【正文】 9 頁 共 27 頁 與向陽市場的連通，整個區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費業(yè)態(tài)。 佳樂佳購物中心 佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的廣州路南部終端，隸屬勝利村。 ? 膠州商城 膠州商城位于蘭州路西端，同時開發(fā)膠州西部著名的 KK香港城， 20xx年起膠州市政府為復興膠州西部經濟，規(guī)劃了 KK 香港城，以 大體量集零關稅港貨批發(fā)和相關商業(yè)服務的綜合性大型商貿城。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚居地這種固有的生活習慣，即使沒有獲得預期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。 香港花園： 建筑面積約 2 萬平方米，雙層?，F(xiàn)存商業(yè)地產均為住宅商業(yè)配套網點，僅澳門路兩側的住宅底商總建筑面積已超過 10 萬平方米。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過 30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因素。 六商圈租金指數分析： ? 老城區(qū)利群內部租金主要集中在 3~6 元之間，利群商圈周邊租金為 1~2 元之間 ? 國貨內部租金主要集中在 5~8 元之間，國貨商圈周邊租金一般在 2元左右 ? 家樂佳內部租金主要集中在 2 元左右，家樂佳商圈周邊租金一般在 ~ 元之間 ? 向陽市場內部租金集中在 3~5 元之間，周邊小鋪位租金在 3 元左右 ? 膠州商城附近蘭州一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在 1 元左右 ? 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 27 頁 主要幾條商業(yè)街分析 ? 廣州 路綜合商業(yè)街 是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起瀘州路，北至膠州路，全長 6000 米、門店 450 多家 ，有商業(yè)大廈、供銷商廈、聯(lián)誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜合性商業(yè)街。 租金價格指數分析： 東部建材家裝處于杭州路與惠州路段之間，租金價格一般在~ 元之間。 其他路段商業(yè)租金情況分析 ? 杭州路 膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對成型的一條街道，租金價格相對平緩，一般在 ~ 元之間，僅在蘭州路段附近租金價格有所上調，大體在 ~ 之間，幅度不大。業(yè)態(tài)主要以汽配、汽車美容、家具、餐飲等為主。整體出售， 6000 元/㎡。分四期開發(fā)。商業(yè)體量較大。后期經營的重要性越來越凸顯。本項目作為新城區(qū)一重點商業(yè)項目，在新城區(qū)并未成熟時期進行商業(yè)運營，必然需要時間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時間之內難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據長期經營商戶估計，本項目除佳世客內部以 外周邊租金水平在 5 年之內可達到膠州整體平均租金水平， 10 年內可達到國貨及利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經營時間培養(yǎng)，是項目未來運作的必然趨勢。該區(qū)域屬居民住宅區(qū)， 2KM范圍內沒有大型商業(yè)配套，投入運營后將吸引來自 PS 韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費。 本項目要出售商業(yè)街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發(fā)及運營周期時間較長，項目商鋪運營也必然會隨佳世客運營成熟而成熟，同時佳世客內部各類業(yè)態(tài)的完整性也會使項目商業(yè)街面臨被動業(yè)態(tài)選擇，有利有弊，維持還要看業(yè)態(tài)細部規(guī)劃及運營管理。 然而，商業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀卻隱藏著較大的 問題 。來自國家統(tǒng)計局的資料顯示， 20xx 年后我國商業(yè)地產投資年均增長 33%，其增長速度遠遠超過了國民經濟增長速度。 本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業(yè)運作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應過大，同時又有產品雷同的市場情況進行被動操作。新都成為我們新的競爭對手 鑫匯 銷售狀況：銷售清盤 ? 水寨花園 常州路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有 20xx0 平方米，主力面積在 100 左右。 F2：均價 120xx 元 /平方米左右 F3：均價 6000 元 /平方米左右 銷售狀況：良好，銷售速度較快。 物業(yè)租金：未定 ? 鑫匯物業(yè)費用 ~ ? 香港花園網點 建筑面積：約 2 萬㎡，雙層 價格：約 4500 元 /㎡ 總建面及總戶數 :約 9 萬㎡；總戶數約 700 戶。 物業(yè)管理：青島新源物業(yè)，物業(yè)費用 元 ? 金色家園網點 建筑面積：共 13000 平方米，分東（ 10000 ㎡）、西（ 3000 ㎡）兩部分組成。 ? 瀘州路 零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪，租金一般在 元左右。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)態(tài)也比較全。 ? 蘭州路商業(yè)街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長 5000 米，共有各類經營業(yè)戶370 多家，西部經營戶主要從事建材裝飾材料，中部經營業(yè)戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網吧等為主，東部經營業(yè)戶主要以韓國料理、歌廳 等為主。 