【正文】 2023/1/26 0:04:4000:04:4026 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 26 一月 202312:04:40 上午 00:04:40一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 2100:04:4000:04Jan2126Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/26 0:04:4000:04:4026 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2100:04:4000:04:40January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2100:04:4000:04Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/26 0:04:4000:04:4026 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 一月 21一月 2100:04:4000:04:40January 26, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2100:04:4000:04Jan2126Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。如健身房、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室、茶館和咖啡廳等，為業(yè)主創(chuàng)造豐富多彩業(yè)余生活空間。山景、湖景的景觀資源優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮 由于本項(xiàng)目為中偏高檔住宅區(qū)，因此電梯廳入口大堂設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)尊貴感，宜以大堂酒店化進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)高層電梯廳入口大堂酒店化規(guī)劃 萬科等項(xiàng)目能成功開發(fā)除了開發(fā)商的品牌和實(shí)力外，還在于其定位的準(zhǔn)確和規(guī)劃設(shè)計(jì)的相對(duì)超前，抓住市場(chǎng)的空白點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 方案一 方案二 方案三 方案四 空中疊加聯(lián)排別墅 廈門中贏獨(dú)創(chuàng)產(chǎn)品產(chǎn)品特色：擁有聯(lián)排別墅（擁有前庭后院的復(fù)式小洋樓）的享受，卻有空中遠(yuǎn)視野的獨(dú)特性；主力戶型面積小型化： 125145㎡ （建面） ,產(chǎn)品平民化，客戶層面廣； 50%以上贈(zèng)送面積的附加值；產(chǎn)品是重慶市場(chǎng)上沒有的差異化獨(dú)特產(chǎn)品；四個(gè)方案對(duì)比分析 方案四投資效益估算主要技術(shù)指標(biāo)一、測(cè)算依據(jù)土地成本（ 單 位：元 /m2）建安造價(jià)（ 單 位：元 /m2） 銷 售 單 價(jià)（ 單 位：元 /m2）二、銷售收入三、投資與成本費(fèi)用估算表四、投資效益估算從市場(chǎng)銷售前景及投資經(jīng)濟(jì)效益估算等方面分析，我們認(rèn)為方案四是可行的 總 結(jié)充分利用坡地及自然環(huán)境 由于本項(xiàng)目的土地成本不低，但目前區(qū)域的房?jī)r(jià)還相對(duì)較低，為增加賣點(diǎn)，提高銷售價(jià)格，可以通過規(guī)劃創(chuàng)新合法地?cái)U(kuò)大容積率，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。人文大宅 庭院生活產(chǎn)品定位 兩江新區(qū)　　財(cái)智精英城形象定位 空中疊加聯(lián)排別墅開發(fā)主題 生態(tài)、健康、休閑倡導(dǎo)理念 重點(diǎn)樓盤－重慶國際家紡城 重點(diǎn)樓盤－華港翡翠城 重點(diǎn)樓盤－萬科渝園 重點(diǎn)樓盤－萬科朗潤(rùn)園 重點(diǎn)樓盤－ 魯能星城 重點(diǎn)樓盤－首創(chuàng)十方界 重點(diǎn)樓盤－奧林匹克花園 重點(diǎn)樓盤－綠地翠谷 重點(diǎn)樓盤－美利山 重點(diǎn)樓盤－ 融科橡樹瀾灣 重點(diǎn)樓盤－龍湖悠山時(shí)光 重點(diǎn)樓盤－棕櫚泉國際花園 重點(diǎn)樓盤－恒大華府 重點(diǎn)樓盤－江與城 重點(diǎn)樓盤－逸翠莊園 重點(diǎn)樓盤－協(xié)信天驕城別墅（聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立、疊加）花園洋房（多層、多層帶電梯）小高層、高層重點(diǎn)樓盤產(chǎn)品規(guī)劃總結(jié) “ 市場(chǎng)化 ” 與 “ 適度超前”規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 項(xiàng)目規(guī)劃，必須 “以人為本 ”， 創(chuàng)造 “人與自然、城與自然 ”和諧共存的生活、工作、休閑環(huán)境，節(jié)約和集約化利用土地，走 “緊湊城市 ”的發(fā)展到道路，堅(jiān)持 “市場(chǎng)化 ”與 “適度超前 ”的原則，充分考慮到業(yè)主的生活和居住需求，切合項(xiàng)目定位思想，規(guī)劃出與定位本身相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目氣質(zhì)、風(fēng)格與內(nèi)涵。項(xiàng)目定位要考慮差異化產(chǎn)品和產(chǎn)品的創(chuàng)新項(xiàng)目定位 本地塊適宜做的住宅項(xiàng)目分析 根據(jù)以上地產(chǎn)因素分析，本項(xiàng)目位置目前屬于一般區(qū)域，交通不便，配套不全等劣勢(shì)，雖然本區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)很好，但本項(xiàng)目是今年底可能開工建設(shè)，單靠現(xiàn)有條件沒有太大的說服力。因此本案的包裝和推廣必須充分考慮到客源特征?？傮w素質(zhì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，且多為 30—60 歲的中青年夫婦一次置業(yè)或二次置業(yè)之人士。