【正文】 務(wù)軸和以市民中心為核心，向南北分別聯(lián)系TOD商業(yè)中心，文化中心與體育中心。核心區(qū)規(guī)劃范圍：包括行政辦公區(qū)、領(lǐng)事館區(qū)、海珠區(qū)雨洪調(diào)蓄湖、南海心沙等。白鵝潭北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中和工業(yè)大道南，西至芳村大道北和花地河，規(guī)劃總用地面積3,517公頃，總建筑面積4,183萬㎡，白鵝潭地區(qū)定位為面向廣佛地區(qū)的商務(wù)辦公、創(chuàng)意智慧、商業(yè)休閑和文化娛樂核心區(qū)。在住宅投資渠道封閉及通貨膨脹的預(yù)期下，雖受銀行信貸緊縮影響，但2011年廣州市十區(qū)商業(yè)需求旺盛，成交價格呈現(xiàn)大幅上漲趨勢,一方面巨大的消費(fèi)需求催生商業(yè)市場發(fā)展，另一方面投資渠道的收窄促使資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及投資。供給的小幅減少反映出在當(dāng)前國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下,商業(yè)地產(chǎn)雖不受政策限制,但在整個行業(yè)調(diào)控的大背景下,開發(fā)商普遍縮減投資,同時由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻較高、國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗欠缺等原因，目前商業(yè)成交以居住社區(qū)裙樓商業(yè)為主，住宅供應(yīng)的萎縮同時帶來商業(yè)供應(yīng)的銳減。蘿崗區(qū)全年成交量僅3,419m2，由于科匯發(fā)展中心個盤成交價拉高，導(dǎo)致其全年成交均價犄高，達(dá)到50,616元/m2。 廣州市寫字樓市場分析 廣州市十區(qū)寫字樓銷售市場分析 在2011年住宅市場遇冷，投資渠道收窄及通貨膨脹預(yù)期下，廣州市寫字樓市場持續(xù)走旺，不受限購政策影響、租金不受政府監(jiān)管及多年來“商住倒掛”寫字樓價值被低估等因素，均使投資者轉(zhuǎn)投寫字樓市場，無論是銷售還是出租均持續(xù)走旺，售價、租金大幅上揚(yáng)。從供需關(guān)系來看,隨著珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好及廣州作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心地位的增強(qiáng)，廣州市寫字樓市場空置率降低，租金上漲趨勢明顯，投資回報率上升，一手寫字樓呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。天河、海珠及越秀區(qū)得益于完善的公共設(shè)施配套、成熟的商務(wù)環(huán)境及政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策推動，成交旺盛，成交均價達(dá)29,782元/m2，無論成交額還是成交均價均位于各區(qū)之首；蘿崗區(qū)近年來大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引中新知識城等一大批高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐，近年來寫字樓市場活躍，2011年全年成交14萬m2，成交均價13,110元/m2。數(shù)據(jù)來源：陽光家緣旺盛的投資市場需求和較之其他一線城市相對合理的售價水平推動廣州市寫字樓售價不斷上揚(yáng)，成交均價為27,879元/m2，；，成交均價13,015元/m2。盡管多數(shù)優(yōu)質(zhì)項目在早期預(yù)租狀況良好，%。廣州市甲級寫字樓市場供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際盡管2012年將面臨珠江新城多個項目的入市，但較之北京、上海、深圳較低的租金水平和年底活躍的市場需求繼續(xù)支持業(yè)主方對市場的樂觀態(tài)度，廣州市甲級寫字樓整體平均租金保持上升態(tài)勢。月廣州市甲級寫字樓市場供應(yīng)量、吸納量及空置率情況數(shù)據(jù)來源：高力國際展望2012年，其中90%以上位于珠江新城。盡管全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，未來一年外資企業(yè)對業(yè)務(wù)擴(kuò)張態(tài)度將日趨謹(jǐn)慎，但內(nèi)資公司的擴(kuò)張需求仍將所有提升，成為市場主動力。預(yù)計2012年，在全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素增加，國內(nèi)外貿(mào)、加工等行業(yè)受制約及廣州市寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，租金增長趨勢將明顯放緩，空置率水平將提高；同時，由于開發(fā)商受制于銀行信貸緊縮及住宅市場調(diào)控帶來的資金困境，預(yù)計2012年開發(fā)商將縮減新開工面積，并加大對可售項目的銷售力度，但在住宅投資渠道受限及寫字樓投資需求旺盛的雙重因素下，預(yù)計明年寫字樓成交價將保持穩(wěn)定增長。能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流收入、不受限購政策影響、租金不受管制、商服土地價格較低及地方政府政策扶持等諸多優(yōu)勢推動了此輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，全國商服土地成交大幅回升，成交價格持續(xù)上漲。其中2011年珠江新城推出的B211地塊以17,933元/㎡的高價成交，成為近年來廣州商服土地成交“地王”，反映了目前住宅物業(yè)受宏觀政策調(diào)控影響，寫字樓物業(yè)正逐步成為市場資金追捧的對象。