【正文】 心廣場） 2023年 1月 75 2958 43301 新洲 嘉葆潤金座家園（新洲中心廣場） 2023年 2月 74 2836 45666 新洲 君臨天下名苑（國都高爾夫花園三期） 2023年 1月 2 87 40955 新洲 君臨天下名苑（國都高爾夫花園三期） 2023年 2月 9 614 42131 中心區(qū) 世紀匯廣場 2023年 1月 5 478 46471 中心區(qū) 世紀匯廣場 2023年 2月 7 455 42449 ?車公廟區(qū)域概況 ?辦公及工業(yè)物業(yè)市場 ?商業(yè)市場情況 ?客戶特征分析 32 福田區(qū)三級市場商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉為下半年的平穩(wěn)過渡，車公廟片區(qū)成交量少，價格穩(wěn)定 ?福田區(qū)三級市場商業(yè)成交從 11年上半年成交火爆轉為下半年的平穩(wěn)過渡。 ?創(chuàng)新型廠房二手房成交均價在 /㎡之間，均值為 /㎡。下半年市場業(yè)主惜售，放盤量減少，以租賃為主，成交價格上升趨勢明顯。 ?從歷年來各個系列的產品的租金走勢看，車公廟片區(qū)穩(wěn)中有升。 ?未來： 將會成為深圳市繼華強北成功完成工轉商后的又一力作，逐漸成為深圳市中產階層白領和中小民營科技企業(yè)較集中地方之一。 ?2023年預計市場新增三個創(chuàng)新型寫字樓項目入市，主要分布在福田、龍崗區(qū)域 ?成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，已逐漸成為一個投資熱點。 年份 區(qū)域 在售項目名稱 總面積（㎡） 成交面積（㎡） 累積成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡） 去化率 2023年 車公廟 深業(yè)泰然雪松大 廈 41801 2503 41801 27958 % 2023年 龍崗中 心城 龍崗天安數(shù)碼創(chuàng) 新園 112470 27156 97816 12536 % 2023年 華僑城 智慧廣場 95088 32053 91797 48130 % 2023年創(chuàng)新型廠房寫字樓在售項目銷售情況 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 2023年創(chuàng)新型廠房供應情況 19 二手房市場成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢，已逐漸成為一個投資熱點 ?二手房市場成交量較為穩(wěn)定，成交價格呈現(xiàn)上升趨勢；目前平均價格已超過 萬元 /㎡。 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 數(shù)據(jù)來源及說明：華房數(shù)據(jù) 房地產數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng)、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù) ?2023年創(chuàng)新型廠房寫了供應為歷年最高值，供應體量達 20萬平米，銷售供過于求，尚有 2023年創(chuàng)新型廠房寫字樓市場， 2023年市場呈現(xiàn)零供應，處于去存量階段。 創(chuàng)新型廠房寫字樓市場分析 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 15 16 深圳工業(yè)用地成交量大；其中樓面地價高的地塊 可能 作用為創(chuàng)新型廠房（寫字樓） ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 ?2023年深圳工業(yè)成交量大，集中在龍崗、南山區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產決策支持系統(tǒng) 13 三級市場：中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個片區(qū)，空臵率較低 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?中心區(qū) CBD和車公廟地區(qū)是深圳辦公總體量最大的兩個片區(qū)； ?福田區(qū)、南山區(qū)空臵率較低，其中，福田中心 CBD、車公廟、竹子林分別為 %、%、 %。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產決策支持系統(tǒng) 12 三級市場：福田、羅湖租金走勢平穩(wěn)，福田中心區(qū)和南山中心區(qū)是租金最高的區(qū)域；車公廟地區(qū)租金處于中高水平 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?