【導(dǎo)讀】提供服務(wù)的機會?；谖宜緦椖康睦斫夂蛯殤?yīng)。及相關(guān)單位的共同努力，歷經(jīng)十天（～），從市場調(diào)研、客戶走訪，到項目分析，現(xiàn)已立卷。步意見，還請貴司多提寶貴意見。最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。為項目進行準確市場定位提供強有力的市場支持。隋初，境內(nèi)統(tǒng)一為安宜縣。安宜縣更名為寶應(yīng)縣，沿用至今?？h境解放時，屬蘇皖邊區(qū)第二行政區(qū)。中華人民共和國建立初，先后屬蘇北行政公署揚。寶應(yīng)縣地處江蘇省中部，夾于江淮之間，京杭運河縱貫?zāi)媳?，是揚州市的“北大門”。日照充足，呈北亞熱帶季風性濕潤氣候特征，年平均氣溫℃，適宜動植物繁。蝦螃蟹、龜鱉珍珠，是全國水產(chǎn)品生產(chǎn)重點縣。出口量名列全國之最。公里，距南京、上海分別為小時和3小時車程。運河寶應(yīng)段為二級航道，可通航20xx噸級頂推駁船，已成為物資運輸?shù)闹匾ǖ馈＝陙?，寶?yīng)郵電事業(yè)突飛猛進，郵政新型業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。國際國內(nèi)電話直撥，用戶電報、傳真、移動通訊、無線尋呼和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)十分方便。

　　

【正文】 31 項目地塊位于南園路南側(cè)，五瓊漿集團東側(cè)。有幾條公交線路可直達目前寶應(yīng)的是商業(yè)中心，項目東邊正在建設(shè)寶射河大橋，貫通后可直接通往淮江公路。項目地塊往西便是蘇中南路，往東邊是白田南路，離長途客運中心也在 2 公里范圍內(nèi)，因此周邊的交通網(wǎng)絡(luò)較發(fā)達，出寶應(yīng)城也非常方便。 配 套設(shè)施 （ 1）商場、超市 項目往西上蘇中南路，大約步行八分鐘便是亞西亞商城、時代購物中心、蘇果超市等大型購物場所。離項目最近的菜市場就是項目西北側(cè)的蘇中農(nóng)貿(mào)市場，步行大約五分鐘。 （ 2）醫(yī)院 最近的醫(yī)院是縣人民醫(yī)院，大約一公里范圍內(nèi)。 （ 3）學(xué)校 城南小學(xué)、城鎮(zhèn)中學(xué)、安宜中學(xué)都離項目較近，其中安宜高級中學(xué)師資力量較為雄厚，實際較強，在當?shù)乩习傩罩兄容^高，這些學(xué)校將是本項目業(yè)主小孩讀書的主要去處。 （ 4）銀行 在蘇中南路有多家銀行網(wǎng)點。 二、項目的 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 （ 1）最大的優(yōu)勢是本項 目處于寶應(yīng)城東南板塊，此版塊已被寶應(yīng)市民所認可，這點可以從碧水莊園、南方鳳凰苑的銷售情況看出，周邊生活配套較完善，已經(jīng)屬于成熟的CLD（中央居住生活區(qū)）。 （ 2）項目周邊的學(xué)校較多，且?guī)熧Y力量在寶應(yīng)都有一定的影響力，而在寶應(yīng)，市民買房最重要的考慮因素之一，便是方便子女就學(xué)。這為本項目的先期目標客戶群的積累奠定了一定的基礎(chǔ)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 32 （ 3）本項目所處地理位置靠近南園路，周邊道路情況良好，交通便利；周邊視野開闊。 （ 4）本項目地塊東側(cè)邊是寶射河支流，有較好的水資源優(yōu)勢，為項目以后的水景優(yōu)勢提供了必要的條件。 （ 5）寶射 河大橋的建設(shè)，吸引了一部分人的眼球，聚攏了一定的人氣。 （ 6）開發(fā)商在寶應(yīng)引入房地產(chǎn)全程營銷策劃，會對項目整體運作的成功提供支持。 （ 7）開發(fā)商與政府有關(guān)部門公共關(guān)系處理融洽，有利于項目開發(fā)、營銷前期大量工作的開展。 （ 8）開發(fā)商高層決策層對本項目的高度重視，公司各部門的大力配合，更為項目的開發(fā)提供堅強的保證。 項目劣勢分析 （ 1）最大的劣勢是項目所處的區(qū)位相對尷尬，既不屬中心區(qū)域，也不是重點發(fā)展區(qū)域，并且與周邊競爭項目相比，離學(xué)校、商業(yè)中心等配套設(shè)施都要遠。 （ 2）項目周邊在建待建項目眾多，競爭激烈 ，并且在同樣區(qū)位相對較好的南花鳳凰苑、盛世嘉園目前在市場上的口碑良好，比本項目更早確立了市場地位，同時其規(guī)模近 25萬平米，不管是規(guī)劃、建筑、戶型都有一定的特色，這樣對本項目客戶的吸引會有一定的難度。 （ 3）目前從市政府規(guī)劃來看，重點是打造東片的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。并且今明兩年內(nèi)，東面的樓盤供應(yīng)量將會突飛猛進，如此一來，勢必會把大環(huán)境向東推移，市民也會應(yīng)其周邊配套的不斷完善、供應(yīng)量的增多而開始關(guān)注、選擇開發(fā)區(qū)。 （ 4）項目北側(cè)靠近南園路，其車流量也相對較多，會給項目多少帶來一些噪音及灰塵，給項目環(huán)境方面的帶來一些不利 因素。 （ 5）項目周邊大多為低層次平房，整體感覺破舊，人群素質(zhì)也不高。 機會點 （ 1）近幾年不僅是寶應(yīng)，全國整體經(jīng)濟形式向好，寶應(yīng)經(jīng)濟增長速度處于全國平均水平以上，少部分人快速致富，需要高檔次的住所與其身價相適應(yīng)，本項目的建設(shè)一定能夠成為寶應(yīng)高尚生活的標志。