【正文】 說明：根據(jù)本項(xiàng)目未來發(fā)展，我司在對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行訪談過程中對(duì)以上幾種租金方式進(jìn)行多方論證后發(fā)現(xiàn)，大型百貨對(duì)商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作的推動(dòng)作用較大，選擇與開發(fā)商合作形式利于商戶后期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)對(duì)物業(yè)持有者也有一定的保證，本項(xiàng)目百貨店具體合作形式、租約體系須與商戶共同商討。l 可承租面積：作為現(xiàn)階段零售業(yè)的主體，主要因?yàn)榘儇浀杲?jīng)營(yíng)商品種類較多，業(yè)態(tài)種類相對(duì)是其他零售業(yè)態(tài)所不可比擬的，具有經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、商品種類多、服務(wù)功能廣、輻射范圍寬等特點(diǎn)。另考慮到本項(xiàng)目總體商業(yè)體量較大，對(duì)于發(fā)展大型主力商戶是必然的，因此我司力爭(zhēng)在前期找尋有一定實(shí)力之商家，為項(xiàng)目后期樹立良好形象，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。自第二階段調(diào)研工作開展后，我司通過多種途徑拜訪并面談了十幾家單位經(jīng)營(yíng)面積超過10000平米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，部分公司的市場(chǎng)部門或拓展部門負(fù)責(zé)人表示對(duì)于濟(jì)寧地區(qū)發(fā)展經(jīng)營(yíng)較為看好，并提出了一些符合項(xiàng)目整體發(fā)展的建議。l 我司在商戶調(diào)研過程中主要采取三種方式，分別為：長(zhǎng)期合作商戶調(diào)研、內(nèi)部商戶交叉調(diào)研和預(yù)期主力商戶拜訪，下面我司就主要調(diào)研方式進(jìn)行詳細(xì)闡述。濟(jì)寧市現(xiàn)有超市中外來品牌已經(jīng)開始占據(jù)主導(dǎo)地位，像世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特等，但是具有影響力的大型跨國(guó)超市遲遲沒有進(jìn)駐該市場(chǎng)，但隨著沃爾瑪已經(jīng)表明了濃厚的進(jìn)駐意向之后，濟(jì)寧市場(chǎng)在不遠(yuǎn)的未來將會(huì)迎來這位重量級(jí)的世界第一零售商，沃爾瑪能夠帶來的不僅是先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，更重要很多濟(jì)寧市場(chǎng)目前沒有的商品品牌將會(huì)隨著沃爾瑪一起進(jìn)駐該市場(chǎng)；l 部分小型批發(fā)市場(chǎng)將被淘汰。伴隨著濟(jì)寧市商業(yè)逐步走向成熟化，商業(yè)規(guī)劃將趨向科學(xué)化發(fā)展；l 商業(yè)品質(zhì)將趨向高質(zhì)化。秀水城l 位置：坐落在太白路華聯(lián)商廈的北側(cè)和西側(cè)；l 開發(fā)商：濟(jì)寧華園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；l 面積：，㎡；運(yùn)河城總建筑面積20萬㎡；l 規(guī)劃定位：秀水城設(shè)計(jì)為地下兩層，地上是城市廣場(chǎng)，集購(gòu)物、餐飲、旅游等功能為一體；運(yùn)河城打造山東省首個(gè)以運(yùn)河文化為主題的MALL主題式購(gòu)物公園，其中16萬㎡的商業(yè)面積，㎡的美食長(zhǎng)廊，1000個(gè)地下停車位，數(shù)百家精品店；l 入市時(shí)間：由于目前該項(xiàng)目尚未解決拆遷難題，因此入市時(shí)間仍無法確定。待建商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃售價(jià)或租金銷售狀況入市時(shí)間運(yùn)河休閑港盛泰2萬㎡餐飲、娛樂、酒吧街800011000元/㎡90%已售出江南春南街一期火炬㎡餐飲46888800元/㎡售出17戶，剩余12戶2006運(yùn)河城華園20萬㎡購(gòu)物、餐飲、精品步行街未定未售未定秀水城華園㎡購(gòu)物、餐飲、旅游未定未售未定置城國(guó)際中心置城5萬㎡商場(chǎng)、超市未定未售置城中央公園置城㎡歐洲風(fēng)情街未定未售2007本案中億5萬㎡商場(chǎng)、超市未定未售2006合計(jì)㎡江南春南街山推工業(yè)園運(yùn)河錦都廣場(chǎng)：位于建設(shè)路與海關(guān)路交匯處，設(shè)計(jì)為兩層室內(nèi)步行街及沿街兩層商業(yè)，面積最小30余平，內(nèi)街一層平均售價(jià)17600元/㎡，㎡例如小肥羊火鍋城，共有近40個(gè)散席，20個(gè)包間，根據(jù)調(diào)研，每個(gè)席位的返桌次數(shù)平均為4次，按照每個(gè)席位的平均消費(fèi)在100元計(jì)算的話，年收入保守計(jì)算超過700萬元。