【正文】 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)空間與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力并存，就需要為項(xiàng)目爭(zhēng)取更多的市場(chǎng)資源。 膠州房地產(chǎn)市場(chǎng) 依然 具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇 區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)，給膠州城市發(fā)展提供了先決條件，也使得膠州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 新老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展側(cè)重不同，新城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已過(guò)高峰 新城區(qū)與 舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)各有所長(zhǎng)，新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)是 規(guī)劃建設(shè) 新、 物業(yè) 檔次高，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量較好，空氣清新，周邊環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)，容積率低等優(yōu)勢(shì)。新城區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，帶動(dòng)老城區(qū)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)由 20xx 年的每平方米 1650 元升至目前的每平方米 2520元，上漲 ％。 第一部分 項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場(chǎng)研究分析 一、 膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 新區(qū)發(fā)展及舊城改造繼續(xù)促進(jìn)膠州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮 近兩年，膠州房地產(chǎn)市場(chǎng)受青島及周邊區(qū)市房屋價(jià)格持續(xù)攀升的影響，房 市價(jià)格持續(xù)一路攀升，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增 長(zhǎng)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 膠州城區(qū)在前幾年 客觀上受該市政府及行政中心的東移和開(kāi)發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產(chǎn)投資商看到了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)氛圍，紛紛在膠州市購(gòu)置土地。 同時(shí)老城區(qū)在膠州政府領(lǐng)導(dǎo)換界的影響下，也在新城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的投資熱潮拉動(dòng)下，新政府提出舊城改造思想也使部分實(shí)力開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向，對(duì)舊城核心商業(yè)地段進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)，推進(jìn)整個(gè)老城區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢(shì)，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、服務(wù)功能設(shè)施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設(shè)施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢(shì)而備受歡迎。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市消費(fèi)水平的日益提高和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。 二、 膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況 本項(xiàng)目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項(xiàng)目區(qū)位及發(fā)展方向與整個(gè)膠州城市規(guī)劃息息相關(guān)，我們從膠州城市規(guī)劃的角度，研究及分析本項(xiàng)目在整個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展所起到的關(guān)鍵性作用： 膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。 中心城是城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)。該區(qū)位于福州路、香港路、圍城河、溫州路圍合區(qū)域，總的景觀布局是“一帶二軸三區(qū)”，初步構(gòu)筑起集行政辦公、教育文化、休閑娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發(fā)市場(chǎng)三大市場(chǎng)。 北部倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)要充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。同時(shí)，新城區(qū)公建設(shè)施集中布局以新政府大樓為中軸的商務(wù)大道兩側(cè)，除市政府周?chē)虡I(yè)建筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項(xiàng)目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項(xiàng)目也做為其中一個(gè)重點(diǎn)服務(wù)于新城區(qū)高端消費(fèi)人群， 《膠州市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃（ 20xx—— 20xx 年）》明確了對(duì)膠州城 市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了定性、定量、定點(diǎn)規(guī)劃，根據(jù)《規(guī)劃》，新城區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)明確，華魯國(guó)際御龍廣場(chǎng)就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。 本項(xiàng)目地塊南側(cè)為香港路，北側(cè)為澳門(mén)路，西側(cè)為深圳路，東側(cè)為世紀(jì)大道，比鄰兩條城市主干道，同時(shí)臨近福州路、常州路和溫州路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達(dá)，項(xiàng)目周邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項(xiàng)目作為膠州重點(diǎn)的高端商業(yè)項(xiàng)目 其所應(yīng)輻射范圍應(yīng)是全膠州，但項(xiàng)目布局在中心城東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個(gè)主要線路周?chē)?，通過(guò)車(chē)行時(shí)間距離測(cè)算，老城區(qū)居民到達(dá)項(xiàng)目所在地，最短時(shí)間距離為15 分鐘，最長(zhǎng)時(shí)間距離為 50 分鐘，人口密集的區(qū)域如鄭州路一帶、蘭州路一帶及徐州路一帶到達(dá)本項(xiàng)目所需車(chē)距為 30 分鐘，相對(duì)一個(gè)縣級(jí)城市，本項(xiàng)目與老城區(qū)的車(chē)行距離的相對(duì)較大，項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)在車(chē)行距離較大的影響下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有一定凸顯。 1－ 7 月份，新注冊(cè)個(gè)體工商戶(hù) 2884 戶(hù)，注冊(cè)資本金6605 萬(wàn)元；注冊(cè)民營(yíng)企業(yè) 557 戶(hù)，注冊(cè)資本金 億元，其中注冊(cè)資本100 萬(wàn)以上的 85 個(gè)， 500 萬(wàn)以上的 24 個(gè)， 1000 萬(wàn)以上的 12 個(gè) 。