【正文】 素質(zhì)好、水平高、信譽好、又能結(jié)合實際的規(guī)劃、設(shè)計、營銷、物管等專業(yè)公司將是開發(fā)商做好項目開發(fā)及提高專業(yè)運作水準(zhǔn)的重要保證。關(guān)于商業(yè)配套需要經(jīng)過慎重布局，以求效益最佳。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 37 結(jié) 束 語 結(jié)合市場調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費者調(diào)查以及本項目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認(rèn)為： 一、目前開發(fā)商在寶應(yīng)市場上營造高尚住宅小區(qū)，符合市場發(fā)展需求，并有足夠的消費潛力。 ◇ 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 (3)戶型建議 戶型比建議首先考慮客戶的承受力，也就是要控制總價，在此基礎(chǔ)之上，我司建議： ◇ 戶型比建議為： ，二室二廳一衛(wèi) 90— 100 平米，占 35%，三室二廳一衛(wèi) 100—120 平米，占 30%，三室二廳二衛(wèi) 110— 130 平米，占 20%,四房二廳二衛(wèi)及其它占 15%。 ◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成 建筑的肢 體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，本項目建議的物業(yè)類型 — 多層 ，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；一層可適當(dāng)贈送私家花園，靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向方做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； ◇ 商業(yè)網(wǎng)點建議以 5 米左右的大開間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當(dāng)加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點的對外服務(wù)做好準(zhǔn)備； ◇ 會所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景 觀。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 34 三 、 項目 建議 依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本地塊可定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以連排別墅及公建 。 （ 2）如何激發(fā)消費群體進行置業(yè)。 （ 4）寶應(yīng)樓市專業(yè)操作水平一般，本項目如果通過準(zhǔn)確的市場定位和成功的策劃包裝，提高樓盤綜合質(zhì)素，就可在寶應(yīng)市場形成良好的口碑，樹立開發(fā)商的品牌形象。 （ 5）項目周邊大多為低層次平房，整體感覺破舊，人群素質(zhì)也不高。 （ 2）項目周邊在建待建項目眾多，競爭激烈 ，并且在同樣區(qū)位相對較好的南花鳳凰苑、盛世嘉園目前在市場上的口碑良好，比本項目更早確立了市場地位，同時其規(guī)模近 25萬平米，不管是規(guī)劃、建筑、戶型都有一定的特色，這樣對本項目客戶的吸引會有一定的難度。 （ 6）開發(fā)商在寶應(yīng)引入房地產(chǎn)全程營銷策劃，會對項目整體運作的成功提供支持。這為本項目的先期目標(biāo)客戶群的積累奠定了一定的基礎(chǔ)。 （ 3）學(xué)校 城南小學(xué)、城鎮(zhèn)中學(xué)、安宜中學(xué)都離項目較近，其中安宜高級中學(xué)師資力量較為雄厚，實際較強，在當(dāng)?shù)乩习傩罩兄容^高，這些學(xué)校將是本項目業(yè)主小孩讀書的主要去處。項目地塊往西便是蘇中南路，往東邊是白田南路，離長途客運中心也在 2 公里范圍內(nèi)，因此周邊的交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達，出寶應(yīng)城也非常方便。地塊基本平整，沒有較大的起伏，內(nèi)部沒有小水塘，外部有寶射河支流。在未來三年內(nèi)打算購買住房的居民家庭中，從居民對房屋面積的選擇來看，大多數(shù)居民認(rèn)為較為理想的居住面積應(yīng)當(dāng)在 90120 平方米之間。