【正文】 底層滿鋪總建筑面積約 萬平方米，均價 6500 元 /平米 縱棹園 項目位置：安宜路 建筑面積：約 5000 平方米 銷售價格：一層約 10000 元 /平米，二層約 4000 元 /平米 銷售情況：已售 60% 發(fā)展商：寶應(yīng)縣房地產(chǎn)管理公司 行銷企劃：常州市博報堂房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 20 第三 章 商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)調(diào)研與分析 一、調(diào)研說明 調(diào)研范圍 本次商業(yè)調(diào)研的范圍主要在寶應(yīng)縣城。 （ 3）提出“綠色商鋪”概念，產(chǎn)權(quán)式銷售，為客戶們所接受，此項目的營銷推廣較成功。 價格：均價 8600 元 /平米（已售罄） 開發(fā)商：揚州楠麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 行銷企劃：無錫新里程房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)管理：寶應(yīng)縣金寶物業(yè)管理有限公司 電話： 05148279788， 8273061 名店王朝 項目位置：葉挺路 建筑面積： 2 萬平方米 總投資： 6000 萬元 總鋪位數(shù)： 338 個 價格：一層沿街 16000 元 /平米，內(nèi)街 5000 元 /平米；二層： 4000 元 /平米；三層 20xx 元/平米 配置： 3 部自動扶梯， 11 部樓梯 投資商：臺灣弘凱建設(shè)有限公司 開發(fā)商：寶應(yīng)弘凱房地產(chǎn)有限公司 全程策劃：南京桓合房地產(chǎn)投資顧問有限公司 電話： 05148278008， 8278018 項目分析評論： （ 1）項目黃金商業(yè)地段不容置疑，也是寶應(yīng)目前規(guī)模最大的商業(yè)項目。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 18 寶應(yīng)典型商業(yè)地產(chǎn)項目分析 寶利萊商城 項目位置：寶應(yīng)縣安宜南路與 南城根路口 項目規(guī)模：總建筑面積 2 萬平方米，其中底層商鋪近 1 萬平方米，二層、三層為 1 萬多平方米的空中別墅。并其開發(fā)商南方置業(yè)在 04 投資開發(fā)的南方花園口碑良好，在寶應(yīng)人心目中知名度較高。不管是從整體規(guī)劃、外立面、區(qū)內(nèi)景觀都屬寶應(yīng)品質(zhì)較高的樓盤代表之一。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 項目名稱 南方 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）營銷推廣分析 ☆ 主要宣傳點 在樓盤的宣傳上，個性化樓盤開始出現(xiàn)，但市場上大多項目的推廣比較零碎，整合性、宣傳力度不強。他們通常比較關(guān)心孩子的上學問題。在寶應(yīng) ，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng)導人和私營業(yè)主的收入相對較高，是買房的主要社會群體。 ☆ 特色配套 當?shù)貥潜P的特色配套不明顯，有 24 小時保安巡視、智能化、封閉式管理、遠紅外電視監(jiān)控 等等，其中以智能化、封閉式管理較為常見。 b、檔次較高的都配有中心花園。 ☆ 營造方式分析 綠化營造方式主要有庭前綠化、中心花園、屋頂空中綠化幾種。 （ 3） 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數(shù)開發(fā)商普遍對綠化很重視。 ☆ 最小 戶型分析 最小戶型在 80— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在寶應(yīng) 較具代表性。相形之下，其它樓盤售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒有專業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專業(yè)知識、對樓盤了解程度、對待客戶熱情程度等都相對較差。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 ? 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 外地人貸款需本人人作擔保； ? 開發(fā)商對售樓處的 設(shè)置 越來越重視，以現(xiàn)代、人文風格為主； ? 開發(fā)商大多請代理公司進行營銷策劃，但所做廣告及銷售能力方面感覺一般； ? 