從三級市場的租金走勢看，福田、羅湖均為較為平穩(wěn)，南山漲幅最大。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 10 ?2023年預計共有 15個商業(yè)寫字樓項目入市，入市面積達 ，主要集中在福田區(qū)，占了近一半的數(shù)量。 ?成交價格在 2023年第三季度之后，再次上揚。隨著“總部經濟”的深入發(fā)展，以及開發(fā)商通過運營寫字樓以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的意識增強，寫字樓租賃趨勢漸顯，回購的現(xiàn)象也時有發(fā)生， 2023年純租賃型的寫字樓占總量的 %，全市一半寫字樓物業(yè)只租不售。 ?市場供給十分有限。 商業(yè)寫字樓市場分析 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 4 5 深圳商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價格則呈上升趨勢；成交商業(yè)辦公用地集中在南山區(qū) 行政區(qū) 宗數(shù) (宗 ) 土地出讓金 (億元 ) 建設用地 面積 (㎡ ) 規(guī)劃建筑 面積 (㎡ ) 平均樓面地價 (元 /㎡ ) 平均 溢價率 寶安區(qū) 3 11756 11575 4404 % 龍崗區(qū) 3 47559 24130 7070 % 南山區(qū) 6 23596 213600 9831 % 鹽田區(qū) 1 2023 3010 941 % 合計 13 84918 252315 9212 % ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 ?近四年來，深圳商業(yè)辦公樓用地成交量呈下降趨勢，特別是 2023年出現(xiàn)了峰谷；而成交價格則呈上升趨勢， 2023年達到了近年來最大值。金谷系列市場調研報告 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián) 華房數(shù)據(jù)所有，未經世聯(lián) 華房數(shù)據(jù)書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 2023年深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域分布情況 ?2023年，深圳商業(yè)辦公樓用地成交區(qū)域以南山區(qū)為主，占比超過了 80%，平均樓面地價接近 1萬元 /㎡ 。預計未來 23年商業(yè)辦公市場競爭更加激烈。 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) 房地產數(shù)據(jù)資源管理系統(tǒng) 8 近兩年來，福田區(qū)成為深圳商業(yè)寫字樓市場的供應、成交大戶； 2023年第三季度后，市場又進入了去存量階段 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 年份 區(qū)域 供應面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 2023年 寶安區(qū) 2023年 福田區(qū) 2023年 龍崗區(qū) 2023年 羅湖區(qū) 2023年 南山區(qū) 2023年 寶安區(qū) 2023年 福田區(qū) 2023年 龍崗區(qū) 2023年 羅湖區(qū) 2023年 南山區(qū) ?從商業(yè)寫字樓的分布，近兩年來，福田區(qū)是深圳寫字樓市場的供應和成交大區(qū)；其次是龍崗和南山。 注：羅湖區(qū)新開盤的京基 100采取只租不售形式。 ?土地市場特征分析 ?商業(yè)寫字樓一手市場分析 ?商業(yè)寫字樓二手市場分析 預計 2023年深圳市場共 15個商業(yè)寫字樓項目入市，福田中心區(qū)仍是主要的供應區(qū)域，并有向外擴散的趨勢 項目名稱 建筑面積 辦公面積 片區(qū) 租售形式 最新動態(tài) 開發(fā)商 英龍國際中心 55508 3780 福田中心區(qū) 租售，租 賃為主 預計 2023年開盤，樓戶型 402200平，可租可售，預計月租金 150元 /平，售 45000元 /平 英龍置業(yè) 榮超國際 36000 32023 福田中心區(qū) 出售 榮超國際寫字樓預計 2023年 6月封頂， 2023年 2月竣工 榮超地產 華安保險總部大廈 45000 35000 福田中心區(qū) 華安保險總部大廈在建，明年竣工，預計 2023年開盤 華安財產保險 深交所營運中心 267300 180000 福田中心區(qū) 出租 深交所營運中心即將完工，預計 2023年開盤 深交所 電力調度大廈 53000 48000 福田中心區(qū) 出售 電力調度大廈裝修中，由深圳市供電局投資興建，地上 29層，地下 3層，可提供約 600個停車位 廣東電網 漢國城市商業(yè)中心 133895 18828 福田華強 