【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休閑的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場(chǎng)。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會(huì)化，將會(huì)為商場(chǎng)帶來可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營(yíng)方式。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共空間社會(huì)化的建立提供了平臺(tái)。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在北京近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，%,市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應(yīng)速度。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場(chǎng)的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。住宅的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，而商鋪的同質(zhì)化與住宅不同，目前北京商鋪的同質(zhì)化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，容易形成以價(jià)格為主要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上，即使同是地鐵物業(yè)或步行街物業(yè)，不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)，并且彼此的商場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手段、推廣策略都是不一樣的，簡(jiǎn)單的模仿是不能有效增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的，突出項(xiàng)目個(gè)性、提高項(xiàng)目自身品質(zhì)才是增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。但是對(duì)于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項(xiàng)目形象方面的工作力度不夠，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍(lán)圖來增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷售是至關(guān)重要的。營(yíng)銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷售的有力支持。對(duì)于主要面對(duì)投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷策略將會(huì)為項(xiàng)目的成功銷售提供保障。建筑設(shè)計(jì)不能滿足多功能的商貿(mào)要求商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計(jì)方面尚不完善，不能滿足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理。提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，增加收益。科學(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營(yíng)品種對(duì)物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在北京，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)。在上節(jié)“商業(yè)管理專業(yè)化”中已經(jīng)闡述了商業(yè)管理對(duì)于商業(yè)物業(yè)的重要性，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾瑢?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是投資者最關(guān)心的和最需要的。開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，開發(fā)商對(duì)于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。但是商業(yè)物業(yè)涉及到商鋪的規(guī)劃、鋪面單元面積分割的大小和比例、整體的裝潢裝飾、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理等問題，目前市場(chǎng)表現(xiàn)為大部分開發(fā)商普遍缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務(wù)相對(duì)普通住宅項(xiàng)目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個(gè)商業(yè)物業(yè)的投資環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)一步興旺。針對(duì)目前的按揭形式，要想擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量，增加投資客群的體量，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促銷活動(dòng)加以配合。四、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)、居民對(duì)消費(fèi)品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動(dòng)了北京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點(diǎn)。北京商業(yè)物業(yè)的分布長(zhǎng)期以來，北京的商業(yè)中心一直集中于舊北京的中心，王府井大街、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，購買人流的增加，這種布局已經(jīng)基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。，商業(yè)中心趨于多元化最新統(tǒng)計(jì)資料表明，北京市人口總量已經(jīng)達(dá)到1400萬（300萬流動(dòng)人口），北京的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)培育，北京形成了以王府井、西單、國(guó)貿(mào)、賽特等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)，這些商圈中存在的集中購物場(chǎng)所，成為了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了北京的立體商業(yè)網(wǎng)框架。