這六個(gè)商圈含概的商業(yè)除向陽(yáng)市場(chǎng)作為專(zhuān)業(yè)的服飾市場(chǎng)外，蘭州西路作為建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以外，其他均是作為覆蓋 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 27 頁(yè) 面較大的區(qū)域購(gòu)物中心業(yè)態(tài)存在，而且內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營(yíng)品種比較全面。經(jīng)過(guò)兩年多時(shí)間的運(yùn)作，新世紀(jì)購(gòu)物中心目前已成為膠州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)面積最大（ 24000 平方米），經(jīng)營(yíng)品種最全、服務(wù)設(shè)施最新的一家商業(yè)購(gòu)物中心。一層以品牌服飾為主，對(duì)外租賃，同利群集團(tuán)統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣(mài)場(chǎng)，另有約 500 平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣(mài)場(chǎng)。經(jīng)過(guò)近 20 年的商業(yè)浸潤(rùn)，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、蘇州路、鄭州路、湖州路合圍部分約 200 畝土地上，積聚著 1100 家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販 ,日交易額 300 萬(wàn)元，是一處天然的 “ 商業(yè)旺鋪 ” 。該集團(tuán)將斥資 10 億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。因此可開(kāi)發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場(chǎng)地。佳樂(lè)家超市的投入使用，不僅滿(mǎn)足了周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況卻捉襟見(jiàn)肘，最初佳樂(lè)家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進(jìn)駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。興建之初 為促進(jìn)市場(chǎng)快速發(fā)展，膠州市委市 政府決定對(duì)入住業(yè)戶(hù)給予了一系列的優(yōu)惠政策： 對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)采取 “ 低門(mén)檻 ” 政策，實(shí)行收費(fèi)登記制，任何部門(mén)不得擅自進(jìn)入市場(chǎng)收費(fèi)；合格投資者落戶(hù)膠州，免征城市增容費(fèi)，子女入學(xué)入托享受常住人口待遇，市場(chǎng)內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費(fèi)為業(yè)戶(hù)在媒體上做產(chǎn)品廣告 等 。 ? PS 韓國(guó)城 PS 韓國(guó)城膠州市韓國(guó)人（國(guó)內(nèi)朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨(dú)具特色街區(qū)文化，以韓國(guó)商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂(lè)最集中的一條街。在建的中銀廣場(chǎng)是一個(gè)集中的購(gòu)物廣場(chǎng)，如果運(yùn)作成功，則可以解決韓國(guó)城區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一的問(wèn)題。 澳門(mén)花園： 商鋪共 30 套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶(hù)型分割從 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供應(yīng)面積達(dá)到 20xx0 平方米。 三里河花園：建筑面積約在 2 萬(wàn)平方米。 新城區(qū)是膠州市政府于 20xx 年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 以 200 平方米的商鋪為例，總價(jià)為 100 萬(wàn)元， 15 年回收成本，平均租金為 元 /平方米 /天，這是目前在膠州中心城區(qū)次繁華地段商鋪的租金水平。（據(jù)售房者介紹，消費(fèi)者對(duì) 50150 平方米的商鋪需求量較高。 為了打破這種僵持局面，帶動(dòng)新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門(mén)路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近 13萬(wàn)平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進(jìn)利群商場(chǎng)及本項(xiàng)目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項(xiàng)目。 本項(xiàng)目商業(yè)如欲超價(jià)上市，難度極大。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達(dá)到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪?zhàn)饨鹪? 元以下。 ? 蘭州路商業(yè)街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長(zhǎng) 5000 米，共有各類(lèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)370 多家，西部經(jīng)營(yíng)戶(hù)主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)主要以從事音響、手機(jī)、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)主要以韓國(guó)料理、歌廳 等為主。 東部 PS 韓國(guó)城附近租金價(jià)格一般在 ~ 元之間，主要集中在溫州路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)態(tài)也比較全。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在 1~ 元之間，在靠近鄭州 西路以及蘭州西路交叉 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 27 頁(yè) 口路段租金價(jià)格略有提高，在 ~ 元之間。 ? 瀘州路 零散的低檔的僅僅滿(mǎn)足生活的商鋪，租金一般在 元左右。局部低于 元左右。 物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 ? 金色家園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：共 13000 平方米，分東（ 10000 ㎡）、西（ 3000 ㎡）兩部分組成。 物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 ? 澳門(mén)花園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：一、二期合計(jì)約 2 萬(wàn)㎡，共 142 套。物業(yè)費(fèi)用 ~ ? 香港花園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：約 2 萬(wàn)㎡，雙層 價(jià)格：約 4500 元 /㎡ 總建面及總戶(hù)數(shù) :約 9 萬(wàn)㎡；總戶(hù)數(shù)約 700 戶(hù)。共 23套。 物業(yè)租金：未定 ? 鑫匯 價(jià)格： 5500 元 總建面及總戶(hù)數(shù) : 13 萬(wàn)㎡；總戶(hù)數(shù)約 1000 戶(hù)。 F2：均價(jià) 120xx 元 /平方米左右 F3：均價(jià) 6000 元 /平方米左右 銷(xiāo)售狀況：良好，銷(xiāo)售速度較快。 價(jià) 格：廣州北路旺市一層 10000 元 /平方米 廣場(chǎng)內(nèi)商業(yè)步行街 6000 元 /平方米 銷(xiāo)售狀況： 目前看好。 銷(xiāo)售狀況：銷(xiāo)售清盤(pán) ? 水寨花園 常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有 20xx0 平方米，主力面積在 100 左右。 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析 一、 曾經(jīng)認(rèn)為的本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 膠州灣財(cái)富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享