【正文】 置：“中億新苑” 住宅小區(qū)的西南側(cè)；l 規(guī)劃目標：繁華的商業(yè)+詩意棲息地；l 總體風(fēng)格：商業(yè)建筑力求繁華，結(jié)合城市綠地景觀，打造高品位、高標準的繁華商業(yè)街；l 功能組成：由四至五層商業(yè)及辦公樓建筑構(gòu)成；l 建筑外形：沿琵琶山路為一弧形商業(yè)建筑與一長方形商業(yè)建筑連接體，沿太白樓東路為一“一”字形辦公樓及商業(yè)綜合樓；l 總建筑面積：；l 建筑層數(shù)：≤5層；l 建筑高度：；l 地下車庫面積：8755平方米；l 退太白樓東路紅線：10米；l 退琵琶山北路紅線：10米；l 城市綠化廣場：面積1800平米，位于太白東路與琵琶山北路拐角處；東西寬：67米 ； 南北長：130米 ； 柱間距：10米；首層至四層層高： ； 五層層高：5米；垂直客梯：2部 ； 垂直貨梯：2部 ； 自動扶梯：兩組 ； 樓梯：5部；商業(yè)建筑面積：29500㎡l 長方形主體區(qū)域（14層商用）東西長：64米 ； 南北寬：25米 ； 柱間距：10米；首層層高： ； 二層層高： ； 三至五層層高：；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯：0組 ； 樓梯：11部；商業(yè)建筑面積：2850㎡l “一”字形區(qū)域（2層商用；35層辦公）臨街面總寬度：170米 ； 進深：16米 ； 柱間距：8米；首層層高： ； 二至四層高層高：；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯：0組 ； 樓梯：27部；商業(yè)建筑面積：2700㎡l 弧形區(qū)域（2層商用；4層辦公）雙向四車道雙向四車道太 白 東 路太 白 東 路紅 星 東 路紅 星 東 路山路琶琵濟寧二院火炬賓館海爾大廈本案1123201路3203路雙向二車道項目周邊交通情況分析 項目周邊公交線路統(tǒng)計班次路線時間1路熱力公司天馬商場（本項目）造船廠首班 6：00 末班 19：005路唐口油品加工廠英克萊集團（本項目）香港大廈首班 6：00 末班 19：0012路火車站英克萊集團（本項目）駕校首班 6：00 末班 19：0018路火車站英克萊集團（本項目）振宇市場東區(qū)首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬25路宮白莊英克萊集團（本項目）紅星小區(qū)首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬36路石佛南英克萊集團（本項目）振宇市場西區(qū)首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬201路中區(qū)職業(yè)中專英克萊集團（本項目）如意集團首班 6：00 末班 20：00總結(jié)：本案南鄰太白路（雙向四車道），西臨琵琶山路（雙向二車道），距離濟寧市火車站2公里左右，有七趟公交車線路輻射本案，交通十分便利。1995—2004年濟寧市GDP數(shù)值統(tǒng)計表　 年度參數(shù)1995199619971998199920002001200220032004GDP（億元）增長率（%）%%%%%%%%%%人均GDP（元）——————————7365824093481106313738資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》按照國際慣例，在人均GDP邁上1000美元的臺階后，必然引起消費結(jié)構(gòu)升級。%；，%，%。 資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》居民可支配收入和消費性支出均呈逐步上漲態(tài)勢，消費性支出占可支配收入比例約在63%73%附近，逐年走低，%，%，表明廣大居民的生活質(zhì)量正穩(wěn)步提高。 綜上所述：濟寧市居民購買力有了較大水平的提高，消費需求逐年上升；居民開始追求較高的生活水準，多樣化的生活方式；這也將是推動商業(yè)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的內(nèi)因。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。此文件明確指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，房地產(chǎn)價格和投資增長過快，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為避免物業(yè)糾紛，條例明確規(guī)定，商品房因質(zhì)量問題應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時給予維修，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照合同約定內(nèi)容按期交付商品房，否則應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。山東省擬控制房價今后，山東省擬將通過確定商品房建設(shè)費用底價的措施，以控制目前居高不下的房價，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，讓廣大市民買上“明白房”?？梢钥隙?，本項目商業(yè)物業(yè)的啟動將具備良好的宏觀市場環(huán)境基礎(chǔ)。%，這部分人群有穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，消費能力較強，是商業(yè)市場的主要消費群體，將為項目未來經(jīng)營發(fā)展提供主力消費支持。