海珠區(qū)商服用地供應(yīng)主要集中在琶洲商務(wù)區(qū),且多為定向出讓的企業(yè)總部用地；番禺區(qū)商業(yè)地塊供應(yīng)主要集中在廣州南站區(qū)域，但受市場環(huán)境、南站總體定位及配套設(shè)施不被開發(fā)商認(rèn)同等諸多因素，造成南站大部分土地流拍。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級寫字樓分布相對集中，主要位于中軸線花城廣場兩側(cè)，呈帶狀分布。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個寫字樓項目成為2011年珠江新城寫字樓成交的主力。總體來看，珠江新城區(qū)域正處于發(fā)展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氛圍的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。琶洲寫字樓市場從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長期的平緩發(fā)展后，市場整體庫存量仍相對較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場需求有限，租金水平長期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫存量相對較小，不足55萬m2，且乙級寫字樓占比達(dá)50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場需求有限，新增項目消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過40%。，成交均價25,857元/m2。月。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。從我國商業(yè)發(fā)展情況來看，一線城市商業(yè)發(fā)展較快，人均商業(yè)面積比例較高，接近2平方米左右，但全國人均商業(yè)面積在1平方米左右，整體發(fā)展與國際發(fā)達(dá)水平有較大差距，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。2011年前三季度商鋪市場平均租金快速增長，第四季度受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，平均租金有所降低，整體空置率上升。根據(jù)歷史經(jīng)驗，美國房地產(chǎn)市場在上個世紀(jì)六十年代逐漸進(jìn)入飽和，獨棟新房銷售比例下滑，二手房市場開始走俏。中國的住宅市場經(jīng)過長期發(fā)展，也將逐漸進(jìn)入飽和狀態(tài)，取而代之的將是商業(yè)地產(chǎn)。由于住宅受到調(diào)控政策影響及土地市場更加嚴(yán)厲的監(jiān)管，住宅土地增速將出現(xiàn)放緩。同時，商業(yè)、辦公投資額占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重逐漸增大，2011年商業(yè)、%，較2008年上升2個百分點。從宏觀及政策層面來看，國家長期鼓勵擴(kuò)大內(nèi)需及居民消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景較好；政府對住宅市場“去泡沫化”的決心決定了短期內(nèi)住宅市場受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開發(fā)為地方政府帶來稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會有所傾斜。 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對商業(yè)市場影響分析自2010年4月一系列樓市宏觀調(diào)控政策出臺以來，原本火熱的住宅市場不斷降溫，部分城市住宅市場出現(xiàn)量價齊跌，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來了一輪開發(fā)熱潮。2011年天河北區(qū)域年平均月租金為145元/m2，%，租金水平及空置率均低于珠江新城。作為政府規(guī)劃的未來總部基地，預(yù)計經(jīng)過46年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時受投資需求升溫帶動，售價水平將保持穩(wěn)步增長趨勢。2011年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達(dá)100120元/m2琶洲商務(wù)區(qū)近年來依托“會展經(jīng)濟(jì)+CBD總部經(jīng)濟(jì)”的獨特優(yōu)勢，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場發(fā)展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。月（戴德梁行數(shù)據(jù)），%，寫字樓租金水平位于全市之首，%。由于目前多個項目正在裝修施工，預(yù)計2012年會迎來一個供應(yīng)高峰，如恒大中心、廣晟國際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計新增供應(yīng)面積超過90萬m2。編號地塊截止時間用地性質(zhì)用地面積（㎡）容積率計容建筑面積（㎡）成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西20111230商業(yè)金融業(yè)用地（C2）8,623≤34,4927,8652,280廣州市萬程申眾汽車銷售服務(wù)有限公司2