出租 預計 2023年 12月竣工，或將 2023年開盤，建成后將成深圳的標志性建筑 廣海投資 福田科技廣場 217000 184500 福田皇崗 出租 福田科技廣場主體 2023年 12月 21日封頂，預計2023年開盤 福田區(qū)建工局 榮超英隆大廈 64588 45212 龍崗中心區(qū) 出售 榮超英隆大廈預計 2023年 5月封頂， 11月竣工，預計 2023年開盤 榮超地產 銀信中心 59499 23607 龍崗橫崗 出租 預計 2023年 7月竣工，預計寫字樓 2023年開盤發(fā)售，具體推出時間待定，寫字樓裙樓商鋪純租賃 港信達投資 科技園金融基地 77848 62278 南山科技園 出租 科技園金融基地期寫字樓在意向登記中，預計到2023年 1月以后公開招租，面積 500平以上 深圳科技工業(yè)園 田廈國際中心 150587 68235 南山前海 出售 商務寫字樓 11月 26日開盤發(fā)售， 451400㎡ 可自由組合， 40000元 /平，寫字樓和公寓預計 2023年開盤 田廈房地產 招商局廣場 68516 61884 南山蛇口 在建，規(guī)劃有辦公建筑面積 61884平方米，商業(yè)3127平方米，預計 2023年竣工，或 2023年開盤 招商地產 香江日航廣場 232045 81216 南山中心區(qū) 目前在建，預計 2023年竣工， 2023年開盤 香江置業(yè) 正中商業(yè)廣場 158000 12023 寶安中心區(qū) 出售 即將封頂，預計 2023年開盤 正中置業(yè)集團 昊海君悅 29650 25203 鹽田沙頭角 出售 臨時營銷中心預計 2023年 1月開放，接受咨詢，2023年開盤，具體時間待定 耀都房地產 ?2023年深圳寫字樓市場仍然是以市內為主要發(fā)展區(qū)，地段優(yōu)勢不容忽略，并有向外擴展的趨勢，同時，這也是很符合城市的發(fā)展規(guī)律的。 ?福田區(qū)在經歷一連串上升之后，于年底回歸年初水平。 數(shù)據(jù)來源：華房數(shù)據(jù) — 中國工商地產決策支持系統(tǒng) 14 深圳市商業(yè)寫字樓市場分析小結 ?土地市場特征 ?一手市場 ?二手市場 ?市場競爭相對寬松 ?新房價格仍有上漲空間 ?二手房租金穩(wěn)定 ?商業(yè)辦公樓用地成交量少，而成交價格則呈上升趨勢； ?未來市場新房供給十分有限，新房市場競爭寬松。 2023年深圳工業(yè)用地成交區(qū)域分布情況 地塊名稱 區(qū)域 土地面積（萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 成交總價 (萬元 ) 樓面地價 (元 ) 競得方 寶龍工業(yè)城 寶安區(qū) 1010 532 中科華核電技術研究院 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 1931 779 科通通信技術 南山區(qū)高新區(qū) 南山區(qū) 1567 780 北理工創(chuàng)新中心 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 4609 968 中科納能科技司 南山區(qū)科技園南區(qū) 南山區(qū) 2525 1127 四方精創(chuàng)資訊 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 12570 1266 百度國際 南山填海六區(qū) 南山區(qū) 12570 1748 百度國際 南山區(qū)濱海大道與科園路 南山區(qū) 14600 1825 深圳市投資控股 南山區(qū)高新區(qū)南區(qū) 南山區(qū) 284300 2333 深圳市投資控股 行政區(qū) 宗數(shù) (宗 ) 土地出讓金 (萬元 ) 建設用地面積 (萬㎡ ) 規(guī)劃建筑面積 (萬㎡ ) 平均樓面地價 (元 /㎡ ) 平均溢價率 寶安區(qū) 5 15643 294 % 龍崗區(qū) 16 91156 515 % 南山區(qū) 8 334672 2112 % 鹽田區(qū) 1 7500 417 % 總計 30 448971 1107 % 將來有可能作為創(chuàng)新型廠房地塊 ?從樓面地價和建設面積看，右表列出的九塊土地比較有可能用作創(chuàng)新廠房寫字樓；但是從其競得方公司的性質看，都不是房地產開發(fā)商，作為總部基地的可能性較大，或有少部分出租。 18 2023年在售項目成交狀況良好，產品去化率高。 ?土地市場特征分析 ?創(chuàng)新型廠房一手市場分析 ?創(chuàng)新型廠房二手市場分析 數(shù)據(jù)來源及說明：深圳市房管局、已剔除純工業(yè)用途數(shù)據(jù)，價格經估價師審核 20 2023年在售的創(chuàng)新型廠房寫字樓主要分布在福田區(qū)，車公廟片區(qū)均價在 /㎡ 左右 ?2023年在售的創(chuàng)新型廠房寫字樓主要分布在福田區(qū)，尤其是車公廟片區(qū)，均價大致在 /㎡之間。 ?主要二手房交易集