【正文】 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)； ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計(jì)有 20 條公交線路途經(jīng)膠州灣財富中心；計(jì) 4 條線路途經(jīng)本項(xiàng)目； ? 財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強(qiáng)，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足； ? 財富中心的開發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運(yùn)作多處此類項(xiàng)目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近 10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場尚未計(jì)算在內(nèi)； ? 膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個項(xiàng)目單位商鋪面積相差較大，目標(biāo)客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。新都成為我們新的競爭對手 鑫匯 ? 該項(xiàng)目已于 20xx 年 9 月 30 日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對外銷售，預(yù)計(jì)上市時間為 07 年初。 本項(xiàng)目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運(yùn)作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應(yīng)過大，同時又有產(chǎn)品雷同的市場情況進(jìn)行被動操作。 三、 本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項(xiàng)目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無 法帶動盈利，本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項(xiàng)目，可現(xiàn)有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費(fèi)，頻次性還無法估計(jì)，但車行 30 分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費(fèi)客戶，但本項(xiàng)目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗(yàn)消費(fèi)模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費(fèi)人群，觀之中國現(xiàn)有幾個發(fā)達(dá)城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強(qiáng)經(jīng)營，甚至虧本經(jīng)營，本項(xiàng)目是否真的養(yǎng)的住。來自國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示， 20xx 年后我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長 33%，其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民經(jīng)濟(jì)增長速度。 我司通過此次調(diào)研工作，告之開發(fā)商項(xiàng)目市場情況及問題所在，同時我司將通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)作， 涉及地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個專業(yè)化的運(yùn)作體系， 使 它們之間環(huán)環(huán)相 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 27 頁 扣， 最大程度解決項(xiàng)目銷售問題，同時針對 商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運(yùn)作體系 敬請開發(fā)商參考指導(dǎo)。 然而，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的 問題 。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問題，經(jīng)營管理問題不可避免 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販?zhǔn)?KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè) 施條件差距很大，經(jīng)營時間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時統(tǒng)一的經(jīng)營管理和物業(yè)管理維護(hù)也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進(jìn)深大價錢也是項(xiàng)目銷售和招商難點(diǎn)，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項(xiàng)目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內(nèi)經(jīng)營，同時投資招商運(yùn)營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項(xiàng)目在整體商業(yè)運(yùn)營信心上會讓客戶大打折扣，投資風(fēng)險難使客戶有明確投資趨向。 本項(xiàng)目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發(fā)及運(yùn)營周期時間較長，項(xiàng)目商鋪運(yùn)營也必然會隨佳世客運(yùn)營成熟而成熟，同時佳世客內(nèi)部各類業(yè)態(tài)的完整性也會使項(xiàng)目商業(yè)街面臨被動業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細(xì)部規(guī)劃及運(yùn)營管理。 ? 鑫匯該區(qū)域?qū)倬用褡≌瑓^(qū)， 2KM范圍內(nèi)沒有大型商業(yè)配套，投入運(yùn)營后將吸引來自 PS 韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側(cè)住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費(fèi)。本案仍未動工，上市時間已經(jīng)沒有什么沖突。