【正文】 店中設(shè)址；專賣店將進(jìn)一步向個性化、民族化方向發(fā)展。第三，由于我國目前尚缺乏方便店所需要的強(qiáng)大的消費(fèi)層的支持，以及生產(chǎn)力發(fā)展水平的限制，國內(nèi)本土化的方便店的大規(guī)模發(fā)展還需要一定的時日。隨著我國生產(chǎn)力水平的不斷提高，生鮮食品從生產(chǎn)到消費(fèi)之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會逐步增加，并達(dá)到規(guī)范化的水平。一方面百貨店原有的中低檔商品和五金家電等商品會分流出去，讓位給超市和專業(yè)店；百貨店中高毛利、低周轉(zhuǎn)的商品比重增加，并提高服務(wù)，從而走上規(guī)范化的道路。新興零售業(yè)態(tài)促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。據(jù)預(yù)測，未來五至十年，我國零售市場中，15%的市場份額將由中小超市占領(lǐng)，大賣場的市場份額約為10%，百貨店業(yè)態(tài)將占10%，其他各種零售業(yè)態(tài)單體可能不會超過10％以上的市場份額。但目前來看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競爭優(yōu)勢，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨(dú)特的經(jīng)營和管理方式。雖然跨地區(qū)發(fā)展已成為一個趨勢，但目前還僅僅是開始，多數(shù)企業(yè)并沒有找到跨地區(qū)擴(kuò)張的有效途徑，這也是產(chǎn)業(yè)分散的根本原因。在美國，主要的零售市場前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個市場份額的70%以上。但是，也正是這種“拷貝式成長”使企業(yè)之間很難拉開檔次，形成經(jīng)營梯度，以致于市場上每出現(xiàn)一種新業(yè)態(tài)都有眾多商家迅速效法跟上，業(yè)態(tài)趨同發(fā)展，最終導(dǎo)致同地域、同檔次、同類型的多家企業(yè)之間展開過度競爭。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個字來概括。百貨店長期以來是各大城市零售業(yè)的龍頭，但在激烈的競爭中已暴露出許多問題，尤其是市場定位和經(jīng)營方式已不能適應(yīng)多樣化需求。具體表現(xiàn)為城市大型商場超常規(guī)發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)中心重復(fù)建設(shè)，而農(nóng)村新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不多，規(guī)模普遍偏小，超級市場的規(guī)模優(yōu)勢和低價(jià)特征難以體現(xiàn)。技術(shù)進(jìn)步、信息傳播速度加快及知識覆蓋面廣，引起零售業(yè)管理方式與應(yīng)用技術(shù)的變革；同時，由于知識經(jīng)濟(jì)的相互滲透，人們思維方式變化，引起零售企業(yè)觀念、經(jīng)營方式的變化。資本的本性決定它總是要流動到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進(jìn)入我國剛剛開放的市場。面對服務(wù)貿(mào)易逐步開放，處于變革中的中國零售業(yè)也不得不調(diào)整自己的發(fā)展方向，吸收先進(jìn)技術(shù)、更新管理理念，提高核心競爭力，以適應(yīng)全球零售業(yè)變革浪潮。從國內(nèi)看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個體、私營、外資）的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和消費(fèi)品銷售額所占份額日益擴(kuò)大。（四）與交通運(yùn)輸條件、城市化方式息息相關(guān)的生活方式變化，也促進(jìn)了零售業(yè)的多樣化經(jīng)營。消費(fèi)結(jié)構(gòu)中非商品性消費(fèi)支出比例不斷增加，尤其是服務(wù)、精神和文化類消費(fèi)上升速度很快。綜合超市、食品超市、便利店都屬于此種類型。大量生產(chǎn)體制下的產(chǎn)品要求流通領(lǐng)域有相應(yīng)的能力和機(jī)構(gòu)來大量銷售，促成產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長，消費(fèi)品供求關(guān)系的改善，為零售業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經(jīng)營費(fèi)用低、成本低、價(jià)位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費(fèi)者。零售業(yè)態(tài)基本上形成了以中小型百貨商店與雜貨店為主的單一結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)。到2001年底，家樂福在華已開設(shè)了27家分店，沃爾瑪已開設(shè)了19家分店，麥德龍已開設(shè)了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經(jīng)營牌照。普查資料表明，2001年當(dāng)年新開業(yè)的外資零售產(chǎn)業(yè)活動單位比19921995年的總和還多出51家。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。%，%，%。從目前我國零售企業(yè)的經(jīng)營規(guī)?？?，主要以小型企業(yè)經(jīng)營為主體。表3 2001年按經(jīng)營方式和業(yè)態(tài)分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位構(gòu)成分組產(chǎn)業(yè)活動單位數(shù)從業(yè)人數(shù)商品銷售額比重（%）絕對數(shù)（萬個）比重（%）絕對數(shù)（萬人）比重（%）總計(jì)100100100一、經(jīng)營方式獨(dú)立商店連鎖商店總店連鎖商店分店其他二、業(yè)態(tài)百貨商店超級市場專業(yè)店其他（四）地區(qū)發(fā)展不均衡由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性，決定了商品市場在不同的區(qū)域也同樣具有明顯的差異性，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海省份，零售網(wǎng)點(diǎn)多，發(fā)展快，所占的市場份額也相對較大。%、%%，%、%%。