【正文】 終消費者的銷售活動。盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進行業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。② 采取自選銷售方式，明碼標價；③ 結算設在出口處統(tǒng)一進行。根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模和目標顧客等結構特點，給出便利店、小超市、中型超市、大型綜合超市、倉儲超市、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心等十種主要零售業(yè)態(tài)的分類。 大型綜合超市：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣商店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全需求的零售業(yè)態(tài)。 專賣店：專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內幾乎沒有顧客。競爭對手的位置對商圈的大小也有影響。商店地址一般應選擇在交通便利的地點，尤其是食品和日用品為經(jīng)營內容的普通超級市場應選擇居民區(qū)那設店，應以附近穩(wěn)定的居民或上下班的職工為目標顧客，滿足消費者就近購買的要求，且地理位置要方便消費者的進出。分享客流是指從鄰近其他商店形成的客流中獲得的，而不是本身產(chǎn)生的客流，這種客流往往在大型商店與小商店之間，或同類商店之間產(chǎn)生。另外，有些地點雖然擁有相當多的過往行人，但行人的目的并不是購物，如車站、碼頭等交通樞紐，機關、工廠、學校、公園附近、車輛通行干道等，行人目的不在購物，只是順便或臨時沖動購買一些商品，這類客流一般停留時間短，流動速度快，是商店的派生顧客，只有進行一些特殊宣傳才能吸引他們的目光。如地點附近有許多空建筑、爛尾樓，會令人感到頹廢衰落和不愿涉足；還有某些地區(qū)被傳聞治安狀況欠佳，無論是否屬實，都會妨礙顧客前來；還有其它如不良氣味、噪音、灰塵多，破舊及走道不良得環(huán)境，都會影響設店的價值。層次性消費者市場需求，是受貨幣支付能力和其它條件制約的。2．影響消費者市場需求的基本因素人口因素人口因素是影響消費者市場需求的最基本因素之一，人口因素中首先是指人口的總量和家庭戶數(shù)。收入因素價格既定的情況下，貨幣收入的多少，是影響消費者市場需求的決定性因素。價格因素在收入水平既定的情況下，價格的高低直接影響消費者的購買力。動機是驅使人們采取行動的直接內在原因。這些要求，既有個人的因素，又有社會條件的影響。例如人們?yōu)榱藧鄱徺I漂亮的衣服和化妝品。求新動機即以注重商品的時尚為主要特征的購買動機。即以注重追隨社會潮流為主要特征的購買動機。有些商品則是隨見到隨買。分為兩種：批發(fā)商人和產(chǎn)業(yè)分銷商。卡車批發(fā)商在市場上有一批專門幫客戶運貨的車輛，車主自己有一批客戶后，就可以增加一項業(yè)務──銷售。他們將產(chǎn)品目錄及訂單寄給零售店、制造商甚至大型企事業(yè)單位，收到訂單后一面?zhèn)湄?，一面向訂貨方面要求預付款及其他條件，然后通過郵寄等方式供貨。顧名思義有限服務批發(fā)商的服務項目較少。批發(fā)商批發(fā)的定義：批發(fā)包含一切將貨物或服務銷售給為了轉賣或者商業(yè)用途而進行購買的人或者組織的活動。購買地點消費者購買某商品的地點是因商品和商店而各不相同的。持這類動機的消費者在購買商品時，為了顯示自己特殊的身份、地位，特別注重商品商標的名聲、生產(chǎn)和銷售企業(yè)的聲譽、商品的“吉利”名稱和高價格等。求實動機即以追求商品的使用價值為主要特征的購買動機。由于人們的情緒變化是波動的，所以情緒動機所引起的購買行為，都具有沖動性、即景性和不穩(wěn)定性的特點。心理動機是由人們的心理活動過程引起的購買動機。因此，有什么樣的消費觀念就會形成什么樣的消費需求。由于消費者儲蓄、投資就出現(xiàn)了貨幣收入和現(xiàn)實購買力的差距研究收入對消費者市場需求的影響，既要看收入總量，又要看家庭收入，還要看人均收入水平。人口的不同地理分布也直接引起人們消費的差別?？烧T導性由于絕大多數(shù)消費者在商品購買上缺乏專門知識，在購買時要經(jīng)歷一個了解情況的過程，只要某種產(chǎn)品宣傳的多，知名度高，即使質量與其他商品相同也會有人爭購，這就決定了消費者市場需求的可誘導性。亞運村汽車交易市場等中關村西區(qū)（海龍、鼎好、硅谷、）等、同仁堂、金象等4．銷售者特征及行為1．消費者市場需求的基本特征多樣性由于消費者的地理位置、民族傳統(tǒng)、宗教信仰、文化水平、興趣愛好、生活習慣、年齡性別、職業(yè)特點等方面存在著不同程度的差異，因而對產(chǎn)品和服務的需求無論在對象本身還是滿足方式上的不一致的，從而決定了需求的多樣性。城市規(guī)劃也會對商店經(jīng)營產(chǎn)生重大影響，有些地點從近期來看，可能是店址的最佳選擇，但是可能隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適宜設店，相反如果從近期看可能并不理想，但是從規(guī)劃前景看可能很有前途。過往行人也是商店客流來源的一個重要組成部分，其流動規(guī)律同樣不能忽視。客流時商店經(jīng)營成敗的關鍵因素，一家商店若要獲得成功，必須有足夠的顧客來源。