【導(dǎo)讀】地跨東經(jīng)117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長(zhǎng)距228公里，東西。最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)。青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過(guò)境國(guó)道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)。所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，共有萬(wàn)人。全國(guó)第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、隨著城市建設(shè)的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。加交易，商品購(gòu)銷輻射26個(gè)省、市、自治區(qū)。批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)800萬(wàn)平方米，商品交易額突破600億元。近年來(lái)，臨沂市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。多個(gè)，專業(yè)鎮(zhèn)80多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近800家，直接受益的農(nóng)民達(dá)300多萬(wàn)。

　　

【正文】 國(guó)際街區(qū) ， 第六代商業(yè)形態(tài)（ shopping party)的典型代表 建筑形態(tài)：臨 河沿 街商鋪， 共 3 萬(wàn)多平米。 最小 102 平米，最大 423 平 米，層 高 ， 進(jìn)深 13M，得房率 95% 建設(shè)進(jìn)度： 2021 年 12 月交房 。 銷售 價(jià)格 ： 1080021000 元 /平米，均價(jià) 15000 元 /平米，已售 90%。 招商進(jìn)展： 鳳凰樓海鮮酒店 、 銀座超市、銀座健身 管理費(fèi)： 元 /平米 物業(yè)配套：五星級(jí)酒店 業(yè)態(tài)分布 休閑娛樂(lè) 悅心匯 —休閑服務(wù)與健身，高級(jí)美發(fā)美容 水岸酒吧 情調(diào)匯 主題酒吧、靜吧、茶樓，水岸休閑酒吧特色街區(qū) 流行時(shí)尚 精品匯 銀座大型超市、化妝品專賣、精品服裝、花藝、面包房、畫廊、書屋 西式餐飲 風(fēng)情匯 —西式風(fēng)情特色餐飲 高端服務(wù) 尊享匯 —銀行 、通訊、藥店、婚紗攝影、織家布藝、古玩字畫 奢華禮品 收藏匯 —參茸海參補(bǔ)品、工藝禮品等 城邦 中央廣場(chǎng) 所屬商圈：西部商圈 項(xiàng)目位置：臨沂開陽(yáng)路與瑯琊王路交匯處 銀雀山公園 開發(fā)商：城邦商業(yè)廣場(chǎng)開發(fā)公司 代理：濟(jì)南達(dá)文東方 品牌運(yùn)營(yíng)：香港凱迪（山東） 招商代理：深圳富智 項(xiàng)目定位： 公園版一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心 建筑形態(tài)：公園地下建筑， 30150M2 標(biāo)準(zhǔn)商鋪，層高 ，柱間距 ，得房率 68% 建設(shè)進(jìn)度： 2021 年 12 月份交付。 月份可入主裝修 銷售進(jìn)度：已認(rèn)購(gòu) 300多套，銷售率近 80% 29 招商進(jìn)展： 九州超市、肯德基餐廳已 入駐，其它 80% 租金： 13 元 /天 /平米 商鋪形態(tài)： 平層獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)商鋪 銷售價(jià)格： 800012021 元 /平米，均價(jià) 10000 元 /平米 管理費(fèi)： 元 /天 /平米 銷售措施： 嬰幼區(qū)及餐飲區(qū)由招商代理統(tǒng)一招租，三年返利 18%。 其它可委托招租，無(wú)返利。 