表1 1996—2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位經(jīng)濟(jì)類型結(jié)構(gòu)變動經(jīng)濟(jì)類型2001年1996年增減變動單位數(shù)（萬個）比重（%）單位數(shù)（萬個）比重（%）單位數(shù)（萬個）比重（%）全國國有集體私營聯(lián)營股份制外商投資港澳臺投資其他由于我國零售業(yè)對外開放較晚，目前內(nèi)資仍是零售業(yè)的主渠道，無論從單位個數(shù)還是從從業(yè)人員、商品銷售額看，我國內(nèi)資零售業(yè)單位所占比重均在97%以上，處于絕對的主導(dǎo)地位。從開業(yè)時間看，主要經(jīng)歷兩次高峰，一次是1978—1991年改革開放初期，%；第二次開業(yè)高峰是1999—2001年，%。19世紀(jì)以前是一般零售店鋪的時代；1852年出現(xiàn)了百貨店，到20世紀(jì)初期居于主導(dǎo)地位；1930年出現(xiàn)了世界上第一家傳統(tǒng)超市，到50年代便風(fēng)行世界；20世紀(jì)50年代初出現(xiàn)了折扣商店；60年代出現(xiàn)了方便店；70年代出現(xiàn)了購物中心等。原有的業(yè)態(tài)形式，如百貨店、專業(yè)店不斷向規(guī)范化發(fā)展；超市、連鎖店、專賣店等新的業(yè)態(tài)也迅速成長起來。由零售生命周期理論可知，零售業(yè)態(tài)就像產(chǎn)品一樣，也經(jīng)過導(dǎo)入、成長、成熟和衰退階段，而且隨著市場與科技的不斷發(fā)展，零售生命周期也在不斷縮短。歷史上，發(fā)達(dá)資本主義國家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。一些在國際上流行的新型零售業(yè)態(tài)也逐步進(jìn)入我國并取得迅速普及和發(fā)展。商業(yè)調(diào)查研究的目的是通過調(diào)查，來最終指導(dǎo)開發(fā)商商業(yè)物業(yè)開發(fā)的選址、規(guī)模、規(guī)劃；指導(dǎo)商家進(jìn)行招商、經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)培訓(xùn)總述商業(yè)調(diào)研的內(nèi)容包括商業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、消費(fèi)者特征及行為、業(yè)態(tài)形式及分布、分銷商特征及行為、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的規(guī)模及分布、商圈調(diào)查。一、中國商業(yè)發(fā)展軌跡及現(xiàn)狀始于八十年代中期的商品流通體制改革和不斷擴(kuò)大的對外開放，使我國的商業(yè)零售業(yè)格局發(fā)生了巨大的變革，舊式的百貨商店、糧油副食店等逐漸衰落，取而代之的是多種形式的新型商業(yè)經(jīng)營方式。本課題對我國商業(yè)零售經(jīng)營多元化的現(xiàn)狀和存在問題進(jìn)行剖析，并預(yù)測其發(fā)展前景，提出相應(yīng)的對策建議。第一次以百貨商店的誕生為標(biāo)志，1852年法國出現(xiàn)首家百貨店，標(biāo)志著零售業(yè)從過去分散的、單一經(jīng)營的商店發(fā)展為綜合經(jīng)營各類商品的百貨商店；第二次以20世紀(jì)30年代興起的超級市場為標(biāo)志，它通過大量銷售體制和自我服務(wù)方式，創(chuàng)造出深受消費(fèi)者歡迎的薄利多銷新業(yè)態(tài)；第三次以20世紀(jì)50年代的連鎖經(jīng)營的廣泛發(fā)展為標(biāo)志。據(jù)有關(guān)專家測算，世界零售生命周期由過去的100年縮短到30至40年，進(jìn)入20世紀(jì)90年代則縮短為10至15年。如今，倉儲商場，廉價(jià)商店，以及郵購、電視購物、網(wǎng)上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。近三、四十年，新的業(yè)態(tài)形式相繼出現(xiàn)，百貨店——超級市場——采取連鎖經(jīng)營的業(yè)態(tài)店——無人售貨方式等，每一種新興業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，都有一個時間間隔，每種業(yè)態(tài)形式都是隨著時間的推移，并依次進(jìn)入市場的。,%，多于19781991年開業(yè)的總和。表2 2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位人員與銷售額構(gòu)成從業(yè)人員構(gòu)成（%）商品銷售額比重（%）總計(jì)100100國有集體聯(lián)營私營18股份制20外商投資港澳臺投資其他（三）新型零售業(yè)態(tài)異軍突起從1992年開始，超級市場、便民連鎖店、專賣店等新型零售業(yè)態(tài)迅速成長，在經(jīng)濟(jì)相對比較發(fā)達(dá)的一些大城市中迅速擴(kuò)展、占領(lǐng)市場，并顯示出強(qiáng)大的生命力，方便店、倉儲式商場、廉價(jià)商店、郵購、電視購物、電子商務(wù)等業(yè)態(tài)也相繼登場，零售業(yè)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢。從零售業(yè)態(tài)看，百貨商店單位數(shù)所占比重不足1/5，%，從業(yè)人數(shù)占1/4強(qiáng)，%。普查資料顯示，零售市場商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展呈明顯的不均衡性。普查資料表明，按商品年銷售額分，%，%，%。而100人以上的企業(yè)所占比重很小。（七）對外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化我國流通領(lǐng)域的改革開放，使外商進(jìn)入速度加快，競爭日益國際化。到2001年底，外商與港澳臺商投資的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位在中國已發(fā)展到5234家，%，%。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。改革開放以后，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)化，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長和居民購買力水平的較快幅度躍升，客觀上要求由貨色品種齊全、購物環(huán)境優(yōu)雅、附加服務(wù)功能完善的大型百貨商店成為市場零售業(yè)態(tài)的主角。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。生產(chǎn)力的大發(fā)展，決定了產(chǎn)品的多樣化和差異化，產(chǎn)品的多樣化和差異化又進(jìn)一步細(xì)分了消費(fèi)者的需求，客觀上需要多種零售業(yè)態(tài)形式來滿足這種被細(xì)分的消費(fèi)需求。