主要商圈綜合實(shí)力排名表名次商圈代表物業(yè)名次商圈代表物業(yè)1王府井王府井百貨大樓6中關(guān)村當(dāng)代商城2西單西單商場(chǎng)7公主墳翠微大廈3國(guó)貿(mào)國(guó)貿(mào)商城8朝外華普超市4燕莎燕莎購物中心9亞運(yùn)村北辰購物中心5賽特賽特購物中心10崇文門新世界商場(chǎng)，填充商業(yè)空白隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，作為商業(yè)配套的底商漸漸浮出水面，成為了一種獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，開始支撐起自身特有的市場(chǎng)需求空間。北京目前開發(fā)的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點(diǎn)狀零散分布在各個(gè)區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場(chǎng)，并逐漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。此類底商物業(yè)主要集中在海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)較多的區(qū)域，其中以CBD、金融街、中關(guān)村的底商最具市場(chǎng)潛力。部分底商供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置商業(yè)建筑面積（平方米）今典花園西直門20000今日花園海淀區(qū)西翠路50000人壽大廈朝陽門外2000（使用面積）京匯大廈建國(guó)門外大街3000建外SOHO建國(guó)門外50000金泰大廈和平里12000世貿(mào)公寓光華路10000商業(yè)物業(yè)供求狀況根據(jù)2002年北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)面積529萬平方米；，營(yíng)業(yè)面積130萬平方米；。按1300萬平方米計(jì)算，，也少于上海人均1平方米的商業(yè)面積。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2010年達(dá)到1平方米。截至到2005年，三年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約150萬平方米，每年增長(zhǎng)50萬平方米。由此可見，北京市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在正處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。從業(yè)態(tài)需求來看，北京市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，從大型購物中心、高檔綜合商場(chǎng)、家具商場(chǎng)、電器商店等到各種中、小專業(yè)店都有不同需求。大型商場(chǎng)的數(shù)量增長(zhǎng)有限，但所占面積比重較大，2002年北京新開業(yè)大型商場(chǎng)有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的商業(yè)物業(yè)面積，累計(jì)超過20萬平方米。相對(duì)而言，小型商場(chǎng)和中、小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)較快，年租賃成交量也較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增長(zhǎng)較快。按行業(yè)劃分，北京市對(duì)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。各種業(yè)態(tài)商業(yè)物業(yè)需求比例表業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%2002年商業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯示出了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，不論供應(yīng)量還是物業(yè)價(jià)格均比2001年有了較大提高，市場(chǎng)反應(yīng)良好。但是與廣州、深圳等商業(yè)物業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，北京市場(chǎng)與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，未來市場(chǎng)容量較大。按照商委規(guī)定的2010年人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量，北京市應(yīng)加大力度開發(fā)商業(yè)物業(yè)，以滿足居民基本的商業(yè)需求。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量會(huì)隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷成熟而穩(wěn)步增加，每年可達(dá)到50萬100萬平方米。未來商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)需求方面，相信在眾多利好因素的推動(dòng)下，仍能繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定的需求狀況。252。 入世帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響252。 奧運(yùn)會(huì)對(duì)促進(jìn)北京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強(qiáng)大作用252。 人民消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，商業(yè)市場(chǎng)將保持良好發(fā)展?fàn)顩r252。 大量外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴(kuò)大252。 市政改造工程使原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消失，新商業(yè)物業(yè)需求加大252。 商業(yè)物業(yè)投資形勢(shì)看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析商業(yè)物業(yè)價(jià)格走勢(shì)北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢(shì)，供應(yīng)量和需求量波瀾不驚。2001年在申奧成功、加入世貿(mào)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢(shì)頭。2002年，商業(yè)物業(yè)繼續(xù)延續(xù)上一年的良好發(fā)展局面，在市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，一躍成為房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)，2002年下半年市場(chǎng)供給逐步增加。在價(jià)格方面，雖然幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通過拍賣賣出了高價(jià)，但總體價(jià)格市場(chǎng)較為穩(wěn)定，繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上漲的趨勢(shì)。