項(xiàng)目介紹： 城邦 中央廣場(chǎng)依托銀雀山片區(qū)的改造工程，吹響臨沂商業(yè)升級(jí)換代的號(hào)角。開發(fā)商城邦商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)發(fā)展有限公司介紹，城邦 中央廣場(chǎng)是臨沂唯一純首層獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，投資 3 億元，占地 7 萬(wàn)余平方米，是一個(gè)接軌世界的 公園版一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心，分為地上娛樂(lè)和地下購(gòu)物兩部分。 城邦 中央廣場(chǎng)是臨沂商業(yè)新業(yè)態(tài)中的代表；項(xiàng)目建 成之后，將在一定程度上改變目前臨沂 “以購(gòu)物為主 ”的消費(fèi)形態(tài)，著力打造 “在購(gòu)物中休閑、在休閑中購(gòu)物 ”的完美消費(fèi)場(chǎng)所。城邦商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必將成為臨沂商業(yè)發(fā)展史上的又一里程碑。 業(yè)態(tài)分布： 名品區(qū)：金 銀珠寶、皮鞋皮具、化妝品、數(shù)碼、精品 娛樂(lè)餐飲區(qū)：中式 餐飲、特色餐飲、風(fēng)味餐飲、網(wǎng)吧、兒童反斗城、電玩城、桌球城、美容、 美發(fā)、婚紗攝影（ 臨沂首個(gè) 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)街區(qū) ） 休閑區(qū) ：休閑服、羽絨服 運(yùn)動(dòng)區(qū) ：運(yùn)動(dòng)服、運(yùn)動(dòng)鞋、健身器材、文體用品等 品牌特賣區(qū)：服裝、鞋帽、運(yùn)動(dòng)系列等 嬰幼區(qū)：嬰兒用品、孕婦用品、童床、童車 頤高上海街 30 所屬商圈： 南坊商圈 項(xiàng)目位置： 南坊新區(qū)沂蒙路與三和街交匯處 開發(fā)商： 臨沂頤高置業(yè)有限公司 項(xiàng)目 規(guī)模： 占地面積 124 畝，南北長(zhǎng)一公里，建筑面積約 40 萬(wàn)平方米 ，一期約為 68000 平米 項(xiàng)目定位： “下一個(gè)人民廣場(chǎng)” 臨沂首個(gè)一站式大型 LIVINGMALL 物業(yè) 形態(tài)： 臨街商鋪、大賣場(chǎng)、寫字樓、住宅 建設(shè)進(jìn)度： 2021 年底交付一期 推案情況 ：共三期?，F(xiàn)銷售一期 銷 售 情況 ： 一期共推出可售臨街商鋪（ 12 層） 700 多套，面積為 30150 平米，已售卡 500 多張。 35 層為 大賣場(chǎng) ，面積為 10003000 平米 。 租金： 13 元 /天 /平米 銷售價(jià)格： 均價(jià) 18000 元 /平米 銷售措施： 可委托 統(tǒng)一招租， 前三 年 返利分別為 5%， 6%， 7%。 業(yè)態(tài)分布： 超市、百貨店、高端及休閑餐飲，美食廣場(chǎng)，電影院， KTV，健身房， SPA 具體 分布 ： 一層 二層 三層 潮流精品街 男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)裝、外貿(mào)精品裝、鞋店、個(gè)人飾品、箱包、 皮具、化妝品 時(shí)尚美居街 窗簾、床上用品、燈飾、字畫裝飾、擺 設(shè)、瓷器、餐具、廚衛(wèi)、花店、地毯、按摩保健器材、布藝玩具、玻璃器皿、裝修設(shè)計(jì) 歡樂(lè) KTV 風(fēng)尚生活街 超市便利店、音像店、書店、美容美發(fā)、鮮花、干洗、郵政、面包、食品店 風(fēng)味小吃、土特產(chǎn) 都市風(fēng)情街 茶館、咖啡廳、面館、餡餅店、茶餐廳、酒廊、料理、中 式快餐、西式快餐、風(fēng)味小吃 名店街 品牌服飾、化妝品、珠寶、鐘表、眼鏡、海參鮑翅、手機(jī)數(shù)碼、品牌家電、營(yíng)業(yè)廳、自助銀行 動(dòng)感酒吧街 酒吧、鬧吧 國(guó)際品牌連鎖餐飲 兒童世界 童裝、玩具、嬰兒用品 文化培訓(xùn)館 運(yùn)動(dòng)天地 