目前在寶應(yīng)大多樓盤都以戶外廣告、車身廣告、 DM 為主要媒體發(fā)布途徑； ? 寶應(yīng) 房產(chǎn)市場對全裝修房的概念比較淡薄，而且精裝項目的普及度偏弱； ? 市場的購房因素比較注重 地段、價格、 配套、 環(huán)境等。 市場總體特征如下： ? 房價提升幅度相對較慢 ； 城區(qū)普遍均價在 17002200 元 /平米； ? 目前在售樓盤以 城東南板塊為住，并且供應(yīng)量較大， 下半年將持續(xù)增長，市場認可度也相對較高 ； ? 房產(chǎn)中介市場除老城區(qū)外均表現(xiàn)為非活躍狀態(tài)，原因之一也與新商品房交房量少有關(guān)； ? 整個寶應(yīng)樓市中個性化樓盤不多，規(guī)劃、配套及宣傳包裝方面除了外來開發(fā)商較注重外，本地開發(fā)商都較為淡?。? ? 區(qū)域樓市比較 注重高檔樓盤的重要附加價值 因素 (會所配備 )； ? 新開個案的規(guī)劃比以前有了很大的改善，其造景思路也豐富不少，對小區(qū)規(guī)劃的理念已從在單一住房剛性需求上轉(zhuǎn)變成生活方式及態(tài)度這種概念需求； ? 市場對車位的概念為購買型 (一般為 46 萬 /個 ) ? 當?shù)乜蛻舻馁彿扛拍畋容^傾向于多層， 但從市場上來看 小高層、 高層建筑因其量的增加及廣告的引導后，也逐漸被年青人或時尚人士所認可； ? 80%的樓盤在宣傳推廣上都要輔以人文、教育等概念，且大多靠近學校旁的項目其銷售情況都不錯。 （ 3）開發(fā)商有較強的實力和魄 力，并善于整合優(yōu)質(zhì)資源，低成本高形象，領(lǐng)先市場的發(fā)展。 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的特點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 13 （ 1）以世紀園、新加坡花園城為代表的新一代樓盤，產(chǎn)品本身綜合質(zhì)素高，成為吸引市民置業(yè)的新去處，也從一定程度上影響和改變著寶應(yīng)人民的置業(yè)觀念，在開發(fā)區(qū)置業(yè)逐漸為市民所推崇。如城東南推出的南方鳳凰苑和盛世花園，這是老城區(qū)大面積改造的一個縮影。 （ 4）以中小開發(fā)商為主，開發(fā)理念落后，小農(nóng)意識較強。成熟的配套和便利的生活以及區(qū)域情節(jié)，是一部分人在此置業(yè)的理由。目前城中在建在售的樓盤規(guī)模都不大，集中 2 萬平米以下，個別樓盤超過 3 萬平方米。其房地產(chǎn)市場的發(fā)展也以城市的發(fā)展呈現(xiàn)不同的區(qū)域。 二、寶應(yīng) 近幾年 土地出讓情況 近幾年城區(qū)土地出讓總量走勢 20xx 年寶應(yīng)縣城出讓土地 8 萬平方米； 20xx 年約 10 萬平方米； 20xx 年出讓土地 36起，共 16 萬平方米； 20xx 年出讓土地超過 60 萬平方米（其中常州中 天城南老城改造項 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 12 目南方花園近 36 萬平方米，淺水灣近 20 萬平方米），土地出讓速度明顯加快，城市建設(shè)步伐加緊，房地產(chǎn)市場將在未來幾年內(nèi)有更大的發(fā)展?？h政府的東遷，對提升開發(fā)區(qū)新區(qū)房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)提供了一個歷史性的契機。 其它的小區(qū)如宜園、東方花園、藕鄉(xiāng)花園、蘇中花園、寶麗花園等是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一種過渡產(chǎn)品，大多數(shù)別墅仍帶有民房的性質(zhì)，并沒有從實質(zhì)上提升寶應(yīng)人的居住環(huán)境。 第二階段， 1999 年至 20xx 年 從 1999 年至 20xx 年實際上是以世紀園為龍頭，土地實現(xiàn)市場化出讓方式，規(guī)?；l(fā)展住宅小區(qū)，這一階段開發(fā)商已開始注重小區(qū)的整體規(guī)劃，已開始注重小區(qū)的環(huán)境景觀，由專業(yè)的環(huán)境景觀設(shè)計公司和物業(yè)管理公司。 第二 章 寶應(yīng) 房地產(chǎn)市場 分析 一、寶應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 寶應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段 第一個階段， 1999 年以前 房地產(chǎn)的發(fā)展主要是單位分房和自建房，這一階段城區(qū)內(nèi)土地出讓主要以個人自建批 地和單位集體批地建職工宿舍為主，單位建房以福利的形式廉價賣給職工。