【正文】 終消費(fèi)者的銷售活動。盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進(jìn)行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。② 采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價；③ 結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)行。根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，給出便利店、小超市、中型超市、大型綜合超市、倉儲超市、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心等十種主要零售業(yè)態(tài)的分類。 大型綜合超市：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超市和折扣商店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全需求的零售業(yè)態(tài)。 專賣店：專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。競爭對手的位置對商圈的大小也有影響。商店地址一般應(yīng)選擇在交通便利的地點(diǎn)，尤其是食品和日用品為經(jīng)營內(nèi)容的普通超級市場應(yīng)選擇居民區(qū)那設(shè)店，應(yīng)以附近穩(wěn)定的居民或上下班的職工為目標(biāo)顧客，滿足消費(fèi)者就近購買的要求，且地理位置要方便消費(fèi)者的進(jìn)出。分享客流是指從鄰近其他商店形成的客流中獲得的，而不是本身產(chǎn)生的客流，這種客流往往在大型商店與小商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。另外，有些地點(diǎn)雖然擁有相當(dāng)多的過往行人，但行人的目的并不是購物，如車站、碼頭等交通樞紐，機(jī)關(guān)、工廠、學(xué)校、公園附近、車輛通行干道等，行人目的不在購物，只是順便或臨時沖動購買一些商品，這類客流一般停留時間短，流動速度快，是商店的派生顧客，只有進(jìn)行一些特殊宣傳才能吸引他們的目光。如地點(diǎn)附近有許多空建筑、爛尾樓，會令人感到頹廢衰落和不愿涉足；還有某些地區(qū)被傳聞治安狀況欠佳，無論是否屬實(shí)，都會妨礙顧客前來；還有其它如不良?xì)馕丁⒃胍?、灰塵多，破舊及走道不良得環(huán)境，都會影響設(shè)店的價值。層次性消費(fèi)者市場需求，是受貨幣支付能力和其它條件制約的。2．影響消費(fèi)者市場需求的基本因素人口因素人口因素是影響消費(fèi)者市場需求的最基本因素之一，人口因素中首先是指人口的總量和家庭戶數(shù)。收入因素價格既定的情況下，貨幣收入的多少，是影響消費(fèi)者市場需求的決定性因素。價格因素在收入水平既定的情況下，價格的高低直接影響消費(fèi)者的購買力。動機(jī)是驅(qū)使人們采取行動的直接內(nèi)在原因。這些要求，既有個人的因素，又有社會條件的影響。例如人們?yōu)榱藧鄱徺I漂亮的衣服和化妝品。求新動機(jī)即以注重商品的時尚為主要特征的購買動機(jī)。即以注重追隨社會潮流為主要特征的購買動機(jī)。有些商品則是隨見到隨買。分為兩種：批發(fā)商人和產(chǎn)業(yè)分銷商?？ㄜ嚺l(fā)商在市場上有一批專門幫客戶運(yùn)貨的車輛，車主自己有一批客戶后，就可以增加一項(xiàng)業(yè)務(wù)──銷售。他們將產(chǎn)品目錄及訂單寄給零售店、制造商甚至大型企事業(yè)單位，收到訂單后一面?zhèn)湄洠幻嫦蛴嗀浄矫嬉箢A(yù)付款及其他條件，然后通過郵寄等方式供貨。顧名思義有限服務(wù)批發(fā)商的服務(wù)項(xiàng)目較少。批發(fā)商批發(fā)的定義：批發(fā)包含一切將貨物或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進(jìn)行購買的人或者組織的活動。購買地點(diǎn)消費(fèi)者購買某商品的地點(diǎn)是因商品和商店而各不相同的。持這類動機(jī)的消費(fèi)者在購買商品時，為了顯示自己特殊的身份、地位，特別注重商品商標(biāo)的名聲、生產(chǎn)和銷售企業(yè)的聲譽(yù)、商品的“吉利”名稱和高價格等。求實(shí)動機(jī)即以追求商品的使用價值為主要特征的購買動機(jī)。由于人們的情緒變化是波動的，所以情緒動機(jī)所引起的購買行為，都具有沖動性、即景性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)。心理動機(jī)是由人們的心理活動過程引起的購買動機(jī)。因此，有什么樣的消費(fèi)觀念就會形成什么樣的消費(fèi)需求。由于消費(fèi)者儲蓄、投資就出現(xiàn)了貨幣收入和現(xiàn)實(shí)購買力的差距研究收入對消費(fèi)者市場需求的影響，既要看收入總量，又要看家庭收入，還要看人均收入水平。人口的不同地理分布也直接引起人們消費(fèi)的差別?？烧T導(dǎo)性由于絕大多數(shù)消費(fèi)者在商品購買上缺乏專門知識，在購買時要經(jīng)歷一個了解情況的過程，只要某種產(chǎn)品宣傳的多，知名度高，即使質(zhì)量與其他商品相同也會有人爭購，這就決定了消費(fèi)者市場需求的可誘導(dǎo)性。亞運(yùn)村汽車交易市場等中關(guān)村西區(qū)（海龍、鼎好、硅谷、）等、同仁堂、金象等4．銷售者特征及行為1．消費(fèi)者市場需求的基本特征多樣性由于消費(fèi)者的地理位置、民族傳統(tǒng)、宗教信仰、文化水平、興趣愛好、生活習(xí)慣、年齡性別、職業(yè)特點(diǎn)等方面存在著不同程度的差異，因而對產(chǎn)品和服務(wù)的需求無論在對象本身還是滿足方式上的不一致的，從而決定了需求的多樣性。城市規(guī)劃也會對商店經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，有些地點(diǎn)從近期來看，可能是店址的最佳選擇，但是可能隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適宜設(shè)店，相反如果從近期看可能并不理想，但是從規(guī)劃前景看可能很有前途。