運(yùn)動(dòng) 服飾、運(yùn)動(dòng)裝備、運(yùn)動(dòng)鞋 高檔商務(wù)會(huì)所 招商對(duì)象及內(nèi)容： 購(gòu) 物 類 —— 大型主力百貨店、超市、主題商場(chǎng) 餐 飲 類 —— 大型主題餐飲廣場(chǎng)，中高檔餐廳、快餐、風(fēng)味小吃、酒吧、咖啡廳、高級(jí)茶社、高級(jí)西點(diǎn)等 娛樂(lè)健身類 ——綜合娛樂(lè)城、休閑時(shí)尚廳、洗浴、美容 /美體中心、大型演藝、迪廳、KTV、精品電影院、電子游戲、兒童樂(lè)園等 31 招商進(jìn)展 ： 4 月 18 日 ， 頤高上海街招商發(fā)布會(huì)暨品牌戰(zhàn)略合作簽約儀式在藍(lán)海國(guó)際大酒店盛大舉行， 包括 Tesco 英國(guó) 樂(lè)購(gòu)， Gome 國(guó)美，大地影院、常春藤、 kappa、李寧、德克士 30 家頂級(jí)連鎖品牌的意向入駐，??青島餐飲協(xié)會(huì)、重慶富僑等十余世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國(guó)際知名品牌商家、上市企業(yè)、大型商業(yè)協(xié)會(huì)戰(zhàn)略合作簽約。 羅莊：名嘉城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：羅莊區(qū)羅四路與金九路交匯處南 200 米 項(xiàng)目規(guī)劃： 總占地面積 1100 多畝。一期總建筑面積 48 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有 40 萬(wàn)平米的購(gòu)物中心、 1 棟 25 層的商務(wù)寫字樓、 1 棟 25 層的便捷式 酒店、 2 棟 25 層的酒店式公寓；二期為沿 街商鋪以及高檔住宅區(qū)、水上垂釣公園。 項(xiàng)目定位： 魯南首席一站式娛購(gòu)體驗(yàn)廣場(chǎng) HAPPYMALL 業(yè)態(tài) 規(guī)劃： 大型購(gòu)物中心、商務(wù)辦公中心、酒店餐飲中心、 高端住宅中心、休閑娛樂(lè)中心、文化廣場(chǎng)（大型停車場(chǎng)），將城市生活空間進(jìn)行高度組合，在各部分間建立一種相互 項(xiàng)目特色： “四大主力店 +商業(yè)街”模式。四大主力店位于四面臨街處，四角為商業(yè)街鋪，通過(guò)人流主動(dòng)線為兩條弧線由四角接入，兩弧線交匯處形成大中庭，將兩者聯(lián)系。步行室內(nèi)商業(yè)街與主力店板塊穿插結(jié)合，使得兩者有機(jī)結(jié)合。 空間布局上 ： 東側(cè)板塊為品牌百貨主力店；南側(cè)板塊餐飲娛樂(lè)酒店類，西側(cè)板塊為品牌家具主力店；北側(cè)板塊為家電通訊主力店、超市類。 項(xiàng)目進(jìn)展：處于項(xiàng)目運(yùn) 作前期，計(jì)劃于 8 月左右開盤。其它信息尚未公布。 臨沂銀座購(gòu)物中心是由山東銀座購(gòu)物中心有限公司直屬的臨沂居易置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，是集團(tuán)完善山東商業(yè)版圖，拓展臨沂市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于臨沂市蘭山區(qū)解放路以南、通達(dá)路以西，是臨沂最繁華的商圈核心地帶，屬臨沂市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá) 26 萬(wàn)平方米，包括大型購(gòu)物中心、超市、高檔住宅、酒店式公寓、五星級(jí)酒店、步行街、影院等，項(xiàng)目建成后，將成為臨沂最具代表性的城市綜合體建筑。 