認(rèn)同產(chǎn)品文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)及因素分解 政策面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容突視；直接威脅：綠地翠谷、美利山、棕櫚泉等 —— 是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)比個(gè)案，與本案有諸多共同點(diǎn)，它各方面的參數(shù)將會(huì)直接影響到本案；對(duì)策： 由上述分析可以看出，本項(xiàng)目面臨著一定的威脅，因此我們要做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，充分了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供機(jī)會(huì)；重慶為中央直轄市、新特區(qū)，國家的大投入有力地推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高收入階層增多，推動(dòng)各行業(yè)的發(fā)展；渝北片區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃、建設(shè)，有效地刺激周邊物業(yè)的需求，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供機(jī)會(huì)。項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解 兩江新區(qū)的發(fā)展機(jī)遇：據(jù)悉，兩江新區(qū)審批應(yīng)該不會(huì)有多大問題，這將為項(xiàng)目的開發(fā)提供良好的發(fā)展機(jī)遇；西部國際會(huì)展中心選址定于渝北悅來，為區(qū)域的提升和配套的完善提供良好的發(fā)展機(jī)遇，必將促進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)。操作建議：結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目的景觀資源和產(chǎn)品的差異性，加上高品質(zhì)生活的營(yíng)造，將形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。綜述 品牌實(shí)力優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商是廈門的知名企業(yè)，上市公司，具有一定品牌，企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，是確保商業(yè)物業(yè)運(yùn)作成功的前提；區(qū)域位置優(yōu)越：位處金開大道富人區(qū)，與建工未來城相鄰，物業(yè)發(fā)展空間較大。 2023年以前，因?yàn)榻比狈谢蠙n次的商業(yè)中心，居民都不得不過江到解放碑商圈釋放消費(fèi)需求； 2023年底觀音橋商圈步行街完工后，立即 “攔截 ”了絕大部分過江消費(fèi)，傳統(tǒng)排名的第一的解放碑商圈，面臨著觀音橋商圈趕超的危險(xiǎn)。 重慶不同于普通平原城市的一大特點(diǎn)，就是商業(yè)呈多中心多組團(tuán)式的發(fā)展。由于重慶經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，沿線郊區(qū)住宅需求的釋放不會(huì)以市中心的負(fù)增長(zhǎng)為代價(jià)，而是郊區(qū)和市中心同時(shí)升值， 但郊區(qū)的增值幅度和速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市中心。單靠小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套體量，形不成各類資源的集聚效應(yīng)，無法滿足不同層次業(yè)主的各種需求，不能代表如今市場(chǎng)發(fā)展的方向 擁有軌道交通、靠近機(jī)場(chǎng)區(qū)域?qū)⑹切乱惠喅鞘薪ㄔO(shè)的熱點(diǎn)。 縱觀重慶和渝北區(qū)的高檔大盤，雖然體量較大，在產(chǎn)品品質(zhì)方面也各具特色，但是都存在著商業(yè)不足人氣不旺的缺陷，導(dǎo)致西式的建筑形態(tài)和中式生活方式脫節(jié)。從下表可以看出新牌坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)：龍湖在十年前低價(jià)拿下的土地終于在多年耕耘后開花結(jié)果，在炒熱新牌坊的過程中龍湖獲得了巨額回報(bào)，為其成就目前的高度打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從基本的住宅到商業(yè)、市政規(guī)劃的配套，龍湖無一不全方位投入。新牌坊片區(qū)的飛速成熟，離不開 “拓荒者 ”龍湖。渝北區(qū)的新牌坊片區(qū)就是最經(jīng)典的例子，也是新都市主義的實(shí)踐范本。渝北片區(qū)是距離重慶傳統(tǒng)中心相對(duì)較遠(yuǎn)，重慶直轄后才得到迅猛發(fā)展的區(qū)域。三北地區(qū)無論是地理位置、交通的便捷程度、商貿(mào)業(yè)的成熟度、開發(fā)的進(jìn)程等方面都是其他區(qū)域無法比擬的 住宅是渝北片區(qū)商品房銷售中最主要部分，商業(yè)只是配套，住宅占全部商品房銷售面積 90%以上 住宅與商業(yè)的比重 重慶房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)?shù)母叨?，產(chǎn)品也日益成熟。城市向北 —— 政策導(dǎo)向強(qiáng)力推動(dòng)渝北片區(qū)地產(chǎn)發(fā)展 即便在火熱的重慶主城各區(qū)中比較，渝北片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度也非常突出：從 2023年到 2023年商品房銷售額有成倍的增長(zhǎng)，在重慶市商品房銷售面積和金額中占有的比例也一再攀升，發(fā)展趨勢(shì)顯而易見。棕櫚泉、保利、奧園、融科、綠地、復(fù)地、常青藤、和記黃埔等，在這片熱土獲得了豐厚的回報(bào)。截止，目前渝北片區(qū)市場(chǎng)可售量合計(jì)：M2，占總量的 % 各區(qū)可售情況2023年渝北片區(qū)商品房成交量合計(jì)： 萬 M2，占總成交量的 %2023年重慶主城各區(qū)商品房成交量和同比增長(zhǎng)率 2023年，重慶主城各區(qū)成交均價(jià)最高的是北部新區(qū)，達(dá)到5273