【正文】 年濟(jì)寧市人均GDP就已經(jīng)超過了1000美元，2004年人均已達(dá)到1661美元，這標(biāo)志著濟(jì)寧市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從三年前就向發(fā)展型、享受型發(fā)展。面對消費(fèi)升級帶來的廣闊市場，我們要不失時機(jī)地抓住這大好機(jī)遇，因勢利導(dǎo)，全方位擴(kuò)大消費(fèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。具體表現(xiàn)為：2004年濟(jì)寧市完成社會固定資產(chǎn)投資508億元，%，其中規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資490億元，%。%。%。2005年是濟(jì)寧市建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市、組群結(jié)構(gòu)大城市的關(guān)鍵之年，今后幾年濟(jì)寧市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更大的發(fā)展空間，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也將會產(chǎn)生跳躍式的前進(jìn)。 濟(jì)寧市商業(yè)市場發(fā)展分析雖然目前濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)市場才剛剛起步，還不具備成熟市場的特征和發(fā)展規(guī)模；但最近幾年，在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步和人民物質(zhì)文化水準(zhǔn)的提高，濟(jì)寧市商業(yè)市場已開始進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，發(fā)展升級的趨勢明顯。資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》居民消費(fèi)需求逐年上升，趨勢平穩(wěn)；在2003年初增速有較大提高，回落后表現(xiàn)為高位運(yùn)行；消費(fèi)價格指數(shù)一直保持逐年上揚(yáng)的趨勢，在此情況下，商品銷售額仍保持持續(xù)增長態(tài)勢，未見明顯通貨膨脹，由此可見，居民購買力有了較大水平的提高。由于濟(jì)寧市城區(qū)居民食品消費(fèi)質(zhì)量提高、食品價格上漲帶動恩格爾系數(shù)的回升，2004年，%。生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，同樣，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了它能夠接受的商業(yè)形式，下面我們將通過對濟(jì)寧市城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)力的分析來簡單闡述濟(jì)寧市的商業(yè)市場整體發(fā)展趨向。資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》2004年，城區(qū)居民儲蓄余額繼續(xù)增長，顯示了居民消費(fèi)力的增強(qiáng)，城區(qū)居民消費(fèi)支出仍保持較為旺盛的勢頭，%，扣除價格因素，%。雖然消費(fèi)性支出占總支出的比重在依然較大，但居民儲蓄存款持續(xù)增長，其增速大于同期收入增速，這表明，公眾具有較大的購買力，只是現(xiàn)階段投資和消費(fèi)市場亟待激活，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已有較大變化，正在轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型的方向。濟(jì)寧市商業(yè)市場將在這種內(nèi)因的驅(qū)動下，逐漸擺脫舊經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展框架，開始進(jìn)入健康成長期；商業(yè)市場整體發(fā)展將更趨向于現(xiàn)代化、人性化、個性化、多元化，并逐步向發(fā)達(dá)商業(yè)市場格局靠攏。但須注意的是，現(xiàn)階段投資和消費(fèi)市場亟待激活。 相關(guān)房地產(chǎn)政策對本項(xiàng)目影響由于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的特殊地位和房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性質(zhì)，其受產(chǎn)業(yè)政策的影響相對其它行業(yè)較大。 降息對房地產(chǎn)市場的影響央行連續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，以圖增加居民投資、擴(kuò)大消費(fèi)。首先降息能改變目前國內(nèi)通縮的狀況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有高負(fù)債的特點(diǎn)，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；再次，對房地產(chǎn)消費(fèi)市場而言，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的增強(qiáng)部分投資者的投資信心，開始進(jìn)行房地產(chǎn)、尤其是擁有高額回報之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)逐漸受到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。近年來，各級政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，借此拉動投資、擴(kuò)大內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此文件的出臺擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，將引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目朝著真正解決居民實(shí)際居住困難的方向開發(fā)。18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》【國發(fā)18號文】首次明確房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時對搞活住房二級市場做了指導(dǎo)性的規(guī)定。