大型餐飲以全聚德為代表，共四層，面積約4000㎡左右，科苑路最具代表性的業(yè)態(tài)特點(diǎn)為聚集了四家咖啡休閑西餐廳，分別為迪歐咖啡、名典咖啡、上島咖啡、西堤島咖啡。江南春食街：總投資1700萬元，由蔣林社區(qū)居委投資建設(shè)，步行街全長(zhǎng)250米，寬48米，建筑面積15000㎡，營(yíng)業(yè)鋪面50套，2000年9月6日奠基開工，2001年1月18日竣工，是目前魯西南地區(qū)最大的餐飲業(yè)步行街，樓群古樸、典雅、精致，蘊(yùn)涵江南風(fēng)韻，吸引了各地許多著名餐飲企業(yè)投資落戶。休閑港共青團(tuán)路太 白 樓濟(jì)寧百貨百貨大樓濟(jì)寧移動(dòng)通訊天安電訊120中網(wǎng)通訊150金城金店120德爾惠運(yùn)動(dòng)50電視購(gòu)物 60蓮?fù)ふ障囵^ 30新華書店 300加州牛肉面120移動(dòng)通訊120達(dá)芙妮50紅人名品特賣100意菲奧服飾100濟(jì)寧園林處芭芭拉鞋店40精益眼鏡80東方美容80新華魯抗大房藥80華美金店40得月快餐50周大生珠寶80太白金店200濟(jì)寧影城時(shí)代超市 5000意大利蘋果王200冠芝霖手機(jī)賣場(chǎng)500紅花村酒樓600眼鏡服裝零售店1000 太 白 樓 中 路古槐路運(yùn)河休閑餐飲街20000太白路沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積匯總表業(yè)態(tài)面積供給（㎡）比例備注大型百貨80800%含華聯(lián)、貴和、濟(jì)百建材市場(chǎng)41000%含海爾、家具大世界、誠(chéng)達(dá)大型超市25000%含世紀(jì)華聯(lián)、時(shí)代餐飲22255%含餐飲、副食品等批發(fā)市場(chǎng)21600%太東批發(fā)市場(chǎng)、紡織品批發(fā)服裝10190%含男裝、女裝、箱包等銀行6950%含各大支行、儲(chǔ)蓄所等電器市場(chǎng)5000%含海爾、三聯(lián)電訊3355%含電訊、通訊器材等器械店1865%含建材、電動(dòng)車行、零配件等文教920%含圖書、音像店等醫(yī)藥850%等醫(yī)藥、保健品等美容美發(fā)820%含美容、美發(fā)、化妝品等金店760%——其他565%含零售店、干洗店、照相館、噴繪、眼鏡等合計(jì)221930100%——說明：本次對(duì)太白路商業(yè)的統(tǒng)計(jì)，東起本項(xiàng)目所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處。占地50畝，總建筑面積21000平方米，擁有營(yíng)業(yè)房1200間。平米商場(chǎng)開業(yè)運(yùn)行六年來，經(jīng)營(yíng)狀況良好；一號(hào)廳為精品大廳，面積3000平方米，三號(hào)精品大廳、四號(hào)名優(yōu)大廳有一部分?jǐn)偽?，攤位面積有限，以名牌沙發(fā)等為主，經(jīng)濟(jì)效益達(dá)5000萬元/年。l 海爾家居商場(chǎng)地處本案西南角，地上四層，面積4000余平，是上海世紀(jì)聯(lián)華超市公司在全國(guó)開辦的第17家大賣場(chǎng)，投資約1億元，是濟(jì)寧市目前經(jīng)營(yíng)最火暴的超市，銷售額在全國(guó)世紀(jì)聯(lián)華店中銷售額高居榜首；l 愛客多目前在濟(jì)寧市有三家店，兩家是生活超市，一家主力量販店（來鶴店），經(jīng)營(yíng)情況良好；賽寶總店賽寶分店l 賽寶超市2004年9月開業(yè)，一舉成為濟(jì)寧市規(guī)模最大的超市，地上一、二層為賣場(chǎng)，三層為大型停車場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好。商廈經(jīng)營(yíng)21個(gè)大類，6萬種商品，年商品銷售額在3億元左右。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨受到了很大沖擊。市內(nèi)多個(gè)大型商場(chǎng)、超市、批發(fā)市場(chǎng)，有著良好的購(gòu)物環(huán)境，正在建設(shè)中的西部和東部開發(fā)區(qū)給鄒城帶來無限商機(jī)。該商廈由兗州礦物局投資建設(shè)，煤礦職工是本商場(chǎng)的固定客群，凡是煤礦職工周末來此消費(fèi)的，兗州礦物局均報(bào)銷其往返交通費(fèi)，并且享有在廣場(chǎng)商廈購(gòu)物優(yōu)惠的政策。是國(guó)家重要煤炭基地，煤田儲(chǔ)量200多億噸，年開采量2000多萬噸，座落在兗州境內(nèi)的興隆莊煤礦是全國(guó)第一個(gè)400萬噸的特大型現(xiàn)代化礦井。五馬祠街 兗州位于濟(jì)寧市東北方向。曲阜“三孔”（孔廟、孔府、孔林），因其在中國(guó)歷史和世界東方文化中的顯著地位，而被聯(lián)合國(guó)教科文組織列為世界文化遺產(chǎn)，被世人尊崇為世界三大圣城之一。曲阜有著5000多年的悠久歷史，被稱為“東方圣城”。l 公路南北方向：京福高速公路和210105國(guó)道；東西方向：日東高速公路和327國(guó)道。