【正文】 第 4 頁 共 27 頁 更多市場競爭，市場空間與市場競爭壓力并存，就需要為項目爭取更多的市場資源。 膠州房地產(chǎn)市場 依然 具有發(fā)展優(yōu)勢與機遇 區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達，給膠州城市發(fā)展提供了先決條件，也使得膠州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 新老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展側(cè)重不同，新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)已過高峰 新城區(qū)與 舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢來說各有所長，新城區(qū)的優(yōu)勢是 規(guī)劃建設(shè) 新、 物業(yè) 檔次高，開發(fā)項目建設(shè)質(zhì)量較好，空氣清新，周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)，容積率低等優(yōu)勢。新城區(qū)商品房價格的上揚，帶動老城區(qū)商品房價格的持續(xù)攀升，房價由 20xx 年的每平方米 1650 元升至目前的每平方米 2520元，上漲 ％。 第一部分 項目區(qū)域宏觀市場研究分析 一、 膠州房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 新區(qū)發(fā)展及舊城改造繼續(xù)促進膠州地產(chǎn)開發(fā)熱潮 近兩年，膠州房地產(chǎn)市場受青島及周邊區(qū)市房屋價格持續(xù)攀升的影響，房 市價格持續(xù)一路攀升，也促進了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增 長。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 27 頁 膠州城區(qū)在前幾年 客觀上受該市政府及行政中心的東移和開發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產(chǎn)投資商看到了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌龇諊娂娫谀z州市購置土地。 同時老城區(qū)在膠州政府領(lǐng)導(dǎo)換界的影響下，也在新城區(qū)住宅開發(fā)的投資熱潮拉動下，新政府提出舊城改造思想也使部分實力開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向，對舊城核心商業(yè)地段進行改造開發(fā)，推進整個老城區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、服務(wù)功能設(shè)施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設(shè)施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢而備受歡迎。經(jīng)濟基礎(chǔ)和城市消費水平的日益提高和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅實的基 礎(chǔ)。 二、 膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況 本項目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項目區(qū)位及發(fā)展方向與整個膠州城市規(guī)劃息息相關(guān)，我們從膠州城市規(guī)劃的角度，研究及分析本項目在整個城市規(guī)劃發(fā)展所起到的關(guān)鍵性作用： 膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。 中心城是城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)。該區(qū)位于福州路、香港路、圍城河、溫州路圍合區(qū)域，總的景觀布局是“一帶二軸三區(qū)”，初步構(gòu)筑起集行政辦公、教育文化、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發(fā)市場三大市場。 北部倉儲物流區(qū)要充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)展物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。同時，新城區(qū)公建設(shè)施集中布局以新政府大樓為中軸的商務(wù)大道兩側(cè)，除市政府周圍商業(yè)建筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項目也做為其中一個重點服務(wù)于新城區(qū)高端消費人群， 《膠州市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃（ 20xx—— 20xx 年）》明確了對膠州城 市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進行了定性、定量、定點規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》，新城區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)明確，華魯國際御龍廣場就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。 本項目地塊南側(cè)為香港路，北側(cè)為澳門路，西側(cè)為深圳路，東側(cè)為世紀大道，比鄰兩條城市主干道，同時臨近福州路、常州路和溫州路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達，項目周邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項目作為膠州重點的高端商業(yè)項目 其所應(yīng)輻射范圍應(yīng)是全膠州，但項目布局在中心城東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個主要線路周圍，通過車行時間距離測算，老城區(qū)居民到達項目所在地，最短時間距離為15 分鐘，最長時間距離為 50 分鐘，人口密集的區(qū)域如鄭州路一帶、蘭州路一帶及徐州路一帶到達本項目所需車距為 30 分鐘，相對一個縣級城市，本項目與老城區(qū)的車行距離的相對較大，項目后期運營在車行距離較大的影響下，風(fēng)險會有一定凸顯。 