【正文】 無(wú)錫方迪地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 二ΟΟ 六年三月二十六日 。 六、根據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)低密度、好環(huán)境、檔次相對(duì)集中的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 三、由于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)氣氛尚未形成，同時(shí)本項(xiàng)目屬于高檔居住區(qū)。目前寶應(yīng)住宅市場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)水平比較一般，而且良莠不齊。 ◇ 物業(yè)管理：三表 IC 卡繳費(fèi)。 ◇ 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。 (5)配套建議 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、幼兒園、 健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ◇ 社區(qū)會(huì)所：建議配置 餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書(shū)閱覽室、健身房、桑那房、游戲機(jī)室、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、洗衣房。 (4)、戶型功能建議 ◇ 所有戶型在設(shè)計(jì)時(shí)建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn)的要求； ◇ 滿足六種性能：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變 性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 36 ◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)、潔污分開(kāi)； ◇ 滿足 8 個(gè)健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； ◇ 客廳面寬控制在 — 米，主臥面寬控制在 — 米，衛(wèi)生間面積控制在 4— 6 平米，廚房不低于 7 平米，南陽(yáng)臺(tái)面積控制在 6— 8 米；設(shè)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，客衛(wèi)要做到干濕分離，可考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)采用落地玻璃，加大采光面 積。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； ◇ 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對(duì)購(gòu)房各類因素重要性一項(xiàng)中，總分 5 分，對(duì)建筑質(zhì)量的重視程 度均值達(dá)到了 ，可見(jiàn)做好此項(xiàng)的重要性，我司建議，可聘請(qǐng)知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造 項(xiàng)目 品牌。 ◇ 因本小區(qū)所針對(duì)的客戶群年齡跨度較大，建議建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán) 等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 35 ◇ 外窗玻璃不可分割的過(guò)小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開(kāi)來(lái)，使建筑色彩更加豐富； ◇ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購(gòu)買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 建筑形式： ◇ 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，線條流暢，加大采光面積。 (1)建筑風(fēng)格及建筑形式建議 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及 建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別 于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 4）由于城市交通條件的改善，造成富裕人群的外流會(huì)更加突出。寶應(yīng)人的消費(fèi)心理比較保守，害怕露富仍然在很多人的心里根深蒂固。 （ 2）本項(xiàng)目是由外地開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，且是第 一次在寶應(yīng)開(kāi)發(fā)，在寶應(yīng)沒(méi)有什么知名度，可能會(huì)引起一部份目標(biāo)客戶群的疑慮。 （ 5）目前寶應(yīng)的樓市正處于上升階段，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了一定的機(jī)遇。 （ 3）南方鳳凰苑的前期預(yù)定狀況較好，且價(jià)格較高，為本項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高品質(zhì)定位，打開(kāi)了一條可持續(xù)挖掘 的路線，說(shuō)明本項(xiàng)目如能在規(guī)劃設(shè)計(jì)上達(dá)到高定位，有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）近幾年不僅是寶應(yīng)，全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形式向好，寶應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度處于全國(guó)平均水平以上，少部分人快速致富，需要高檔次的住所與其身價(jià)相適應(yīng)，本項(xiàng)目的建設(shè)一定能夠成為寶應(yīng)高尚生活的標(biāo)志。 （ 4）項(xiàng)目北側(cè)靠近南園路，其車流量也相對(duì)較多，會(huì)給項(xiàng)目多少帶來(lái)一些噪音及灰塵，給項(xiàng)目環(huán)境方面的帶來(lái)一些不利 因素。 （ 3）目前從市政府規(guī)劃來(lái)看，重點(diǎn)是打造東片的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1）最大的劣勢(shì)是項(xiàng)目所處的區(qū)位相對(duì)尷尬，既不屬中心區(qū)域，也不是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠(yuǎn)。 （ 7）開(kāi)發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷前期大量工作的開(kāi)展。 （ 5）寶射 河大橋的建設(shè)，吸引了一部分人的眼球，聚攏了一定的人氣。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 32 （ 3）本項(xiàng)目所處地理位置靠近南園路，周邊道路情況良好，交通便利；周邊視野開(kāi)闊。 （ 2）項(xiàng)目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng)，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多家銀行網(wǎng)點(diǎn)。 （ 2）醫(yī)院 最近的醫(yī)院是縣人民醫(yī)院，大約一公里范圍內(nèi)。 配 套設(shè)施 （ 1）商場(chǎng)、超市 項(xiàng)目往西上蘇中南路，大約步行八分鐘便是亞西亞商城、時(shí)代購(gòu)物中心、蘇果超市等大型購(gòu)物場(chǎng)所。有幾條公交線路可直達(dá)目前寶應(yīng)的是商業(yè)中心，項(xiàng)目東邊正在建設(shè)寶射河大橋，貫通后可直接通往淮江公路。作為住宅用地，地塊周邊有不可復(fù)制的水資源。本 項(xiàng)目土地價(jià)值各要素如下： 土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目面積：約 78 畝，地形整體條件比較完備，地塊目前尚未平地，未起圍墻。調(diào)查中，有 %的家庭選擇 90100 平方米，有 %的家庭選擇 100120平方米，有 %的家庭選擇 120 平方米以上，有 %的家庭選擇 8090 平方米，有 %的家庭選擇 6070 平方米，僅有 %的家庭選擇 60 平米以下的住房。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 30 建筑面積在 90120 平方米的住房最受歡迎。 三室兩廳套房最受歡迎。 ☆ 近期車位需求不大，但車位建設(shè)應(yīng)有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光。 ☆ 方便子女就學(xué)是居民購(gòu)房時(shí)考慮較多的一個(gè)因素。 ☆ 多層住宅仍是最受歡迎的住宅型式。 ☆ 多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的是滿足居住和改善居住需要。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 28 三、未來(lái)三年市區(qū)居民對(duì)住房的需求情況 ☆ 中等收入家庭希望三 年內(nèi)購(gòu)房的最多。 ● 30 萬(wàn)以上的房子在本地可以說(shuō)是高價(jià)了，購(gòu)買人群有限，我想象我們這樣的個(gè)體老板基本上不會(huì)考慮，估計(jì)都是有車的人才會(huì)購(gòu)買?？拷鼘W(xué)校，生活也比較方便。 ● 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不少，大多都轉(zhuǎn)為私營(yíng)企業(yè)，一般老板每年收入可以上 50 萬(wàn)，好的可以上百萬(wàn)，但是本人可以認(rèn)為他們應(yīng)該是買房的主要階層，但是要求房子的品質(zhì)要獨(dú)特，能夠吸引人。 ● 政府官員都很有錢，但不會(huì)在寶應(yīng)買房子，在揚(yáng)州和南京買房子的較多。 ● 他家的老房子要拆遷，也打算要買房子，打算買附近的房子，他覺(jué)得 現(xiàn)在的房子裝修費(fèi)用和物業(yè)費(fèi)用都挺厲害的，他買房不愿意做貸款，如果要買也是一次性付款。 ● 在寶應(yīng)做家具生意的有很多都是外地人，他們可能會(huì)買，也挺有錢。 ● 她說(shuō)如果要買總價(jià)也要在 20 萬(wàn)之內(nèi)（希望 120 平米的三房），再多了就負(fù)擔(dān)不起了，如果有錢她愿意在開(kāi)一家蛋糕房。 二、拜訪人員訪談紀(jì)錄 A．