【文章內(nèi)容簡介】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 器材等專賣店及專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時向東延伸至國 貨商業(yè)影響區(qū)域。 ? PS 韓國城 PS 韓國城膠州市韓國人（國內(nèi)朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。但由于業(yè)態(tài)相對單一，經(jīng)營品項過于相似，所以競爭十分激烈，各商家的經(jīng)營狀況均不容樂觀。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚居地這種固有的生活習(xí)慣，即使沒有獲得預(yù)期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。 韓國城區(qū)域在人群聚居上自成體系，消費習(xí)慣和商業(yè)經(jīng)營自然扎堆，但規(guī)劃中華麗廣場作為韓國人及鮮族人的主要消費場所，沿溫州路及蘭州路形成以餐飲娛樂為主體的商業(yè) 街道，但業(yè)態(tài)存在過于單一的情況。在建的中銀廣場是一個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。 根據(jù)我們調(diào)研統(tǒng)計，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現(xiàn)有已經(jīng)營商業(yè)面積估計不低于 50 萬，同時在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目 5 個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項目有 2 個，供應(yīng)量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點供應(yīng)，總量也在 10 萬左右，老城區(qū)人口最多在 40萬左右 ，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過北京這樣的發(fā)達城市，銷售形式不容樂觀，同時老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點價格在 4000——14000 不等，目前只有膠州灣財富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到 10000 以上，其他項目均在 6000 之間徘徊，同時老城區(qū)各項設(shè)施一應(yīng)俱全，人口居住密度大，商業(yè)經(jīng)營培育期短，但除個別項目外，商 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎(chǔ)情況下，本項目立市會有較大的市場壓力。 新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營寥寥，嚴重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng) 新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8 個， 所有社區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨立兩部分組成。 金色家園： 商鋪總共約 13000 建筑平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨立 兩部分組成，東側(cè)商鋪面積較大，總面積約10000 建筑平方米，地上 3 層，西側(cè)總建筑面積約 3000建筑平方米，地上 2 層。 澳門花園： 商鋪共 30 套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶型分割從 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供應(yīng)面積達到 20xx0 平方米。澳門花園在開發(fā)的 3 期同時也配有部分網(wǎng)點。 香港花園： 建筑面積約 2 萬平方米，雙層。 中房花苑： 建筑面積約 3000 平方米，共 14 套，雙層。 三里河花園：建筑面積約在 2 萬平方米。 錦源新街坊：建筑面積約 5000 ㎡，共 15 套，雙層局部三層。 河濱華庭： 建筑面積 4 萬平米。 僅以上新城區(qū)澳門路一帶社區(qū)配套，總供應(yīng)商業(yè)面積就超過 10 萬。 新城區(qū)是膠州市政府于 20xx 年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟、文化中心。新城區(qū)建有 60 余萬平方米住宅小區(qū)，銷售率已達 90%以上?，F(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)均為住宅商業(yè)配套網(wǎng)點，僅澳門路兩側(cè)的住宅底商總建筑面積已超過 10 萬平方米。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 新城區(qū)住宅配套商業(yè) 網(wǎng)點有以下幾個共同特點：雙層臨街鋪位，單位面積 200 平方米以上，均價在 5000 左右，主要功能是為社區(qū)住戶服務(wù)。 以 200 平方米的商鋪為例，總價為 100 萬元， 15 年回收成本，平均租金為 元 /平方米 /天，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。在新城區(qū)這個還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個租金水平是很難接受的。在我們調(diào)查的人中，大部分人認為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租金應(yīng)在 元之間，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。 對而自營業(yè)主而言，社區(qū)配套商業(yè)主要面對社區(qū)居民，以便利店等為主，資金并不充足 ，由于單位面積大而導(dǎo)致總房價過高，超出了他們的購買能力。（據(jù)售房者介紹，消費者對 50150 平方米的商鋪需求量較高。） 因此新城區(qū)有 95%以上的底商空置，導(dǎo)致新城區(qū)商業(yè)，生活配套稀缺。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過 30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。居民因為生活不便而有房不住，商家因為缺少人氣而沒有信心進駐，雙方都在等待對方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成為制約新城區(qū)發(fā)展的瓶頸。 為了打破這種僵持局面，帶動新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近 13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進利群商場及本項目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項目。希望這兩大主力商業(yè)進駐能夠拉動新城區(qū)整體的入住率。但是利群商場規(guī)劃了 3 年之久仍未動工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。 同時采訪 300 多組商戶，對新城區(qū)商業(yè)氛圍的成熟過渡期， 60%以上 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 認為在有大型商業(yè)物業(yè)配套的同時，還 需要 35 年時間培養(yǎng)， 25%左右認為需要 58 年時間， 10%左右認為需要 10 以上的時間，極少數(shù)商戶有信心認為可以在一兩時間內(nèi)，能在新城區(qū)經(jīng)營收支平衡，除非物業(yè)租金極低。 本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。 第三部分 項目區(qū)域租金及售價指數(shù) 一、 膠州商業(yè)物業(yè)租金指數(shù)調(diào)研情況分析（租金單位：元 /m2/天） 租金價格規(guī)律變化分析： ? 幾大商圈以及幾條主要商業(yè)街附近租金價格較高，并向外圍擴散租金價格依次降低； ? 小面積單層商鋪租金價格較高，大面積雙層以上商鋪租金較低； ? 租賃時間越早、租賃年限越長租金價格相對就越低； ? 目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長期租賃合同，租金每年按一定額度逐年上漲。 六商圈租金指數(shù)分析： ? 老城區(qū)利群內(nèi)部租金主要集中在 3~6 元之間，利群商圈周邊租金為 1~2 元之間 ? 國貨內(nèi)部租金主要集中在 5~8 元之間，國貨商圈周邊租金一般在 2元左右 ? 家樂佳內(nèi)部租金主要集中在 2 元左右，家樂佳商圈周邊租金一般在 ~ 元之間 ? 向陽市場內(nèi)部租金集中在 3~5 元之間，周邊小鋪位租金在 3 元左右 ? 膠州商城附近蘭州一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在 1 元左右 ? 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 27 頁 主要幾條商業(yè)街分析 ? 廣州 路綜合商業(yè)街 是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起瀘州路，北至膠州路，全長 6000 米、門店 450 多家 ，有商業(yè)大廈、供銷商廈、聯(lián)誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經(jīng)營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜合性商業(yè)街。 租金指數(shù)分析： 整條路自南向北租金價格根據(jù)面積不同、租賃年代不同，租金價格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪租金在 元以下。 ? 鄭州路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域） 西起杭州路東至鄭家小莊，全長 4000 米，約有 門店 150 多家，集中了一批大中型商業(yè)實體，主要有世紀大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯(lián)公司等，同時輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個私經(jīng)營業(yè)戶。 租金價格指數(shù)分析： 國貨附近租金價格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側(cè)降低。向東到湖州路段前租金降到 元，向西到杭州路段降到~ 元。 ? 蘭州路商業(yè)街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長 5000 米，共有各類經(jīng)營業(yè)戶370 多家，西部經(jīng)營戶主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳 等為主。在溫州路與福州路段間還形成了電腦 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 27 頁 耗材一條街。 租金價格指