過往行人也是商店客流來源的一個重要組成部分，其流動規(guī)律同樣不能忽視?？土鲿r商店經(jīng)營成敗的關(guān)鍵因素，一家商店若要獲得成功，必須有足夠的顧客來源。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費(fèi)者客流量和購物距離進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查。商圈規(guī)模可通過廣告宣傳、推銷方法、服務(wù)方式、公共關(guān)系等各種促銷手段贏得顧客，如優(yōu)惠酬賓、有獎銷售、禮品卷、各種顧客俱樂部等方式都可能擴(kuò)大商圈的邊際范圍。商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來購買商品得顧客居住得地理范圍。 大型專業(yè)店：采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品并提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)，滿足顧客對某大類商品一次性購全需求的零售業(yè)態(tài)。 中型超市：采取自選銷售方式，以銷售生鮮食品、食品和日常生活用品為主，能夠基本滿足顧客日常生活消費(fèi)需求的零售業(yè)態(tài)。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實(shí)專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。當(dāng)然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。我們首先給出一個廣泛通用的定義，即國際特許經(jīng)營協(xié)會(International：FranchiseAssociation，IFA)的定義。又稱為特許經(jīng)營、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖，特許經(jīng)營不是一種行業(yè)，只是一種營銷商品或服務(wù)的方法。也叫直營連鎖店，期初投入、經(jīng)營管理權(quán)、所有權(quán)、損益均由總公司負(fù)責(zé)，從業(yè)人員均為受雇者，故總部有絕對指揮權(quán)。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場潛力，可以獨(dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。部分商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析位置建筑面積（平方米）樓層銷售價格王府井大街4001層200000400000大都市商業(yè)街2200013層23000隆福寺附近10000商場物業(yè)2100042000廣安大街30000商場物業(yè)1700043000財智中心左案工社中證大廈中關(guān)村科貿(mào)中心銀網(wǎng)中心地下一層2800$一層越層4100$17萬二層三層2萬3500$建外SOHO元嘉國際公寓東方瑞景銀街俊景嘉華世紀(jì)地下一層3萬一層3萬二層三層根據(jù)對北京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認(rèn)為目前北京市商業(yè)物業(yè)的價格可細(xì)分為4大類。 奧運(yùn)會對促進(jìn)北京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強(qiáng)大作用252。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。部分底商供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商業(yè)建筑面積（平方米）今典花園西直門20000今日花園海淀區(qū)西翠路50000人壽大廈朝陽門外2000（使用面積）京匯大廈建國門外大街3000建外SOHO建國門外50000金泰大廈和平里12000世貿(mào)公寓光華路10000商業(yè)物業(yè)供求狀況根據(jù)2002年北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)面積529萬平方米；，營業(yè)面積130萬平方米；。四、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)、居民對消費(fèi)品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動了北京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點(diǎn)?？茖W(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場競爭強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著北京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、北京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費(fèi)人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴(kuò)展，北京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機(jī)會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。對于市場經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進(jìn)有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。隨著連鎖經(jīng)營的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機(jī)會。