明確指出對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度，明確指出要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護(hù)金融穩(wěn)定B．土地政策方面國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號令)、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(21號令)、《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)[2003]356號)的相繼出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地有著直接的政策指導(dǎo)意義，這些文件的實(shí)施將大力推動土地市場化進(jìn)程，規(guī)范土地市場。C．地方政策方面《山東省商品房銷售條例》2005年7月1日起，山東省首部商品房銷售管理法規(guī)——《山東省商品房銷售條例》將正式開始實(shí)施。作為山東省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對商品房銷售當(dāng)中的突出問題，條例明確規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，應(yīng)當(dāng)符合已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等三個條件。在商品房的計(jì)價結(jié)算方式上，提倡按套內(nèi)建筑面積或按套計(jì)價結(jié)算，也可按房屋建筑面積計(jì)價結(jié)算。同時，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)查驗(yàn)、承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并參與商品房的交付驗(yàn)收等。其中，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的企業(yè)將面臨3萬元以上10萬元以下的罰款處罰。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場所明示有關(guān)文件和材料的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正、給予警告，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需要由其提供的辦理房屋所有權(quán)初始登記的文件報房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的，將由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正、給予警告，并可處以1萬元以下的罰款。 按照計(jì)劃，山東省商品房開發(fā)項(xiàng)目將統(tǒng)一由建設(shè)開發(fā)主管部門擬定出開發(fā)項(xiàng)目的價款底價，開發(fā)項(xiàng)目價款底價將由土地使用權(quán)出讓金、綜合開發(fā)費(fèi)(開發(fā)區(qū)片內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)成本和有關(guān)非經(jīng)營性配套公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi)、地段差價、法律和法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用等6項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。其中，大中城市將按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r的40 —50 計(jì)收，其他城市按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r的30 —40 計(jì)收；綜合開發(fā)管理費(fèi)按綜合開發(fā)費(fèi)的1 —2 計(jì)收。經(jīng)濟(jì)適用住房、微利住房開發(fā)項(xiàng)目價款底價構(gòu)成及計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家和省人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時，隨著居民消費(fèi)能力的不斷提升及各項(xiàng)利好因素的有力作用，濟(jì)寧市商業(yè)市場也將有較大發(fā)展，消費(fèi)市場將逐步放開且更加活躍，本項(xiàng)目的發(fā)展將具備良好的商業(yè)條件。三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境基礎(chǔ)分析人口分析 區(qū)域市場人口總量分析區(qū)域名稱總面積（平方公里）人口總量（萬人）人口密度（萬人/平方公里）濟(jì)寧市市中區(qū)354211858任城區(qū)733微山縣431魚臺縣628719金鄉(xiāng)縣790769嘉祥縣778汶上縣962泗水縣1070557梁山縣742曲阜市720兗州市690873鄒城市112807合計(jì)11000748資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》濟(jì)寧市包括曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等十二個縣市區(qū)。由此可看出，濟(jì)寧市城區(qū)人口密度相對較大，本項(xiàng)目所在地為市中心主干道太白樓路附近，人口密度和人流量都很高，這就為商業(yè)項(xiàng)目的市場環(huán)境和消費(fèi)人群提供了有力支持。 年齡結(jié)構(gòu)分析圖表：濟(jì)寧市人口結(jié)構(gòu)年齡圖表年齡結(jié)構(gòu)18歲以下1835歲3560歲60歲以上所占比例%%%12%%；%；%；60歲以上占12%。此特點(diǎn)有助于打造本項(xiàng)目青春、時尚的商業(yè)品質(zhì)。濟(jì)寧市整體交通狀況分析隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，交通與商業(yè)的關(guān)系越來越密切。對于本項(xiàng)目而言，優(yōu)越的交通環(huán)境也將為其未來發(fā)展提供更為曠闊的發(fā)展空間，在更大的范圍內(nèi)吸引的消費(fèi)人群。對于本項(xiàng)目來說，城市外部交通，城市內(nèi)部交通狀況將決定整個交通體系對項(xiàng)目商業(yè)的影響。濟(jì)寧距省城濟(jì)南200公里，距日照港220公里，距青島港300公里，均有鐵路和高速公路相連接。