【正文】 人）男女比例全市105：100市中區(qū)104：100 資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》，全市男女比例為105：100，該比例基本平均，由于二者實力相當，本項目在研究商業(yè)業(yè)態(tài)時應對男性和女性的商業(yè)業(yè)態(tài)都給予詳盡分析，并對男女共享業(yè)態(tài)加以充分重視?？梢钥隙ǎ卷椖可虡I(yè)物業(yè)的啟動將具備良好的宏觀市場環(huán)境基礎。開發(fā)項目價款中的其他各項費用，將按照國家和山東省人民政府規(guī)定的標準計收；沒有規(guī)定的，將按照城市人民政府規(guī)定的標準計收。山東省擬控制房價今后，山東省擬將通過確定商品房建設費用底價的措施，以控制目前居高不下的房價，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的經營行為，讓廣大市民買上“明白房”。按照要求，從2005年7月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)提供虛假材料騙取商品房預售許可證明或者未取得商品房預售許可證明預售商品房的，由商品房銷售管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并將處以已收取的預付款百分之一以下的罰款。為避免物業(yè)糾紛，條例明確規(guī)定，商品房因質量問題應由房地產開發(fā)企業(yè)及時給予維修，房地產開發(fā)企業(yè)要按照合同約定內容按期交付商品房，否則應承擔相關責任。根據條例，山東省對商品房預售實行許可制度，商品房因質量問題應由房地產開發(fā)企業(yè)及時給予維修。此文件明確指出，當前我國房地產市場發(fā)展還不平衡，房地產價格和投資增長過快，房地產市場的監(jiān)管和調控有待完善。A．金融政策方面121號文件《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》中對房地產開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內容作了嚴格的規(guī)范管理。房地產行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內房地產行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。濟寧市宏觀政治環(huán)境綜述由于房地產物業(yè)的開發(fā)與經營，將面臨資金大、周期長、不可預見性因素較多等問題，因此其受相關政策的影響相對較大，房地產市場的發(fā)展與房地產政策的制定和實施息息相關。 綜上所述：濟寧市居民購買力有了較大水平的提高，消費需求逐年上升；居民開始追求較高的生活水準，多樣化的生活方式；這也將是推動商業(yè)市場結構性調整的內因。資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》從上面的圖表分析中可以看出，濟寧市長久以來消費以吃、穿為主，恩格爾系數約在36%左右，近兩年消費觀念有所改觀，開始追求較高的生活水準，文化娛樂以及其他消費有所增長。 資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》居民可支配收入和消費性支出均呈逐步上漲態(tài)勢，消費性支出占可支配收入比例約在63%73%附近，逐年走低，%，%，表明廣大居民的生活質量正穩(wěn)步提高。因此，盡早樹立開發(fā)商良好的品牌形象，是奪取未來市場的關鍵，這對本項目具有指導意義。%；，%，%。房地產發(fā)展基本規(guī)律也揭示，當一個城市（地區(qū)）人均GDP數值達到3000美元后，其房地產市場發(fā)展將呈快速成長態(tài)勢；人均GDP數值達到8000美元后，房地產發(fā)展將趨于平穩(wěn)，市場空間接近飽和狀態(tài)；現(xiàn)階段濟寧市人均GDP尚未突破2000美元，房地產業(yè)正處于起步階段，未來發(fā)展形勢看好。1995—2004年濟寧市GDP數值統(tǒng)計表　 年度參數1995199619971998199920002001200220032004GDP（億元）增長率（%）%%%%%%%%%%人均GDP（元）——————————7365824093481106313738資料來源：《濟寧統(tǒng)計年鑒》按照國際慣例，在人均GDP邁上1000美元的臺階后，必然引起消費結構升級。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速公路和四條國道、八條省際干線公路縱橫境內，是連接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。濟寧ＸＸ項目市場調研報告目 錄一、項目簡介項目工程概況及技術指標介紹………………………………………………………………………………………………………………4項目周邊交通情況分析………………………………………………………………………………………………………………………6二、宏觀環(huán)境調研分析濟寧市宏觀經濟環(huán)境綜述……………………………………………………………………………………………………………………8濟寧市宏觀政治環(huán)境綜述……………………………………………………………………………………………………………………19三、項目區(qū)域環(huán)境基礎分析濟寧市人口分析………………………………………………………………………………………………………………………………23濟寧市整體交通狀況分析……………………………………………………………………………………………………………………26四、區(qū)域商業(yè)市場分析商圈及業(yè)態(tài)研究界定分析……………………………………………………………………………………………………………………29濟寧市內商業(yè)市場總體概況及分布特點……………………………………………………………………………………………………30濟寧周邊重點縣級市商業(yè)市場概況…………………………………………………………………………………………………………32各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析………………………………………………………………………………………………………………………………36………………………………………………………………………………………………………………………………38…………………………………………………………………………………………………………………………41………………………………………………………………………………………………………………………………44………………………………………………………………………………………………………………………………46重點商業(yè