1－ 7 月份，新注冊個體工商戶 2884 戶，注冊資本金6605 萬元；注冊民營企業(yè) 557 戶，注冊資本金 億元，其中注冊資本100 萬以上的 85 個， 500 萬以上的 24 個， 1000 萬以上的 12 個 。這六個商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆蓋 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營品種比較全面。經(jīng)過兩年多時間的運作，新世紀購物中心目前已成為膠州當?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)域經(jīng)營面積最大（ 24000 平方米），經(jīng)營品種最全、服務(wù)設(shè)施最新的一家商業(yè)購物中心。一層以品牌服飾為主，對外租賃，同利群集團統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場，另有約 500 平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣場。經(jīng)過近 20 年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約 200 畝土地上，積聚著 1100 家商業(yè)網(wǎng)點和小商販 ,日交易額 300 萬元，是一處天然的 “ 商業(yè)旺鋪 ” 。該集團將斥資 10 億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場地。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場經(jīng)營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。興建之初 為促進市場快速發(fā)展，膠州市委市 政府決定對入住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策： 對行政事業(yè)性收費采取 “ 低門檻 ” 政策，實行收費登記制，任何部門不得擅自進入市場收費；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費，子女入學(xué)入托享受常住人口待遇，市場內(nèi)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費為業(yè)戶在媒體上做產(chǎn)品廣告 等 。 ? PS 韓國城 PS 韓國城膠州市韓國人（國內(nèi)朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。在建的中銀廣場是一個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一的問題。 澳門花園： 商鋪共 30 套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶型分割從 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供應(yīng)面積達到 20xx0 平方米。 三里河花園：建筑面積約在 2 萬平方米。 新城區(qū)是膠州市政府于 20xx 年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟、文化中心。 以 200 平方米的商鋪為例，總價為 100 萬元， 15 年回收成本，平均租金為 元 /平方米 /天，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。（據(jù)售房者介紹，消費者對 50150 平方米的商鋪需求量較高。 為了打破這種僵持局面，帶動新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近 13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進利群商場及本項目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項目。 本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪租金在 元以下。 ? 蘭州路商業(yè)街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長 5000 米，共有各類經(jīng)營業(yè)戶370 多家，西部經(jīng)營戶主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳 等為主。 東部 PS 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)態(tài)也比較全。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在 1~ 元之間，在靠近鄭州 西路以及蘭州西路交叉 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 27 頁 口路段租金價格略有提高，在 ~ 元之間。 ? 瀘州路 零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪，租金一般在 元左右。局部低于 元左右。 物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，物業(yè)費用 元 ? 金色家園網(wǎng)點 建筑面積：共 13000 平方米，分東（ 10000 ㎡）、西（ 3000 ㎡）兩部分組成。 物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，物業(yè)費用 ? 澳門花園網(wǎng)點 建筑面積：一、二期合計約 2 萬㎡，共 142 套。物業(yè)費用 ~ ? 香港花園網(wǎng)點 建筑面積：約 2 萬㎡，雙層 價格：約 4500 元 /㎡ 總建面及總戶數(shù) :約 9 萬㎡；總戶數(shù)約 700 戶。共 23套。 物業(yè)租金：未定 ? 鑫匯 價格： 5500 元 總建面及總戶數(shù) : 13 萬㎡；總戶數(shù)約 1000 戶。 F2：均價 120xx 元 /平方米左右 F3：均價 6000 元 /平方米左右 銷售狀況：良好，銷售速度較快。 價 格：廣州北路旺市一層 10000 元 /平方米 廣場內(nèi)商業(yè)步行街 6000 元 /平方米 銷售狀況： 目前看好。 銷售狀況：銷售清盤 ? 水寨花園 常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有 20xx0 平方米，主力面積在 100 左右。 第四部分 項目競爭項目案例分析 一、 曾經(jīng)認為的本項目主要競爭對手 — 膠州灣財富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享