雖然寶應(yīng) 市區(qū)私家車已悄悄進入家庭，但人們對車位的需求并不十大。在未來三年內(nèi)打算購買住房的居民家庭中，對住宅類型的選擇，占 %的家庭選擇 多層住宅（ 4－ 6 層的樓房）， %的家庭希望購買 7－ 12 層的小高層樓房，只有 %的想購買 13 層以上的高層樓房，有 %的想購買 13 層的低層樓房，有 %的想購買別墅，有 %的想購買商住樓，另有 %的想購買其他類型的房屋。家庭月均收入在 1000 元以下的家庭 未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的%； 1000－ 20xx 元的家庭未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的 %； 20xx－ 3000 元的家庭未來三年內(nèi)的購房率為%，占購房總戶數(shù)的 %； 3000－ 5000 元的家庭未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的 %； 5000－ 8000 元的家庭未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的 %； 8000－ 120xx元的家庭未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的 %；120xx 元 以上的家庭未來三年內(nèi)的購房率為 %，占購房總戶數(shù)的 %。 E、 個體女老板 家庭組成： 年齡： 30 職業(yè)：網(wǎng)吧老板 個人月收入（約為）： 訪談主要內(nèi)容： ● 寶應(yīng)人喜歡吹，等到真正辦事實的時候 就沒動靜了。 D、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局某領(lǐng)導(dǎo) 家庭組成： 年齡： 45 職業(yè)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局 個人月收入（ 約為）： 訪談主要內(nèi)容： ● 現(xiàn)在房價太貴，總價在二十萬以內(nèi)還可以， 30 萬以上的房子，好多人愿意出去置業(yè)（揚州），也不會考慮在寶應(yīng)購買。 C． 李先生 家庭組成：三口之家 年齡： 35 職業(yè)：在工農(nóng)路賣酒 家庭月收入（約為）： 5000 元 ~~8000 元 訪談主要內(nèi)容： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 26 ● 工農(nóng)路是食品酒類的集中批發(fā)經(jīng)營地，都集中在路的兩邊，他在這已經(jīng)做了 4 年了，生意還可以，主要的客戶是周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城里的企業(yè)，這個月是一年中最旺的一個月。 年齡： 35 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 25 職業(yè)：安宜路蛋糕房老板 家庭月收入（約為）： 5000 元 ~~6000 元 訪談主要內(nèi)容： ● 在寶應(yīng)做生意的人很多，她的蛋糕房是去年 10 月 1 日開 張的，還比較賺錢，原來在寶開集團工作，后下崗！ ● 她家在老城南是單位的分房，暫時還不考慮買房，如果買也會在城南，因為生活已經(jīng)習(xí)慣了 ● 開發(fā)區(qū)雖然是發(fā)展的重心，但感覺還是有點偏，生活不方便，配套不齊全，所以更喜歡城南。在付款方式問題上，表示選擇一次性付款的是40%， 39%按揭買房， 21%為分期付款。選擇110 平方米以上的占了 30%（包括 150 平方米以上的 3%）。 （ 5） 對面積、戶型、價格要求 ☆ 面積 就面積而言， 90— 110 平方米需求最大，占 39%。當(dāng)?shù)?市民對 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 24 交通方便的普遍理解是，騎車不超過 20 分 鐘（ 40%）和步行不超過 10 分鐘（ 33%），約 19%的市民理解為乘公交方便。 （ 2） 購房因素關(guān)心程度及樓盤特色喜好分析 價格占各要素之首，有 38%的人認(rèn)為這最重要。 第四 章 寶應(yīng)消費者調(diào)研分析 寶應(yīng) 作為一特定的區(qū)域市場，其消費習(xí)慣、文化觀念存在較為明顯的地域性。 葉挺東路 該街道位于新城區(qū)，目前主要經(jīng)營的品種為電子、通訊、電腦一條街。 