定位：全生活 中心城 正在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有一個(gè)忘了加上：銀座購(gòu)物中心， 現(xiàn)在前期策劃階段 32 新興特色商街個(gè)案調(diào)查 香榭麗西街 商業(yè) 地址： 金一路東段 開元地產(chǎn)配套 臨街 商業(yè)區(qū)（臨沂首個(gè)成熟高檔社區(qū)） 項(xiàng)目定位：臨沂第一時(shí)尚休閑特色商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)模式： 帶租約銷售 ， 實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 銷售均價(jià)約 4000 元 /平米 租金約 24 元平米 /月 經(jīng)營(yíng)范圍 ： 西餐 廳 、酒吧、咖啡 館 、美容 SPA 等休閑業(yè)態(tài)。 商家入住率： 100% 個(gè)案簡(jiǎn)介： 西街為金一路高檔住宅 區(qū)域內(nèi)唯一 10000 平方米風(fēng)尚空間，匯集時(shí)尚、藝術(shù)的靈性現(xiàn)代商業(yè)空間。 是 集休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化于 一處的特色休閑商業(yè)區(qū)域，裝飾迥異、風(fēng)格獨(dú)特的餐館、酒吧、咖啡館、休閑業(yè)態(tài)的的入駐，為西街增添了豐富的商業(yè)內(nèi)涵，形成城市生活 ，商業(yè)形態(tài)類同 北京什剎海、三里屯，上海新天地，成都錦里 。 消費(fèi)人群定位：臨沂小資群體 特色商家： 香榭麗名人 SPA 館 、 一泓 SPA、 朵拉洗衣 、 重慶德莊火鍋 、萊仙閣 1216 咖啡、 FADO 餐吧 、 卡薩酒吧、法朵西餐廳、爵士島咖啡、艾孚山咖啡、阿瑪尼 招商手段： 大面積立體 推廣 、針對(duì)特定消費(fèi)群體活動(dòng) 的密集 炒作 一時(shí)間讓西街成為臨沂小資的首個(gè)集結(jié)地 。 推廣活動(dòng)概覽： “山東城市形象大使尹瀟”西街街拍 愛(ài)在西街 ”臨沂首屆單身白領(lǐng)精英派對(duì) 香榭麗西街 “放飛夢(mèng)想，讓幸福綻放”元旦慶?；顒?dòng) 《西街艷遇》主題攝影外拍 臨沂第一部數(shù)碼 高清晰露天 電影放映 《西街請(qǐng)你歇歇腳》 ，出租車司機(jī)禮品派送 《百年奧運(yùn) 千人同慶 西街酣唱啤酒節(jié)》 《家邊瑜伽 現(xiàn)場(chǎng)演繹體驗(yàn)日》 未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 作為典型的商業(yè)城市，臨沂的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)一直在整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)地位，作為擁有 60 多個(gè)專業(yè)市場(chǎng) 20 多萬(wàn)個(gè)體工商戶的臨沂，其對(duì)商業(yè)項(xiàng)目 的追捧超出了任何同級(jí)城市， 未來(lái)幾年隨著城市化 33 建設(shè)的推進(jìn) ，臨沂的商業(yè)地產(chǎn)的繁榮將是空前的。 2021 年以澳龍服裝城的開業(yè)以及摩配和汽配城的成功搬遷，吹響了臨沂商業(yè)市場(chǎng)西部大開發(fā)的號(hào)角，而臨沂客運(yùn)總站的成功投入運(yùn)用，更是為該西部的商業(yè)繁榮奠定了良好的人氣基礎(chǔ)。隨著家具市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)的陸續(xù)建成并投入運(yùn)營(yíng)，臨沂西部的大商業(yè)氛圍將逐步形成，大臨沂新的貿(mào)易中心初具雛形。另外，隨著城市各個(gè)版塊分區(qū)的相繼出現(xiàn)和居住氛圍日趨成熟，一些大型社區(qū)商業(yè)中心由于居住率的快速提升而逐漸邁入“快車道”。社區(qū)商業(yè)在臨沂也逐步形成氣候，發(fā)揮 作用。不過(guò)，一些老社區(qū)，依然缺少足夠的商業(yè)配套，有待開發(fā)。 作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，隨著開元上城等一大批高端寫字樓的持續(xù)熱銷，臨沂的寫字樓市場(chǎng) 自06 年受到了熱烈的追捧。寫字樓的熱潮與臨沂特定的商貿(mào)城市定位是分不開的，目前，眾多臨沂的公司依然沒(méi)有擺脫小門頭經(jīng)營(yíng)或者潛居在住宅內(nèi)的經(jīng)營(yíng)心理。