【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高、回收周期較短，投資可保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。但價(jià)格也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。l 區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差別很大。l 專業(yè)市場(chǎng)：很多，服裝類如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫(kù)；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場(chǎng)等。其最大特點(diǎn)就是單個(gè)商鋪面積小（不超過10㎡），單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要托管或自營(yíng)。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。l 特色商業(yè)街：市場(chǎng)行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。l 底商：最多，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場(chǎng)（一）CBD地區(qū)供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬(wàn)平方米，如國(guó)貿(mào)三期的5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心的16萬(wàn)平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè)總面積將超過100萬(wàn)平方米，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。新舊主要項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)間租售狀況國(guó)貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國(guó)路88號(hào)20000平方米2002年銷售京匯大廈國(guó)貿(mào)橋東南3000平方米2002年只租不售國(guó)貿(mào)三期建外大街1號(hào)60000平方米2007年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米2004年銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)橋東南70000平方米2005年以租為主　　需求方面對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè)如下： l 品牌服飾 作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類別，品牌服飾今后對(duì)CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。l 餐飲 數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商務(wù)往來，都將為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)，CBD將成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。l 展廳 鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。l 配套服務(wù) 由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。市場(chǎng)形勢(shì)l 產(chǎn)品定位普遍高啟　　客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》預(yù)測(cè)，CBD的消費(fèi)人群約有50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25－30萬(wàn)，，文化休閑人群約1－2萬(wàn)，觀光人群約4－8萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表。l 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前CBD商業(yè)面積不足10萬(wàn)平方米，約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一，主要以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60～120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。l 東區(qū)成為發(fā)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是未來CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。 l 集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu)，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。（二）中關(guān)村中國(guó)硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國(guó)的電子產(chǎn)品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特別是隨著中國(guó)硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼0中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀(jì)金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和電子市場(chǎng)等高端行業(yè)占領(lǐng)，大中小企業(yè)及市場(chǎng)交易額逐年增加，同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái)，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)求及市場(chǎng)價(jià)格高開高走。住宅底商有利可圖萬(wàn)柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬(wàn)泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀(jì)城4萬(wàn)平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都說明此點(diǎn)。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小，即使底商價(jià)格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢(shì)，也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。中小投資者不容忽視從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動(dòng)了小型底商及電子市場(chǎng)商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。（三）亞運(yùn)村　　亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá)50萬(wàn)以上和流動(dòng)人口30萬(wàn)以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD)，亞運(yùn)村與東部CBD、西部中關(guān)村齊名?！」┬杳芡怀鰜嗊\(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有10萬(wàn)平方米左右，以北辰購(gòu)物、陽(yáng)光廣場(chǎng)飄亮購(gòu)物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足人們的高品質(zhì)生活需求，巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放，同時(shí)也難于適應(yīng)今后奧運(yùn)村的建設(shè)和需求。這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購(gòu)物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時(shí)，目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個(gè)性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。市場(chǎng)持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。，目前銷售已達(dá)90％以上，－4萬(wàn)元，相繼有星巴克、全聚德、新世紀(jì)錢柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽(yáng)光新干線底商也創(chuàng)造了100％的銷售奇跡，－3萬(wàn)元。華匯集團(tuán)的7萬(wàn)平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬(wàn)平方米的底商也引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在未來亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶，其中，(，主題商場(chǎng)近2萬(wàn)平方米)。這將對(duì)該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。（四）南城地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展增添了新的活力?！笆濉逼陂g，北京還將分別建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的繼續(xù)加強(qiáng)，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬(wàn)客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場(chǎng)亦在南城安家落戶，這些國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢(shì)加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長(zhǎng)，使之逐步成為京城的物流中心。三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代