【文章內(nèi)容簡介】 等等，其中以智能化、封閉式管理較為常見。 （ 5） 業(yè)主分析 ☆ 業(yè)主職業(yè)構(gòu)成 寶應(yīng) 城市 人氣鼎盛，外地人也相對(duì)較多，但 普遍收入較低，所以一般樓盤也多是本地人 或農(nóng)村年輕人消化。在寶應(yīng) ，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和私營業(yè)主的收入相對(duì)較高，是買房的主要社會(huì)群體。 ☆ 業(yè)主年齡構(gòu)成 從年齡結(jié)構(gòu)分析，最多的一類為 40 歲左右的收入較為穩(wěn)定人士，消 費(fèi)能力較強(qiáng)，為改善居住環(huán)境而購房。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問題。另一類為 30 歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 （ 6）營銷推廣分析 ☆ 主要宣傳點(diǎn) 在樓盤的宣傳上，個(gè)性化樓盤開始出現(xiàn)，但市場上大多項(xiàng)目的推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、區(qū)域樓盤基本數(shù)據(jù)與 分析 項(xiàng)目名稱 碧水莊園 開 發(fā) 商 寶應(yīng)房地產(chǎn)管理公司 代 理 商 自行銷售 所在地址 蘇中南路東側(cè)、南園路北側(cè) 銷售電話 05148245111 8245222 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積（㎡） 2． 5 萬 建 筑面積（㎡） 4 萬 戶 數(shù) 300 逾戶 住宅類型 多層、小高層、 主力戶 型及比例 100 ㎡ 125 ㎡ （三房二廳二衛(wèi)），占 45% 均價(jià) (元 /㎡ ) 1800 元 /㎡ 開盤日期 20xx 年 10 月 銷 售 率（ %） 80% 交付使用日期 下半年 得 房 率（ %） 多層 90%、小高層 85% 容積率（ %） 1． 6 付款方式 一次性付款、銀行按揭 小區(qū)內(nèi) 配套 中心花園、沿街商鋪 周邊配套 周邊學(xué)校、超市、菜場、銀行等生活配套設(shè)施較為完善，步行 均在五分鐘內(nèi) 綜 合 分 析 該項(xiàng)目位于寶應(yīng)城東南，地理區(qū)位優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施較完善，但小區(qū)整體并無任何特色，并且其花園洋房、莊園等概念與項(xiàng)目不符，但其價(jià)格在同類地段中算高，切因面積小、總價(jià)低的原因，銷售狀況尚可，目前起多層住宅已銷售 80%，并且結(jié)構(gòu)已封頂，目前在建的是兩棟小高層。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 項(xiàng)目名稱 南方 鳳凰苑 開 發(fā) 商 寶應(yīng)南方花園置業(yè)投資有限公司 代 理 商 成全機(jī)構(gòu) 所在地址 白田南路、安宜高級(jí)中學(xué)北側(cè) 銷售電話 05148278888 8986555 項(xiàng)目 規(guī)模 占地面積（㎡） 20 萬 建筑面積（㎡） 25 萬 戶 數(shù) 20xx 逾戶 住宅類型 多層、小高層、疊加別墅 主力 戶 型及比例 90 ㎡ （二房二廳二衛(wèi)）占 15%、 110 ㎡ （三房二廳二衛(wèi)）占 35% 均 價(jià) (元 /㎡ ) 2100 元 /㎡ 開盤日期 20xx 年元月十五號(hào) 銷 售 率（ %） 目前一期在售 12 棟，現(xiàn)在銷售近 200 套 交付使用日期 未知 得 房 率（ %） 多層 90%、小高層 85% 容積率（ %） 1． 3 付款方式 一次性付款、銀行按揭 小區(qū)內(nèi) 配套 會(huì) 所、幼兒園、中心廣場、沿街商業(yè)中心 周邊配套 生活配套設(shè)施較為完善，更有安宜高級(jí)中學(xué)與其毗鄰 綜 合 分 析 該項(xiàng)目是目前寶應(yīng)規(guī)劃較大的樓盤之一。不管是從整體規(guī)劃、外立面、區(qū)內(nèi)景觀都屬寶應(yīng)品質(zhì)較高的樓盤代表之一。從其目前的銷售業(yè)績來看，也確實(shí)得到很好的證明。并其開發(fā)商南方置業(yè)在 04 投資開發(fā)的南方花園口碑良好，在寶應(yīng)人心目中知名度較高。但從其規(guī)劃來看，小高層較多，且價(jià)格相對(duì)較高，因此其之后的銷售情況還值得進(jìn)一步觀察。