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費者客流量和購物距離進行統(tǒng)計調查。商圈規(guī)?？赏ㄟ^廣告宣傳、推銷方法、服務方式、公共關系等各種促銷手段贏得顧客，如優(yōu)惠酬賓、有獎銷售、禮品卷、各種顧客俱樂部等方式都可能擴大商圈的邊際范圍。商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來購買商品得顧客居住得地理范圍。 大型專業(yè)店：采取自選銷售和開架面售相結合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品并提供相關技術和服務，滿足顧客對某大類商品一次性購全需求的零售業(yè)態(tài)。 中型超市：采取自選銷售方式，以銷售生鮮食品、食品和日常生活用品為主，能夠基本滿足顧客日常生活消費需求的零售業(yè)態(tài)。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。當然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進一步細分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內容而定。我們首先給出一個廣泛通用的定義，即國際特許經(jīng)營協(xié)會(International：FranchiseAssociation，IFA)的定義。又稱為特許經(jīng)營、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖，特許經(jīng)營不是一種行業(yè)，只是一種營銷商品或服務的方法。也叫直營連鎖店，期初投入、經(jīng)營管理權、所有權、損益均由總公司負責，從業(yè)人員均為受雇者，故總部有絕對指揮權。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強的市場潛力，可以獨立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。部分商業(yè)物業(yè)的調研分析位置建筑面積（平方米）樓層銷售價格王府井大街4001層200000400000大都市商業(yè)街2200013層23000隆福寺附近10000商場物業(yè)2100042000廣安大街30000商場物業(yè)1700043000財智中心左案工社中證大廈中關村科貿(mào)中心銀網(wǎng)中心地下一層2800$一層越層4100$17萬二層三層2萬3500$建外SOHO元嘉國際公寓東方瑞景銀街俊景嘉華世紀地下一層3萬一層3萬二層三層根據(jù)對北京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調查分析，我司認為目前北京市商業(yè)物業(yè)的價格可細分為4大類。 奧運會對促進北京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強大作用252。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。部分底商供應狀況項目名稱項目位置商業(yè)建筑面積（平方米）今典花園西直門20000今日花園海淀區(qū)西翠路50000人壽大廈朝陽門外2000（使用面積）京匯大廈建國門外大街3000建外SOHO建國門外50000金泰大廈和平里12000世貿(mào)公寓光華路10000商業(yè)物業(yè)供求狀況根據(jù)2002年北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)面積529萬平方米；，營業(yè)面積130萬平方米；。四、商業(yè)物業(yè)市場供需關系國民經(jīng)濟的良好運轉、居民對消費品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動了北京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點?？茖W的商業(yè)物業(yè)的建筑設計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預留足夠得服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著北京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、北京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴展，北京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。對于市場經(jīng)濟還不發(fā)達的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的物質條件和技術條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。隨著連鎖經(jīng)營的擴張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。以連鎖制形式開設的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機會。