本項目商業(yè)如欲超價上市，難度極大。（據售房者介紹，消費者對 50150 平方米的商鋪需求量較高。 新城區(qū)是膠州市政府于 20xx 年起規(guī)劃建設的新行政、經濟、文化中心。 澳門花園： 商鋪共 30 套，磚混式結構，戶型分割從 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供應面積達到 20xx0 平方米。 ? PS 韓國城 PS 韓國城膠州市韓國人（國內朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區(qū)文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場經營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。該集團將斥資 10 億元，將此區(qū)域打造成山東省一流的商貿聚集區(qū)。一層以品牌服飾為主，對外租賃，同利群集團統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場，另有約 500 平方米的數碼產品賣場。這六個商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場外，蘭州西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆蓋 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 27 頁 面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且內部商業(yè)經營品種比較全面。 本項目地塊南側為香港路，北側為澳門路，西側為深圳路，東側為世紀大道，比鄰兩條城市主干道，同時臨近福州路、常州路和溫州路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達，項目周邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項目作為膠州重點的高端商業(yè)項目 其所應輻射范圍應是全膠州，但項目布局在中心城東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個主要線路周圍，通過車行時間距離測算，老城區(qū)居民到達項目所在地，最短時間距離為15 分鐘，最長時間距離為 50 分鐘，人口密集的區(qū)域如鄭州路一帶、蘭州路一帶及徐州路一帶到達本項目所需車距為 30 分鐘，相對一個縣級城市，本項目與老城區(qū)的車行距離的相對較大，項目后期運營在車行距離較大的影響下，風險會有一定凸顯。 北部倉儲物流區(qū)要充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢，積極發(fā)展物流及相關產業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。該區(qū)位于福州路、香港路、圍城河、溫州路圍合區(qū)域，總的景觀布局是“一帶二軸三區(qū)”，初步構筑起集行政辦公、教育文化、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。 二、 膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況 本項目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項目區(qū)位及發(fā)展方向與整個膠州城市規(guī)劃息息相關，我們從膠州城市規(guī)劃的角度，研究及分析本項目在整個城市規(guī)劃發(fā)展所起到的關鍵性作用： 膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、服務功能設施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢而備受歡迎。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 27 頁 膠州城區(qū)在前幾年 客觀上受該市政府及行政中心的東移和開發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產投資商看到了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌龇諊娂娫谀z州市購置土地。新城區(qū)商品房價格的上揚，帶動老城區(qū)商品房價格的持續(xù)攀升，房價由 20xx 年的每平方米 1650 元升至目前的每平方米 2520元，上漲 ％。 膠州房地產市場 依然 具有發(fā)展優(yōu)勢與機遇 區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達，給膠州城市發(fā)展提供了先決條件，也使得膠州的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。其中中心城?區(qū)軸向推進、組團式發(fā)展。 充分利用同三高速帶動效應，積極發(fā)展商貿、批發(fā)、倉儲及相關產業(yè)，努力建設區(qū)域性商品集散樞紐區(qū)。 膠州作為全國百強縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經濟，城市規(guī)劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢，使商業(yè)設施布局于城市之中，在整個中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)?；图行缘膬?yōu)勢顯而易見。 截至目前，膠州市民營經濟工商登記注冊戶累計達到 萬戶，同比增長 20. 96％。二層由一個大型自選超市和一個集名牌與中國名牌服飾為一體的百貨賣場組成，經營品種達四萬余種，三層于 20xx 年 4 月份進行了全面的裝修調整后，分為家電、百貨、餐飲及休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費者多方面的需求。 向陽市場 向陽市場區(qū)域是膠州市最繁華的小商品集散地。該區(qū)域是膠州原工業(yè)區(qū)，區(qū)域內大多是廢舊廠房及原生態(tài)建筑。 總建筑面積 43 萬平方米。 韓國城區(qū)域在人群聚居上自成體系，消費習慣和商業(yè)經營自然扎堆，但規(guī)劃中華麗廣場作為韓國人及鮮族人的主要消費場所，沿溫州路及蘭州路形成以餐飲娛樂為主體的商業(yè)