京滬、京九、日菏鐵路在境內(nèi)交叉，四條國道和京福、日東兩條高速公路交織成網(wǎng)，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?。隨著京九經(jīng)濟(jì)帶、陸橋經(jīng)濟(jì)帶的深入開發(fā)建設(shè)和南水北調(diào)工程的實(shí)施,濟(jì)寧作為魯西南地區(qū)中心城市的地位進(jìn)一步強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)輻射半徑大大擴(kuò)展。l 公路南北方向：京福高速公路和210105國道；東西方向：日東高速公路和327國道。項(xiàng)目周邊常住人口統(tǒng)計(jì)（1公里內(nèi)）社區(qū)名稱社區(qū)規(guī)模居住戶數(shù)居住人口距離本項(xiàng)目距離備注齊鑫花園12萬㎡1180戶4000余人山推、地稅有部分團(tuán)購；住宅均價2800元/㎡，底商4800；銀都花園36萬㎡3200余戶10000余人——蘇州苑㎡300余戶1000余人東側(cè)緊鄰——琵琶山花園及東側(cè)11萬㎡700余戶2000余人公建面積31443平方米櫻花園小區(qū)15萬㎡1500余戶5000余人40棟樓原有居民樓約10萬余㎡2000余戶6000余人琵琶山花園以東中億新苑2萬㎡220余戶700余人————合計(jì)㎡9100余戶28700余人————四、區(qū)域商業(yè)市場分析商圈及業(yè)態(tài)研究界定分析第 一 商 圈（市中區(qū)）主要有效客群范圍第二商圈（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）第二商圈（ 任 城 區(qū) ）l 根據(jù)我司對濟(jì)寧市整體情況的調(diào)研，并結(jié)合本案在地理位置、規(guī)模、建筑形式、層數(shù)等的特點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的基本商圈研究范圍；第二商圈l 本項(xiàng)目體量規(guī)模較大，且商業(yè)部分相對集中，未來可能進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有百貨、超市、綜合購物中心、專業(yè)市場、建材家居市場、批發(fā)市場、餐飲等幾種業(yè)態(tài)；中億廣場l 針對濟(jì)寧市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、專業(yè)市場、家居建材、批發(fā)市場、餐飲作為本案商業(yè)的主要研究對象，；l 本案所在區(qū)域?yàn)槭兄袇^(qū)，因此將該區(qū)列為第一商圈研究范圍，；將本案有可能輻射到的任城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為項(xiàng)目的第二商圈研究范圍；l 根據(jù)對周邊三個縣級市的調(diào)研，由于三個城市都有一定體量的綜合類百貨及專業(yè)、建材市場，因此本案對這三個城市的消費(fèi)吸引力略低，因此將這三個城市列為次研究商圈范圍。曲阜有著5000多年的悠久歷史，被稱為“東方圣城”?？鬃邮鞘澜缟献顐ゴ蟮恼軐W(xué)家之一，中國儒家的創(chuàng)始人。曲阜“三孔”（孔廟、孔府、孔林），因其在中國歷史和世界東方文化中的顯著地位，而被聯(lián)合國教科文組織列為世界文化遺產(chǎn)，被世人尊崇為世界三大圣城之一。㎡。五馬祠街 兗州位于濟(jì)寧市東北方向。公路四通八達(dá)，有327國道、日菏高速等數(shù)十條公路干線穿境而過，市內(nèi)公路總長630余公里，公路密度是全國平均水平的3倍。是國家重要煤炭基地，煤田儲量200多億噸，年開采量2000多萬噸，座落在兗州境內(nèi)的興隆莊煤礦是全國第一個400萬噸的特大型現(xiàn)代化礦井。兗州主要商業(yè)設(shè)施統(tǒng)計(jì)表商場名稱規(guī)模（㎡）流水扣點(diǎn)經(jīng)營狀況備注廣場商廈23% + 1%廣告費(fèi)較好百貨、大型超市賣場百貨大樓國營一般業(yè)態(tài)品種單一，品牌稀缺曲阜距離兗州，車行時間僅20分鐘左右，因此兗州的商業(yè)設(shè)施吸引了不少來自曲阜的消費(fèi)人群。該商廈由兗州礦物局投資建設(shè)，煤礦職工是本商場的固定客群，凡是煤礦職工周末來此消費(fèi)的，兗州礦物局均報銷其往返交通費(fèi)，并且享有在廣場商廈購物優(yōu)惠的政策。鄒城境內(nèi)有兗礦集團(tuán)、鄒縣電廠、魯南自行車廠等大型國有企業(yè)，還有無名啤酒廠、鋼山酒廠、氮肥廠和油漆廠等中型支柱企業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好。市內(nèi)多個大型商場、超市、批發(fā)市場，有著良好的購物環(huán)境，正在建設(shè)中的西部和東部開發(fā)區(qū)給鄒城帶來無限商機(jī)。各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析面積總計(jì)：百貨名稱經(jīng)營規(guī)模（㎡）流水扣點(diǎn)營業(yè)額單位產(chǎn)出經(jīng)營狀況備注濟(jì)百23% + 1%廣告費(fèi)2億元較好被南京中央百貨收購，市場信譽(yù)度高，歷史悠久，美譽(yù)度高貴和購物25% + 2%廣告費(fèi)————一般濟(jì)寧市檔次最高的商業(yè)中心華聯(lián)商場4萬23% + 1%廣告費(fèi)3億元較好引進(jìn)了肯德基、名表珠寶城等l 濟(jì)百地處市區(qū)最繁華的太白樓中路，作為濟(jì)寧市最早的百貨商場，其歷史悠久，始建于1956年。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨受到了很大沖擊。商場建筑面積2萬平方米左右。商廈經(jīng)營21個大類，6萬種商品，年商品銷售額在3億元左右。面積總計(jì)：超市名稱世紀(jì)聯(lián)華賽瑪特總店賽瑪特分店賽寶總店賽寶分店愛客多總店愛客多紅東愛客多紅西時代超市規(guī)模2萬平米3萬平米（含百貨）800平米1500平米1萬平米2000平米1200平米5000平米經(jīng)營狀況好好較好較好較好好較好較好較好賽瑪特百貨賽瑪特量販l 賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，2001年12月濟(jì)寧賽瑪特量販店開業(yè)，2003年12月濟(jì)寧賽瑪特生活超市開業(yè)，2004年112月20日濟(jì)寧賽瑪特主題百貨店開業(yè)；超市營業(yè)狀況良好；愛客多來鶴店愛客多紅東店l 世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)寧店于2002年12月開始營業(yè)。是上海世紀(jì)聯(lián)華超市公司在全國開辦的第17家大賣場，投資約1億元，是濟(jì)寧市目前經(jīng)營最火暴的超市，銷售額在全國世紀(jì)聯(lián)華店中銷售額高居榜首；l 愛客多目前在濟(jì)寧市有三家店，兩家是生活超市，一家主