)經營狀況研究分析…………………………………………………………………………………………………………………47………………………………………………………………………………………………………………57……………………………………………………………………………………………………………………58………………………………………………………………………………………………………………………59………………………………………………………………………………………………………………………60……………………………………………………………………………………………………………………61待建商業(yè)項目分析…………………………………………………………………………………………………………………………62……………………………………………………………………………………………………………………63……………………………………………………………………………………………………………………64濟寧市商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢……………………………………………………………………………………………………………………67五、經營商戶分析經營者調研目的說明…………………………………………………………………………………………………………………………69調研方式說明…………………………………………………………………………………………………………………………………69經營商戶調研途徑……………………………………………………………………………………………………………………………69經營商戶訪談分析………………………………………………………………………………………………………………………71…………………………………………………………………………………………………………………………74…………………………………………………………………………………………………………………79……………………………………………………………………………………………………………………84………………………………………………………………………………………………………………………86………………………………………………………………………………………………………………………90業(yè)態(tài)飽和度測算……………………………………………………………………………………………………………………94………………………………………………………………………………………………………………95………………………………………………………………………………………………………………96…………………………………………………………………………………………………………97六、區(qū)域消費者調研分析……………………………………………………………………………………………………………………98七、項目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………112濟寧中億項目市場調研報告一、本項目工程指標及交通情況項目工程概況及技術指標介紹琵琶山路太 白 東 路l 城市位置：西臨琵琶山北路，南臨太白東路；l 區(qū)域位置：“中億新苑” 住宅小區(qū)的西南側；l 規(guī)劃目標：繁華的商業(yè)+詩意棲息地；l 總體風格：商業(yè)建筑力求繁華，結合城市綠地景觀，打造高品位、高標準的繁華商業(yè)街；l 功能組成：由四至五層商業(yè)及辦公樓建筑構成；l 建筑外形：沿琵琶山路為一弧形商業(yè)建筑與一長方形商業(yè)建筑連接體，沿太白樓東路為一“一”字形辦公樓及商業(yè)綜合樓；l 總建筑面積：；l 建筑層數：≤5層；l 建筑高度：；l 地下車庫面積：8755平方米；l 退太白樓東路紅線：10米；l 退琵琶山北路紅線：10米；l 城市綠化廣場：面積1800平米，位于太白東路與琵琶山北路拐角處；東西寬：67米 ； 南北長：130米 ； 柱間距：10米；首層至四層層高： ； 五層層高：5米；垂直客梯：2部 ； 垂直貨梯：2部 ； 自動扶梯：兩組 ； 樓梯：5部；商業(yè)建筑面積：29500㎡l 長方形主體區(qū)域（14層商用）東西長：64米 ； 南北寬：25米 ； 柱間距：10米；首層層高： ； 二層層高： ； 三至五層層高：；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯：0組 ； 樓梯：11部；商業(yè)建筑面積：2850㎡l “一”字形區(qū)域（2層商用；35層辦公）臨街面總寬度：170米 ； 進深：16米 ； 柱間距：8米；首層層高： ； 二至四層高層高：；垂直客梯：3部 ； 垂直貨梯：0部 ； 自動扶梯：0組 ； 樓梯：27部；商業(yè)建筑面積：2700㎡l 弧形區(qū)域（2層商用；4層辦公）雙向四車道雙向四車道太 白 東 路太 白 東 路紅 星 東 路紅 星 東 路山路琶琵濟寧二院火炬賓館海爾大廈本案1123201路3203路雙向二車道項目周邊交通情況分析 項目周邊公交線路統(tǒng)計班次路線時間1路熱力公司天馬商場（本項目）造船廠首班 6：00 末班 19：005路唐口油品加工廠英克萊集團（本項目）香港大廈首班 6：00 末班 19：0012路火車站英克萊集團（本項目）駕校首班 6：00 末班 19：0018路火車站英克萊集團（本項目）振宇市場東區(qū)首班 5：50 末班 19：45夏 末班 19：20冬25路宮白莊英克萊集團（本項目）紅星小區(qū)首班 5：50 末班 18：50夏 末班 18：07冬36路石佛南英克萊集團（本項目）振宇市場西區(qū)首班 6：00 末班 19：15夏 末班 18：40冬201路中區(qū)職業(yè)中專英克萊集團（本項目）如意集團首班 6：00 末班 20：00總結：本案南鄰太白路（雙向四車道），西臨琵琶山路（雙向二車道），距離濟寧市火車站2公里左右，有七趟公交車線路輻射本案，交通十分便利。北依泰山，南臨淮河，東靠沂蒙，西傍黃河，轄區(qū)東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通十分方便。消費品市場穩(wěn)中趨旺，財政收入持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入增長較快，預計濟寧市總體經濟狀況將在較長時間內呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)。面對消費升級帶來的廣闊市場，我們要不失時機地抓住這大好機遇，因勢利導，全方位擴大消費需求，充分發(fā)揮消費需求對經濟增長的拉動作用。%。2005年是濟寧市建設經濟強市、文化名市、組群結構大城市的關鍵之年，今后幾年濟寧市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給房地產業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間，