它是用荷藕、糯米、蜜餞、白蓮為主原料，配以青梅、桔 餅、蜂蜜等佐料，經(jīng)燜、拍、炸、蒸等１０多道工序制 作而成。該產(chǎn)品以本地優(yōu)質(zhì)糯米 粉、純凈白糖、精煉油脂、高級蜜餞等主要原料，配以 核桃仁等多種輔料，按傳統(tǒng)工藝精制而成，具有色白片 薄、綿軟細膩、香甜油潤、卷曲不斷、入口即化、點火 即燃等特點， 是喜慶、旅游、節(jié)日饋贈親友之佳品。 周恩來少年讀書處已成為揚州市愛國主義教育的一個基地。 1998 年 3 月 5 日開館的周恩來少年讀書處。 （ 6）周恩來少年讀書處 寶應(yīng)縣城水巷口３號是周恩來來外祖父陳沅的宅第?！熬爬镆磺Ф铡? 漢墓群遺址被定為省級文物保護單位。這里曾出土“漢銅虎”、“千斤鐙”、“雙魚銅洗”等漢代以來的銅器、陶器、玉器、鐵器珍貴文物數(shù)百件。 （ 5）九里一千墩漢墓群 從射陽湖鎮(zhèn)趙家村起，一直延伸到天平鄉(xiāng)的天平莊附近，東西長約 公里，在此范圍內(nèi)，墓墩數(shù)以千計，若懸盂覆釜。 （ 4）九龍口 九龍口位處射陽湖腹部，連接三市四縣（揚州市寶應(yīng)縣，鹽城市阜寧縣，建湖 縣，淮陰市淮安縣）。 （ 3）孔廟 孔廟，原名學宮。１９８２年，寶應(yīng)縣人民政府為保留傳統(tǒng)特色，恢復原名，仍稱“縱棹園”，并加以擴建，修整一新。解放以后，在原址重建此園和寶應(yīng)縣中學。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 9 百年之后，喬氏中落，縱棹園改建畫川書院，成為當時寶應(yīng)的最高學府。此園積土為山，植樹為林，小中見大，頗多野逸之趣。明代中期，寶應(yīng)望族胡氏于此建了畫 川別業(yè)（別墅），明末荒廢。 （ 2）縱棹園 縱棹園本為清代康熙進士喬萊的私家園林，以荷景著稱。 1983年于縱棹園內(nèi)仿原型重建，亭為方形，琉璃瓦屋面，四角攢尖，高 5 米，周長 12 米，占地 100 平方米，由當代著名書法家趙樸初題額。民國年間，八寶亭作閱覽室。 勝跡尋蹤 （ 1）八寶亭 明嘉靖三十年 (1551 年 )，知縣岳東升浚得寶河，于河邊立碑建亭，紀念真如得寶之事。進一步規(guī)范機關(guān)事業(yè)保險和農(nóng)村養(yǎng)老保險。深化醫(yī)療保險制度改革，新增參保交費單位 72 家、征繳基金 4700 萬元， 6000 多名農(nóng)村教師納入醫(yī)保范圍。依法推進擴面征繳，保證企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金按時足額發(fā)放，社會化發(fā)放率達 100%。城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米，農(nóng)村居民人均鋼筋、磚木結(jié)構(gòu)住房面積為 平方米。在崗職工年平均工資 13028 元，比上年增長 %。根據(jù)城鄉(xiāng)住戶抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8084 元，比上年增長 %；人均消費性支出 5230 元，比上年略有下降。全年出生人口 10146 人，出生率為 ‰ ；死亡人口 4105 人，死亡率為 ‰ ；人口自然增長率為 ‰ 。 20xx 年末全縣戶籍人口 萬人，比上年增加 萬人。嚴格執(zhí)行減負政策規(guī)定，農(nóng)民人均負擔比上年減少 元。企業(yè)改制工作有序進行，完成了寶勝電氣、晨化科技、亞寶絕緣、興洋管 業(yè)等 4 家股份制企業(yè)改造工作，寶勝科創(chuàng)被國家列入第二批股權(quán)分置國有控股試點單位。 扎實推進各項改革。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為∶ 46∶ ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，二三產(chǎn)業(yè)比重逐年提高。初步核算，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 98 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅較上年提高 個百分點，是近二十年增長最快的一年。境內(nèi)電話全部實現(xiàn)交換程控化，信息溝通便捷，把寶應(yīng)城鄉(xiāng)與世界各地緊緊連結(jié)在一起。 近年來，寶應(yīng)郵電事業(yè)突飛猛進，郵政新型業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。內(nèi)河航道便捷發(fā)達，水上運輸極為方便。 交通通訊 境內(nèi)初步形成了以京滬高速公路為主干，蘇 216 省道、鹽金公路為骨架的“二縱一 中國最大管理資源中心