他們是一個(gè)非常龐大的潛在消費(fèi)群體，其釋放的量卻是極其緩慢的，但是一旦釋放就是驚人的。根據(jù)市調(diào)得知，消費(fèi)群會(huì)隨著城市的發(fā)展和提升會(huì)不斷釋放。 商業(yè)環(huán)境總結(jié) 1） 臨沂商業(yè)發(fā)達(dá)，商業(yè)街密布，逐漸形成了 1 個(gè) 中心 主商圈，兩個(gè) 城市次商圈的城市架構(gòu)。從商業(yè)布 局來(lái)看，存在城市商圈數(shù)量少、商圈分布不均，商業(yè)發(fā)展不平衡等情況。綜合來(lái)看， 除廣場(chǎng)商圈外的 幾大傳統(tǒng)商圈 內(nèi) 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)無(wú)特色、商業(yè)氛圍不濃厚。 2） 中心 商圈道路條件較為優(yōu)越，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚，完善。商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，是當(dāng)前臨沂最繁華的商業(yè)中心區(qū)，但人流過(guò)于密集造成了交通擁擠，停車位嚴(yán)重不足，在其核心的 500 米商圈內(nèi)，擁有近 20 萬(wàn)㎡ 的商業(yè)供給體量，供給量 已 基本飽和，且該區(qū)域內(nèi)土地可開發(fā)量少，影響了商圈了的進(jìn)一步發(fā)展。 3）隨著臨沂城市建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，許多新興的大型商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目正開始悄然改變臨沂市傳統(tǒng)的商業(yè)格局。將逐步形成老城區(qū)以人民廣場(chǎng)為中心、 涑河商圈以萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園為代表、 西城以城邦中央廣場(chǎng)為中心，羅莊版塊以名嘉城市廣場(chǎng)為中心， 北城新區(qū)以頤高上海街為代表市政核心商業(yè)區(qū)。 4） 臨沂整體商業(yè)環(huán)境極為活躍，作為新出現(xiàn)的商圈 —— 南坊商圈仍要 3－ 5 年的發(fā)展時(shí)間，該區(qū)域未來(lái)商業(yè)物業(yè)的升值潛力巨大，從目前周邊各項(xiàng)目的規(guī)劃狀況來(lái)看，各開發(fā)商均已瞄準(zhǔn)了此投資寶地，針對(duì)投資客群規(guī)劃了酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)街等。 第七節(jié) 臨沂房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 一 、歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 歷年投資狀況 分析 臨沂市近年固定資產(chǎn)投資略有起伏，但房地產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例自06年后上升到 9%以上，臨沂房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資比例 年份 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 所占比例 34 2021 50 % 2021 % 2021 119 % 2021 % 二 、歷年房地產(chǎn)供應(yīng)及需求狀況分析 自 06年以來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)施工面積一路飆升， 09年施工面積達(dá) 。而竣工面積的 比例與大的市場(chǎng)運(yùn)行情況息息相關(guān) ， 整體市場(chǎng)開發(fā)周期拉長(zhǎng) 。 年份 施工面積 （萬(wàn)平米） 峻工面積 （萬(wàn)平米） 銷售面積 （萬(wàn)平米） 銷售額 （億元） 峻工與