部分商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析位置建筑面積（平方米）樓層銷售價(jià)格王府井大街4001層200000400000大都市商業(yè)街2200013層23000隆福寺附近10000商場(chǎng)物業(yè)2100042000廣安大街30000商場(chǎng)物業(yè)1700043000財(cái)智中心左案工社中證大廈中關(guān)村科貿(mào)中心銀網(wǎng)中心地下一層2800$一層越層4100$17萬二層三層2萬3500$建外SOHO元嘉國(guó)際公寓東方瑞景銀街俊景嘉華世紀(jì)地下一層3萬一層3萬二層三層根據(jù)對(duì)北京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認(rèn)為目前北京市商業(yè)物業(yè)的價(jià)格可細(xì)分為4大類。商業(yè)街商鋪。由于歷史發(fā)展原因，往往是某個(gè)大型商圈的中心旺鋪，因此租賃價(jià)格和銷售價(jià)格均具有局部特殊性。此類商鋪均價(jià)至少應(yīng)為510萬/平方米。社區(qū)商業(yè)物業(yè)。功能上基本為社區(qū)商業(yè)配套，但兼?zhèn)鋵?duì)外商業(yè)活動(dòng)功能。此類物業(yè)影響力不大，只能形成區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值不高，均價(jià)大約在12萬/平方米。中檔住宅、寫字樓、公寓底商。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)潛力，可以獨(dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。高檔寫字樓、公寓底商。此類型商業(yè)物業(yè)具有良好的的商業(yè)投資價(jià)值，已經(jīng)完全成為獨(dú)立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場(chǎng)需求旺盛。，甚至更高。預(yù)計(jì)2003年北京的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將仍然保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)前景繼續(xù)看好。但是由于2002年部分產(chǎn)品積累到2003年，因此在短時(shí)內(nèi)有可能出現(xiàn)大面積供應(yīng)，形成一定的市場(chǎng)壓力，但商業(yè)物業(yè)的售價(jià)和租金不會(huì)受到太大影響，仍然保持小幅增長(zhǎng)。基礎(chǔ)知識(shí)部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式與業(yè)態(tài)研究零售業(yè)按經(jīng)營(yíng)方式分為四種方式分別是獨(dú)立商店、連鎖總店、連鎖分店和其它經(jīng)營(yíng)方式。顧名思義就是單獨(dú)的一個(gè)商店，僅有一個(gè)店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式之一。也叫直營(yíng)連鎖店，期初投入、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)、所有權(quán)、損益均由總公司負(fù)責(zé)，從業(yè)人員均為受雇者，故總部有絕對(duì)指揮權(quán)。優(yōu)點(diǎn)在于總部能完全掌控銷售訊息，并執(zhí)行銷售手段，而能獲得較佳經(jīng)濟(jì)效益。從管理上一般分三種模式：252。 總店－門店集中管理模式，在這種管理模式下，總店的管理權(quán)限高度集中，從采購進(jìn)貨、商品配送、價(jià)格管理、供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)都由總部完成，門店只負(fù)責(zé)銷售；252。 總店－配送中心管理模式，是指沒有門店，倉庫（或配送中心）在異地，由總店完成公司的訂單、零售供應(yīng)商結(jié)算等業(yè)務(wù)，倉庫（或配送中心）完成收發(fā)貨管理，總部能夠?qū)崟r(shí)查詢商品的進(jìn)銷調(diào)存的情況；252。 總店－門店－配送中心管理模式，是典型的連鎖經(jīng)營(yíng)管理模式，公司的運(yùn)作是以配送中心為基礎(chǔ)，總店可能只完成采購訂單、配貨單、供應(yīng)商結(jié)算等管理職能，門店的主要職能就是銷售?？偛磕軌虿樵兊絺}庫（配送中心）的商品進(jìn)銷調(diào)存以及門店的銷售情況。也就是特許經(jīng)營(yíng)是英文FRANCHISING的漢譯。又稱為特許經(jīng)營(yíng)、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖，特許經(jīng)營(yíng)不是一種行業(yè)，只是一種營(yíng)銷商品或服務(wù)的方法。在過去的十年里，特許經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在許多國(guó)家，不論是在發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務(wù)的方法，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。特許經(jīng)營(yíng)發(fā)源于一系列的商業(yè)交易過程、方法和實(shí)踐。這些商業(yè)交易過程、方法和實(shí)踐都有如下共同特征：1．個(gè)人對(duì)商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專利、商業(yè)秘密、經(jīng)營(yíng)訣竅的所權(quán)。2．權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利。3．在合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許可人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。4．受許可人需要支付權(quán)利使用費(fèi)和(或)其他費(fèi)用。在特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)源地美國(guó)，曾經(jīng)有很多人試圖為特許經(jīng)營(yíng)下一個(gè)精確的定義，以涵蓋在特許交易中所涉及的所有要素。我們首先給出一個(gè)廣泛通用的定義，即國(guó)際特許經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)(International：FranchiseAssociation，IFA)的定義。特許經(jīng)營(yíng)是一種營(yíng)銷產(chǎn)品(或)服務(wù)和(或)技術(shù)的體系，基于在法律和財(cái)務(wù)上分離和獨(dú)立的當(dāng)事人一特許人和他的單個(gè)受許人之間緊密和持續(xù)的合作，依靠特許人授予其單個(gè)受許人權(quán)利，并附加義務(wù)，以便根據(jù)特許人的概念進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；此項(xiàng)權(quán)利經(jīng)由直接或間接財(cái)務(wù)上的交換一給予并迫使單個(gè)受許人商號(hào)，和(或)商標(biāo)，和(或)服務(wù)標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)訣竅，商業(yè)和技術(shù)方法，持續(xù)體系，和其他工業(yè)和(或)知