商場、批發(fā)市場 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 亞西亞商場 亞西亞廣場 萬 m2 一樓洗化、煙酒、家電化妝品等 二樓黃金首飾、內(nèi)衣、鐘表、鞋帽、健身運動等 三樓男女裝、童裝、玩具、娛樂城等 150 多人 大發(fā)商貿(mào)城 葉 挺西路 萬 m2 男女裝、兒童裝、床上用品等 90 多人 大福商貿(mào)城 葉挺西路 2 萬 m2 男女裝、兒童裝、床上用品等 70 多人 南峰服飾 葉挺西路 20xx m2 休閑服飾男女裝 40 多人 三福服飾 葉挺西路 1500 m2 休閑服飾男女裝 40 多人 蘇寧電器 安宜東路 3000 m2 大小家電、通訊 20 多人 五星電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 明都電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 恒豐電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 22 超市 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 蘇果 亞西亞廣場東北側(cè) 7000 m2 服飾、洗化用品、食品、小家電等 60 多人 蘇果 白田路和安宜東路交匯東北側(cè) 3000 m2 洗化用品、食品 30 多人 時代超市 亞西亞廣場東北側(cè) 5000 m2 一樓食品、蔬菜、肉類等 二樓服飾、洗化用品、書籍、日用百貨等 10 多人 亞西亞超市 亞西亞商場 1 樓 1000 m2 洗化用品、食品 20 多人 上海家得利 葉挺西路和安宜南路交匯西南側(cè) 9000 m2 一樓蔬菜、肉類 二樓食品 三樓服飾、床上用品、洗化用品等 四樓家 電、書籍、自行車 60 多人 餐飲業(yè) 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 肯德雞 亞西亞商場 1 樓 600 m2 快餐 30 多人 有意思 蘇中北路一家 蘇中南路一家 600 m2 快餐 20 多人 開心杯 邗溝路 250 m2 快餐 10 多人 寶勝苑火鍋 寶勝賓館旁邊 20xx m2 火鍋 100 多人 寶應(yīng)目前沒有特別出名中高檔中式餐飲業(yè)。 （ 6）寶應(yīng)社區(qū)商業(yè)未得到很合理的開發(fā)利用，如寶麗花園將一個住宅小區(qū)幾乎開發(fā)成了一個大市場，但對開發(fā)商來講，是提高了利潤。 （ 4）寶應(yīng)是個農(nóng)業(yè)城市，市民和 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城購物的消費者消費還是相對保守，大型的商場、超市仍是他們購物的第一選擇。城市商業(yè)中心是以亞細(xì)亞廣場為中心位置，周圍分布了亞細(xì)亞商城、時代超市、蘇果超市、肯德基、蘇寧電器等，其中“亞細(xì)亞”已成為城市中心的代名詞。為項目的開發(fā)、整體規(guī)劃提供及時而詳盡的市場資料，為開發(fā)商進入寶應(yīng)房地產(chǎn)市場、成功占據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場打下堅實的基礎(chǔ)。 （ 4）項目分批推售，并有詳細(xì)的功能規(guī)劃，推售思路較為清晰。底層商鋪層高 米。從其目前的銷售業(yè)績來看，也確實得到很好的證明。 四、區(qū)域樓盤基本數(shù)據(jù)與 分析 項目名稱 碧水莊園 開 發(fā) 商 寶應(yīng)房地產(chǎn)管理公司 代 理 商 自行銷售 所在地址 蘇中南路東側(cè)、南園路北側(cè) 銷售電話 05148245111 8245222 項目規(guī)模 占地面積（㎡） 2． 5 萬 建 筑面積（㎡） 4 萬 戶 數(shù) 300 逾戶 住宅類型 多層、小高層、 主力戶 型及比例 100 ㎡ 125 ㎡ （三房二廳二衛(wèi)），占 45% 均價 (元 /㎡ ) 1800 元 /㎡ 開盤日期 20xx 年 10 月 銷 售 率（ %） 80% 交付使用日期 下半年 得 房 率（ %） 多層 90%、小高層 85% 容積率（ %） 1． 6 付款方式 一次性付款、銀行按揭 小區(qū)內(nèi) 配套 中心花園、沿街商鋪 周邊配套 周邊學(xué)校、超市、菜場、銀行等生活配套設(shè)施較為完善，步行 均在五分鐘內(nèi) 綜 合 分 析 該項目位于寶應(yīng)城東南，地理區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施較完善，但小區(qū)整體并無任何特色，并且其花園洋房、莊園等概念與項目不符，但其價格在同類地段中算高，切因面積小、總價低的原因，銷售狀況尚可，目前起多層住宅已銷售 80%，并且結(jié)構(gòu)已封頂，目前在建的是兩棟小高層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快