【正文】 展階段 城市發(fā)展?jié)摿? 昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊城市過渡過程中，城市發(fā)展?jié)摿Υ? 商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平 昆山市商業(yè) 業(yè)態(tài) 發(fā)展進程與人均 GDP水平和可支配收入水平存在明顯錯位 產(chǎn)業(yè)結構 昆山處于二產(chǎn)占主導的發(fā)展階段，但已出現(xiàn)向三產(chǎn)占主導階段開始過渡的趨勢，三產(chǎn)目前發(fā)展相 對滯后，但有發(fā)展?jié)摿Α? 本報告是嚴格保密的。2023/2/6 2023/2/6 昆山綜合商業(yè)體項目 市場調研報告（結論版） 謹呈：江蘇衡山臵業(yè)有限公司 本報告是嚴格保密的。商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中成為最先增長的行業(yè)和增長的主力軍 昆山市宏觀經(jīng)濟分析結論 本報告是嚴格保密的。經(jīng)商和務工人員中的高層人員具有較高消費力 會更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展 人民消費重點 昆山家庭結構為兩三口之家 ,整體年齡偏向年輕，支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文 化服務方面 昆山市居民的消費重點正在發(fā)生急劇的變化，耐用消費品、服裝、醫(yī)療保健、文化娛樂正在成 為消費熱點 商業(yè)聚集需求 昆山市社會消費品零售額快速增長，市區(qū)對商業(yè)集聚效應的需求有所增長 昆山市宏觀經(jīng)濟分析結論 本報告是嚴格保密的。 城市規(guī)劃與現(xiàn)狀分析 (1) 總體規(guī)劃及政府意圖 昆山市整體規(guī)劃和職能定位，將會大力促進商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 昆山規(guī)劃為七大片區(qū)，其功能定位透露了政府鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加速第三產(chǎn)業(yè)的意圖 七大規(guī)劃片區(qū)的功能定位 北部片區(qū)為制造業(yè)基地之一，著重發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，是昆山和太倉發(fā)展聯(lián)動的重要區(qū)域 東部片區(qū)為主要的商貿區(qū)和制造業(yè)基地，二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展，花橋著重發(fā)展三產(chǎn) 吳凇江工業(yè)園片區(qū)為制造業(yè)基地之一，但相對獨立，著重發(fā)展第二產(chǎn)業(yè) 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)為主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，主要發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，居住片區(qū)為輔，數(shù)量較少 陽澄湖休閑旅游片區(qū)為旅游度假為主，服務于周邊城市，居住社區(qū)為輔 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)為服務于世界的特色旅游基地，發(fā)展農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，嚴格控制土地供給 中心城綜合片區(qū)定位于商業(yè)配套和行政中心，輻射其他片區(qū)，二三產(chǎn)業(yè)并列發(fā)展，控制土地供給 本報告規(guī)劃及現(xiàn)狀研究重點 中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在?？炕疖囌灸蠌V場住宅未來仍具發(fā)展?jié)摿?，且有向南發(fā)展的趨勢，并隨著南廣場的建成，將會進一步帶動火車站南廣場周邊商業(yè)和城南片區(qū)南部商業(yè)發(fā)展 ② 城北片區(qū) 是昆山老住宅區(qū)，檔次中低，商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢?，將以社區(qū)商業(yè)為主，未來有一些中大型商業(yè)入市，但與其他片區(qū)相關性不大 ③ 城西片區(qū) 適合發(fā)展住宅，是昆山傳統(tǒng)高端住宅集合地，規(guī)劃大力發(fā)展住宅，但短期內不會有大幅發(fā)展，長期內，伴隨住宅項目的興起，商業(yè)將會發(fā)展迅速，新的項目的建成和開業(yè)，將支撐起其金融商業(yè)一條街 ④ 城東片區(qū) 將發(fā)展為商務辦公區(qū)，住宅無大體量的發(fā)展，商業(yè)以中小體量、高檔次的形態(tài)出現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿π? 規(guī)劃及現(xiàn)狀重點研究部分 —— 所得結論（二） ① 昆山市居住區(qū)將重點往西、南擴展，城北依然作為老居住區(qū)存在，城東發(fā)展空間小 ② 昆山市商業(yè)區(qū)將往西、南發(fā)展，重點發(fā)展區(qū)域為火車站廣場周邊、前進中路到西路 ③ 火車站南廣場的功能定位、具體建設方案、相關配套，以及本項目周邊公共交通配套規(guī)劃和落實至關重要，要充分利用規(guī)劃的稀缺性，對政府規(guī)劃密切關注，要積極爭取政府支持 昆山市規(guī)劃與現(xiàn)狀 分析結論 本報告是嚴格保密的。 12 昆山的商業(yè)分布于各片區(qū) 以中心城區(qū)最為密集 中心城區(qū) ?人民路商業(yè)街 ?亭林路商業(yè)街 ?中山路商業(yè)街 ?柏廬中路商業(yè)街 ?前進西 (中 )路商業(yè)街 城北片區(qū) ?北門路商業(yè)街 城南片區(qū) ?火車站北廣場商業(yè) ?火車站南廣場商業(yè) 城東片區(qū) ?春暉路商業(yè)街 中心城區(qū) 城南片區(qū) 城西片區(qū) 城東片區(qū) 城北片區(qū) 整體商業(yè)分析結論 本報告是嚴格保密的。經(jīng)營狀況較好。檔次中高。 中心城區(qū) 7大商業(yè)街分析結論 柏廬中路商業(yè)街 由專業(yè)市場和中茵萊茵廣場組成。 15 中心城區(qū)未來發(fā)展趨勢及依據(jù) （ 1）隨著歐尚、嘉信貿廣場、世貿廣場、巴黎春天、溫莎堡等的建成和開業(yè)，昆山目前以商 業(yè)街為主的 線狀商業(yè)布局 將會向路段交匯處的 塊狀商業(yè)布局 發(fā)展 .昆山的商業(yè)形態(tài)將從 街區(qū)商業(yè)為主階段快速向集中商業(yè)為主的階段發(fā)展。 （ 3）人民路、亭林路商業(yè)街作為昆山的傳統(tǒng)商業(yè)街，將會不斷 升級、改造 。 中心城區(qū)商業(yè)趨勢 分析結論 本報告是嚴格保密的。中山路與前進路交匯處路段的發(fā)展?jié)摿春?。?KFC外，北廣場主要業(yè)態(tài)包 括小型服裝批發(fā)市場、服裝小鋪、超市，公用電話營業(yè)亭、報刊等，業(yè)態(tài)分布凌亂。 火車站廣場商業(yè) 分析結論 本報告是嚴格保密的。 （ 3）火車站南北的人行天橋的建成對于火車站廣場商業(yè)圈的形成具有重要意義，但是人流 動線需要高水平規(guī)劃，將人流有效地向南廣場引導。 火車站廣場商業(yè)趨勢 分析結論 本報告是嚴格保密的。對于本市居民， 火車站商圈和人民路商圈更多 的可以通過錯位經(jīng)營，進行互補。品牌多以買斷為主， 或者多層代理，缺乏源頭品牌，所以貨品更新慢，價格折扣剛性大 世聯(lián)認為：昆山商廈與上?；蛱K州的百貨業(yè)態(tài)對比，無明顯吸引力，但未來是本地現(xiàn)有的最具 發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)企業(yè)，其正向現(xiàn)代百貨過渡，代表了昆山市百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢。 特定業(yè)態(tài)分析結論 本報告是嚴格保密的。 “怡景灣萊茵廣場”目前經(jīng)營 一般物業(yè)結果存在硬傷，如停車場規(guī)劃錯誤導致廢棄。 喜歡光顧地點與光顧頻次之間的正比關系； ②目前關注：商品齊全度、交通便利和購物便捷性、價格、購物環(huán)境，但逐漸由關注價格由關注 購物體驗過渡； ③新的商業(yè)項目應該關注三個方面 ： （ 1）交通和停車的便利。但是消費者同時缺乏此消費習慣，需要培育； 消費者問卷調研 分析結論 本報告是嚴格保密的。 昆 山 市 寫 字 樓 市 場 調 研 分 析 本報告是嚴格保密的。 目前大部分客戶對城南片區(qū)和城中片區(qū)認可度高 客戶類型 客戶以中小型企業(yè)為主，現(xiàn)在辦公面積 10