本項(xiàng)目作為新城區(qū)一重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，在新城區(qū)并未成熟時期進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間之內(nèi)難以達(dá)到良好的租金收益水平是必然的事實(shí)，據(jù)長期經(jīng)營商戶估計(jì)，本項(xiàng)目除佳世客內(nèi)部以 外周邊租金水平在 5 年之內(nèi)可達(dá)到膠州整體平均租金水平， 10 年內(nèi)可達(dá)到國貨及利群成熟運(yùn)營周邊租金水平，本項(xiàng)目需要長期經(jīng)營時間培養(yǎng)，是項(xiàng)目未來運(yùn)作的必然趨勢。 ? 文苑閣 廣州路中段沿街鬧市社區(qū)底商網(wǎng)點(diǎn)，共有 9000 平方米，面積在 100150 之間。后期經(jīng)營的重要性越來越凸顯。 價格： 4000 元 物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價分析 ? 膠州灣財富中心 膠州灣財富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物保護(hù)單位 —— 膠州城隍廟，項(xiàng)目總建筑面積 25 萬平方米，集星級酒店、酒店式公寓、財富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項(xiàng)目于 20xx 年 11 月奠基，預(yù)計(jì)于 20xx 年奧運(yùn)會召開前投入運(yùn)營。商業(yè)體量較大。 價格：約 5200~5300 元 /㎡ 物業(yè)租金：物業(yè)公司未定，物業(yè)費(fèi)用 元左右。分四期開發(fā)。標(biāo)準(zhǔn)的購物中心。整體出售， 6000 元/㎡。 二、 膠州商業(yè)物業(yè)售價指數(shù)研究分析 新城區(qū)商業(yè)售價情況分析 ? 新城市花園網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 7350 平方米 雙層或三層 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 27 頁 價格：東側(cè)商鋪（面積 5944 ㎡）整體售。業(yè)態(tài)主要以汽配、汽車美容、家具、餐飲等為主。在蘭州路段附近北側(cè)租金在 ~ 之間，南側(cè)東關(guān)大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價格在 ~ 之間。 其他路段商業(yè)租金情況分析 ? 杭州路 膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對成型的一條街道，租金價格相對平緩，一般在 ~ 元之間，僅在蘭州路段附近租金價格有所上調(diào)，大體在 ~ 之間，幅度不大。 ? 蘇州路 商業(yè)街 北起青州東路南至蘭州路，主要商街集中在膠州路與鄭州路段。 租金價格指數(shù)分析： 東部建材家裝處于杭州路與惠州路段之間，租金價格一般在~ 元之間。 租金價格指數(shù)分析： 國貨附近租金價格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側(cè)降低。 六商圈租金指數(shù)分析： ? 老城區(qū)利群內(nèi)部租金主要集中在 3~6 元之間，利群商圈周邊租金為 1~2 元之間 ? 國貨內(nèi)部租金主要集中在 5~8 元之間，國貨商圈周邊租金一般在 2元左右 ? 家樂佳內(nèi)部租金主要集中在 2 元左右，家樂佳商圈周邊租金一般在 ~ 元之間 ? 向陽市場內(nèi)部租金集中在 3~5 元之間，周邊小鋪位租金在 3 元左右 ? 膠州商城附近蘭州一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在 1 元左右 ? 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 27 頁 主要幾條商業(yè)街分析 ? 廣州 路綜合商業(yè)街 是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起瀘州路，北至膠州路，全長 6000 米、門店 450 多家 ，有商業(yè)大廈、供銷商廈、聯(lián)誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經(jīng)營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜合性商業(yè)街。但是利群商場規(guī)劃了 3 年之久仍未動工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計(jì)劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過 30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。在我們調(diào)查的人中，大部分人認(rèn)為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租金應(yīng)在 元之間，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望?，F(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)均為住宅商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)，僅澳門路兩側(cè)的住宅底商總建筑面積已超過 10 萬平方米。 河濱華庭： 建筑面積 4 萬平米。 香港花園： 建筑面積約 2 萬平方米，雙層。 新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營寥寥，嚴(yán)重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng) 新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8 個， 所有社區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立兩部分組成。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠(yuǎn)離本族人的聚居地這種固有的生活習(xí)慣，即使沒有獲得預(yù)期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。目前膠州市政府已將該區(qū)域做為膠州物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地進(jìn)行行業(yè)重整。 ? 膠州商城 膠州商城位于蘭州路西端，同時開發(fā)膠州西部著名的 KK香港城， 20xx年起膠州市政府為復(fù)興膠州西部經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃了 KK 香港城，以 大體量集零關(guān)稅港貨批發(fā)和相關(guān)商業(yè)服務(wù)的綜合性大型商貿(mào)城。