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 33 （ 2）項目如能在規(guī)劃設(shè)計上達到高起點、高定位的理念，勢必能完全超脫了目前市場的競爭狀況，走出自己樓盤的特色，那么市場上就會很難找到完全競爭的項目。 （ 3）南方鳳凰苑的前期預(yù)定狀況較好，且價格較高，為本項目的高起點、高品質(zhì)定位，打開了一條可持續(xù)挖掘 的路線，說明本項目如能在規(guī)劃設(shè)計上達到高定位，有一定的市場基礎(chǔ)。 （ 4）寶應(yīng)樓市專業(yè)操作水平一般，本項目如果通過準確的市場定位和成功的策劃包裝，提高樓盤綜合質(zhì)素，就可在寶應(yīng)市場形成良好的口碑，樹立開發(fā)商的品牌形象。 （ 5）目前寶應(yīng)的樓市正處于上升階段，為項目的開發(fā)提供了一定的機遇。 項目威脅點分析 （ 1）最大的威脅是寶應(yīng)房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，有效購買人群有限，加上寶應(yīng)離中大型城市較遠，又無特別有吸引力的自然山水和人文歷史，所以吸引外城市高收入群來置業(yè)比例很小。 （ 2）本項目是由外地開發(fā)商投資建設(shè)，且是第 一次在寶應(yīng)開發(fā)，在寶應(yīng)沒有什么知名度，可能會引起一部份目標客戶群的疑慮。 （ 2）如何激發(fā)消費群體進行置業(yè)。寶應(yīng)人的消費心理比較保守，害怕露富仍然在很多人的心里根深蒂固。 （ 3）受區(qū)域經(jīng)濟影響，經(jīng)濟發(fā)展狀況限定了樓市操作空間，使操作與提升空間不宜過于樂觀。 （ 4）由于城市交通條件的改善，造成富裕人群的外流會更加突出。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 34 三 、 項目 建議 依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本地塊可定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項目：以中檔多層物業(yè)為主，適當加以連排別墅及公建 。 (1)建筑風格及建筑形式建議 本項目建筑風格及 建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設(shè)計理念，使產(chǎn)品有別 于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力。 我們建議 ，本項目的建筑風格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒歐洲 一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： ◇ 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。 ◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成 建筑的肢 體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，本項目建議的物業(yè)類型 — 多層 ，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；一層可適當贈送私家花園，靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向方做觀景陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； ◇ 商業(yè)網(wǎng)點建議以 5 米左右的大開間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點的對外服務(wù)做好準備； ◇ 會所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景 觀。 ◇ 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的暖色調(diào)，不同組團可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍 等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 35 ◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； ◇ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風格，把味道做足。 (2)建筑細部建議 ◇ 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處； ◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 ◇ 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)； ◇ 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對購房各類因素重要性一項中，總分 5 分，對建筑質(zhì)量的重視程 度均值達到了 ，可見做好此項的重要性，我司建議，可聘請知名的監(jiān)理單位和承建商，強強聯(lián)手，共同塑造 項目 品牌。 (3)戶型建議 戶型比建議首先考慮客戶的承受力，也就是要控制總價，在此基礎(chǔ)之上，我司建議： ◇ 戶型比建議為： ，二室二廳一衛(wèi) 90— 100 平米，占 35%，三室二廳一衛(wèi) 100—120 平米，占 30%，三室二廳二衛(wèi) 110— 130 平米，占 20%,四房二廳二衛(wèi)及其它占 15%。 (4)、戶型功能建議 ◇ 所有戶型在設(shè)計時建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標準的要求； ◇ 滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變 性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 36 ◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； ◇ 滿足 8 個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； ◇ 客廳面寬控制在 — 米，主臥面寬控制在 — 米，衛(wèi)生間面積控制在 4— 6 平米，廚房不低于 7 平米，南陽臺面積控制在 6— 8 米；設(shè)計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，可考慮設(shè)計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面 積。 ◇ 充分從人性化角度考慮戶內(nèi)的細節(jié)處理，如：窗臺下預(yù)留散熱片位置、靠景觀的單元可預(yù)留生活小陽臺等； ◇ 所有客廳的設(shè)計可根據(jù)緊鄰景觀區(qū)的位置確定其南北朝向； ◇ 控制樓體進深，不宜超過 11 米； ◇ 可在一層做半地下車庫及儲藏室，可利用車庫的設(shè)置，減少地下室的面積，增加車庫、儲藏室的可選擇性。 (5)配套建議 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、 健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ◇ 社區(qū)會所：建議配置 餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑那房、游戲機室、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧、醫(yī)務(wù)室、洗衣房。 ◇ 燃氣系統(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 ◇ 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個端口。 ◇ 安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報警按鈕。 ◇ 物業(yè)管理：三表 IC 卡繳費。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 37 結(jié) 束 語 結(jié)合市場調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費者調(diào)查以及本項目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認為： 一、目前開發(fā)商在寶應(yīng)市場上營造高尚住宅小區(qū)，符合市場發(fā)展需求，并有足夠的消費潛力。目前寶應(yīng)住宅市場的整體開發(fā)水平比較一般，而且良莠不齊。 二、在開發(fā)過程，開發(fā)商應(yīng)當借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點與教訓(xùn)，注重定位，取長補短。 三、由于項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場氣氛尚未形成，同時本項目屬于高檔居住區(qū)。關(guān)于商業(yè)配套需要經(jīng)過慎重布局，以求效益最佳。 四、項目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風格、花園等等）要根據(jù)目前的市場情況，進行合理的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)低密度、好環(huán)境、檔次相對集中的整體規(guī)劃優(yōu)勢。 五、市場競爭加劇，發(fā)展商應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ，建立“寶應(yīng)房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升行業(yè)競爭能力，并擴大市場占有率。 六、根據(jù)寶應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進并能夠規(guī)避風險，走強強聯(lián)合之路成為必然。素質(zhì)好、水平高、信譽好、又能結(jié)合實際的規(guī)劃、設(shè)計、營銷、物管等專業(yè)公司將是開發(fā)商做好項目開發(fā)及提高專業(yè)運作水準的重要保證。 無錫方迪地產(chǎn)營銷策劃有限公司 二ΟΟ 六年三月二十六日