濟寧交通便利。濟寧市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點l 濟寧市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場、大型超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、服裝日用品批發(fā)市場、集中餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；l 現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)全部坐落在濟寧的中心商業(yè)街太白路南側(cè)，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、濟寧百貨為代表，相距不足半公里，㎡之間；l 現(xiàn)有大型超市主要有世紀聯(lián)華、賽瑪特、愛客多、賽寶四個，其經(jīng)營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢，分布較為零散，規(guī)模都在2萬平左右，除世紀聯(lián)華外，其余三個超市品牌，都開有分店，分店形式以滿足周邊居民基本需求的生活超市為主，體量較?。?l 底商類物業(yè)在濟寧市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到三層不等；l 現(xiàn)有專業(yè)市場主要有家電市場、家具建材市場、家居市場、紡織品市場；l 餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出羊群效應(yīng)的態(tài)勢：以江南春街為代表的高檔類餐飲集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的大眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特色類餐飲集中帶；l 濟寧市批發(fā)市場主要有太東批發(fā)市場、琵琶山路批發(fā)市場、義務(wù)小商品批發(fā)市場及夏橋小商品批發(fā)市場，規(guī)?；驹?0000㎡以上；l 分布圖如下：古槐路共青團路琵琶路山建設(shè)路科苑路 常 青 路 吳 泰 閘 路洸 河 路紅 星 路太 白 路江南春街咖啡及休閑餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)大眾餐飲區(qū) 濟寧市商業(yè)集中區(qū) 賽瑪特賽寶愛客多分店賽寶分店紡織批發(fā)城誠達家居城濟寧市家具大世界夏橋批發(fā)市場義烏批發(fā)市場愛客多金城家具城愛客多分店賽瑪特分店本案濟寧周邊重點縣級市商業(yè)市場概況曲阜位于濟寧市東北方向，距離45公里，車行時間40分鐘左右。五瑪祠街位于曲阜最重要的旅游景點孔廟正對面，主要集中了餐飲、珠寶、服裝、眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次基本傾向于中、低檔。廣場商廈作為兗州地區(qū)最大的購物中心，其業(yè)態(tài)品種較為齊全。濟寧百貨是濟寧市最大的零售商業(yè)企業(yè)之一，其長期的經(jīng)營活動和市場運作，在當(dāng)?shù)匦纬闪肆己玫纳虡I(yè)信譽和企業(yè)形象。該店總面積2萬余平方米，有2萬多種商品。倉庫、住宿及其它設(shè)施齊全。平米經(jīng)營狀況好一般較好一般一般一般l 振宇批發(fā)大市場總投資3000萬元，占地300畝，總建筑面積88000平方米，按經(jīng)營門類分為服裝、紡織面料、床上用 品、窗簾、皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、辦公用品等十大專業(yè)經(jīng)營區(qū)域；l 太東批發(fā)大市場市場總投資680萬元。㎡不等，租金較高的地帶分布在太白樓廣場、貴和百貨及世紀華聯(lián)附近，主要以精品店、金店及醫(yī)藥美容業(yè)態(tài)為主，而根據(jù)我司對商業(yè)業(yè)態(tài)租金承受能力的分析，這幾種業(yè)態(tài)具有較強的租金承受能力。㎡的范圍之間，由于屬于大眾類餐飲，因此就餐人數(shù)較多。從定時人流統(tǒng)計來看，該步行街整體經(jīng)營情況較差，人流稀少。濟寧市現(xiàn)有商業(yè)布局規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒有對不同樓層進行商業(yè)租金價值評估及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進行合理的利潤產(chǎn)出比較分析，因此出現(xiàn)了低租金承受能力的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價值位置的局面。調(diào)研方式l 本次我司將主要依據(jù)商戶業(yè)態(tài)類型、經(jīng)營規(guī)模、選址要求等不同的因素，利用不同手段進行商戶調(diào)研，調(diào)研工作將依據(jù)所調(diào)研業(yè)態(tài)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)指標，調(diào)研內(nèi)容包括：單位租戶最長簽約期、單位租位租金承受力、經(jīng)營面積、產(chǎn)品進駐硬件條件、業(yè)態(tài)進駐意向、對于本項目發(fā)展預(yù)期等。