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。近年來，國內(nèi)零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的物流水平也將大大提高。總體來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓(xùn)，整個行業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當(dāng)前最顯著的特征。第三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容基本上是純粹的模仿式。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結(jié)構(gòu)失調(diào)，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費(fèi)需求現(xiàn)實(shí)等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達(dá)國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計劃經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)一下跳進(jìn)了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進(jìn)入的特征。國內(nèi)的競爭機(jī)制已初步形成。隨著居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，其消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。大型綜合超市和倉儲超市、廉價商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。（七）對外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化我國流通領(lǐng)域的改革開放，使外商進(jìn)入速度加快，競爭日益國際化。普查資料表明，按商品年銷售額分，%，%，%。從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店單位數(shù)所占比重不足1/5，%，從業(yè)人數(shù)占1/4強(qiáng)，%。,%，多于19781991年開業(yè)的總和。如今，倉儲商場，廉價商店，以及郵購、電視購物、網(wǎng)上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。第一次以百貨商店的誕生為標(biāo)志，1852年法國出現(xiàn)首家百貨店，標(biāo)志著零售業(yè)從過去分散的、單一經(jīng)營的商店發(fā)展為綜合經(jīng)營各類商品的百貨商店；第二次以20世紀(jì)30年代興起的超級市場為標(biāo)志，它通過大量銷售體制和自我服務(wù)方式，創(chuàng)造出深受消費(fèi)者歡迎的薄利多銷新業(yè)態(tài)；第三次以20世紀(jì)50年代的連鎖經(jīng)營的廣泛發(fā)展為標(biāo)志。一、中國商業(yè)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀始于八十年代中期的商品流通體制改革和不斷擴(kuò)大的對外開放，使我國的商業(yè)零售業(yè)格局發(fā)生了巨大的變革，舊式的百貨商店、糧油副食店等逐漸衰落，取而代之的是多種形式的新型商業(yè)經(jīng)營方式。商業(yè)調(diào)查研究的目的是通過調(diào)查，來最終指導(dǎo)開發(fā)商商業(yè)物業(yè)開發(fā)的選址、規(guī)模、規(guī)劃；指導(dǎo)商家進(jìn)行招商、經(jīng)營。歷史上，發(fā)達(dá)資本主義國家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。原有的業(yè)態(tài)形式，如百貨店、專業(yè)店不斷向規(guī)范化發(fā)展；超市、連鎖店、專賣店等新的業(yè)態(tài)也迅速成長起來。從開業(yè)時間看，主要經(jīng)歷兩次高峰，一次是1978—1991年改革開放初期，%；第二次開業(yè)高峰是1999—2001年，%。%、%%，%、%%。從目前我國零售企業(yè)的經(jīng)營規(guī)?？?，主要以小型企業(yè)經(jīng)營為主體。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。到2001年底，家樂福在華已開設(shè)了27家分店，沃爾瑪已開設(shè)了19家分店，麥德龍已開設(shè)了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經(jīng)營牌照。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經(jīng)營費(fèi)用低、成本低、價位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費(fèi)者。大量生產(chǎn)體制下的產(chǎn)品要求流通領(lǐng)域有相應(yīng)的能力和機(jī)構(gòu)來大量銷售，促成產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)中非商品性消費(fèi)支出比例不斷增加，尤其是服務(wù)、精神和文化類消費(fèi)上升速度很快。從國內(nèi)看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個體、私營、外資）的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和消費(fèi)品銷售額所占份額日益擴(kuò)大。資本的本性決定它總是要流動到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進(jìn)入我國剛