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 18 寶應(yīng)典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 寶利萊商城 項(xiàng)目位置：寶應(yīng)縣安宜南路與 南城根路口 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 2 萬平方米，其中底層商鋪近 1 萬平方米，二層、三層為 1 萬多平方米的空中別墅。底層商鋪層高 米。 價(jià)格：均價(jià) 8600 元 /平米（已售罄） 開發(fā)商：揚(yáng)州楠麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃：無錫新里程房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)管理：寶應(yīng)縣金寶物業(yè)管理有限公司 電話： 05148279788， 8273061 名店王朝 項(xiàng)目位置：葉挺路 建筑面積： 2 萬平方米 總投資： 6000 萬元 總鋪位數(shù)： 338 個(gè) 價(jià)格：一層沿街 16000 元 /平米，內(nèi)街 5000 元 /平米；二層： 4000 元 /平米；三層 20xx 元/平米 配置： 3 部自動(dòng)扶梯， 11 部樓梯 投資商：臺(tái)灣弘凱建設(shè)有限公司 開發(fā)商：寶應(yīng)弘凱房地產(chǎn)有限公司 全程策劃：南京桓合房地產(chǎn)投資顧問有限公司 電話： 05148278008， 8278018 項(xiàng)目分析評(píng)論： （ 1）項(xiàng)目黃金商業(yè)地段不容置疑，也是寶應(yīng)目前規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目。 （ 2）項(xiàng)目名字較為霸道，震撼人心，同時(shí)較容易為客戶所記憶。 （ 3）提出“綠色商鋪”概念，產(chǎn)權(quán)式銷售，為客戶們所接受，此項(xiàng)目的營銷推廣較成功。 （ 4）項(xiàng)目分批推售，并有詳細(xì)的功能規(guī)劃，推售思路較為清晰。 寶麗花 園底層商鋪 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 19 底層滿鋪總建筑面積約 萬平方米，均價(jià) 6500 元 /平米 縱棹園 項(xiàng)目位置：安宜路 建筑面積：約 5000 平方米 銷售價(jià)格：一層約 10000 元 /平米，二層約 4000 元 /平米 銷售情況：已售 60% 發(fā)展商：寶應(yīng)縣房地產(chǎn)管理公司 行銷企劃：常州市博報(bào)堂房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 第三 章 商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)調(diào)研與分析 一、調(diào)研說明 調(diào)研范圍 本次商業(yè)調(diào)研的范圍主要在寶應(yīng)縣城。主要調(diào)查了寶應(yīng)的商場、超市、大型專業(yè)市場、店鋪、娛樂設(shè)施和街道商業(yè)功能等。 調(diào)研目的 本次調(diào)研寶應(yīng)商業(yè)的目的是了解寶應(yīng)的商 業(yè)基本現(xiàn)狀、城市商業(yè)區(qū)域的變化、商業(yè)的經(jīng)營模式等等。為項(xiàng)目的開發(fā)、整體規(guī)劃提供及時(shí)而詳盡的市場資料，為開發(fā)商進(jìn)入寶應(yīng)房地產(chǎn)市場、成功占據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡要分析 寶應(yīng)是一個(gè)縣城，城市居民有限，購買力有限，商業(yè)市場規(guī)模一般。 三、商業(yè)機(jī)會(huì)分析與提示 （ 1）城市框架清晰，“三橫四縱”集中了寶應(yīng)縣城 80%以上的商業(yè)，“三橫”指安宜路、葉挺路、泰山路，“四縱”指安宜路、蘇中路、邗溝路、白田路。 （ 2）城市商業(yè)集中在以安宜路為軸線的兩邊，包括老商業(yè)街中大街和蘇中路，縱棹園商業(yè)項(xiàng) 目位于安宜路。城市商業(yè)中心是以亞細(xì)亞廣場為中心位置，周圍分布了亞細(xì)亞商城、時(shí)代超市、蘇果超市、肯德基、蘇寧電器等，其中“亞細(xì)亞”已成為城市中心的代名詞。目前寶應(yīng)核心商業(yè)中心現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到 4000 元 /年 /m2 。 （ 3）葉挺路集中了寶應(yīng)的主要行政機(jī)構(gòu)及政府事業(yè)單位，同時(shí)吸引了寶應(yīng)電信、聯(lián)通、移動(dòng)、工行、農(nóng)行、人行、建行、中行等形象高的單位入駐，形成了寶應(yīng)的行政文化街。目前行政功能東移，商業(yè)功能在相對(duì)增強(qiáng)，尤其是名店王朝、寶麗花園兩大項(xiàng)目入駐后，進(jìn)一步強(qiáng)化了葉挺西路的商業(yè)功能。 （ 4）寶應(yīng)是個(gè)農(nóng)業(yè)城市，市民和 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購物的消費(fèi)者消費(fèi)還是相對(duì)保守，大型的商場、超市仍是他們購物的第一選擇。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 21 目前寶應(yīng)還未形成一條真正食街，最具特色的是晚上“臨時(shí)棚里的晚餐”，幾乎貫穿了蘇中路，同時(shí)在安宜路上也有分布。寶應(yīng)的夜生活尚不夠豐富。 （ 5）寶應(yīng)城市商業(yè)在向東發(fā)展，并漸漸脫離老城區(qū)。 （ 6）寶應(yīng)社區(qū)商業(yè)未得到很合理的開發(fā)利用，如寶麗花園將一個(gè)住宅小區(qū)幾乎開發(fā)成了一個(gè)大市場，但對(duì)開發(fā)商來講，是提高了利潤。 （ 7）今年寶應(yīng)大型商業(yè)遇到非常大的考驗(yàn)，經(jīng)營十分困難，但對(duì)于一個(gè)城市來說，高檔商業(yè)會(huì)生存，但需要由龍頭商家來進(jìn)行 重組或整合，對(duì)規(guī)劃來講不是很合理。 （ 9）教育對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目影響很大，學(xué)區(qū)好的區(qū)域房地產(chǎn)的需求明顯高于其它區(qū)域，價(jià)格也略高于其他區(qū)域。 四、寶應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)類型 寶應(yīng)目前的商業(yè)仍以大型商場、超市為主，社區(qū)商業(yè)是近幾年發(fā)展起來的，產(chǎn)權(quán)商鋪屬于初期階段，能否成功還有待于市場經(jīng)驗(yàn)。 商場、批發(fā)市場 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 亞西亞商場 亞西亞廣場 萬 m2 一樓洗化、煙酒、家電化妝品等 二樓黃金首飾、內(nèi)衣、鐘表、鞋帽、健身運(yùn)動(dòng)等 三樓男女裝、童裝、玩具、娛樂城等 150 多人 大發(fā)商貿(mào)城 葉 挺西路 萬 m2 男女裝、兒童裝、床上用品等 90 多人 大福商貿(mào)城 葉挺西路 2 萬 m2 男女裝、兒童裝、床上用品等 70 多人 南峰服飾 葉挺西路 20xx m2 休閑服飾男女裝 40 多人 三福服飾 葉挺西路 1500 m2 休閑服飾男女裝 40 多人 蘇寧電器 安宜東路 3000 m2 大小家電、通訊 20 多人 五星電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 明都電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 恒豐電器 蘇中北路 400 m2 大家電 10 多人 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 22 超市 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 蘇果 亞西亞廣場東北側(cè) 7000 m2 服飾、洗化用品、食品、小家電等 60 多人 蘇果 白田路和安宜東路交匯東北側(cè) 3000 m2 洗化用品、食品 30 多人 時(shí)代超市 亞西亞廣場東北側(cè) 5000 m2 一樓食品、蔬菜、肉類等 二樓服飾、洗化用品、書籍、日用百貨等 10 多人 亞西亞超市 亞西亞商場 1 樓 1000 m2 洗化用品、食品 20 多人 上海家得利 葉挺西路和安宜南路交匯西南側(cè) 9000 m2 一樓蔬菜、肉類 二樓食品 三樓服飾、床上用品、洗化用品等 四樓家 電、書籍、自行車 60 多人 餐飲業(yè) 名稱 位置 規(guī)模 經(jīng)營品種 人流量 肯德雞 亞西亞商場 1 樓 600 m2 快餐 30 多人 有意思 蘇中北路一家 蘇中南路一家 600 m2 快餐 20 多人 開心杯 邗溝路 250 m2 快餐 10 多人 寶勝苑火鍋 寶勝賓館旁邊 20xx m2 火鍋 100 多人 寶應(yīng)目前沒有特別出名中高檔中式餐飲業(yè)。 五、寶應(yīng)城區(qū)主要商業(yè)街簡介 城市干道名稱 目前經(jīng)營的主要商業(yè)品種 安宜南北路 該片區(qū)沒有明顯商業(yè)