經(jīng)營商戶訪談分析本項目地處濟寧市最繁華的商業(yè)街太白路東端，有多條公交線路經(jīng)過，無論是地理位置還是交通條件都很優(yōu)越，考慮到濟寧市整體規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及近時期外商引入的相關(guān)要求，本次調(diào)研對象選取的是在北京及山東有一定名氣的百貨商戶。百貨商戶租賃店鋪面積大，投入人力、物力、資金均比一般業(yè)態(tài)多，根據(jù)其經(jīng)營特性，在進駐項目后，開業(yè)3年左右為市場培育階段，3年以后才進入良性運作階段，在對所有費用進行合理攤銷后，百貨店盈利階段一般在第710年左右；所以百貨的資本回收時期與其他業(yè)態(tài)相比較時間要長一些；按我國法律規(guī)定，商業(yè)房地產(chǎn)項目最長土地使用年限為40年，百貨店簽定承租期多為20年；隨著商業(yè)市場競爭逐漸升級，有的百貨店為了達到盈利要求，自行建造物業(yè)開設(shè)分店，以求有效延長經(jīng)營年限；l 物業(yè)租金：降低經(jīng)營風(fēng)險，低成本經(jīng)營已成為百貨店維持長期發(fā)展的重要保證，在上面的圖表中可以看到，百貨店對物業(yè)的租賃形式各有不同，針對濟寧市來說，主要形式有：l ，并根據(jù)雙方商議35年以租金遞增形式進行租賃；l 與固定租金相似，考慮單位租金價格時參考物業(yè)整體造價或以商業(yè)經(jīng)營年流水額的固定比例作為參考標準，一般來說租金所占比例約為整體造價的5%；此類方法在臺灣百貨店及日資百貨店中見到；l 以多種方式進行合作，是考慮買斷或底租加提成形式經(jīng)營，一般這類商戶有較強實力，對自已未來經(jīng)營有一定的信心。根據(jù)上圖所示，百貨店需求面積一般為2500035000㎡左右，百貨店一般考慮消費者對百貨店的購物環(huán)境、消費心理、商業(yè)發(fā)展的基本需求，而不同百貨店則根據(jù)開店所在區(qū)域消費力、商圈未來幅射范圍進行核算，一般來說，百貨店開店需求為2500030000㎡。說明：本次經(jīng)營者調(diào)研原定問卷數(shù)為600份，實際回收有效問卷569份。目前濟寧市現(xiàn)有批發(fā)市場中多以日用品批發(fā)為主，部分批發(fā)市場面臨著經(jīng)營狀況較差、承租商戶較少、硬件設(shè)施落后、業(yè)態(tài)品種單一、商品檔次較低等現(xiàn)象，這類批發(fā)市場已經(jīng)沒有足夠的市場吸引力，并且無法滿足消費者的需求，因此失去了存在的價值，這類批發(fā)市場將會逐漸淡出消費者視線，并最終被市場所淘汰。江南春南街實景照片l 位置：坐落于紅星東路；l 開發(fā)商：濟寧火炬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：㎡，單戶面積從142—724㎡不等；l 戶數(shù)：共29戶； l 售價：4688—8800元/㎡；l 銷售情況：已售17戶，剩余12戶，銷售率58%；紅 星 東 路6戶12戶4戶4戶3戶l 定位：餐飲、休閑娛樂。天，沿街商業(yè)平均售價8000元/㎡，㎡這主要是因為該區(qū)域集中了很多高檔住宅小區(qū)，周邊消費能力較強，且對咖啡西餐廳有一定的市場需求力?？偨Y(jié)：根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，太白路這條濟寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導(dǎo)地位，%；其次是建材家居，%，主要集中在本太白東路，項目南側(cè)；餐飲主要集中在太白樓運河兩側(cè)，主要以特色餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟寧通信大廈附近。平米㎡之間；l 維佳家居廣場地處山東省濟寧市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，經(jīng)營內(nèi)容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設(shè)計等；l 金宇裝飾材料城地處濟寧北郊，于2002年10月28日正式投入運營。并成功聯(lián)合引進了肯德基、國美電器、名表珠寶城等項目。鄒城主要商業(yè)設(shè)施統(tǒng)計表商場名稱規(guī)模（㎡）流水扣點經(jīng)營狀況備注華聯(lián)商廈1萬24% + 1%廣告費一般屬于兗州礦物局百貨大樓1萬24% + 1%廣告費較好——東方圣都14萬10002000元/㎡（售）銷售情況一般副食品批發(fā)零售鄒城歐陸商城家具建材 45公里33公里40公里l 通過對周邊三個縣級市的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)除曲阜地區(qū)的商業(yè)設(shè)施較為陳舊之外，其余兩個市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的繁榮景象；l 曲阜地區(qū)的孔廟屬于世界文化保護遺產(chǎn)之一，受到了地區(qū)政府的極大重視，根據(jù)該區(qū)域的未來規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以預(yù)計在未來，曲阜地區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施將會逐漸完善，商業(yè)服務(wù)業(yè)也