方米，其中底層商鋪近 1 萬平方米，二層、三層為 1 萬多平方米的空中別墅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料