京滬、京九、日菏鐵路在境內(nèi)交叉，四條國(guó)道和京福、日東兩條高速公路交織成網(wǎng)，京杭大運(yùn)河縱貫?zāi)媳?。?duì)于本項(xiàng)目來說，城市外部交通，城市內(nèi)部交通狀況將決定整個(gè)交通體系對(duì)項(xiàng)目商業(yè)的影響。濟(jì)寧市整體交通狀況分析隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，交通與商業(yè)的關(guān)系越來越密切。 年齡結(jié)構(gòu)分析圖表：濟(jì)寧市人口結(jié)構(gòu)年齡圖表年齡結(jié)構(gòu)18歲以下1835歲3560歲60歲以上所占比例%%%12%%；%；%；60歲以上占12%。三、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境基礎(chǔ)分析人口分析 區(qū)域市場(chǎng)人口總量分析區(qū)域名稱總面積（平方公里）人口總量（萬人）人口密度（萬人/平方公里）濟(jì)寧市市中區(qū)354211858任城區(qū)733微山縣431魚臺(tái)縣628719金鄉(xiāng)縣790769嘉祥縣778汶上縣962泗水縣1070557梁山縣742曲阜市720兗州市690873鄒城市112807合計(jì)11000748資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》濟(jì)寧市包括曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等十二個(gè)縣市區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房、微利住房開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)構(gòu)成及計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家和省人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 按照計(jì)劃，山東省商品房開發(fā)項(xiàng)目將統(tǒng)一由建設(shè)開發(fā)主管部門擬定出開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款底價(jià)，開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款底價(jià)將由土地使用權(quán)出讓金、綜合開發(fā)費(fèi)(開發(fā)區(qū)片內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)成本和有關(guān)非經(jīng)營(yíng)性配套公用設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi)、地段差價(jià)、法律和法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用等6項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場(chǎng)所明示有關(guān)文件和材料的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期改正、給予警告，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)查驗(yàn)、承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并參與商品房的交付驗(yàn)收等。作為山東省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對(duì)商品房銷售當(dāng)中的突出問題，條例明確規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，應(yīng)當(dāng)符合已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等三個(gè)條件。明確指出對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度，明確指出要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定B．土地政策方面國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號(hào)令)、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(21號(hào)令)、《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)土資發(fā)[2003]356號(hào))的相繼出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地有著直接的政策指導(dǎo)意義，這些文件的實(shí)施將大力推動(dòng)土地市場(chǎng)化進(jìn)程，規(guī)范土地市場(chǎng)。