隨著我國城市化進程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。近年來，國內零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內部的物流水平也將大大提高?？傮w來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓，整個行業(yè)缺乏高素質的人才。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當前最顯著的特征。第三，業(yè)態(tài)結構調整內容基本上是純粹的模仿式。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結構失調，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費需求現(xiàn)實等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計劃經(jīng)濟的落后狀態(tài)一下跳進了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進入的特征。國內的競爭機制已初步形成。隨著居民消費水平、消費結構的變化，其消費行為、消費方式、消費心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。大型綜合超市和倉儲超市、廉價商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結構中形成了兩個極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。（七）對外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化我國流通領域的改革開放，使外商進入速度加快，競爭日益國際化。普查資料表明，按商品年銷售額分，%，%，%。從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店單位數(shù)所占比重不足1/5，%，從業(yè)人數(shù)占1/4強，%。,%，多于19781991年開業(yè)的總和。如今，倉儲商場，廉價商店，以及郵購、電視購物、網(wǎng)上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。第一次以百貨商店的誕生為標志，1852年法國出現(xiàn)首家百貨店，標志著零售業(yè)從過去分散的、單一經(jīng)營的商店發(fā)展為綜合經(jīng)營各類商品的百貨商店；第二次以20世紀30年代興起的超級市場為標志，它通過大量銷售體制和自我服務方式，創(chuàng)造出深受消費者歡迎的薄利多銷新業(yè)態(tài)；第三次以20世紀50年代的連鎖經(jīng)營的廣泛發(fā)展為標志。一、中國商業(yè)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀始于八十年代中期的商品流通體制改革和不斷擴大的對外開放，使我國的商業(yè)零售業(yè)格局發(fā)生了巨大的變革，舊式的百貨商店、糧油副食店等逐漸衰落，取而代之的是多種形式的新型商業(yè)經(jīng)營方式。商業(yè)調查研究的目的是通過調查，來最終指導開發(fā)商商業(yè)物業(yè)開發(fā)的選址、規(guī)模、規(guī)劃；指導商家進行招商、經(jīng)營。歷史上，發(fā)達資本主義國家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。原有的業(yè)態(tài)形式，如百貨店、專業(yè)店不斷向規(guī)范化發(fā)展；超市、連鎖店、專賣店等新的業(yè)態(tài)也迅速成長起來。從開業(yè)時間看，主要經(jīng)歷兩次高峰，一次是1978—1991年改革開放初期，%；第二次開業(yè)高峰是1999—2001年，%。%、%%，%、%%。從目前我國零售企業(yè)的經(jīng)營規(guī)?？矗饕孕⌒推髽I(yè)經(jīng)營為主體。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。到2001年底，家樂福在華已開設了27家分店，沃爾瑪已開設了19家分店，麥德龍已開設了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經(jīng)營牌照。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經(jīng)營費用低、成本低、價位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費者。大量生產(chǎn)體制下的產(chǎn)品要求流通領域有相應的能力和機構來大量銷售，促成產(chǎn)品價值的實現(xiàn)。消費結構中非商品性消費支出比例不斷增加，尤其是服務、精神和文化類消費上升速度很快。從國內看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個體、私營、外資）的商業(yè)網(wǎng)點和消費品銷售額所占份額日益擴大。資本的本性決定它總是要流動到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進入我國剛