大型綜合超市和倉儲超市、廉價(jià)商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。（三）居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)行為的不斷變化，客觀上對新型業(yè)態(tài)提出了新的要求。隨著居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，其消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。商業(yè)是與人、與人的生活方式息息相關(guān)的行業(yè)，必然受人的居住、交通、生活條件制約。國內(nèi)的競爭機(jī)制已初步形成。因此，激烈的國內(nèi)、國際市場競爭，有力地促進(jìn)了中國零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達(dá)國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)一下跳進(jìn)了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進(jìn)入的特征。四、零售企業(yè)經(jīng)營方式發(fā)展中的幾個問題近年來，各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，在國內(nèi)大中城市不斷涌現(xiàn)，雖然打破了零售業(yè)態(tài)的單一化，形成了多種業(yè)態(tài)并存的格局，但總的來看，我國絕大多數(shù)零售企業(yè)的發(fā)展變革仍是一種淺層表面變革，有的甚至偏離了正常的方向，形成了整體上的虛浮狀態(tài)。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結(jié)構(gòu)失調(diào)，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費(fèi)需求現(xiàn)實(shí)等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。其次就是超市不超、連鎖不鎖現(xiàn)象比較普遍。第三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容基本上是純粹的模仿式。第四，產(chǎn)業(yè)高度分散。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當(dāng)前最顯著的特征。第五，經(jīng)營方式缺乏競爭力。總體來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓(xùn)，整個行業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。零售業(yè)態(tài)間的競爭更加激烈。近年來，國內(nèi)零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的物流水平也將大大提高。另一方面是一部分百貨店仍然以大眾消費(fèi)需求為目標(biāo)市場，但將自身改變業(yè)態(tài)，向大型綜合超市轉(zhuǎn)化。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活節(jié)奏加快，以及國外大型配送企業(yè)進(jìn)入，會促進(jìn)方便店這一業(yè)態(tài)的發(fā)展。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機(jī)會。(三)在企業(yè)的組織形式上，連鎖商店將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)，并在某些業(yè)態(tài)中居支配地位。隨著連鎖經(jīng)營的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。百貨商店、超級市場、連鎖商店、倉儲商場等業(yè)態(tài)是20世紀(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)的成功典范，曾經(jīng)并且將繼續(xù)滿足人們的物質(zhì)文化生活需要作出巨大貢獻(xiàn)。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。要認(rèn)真研究零售業(yè)態(tài)發(fā)展變化的規(guī)律性，在業(yè)態(tài)的調(diào)整過程中，必須要有明確的市場定位，既要在區(qū)域上進(jìn)行合理布局和總量控制，避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展帶來的同業(yè)態(tài)模式的惡性競爭，又要用業(yè)態(tài)的多樣化滿足消費(fèi)需求的多層次和差異化。對于市場經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進(jìn)有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。（四）加強(qiáng)零售業(yè)態(tài)混合經(jīng)營的管理，將零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整引向深入。北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、北京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費(fèi)人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴(kuò)展，北京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機(jī)會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。但是在區(qū)域經(jīng)營中，一定要形成錯位經(jīng)營，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項(xiàng)目對于自身項(xiàng)目的沖擊。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著北京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場競爭強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持?？茖W(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)隨著整個房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，開發(fā)商對于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。四、商業(yè)物業(yè)市場