此文件的出臺(tái)擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，將引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目朝著真正解決居民實(shí)際居住困難的方向開發(fā)。首先降息能改變目前國(guó)內(nèi)通縮的狀況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有高負(fù)債的特點(diǎn)，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本；再次，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)而言，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的增強(qiáng)部分投資者的投資信心，開始進(jìn)行房地產(chǎn)、尤其是擁有高額回報(bào)之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)逐漸受到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。 相關(guān)房地產(chǎn)政策對(duì)本項(xiàng)目影響由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的特殊地位和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性質(zhì)，其受產(chǎn)業(yè)政策的影響相對(duì)其它行業(yè)較大。濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)將在這種內(nèi)因的驅(qū)動(dòng)下，逐漸擺脫舊經(jīng)濟(jì)體制下的發(fā)展框架，開始進(jìn)入健康成長(zhǎng)期；商業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展將更趨向于現(xiàn)代化、人性化、個(gè)性化、多元化，并逐步向發(fā)達(dá)商業(yè)市場(chǎng)格局靠攏。資料來源：《濟(jì)寧統(tǒng)計(jì)年鑒》2004年，城區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額繼續(xù)增長(zhǎng)，顯示了居民消費(fèi)力的增強(qiáng)，城區(qū)居民消費(fèi)支出仍保持較為旺盛的勢(shì)頭，%，扣除價(jià)格因素，%。由于濟(jì)寧市城區(qū)居民食品消費(fèi)質(zhì)量提高、食品價(jià)格上漲帶動(dòng)恩格爾系數(shù)的回升，2004年，%。 濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析雖然目前濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)才剛剛起步，還不具備成熟市場(chǎng)的特征和發(fā)展規(guī)模；但最近幾年，在逐步開放和激烈競(jìng)爭(zhēng)的宏觀形勢(shì)中，隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步和人民物質(zhì)文化水準(zhǔn)的提高，濟(jì)寧市商業(yè)市場(chǎng)已開始進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，發(fā)展升級(jí)的趨勢(shì)明顯。%。具體表現(xiàn)為：2004年濟(jì)寧市完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資508億元，%，其中規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資490億元，%。從以上統(tǒng)計(jì)圖表中可以看到，2002年濟(jì)寧市人均GDP就已經(jīng)超過了1000美元，2004年人均已達(dá)到1661美元，這標(biāo)志著濟(jì)寧市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從三年前就向發(fā)展型、享受型發(fā)展。 總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的帶動(dòng)下，濟(jì)寧市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年度表現(xiàn)較為突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定的各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目沿太白路東側(cè)項(xiàng)目西側(cè)項(xiàng)目南側(cè)二、宏觀環(huán)境調(diào)研分析濟(jì)寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濟(jì)寧市位于山東