李女士 家庭組成：三口之家，丈夫和女兒，丈夫在五瓊漿集團(tuán)從事銷售工作。 （ 6） 市民對(duì)物業(yè)要求及收費(fèi) 48%的被調(diào)查者要求小區(qū)進(jìn)出口有保安 24 小時(shí)站崗， 29%要求智能化管理約 43%的人認(rèn)為普通物管便可以接受。如果購(gòu)房，大多數(shù)人表示會(huì)考慮中 低 檔住宅，占 70%。 ☆ 戶型 在戶型選擇上，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“大廳、大衛(wèi)、大廚、 小臥”和“大廳、小衛(wèi)、小廚、大臥”這兩種風(fēng)格差異較大的戶型，寶應(yīng) 人表現(xiàn)出的愛(ài)好傾向不相上下，各占 37%。約 15%的調(diào)查對(duì)象表示如果購(gòu)房，會(huì)選擇 110— 130 平方米范圍的房子， 12%表示會(huì)選擇 130— 150 平方米。其次為 70— 90 平方，占 25%。其次為醫(yī)院，占 10%。從住所到購(gòu)物街區(qū)，市民對(duì)交通及距離的要求為：騎自行車不行超過(guò) 10 分鐘（占 40%），和步行不得超過(guò) 10 分鐘（占 37%）。 （ 3） 購(gòu)房中對(duì)交通要求 在寶應(yīng) ，人們上下班常用的交通工具為自行車和摩托車，分別占 45%和 35%，自己有車的約占 8%，乘公交車上班的只占 4%左右，不及步行上班的 8%。其次為交通、地段、居住環(huán)境，分別占 28%、 25%、 11%。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚 用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。這一特性在當(dāng)今以用戶為中心的時(shí)代，對(duì)樓盤開(kāi)發(fā)具有重要意義。 白田路 該街道是修好不久的城市干道兩側(cè)分布著寶應(yīng)最好的私立和公辦學(xué)校，以后這里商業(yè)潛力將會(huì)很大，滿足周遍學(xué)生的日常消耗。 南城根路 工農(nóng)路 這兩條街道位于城市最南側(cè)，靠近五瓊漿酒廠，目前形成了一定的商業(yè)氣候，主要以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)品種有食品、酒類為主。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 23 葉挺西路 該條干道以前是老城區(qū)的主要商業(yè)街道，但是近幾年商業(yè)區(qū)域往發(fā)生了一些移動(dòng)，目前該區(qū)域主要城市居民休閑、娛樂(lè)、消遣中心。 五、寶應(yīng)城區(qū)主要商業(yè)街簡(jiǎn)介 城市干道名稱 目前經(jīng)營(yíng)的主要商業(yè)品種 安宜南北路 該片區(qū)沒(méi)有明顯商業(yè)功能的劃分，主要經(jīng)營(yíng)的商業(yè)品種是為周遍居民提供的簡(jiǎn)單商業(yè) 配套，畢竟該區(qū)域?yàn)槌鞘械睦铣菂^(qū)。 四、寶應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型 寶應(yīng)目前的商業(yè)仍以大型商場(chǎng)、超市為主，社區(qū)商業(yè)是近幾年發(fā)展起來(lái)的，產(chǎn)權(quán)商鋪屬于初期階段，能否成功還有待于市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。 （ 7）今年寶應(yīng)大型商業(yè)遇到非常大的考驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)十分困難，但對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，高檔商業(yè)會(huì)生存，但需要由龍頭商家來(lái)進(jìn)行 重組或整合，對(duì)規(guī)劃來(lái)講不是很合理。 （ 5）寶應(yīng)城市商業(yè)在向東發(fā)展，并漸漸脫離老城區(qū)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 21 目前寶應(yīng)還未形成一條真正食街，最具特色的是晚上“臨時(shí)棚里的晚餐”，幾乎貫穿了蘇中路，同時(shí)在安宜路上也有分布。目前行政功能東移，商業(yè)功能在相對(duì)增強(qiáng)，尤其是名店王朝、寶麗花園兩大項(xiàng)目入駐后，進(jìn)一步強(qiáng)化了葉挺西路的商業(yè)功能。目前寶應(yīng)核心商業(yè)中心現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 4000 元 /年 /m2 。 （ 2）城市商業(yè)集中在以安宜路為軸線的兩邊，包括老商業(yè)街中大街和蘇中路，縱棹園商業(yè)項(xiàng) 目位于安宜路。 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)要分析 寶應(yīng)是一個(gè)縣城，城市居民有限，購(gòu)買力有限，商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模一般。 調(diào)研目的 本次調(diào)研寶應(yīng)商業(yè)的目的是了解寶應(yīng)的商 業(yè)基本現(xiàn)狀、城市商業(yè)區(qū)域的變化、商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式等等。 寶麗花 園底層商鋪 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 19