【文章內(nèi)容簡介】 l 針對濟寧市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、專業(yè)市場、家居建材、批發(fā)市場、餐飲作為本案商業(yè)的主要研究對象，；l 本案所在區(qū)域為市中區(qū)，因此將該區(qū)列為第一商圈研究范圍，；將本案有可能輻射到的任城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為項目的第二商圈研究范圍；l 根據(jù)對周邊三個縣級市的調(diào)研，由于三個城市都有一定體量的綜合類百貨及專業(yè)、建材市場，因此本案對這三個城市的消費吸引力略低，因此將這三個城市列為次研究商圈范圍。濟寧市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點l 濟寧市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場、大型超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、服裝日用品批發(fā)市場、集中餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；l 現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)全部坐落在濟寧的中心商業(yè)街太白路南側(cè)，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、濟寧百貨為代表，相距不足半公里，㎡之間；l 現(xiàn)有大型超市主要有世紀聯(lián)華、賽瑪特、愛客多、賽寶四個，其經(jīng)營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢，分布較為零散，規(guī)模都在2萬平左右，除世紀聯(lián)華外，其余三個超市品牌，都開有分店，分店形式以滿足周邊居民基本需求的生活超市為主，體量較??； l 底商類物業(yè)在濟寧市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到三層不等；l 現(xiàn)有專業(yè)市場主要有家電市場、家具建材市場、家居市場、紡織品市場；l 餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出羊群效應的態(tài)勢：以江南春街為代表的高檔類餐飲集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的大眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特色類餐飲集中帶；l 濟寧市批發(fā)市場主要有太東批發(fā)市場、琵琶山路批發(fā)市場、義務小商品批發(fā)市場及夏橋小商品批發(fā)市場，規(guī)?；驹?0000㎡以上；l 分布圖如下：古槐路共青團路琵琶路山建設路科苑路 常 青 路 吳 泰 閘 路洸 河 路紅 星 路太 白 路江南春街咖啡及休閑餐飲區(qū)特色餐飲區(qū)大眾餐飲區(qū) 濟寧市商業(yè)集中區(qū) 賽瑪特賽寶愛客多分店賽寶分店紡織批發(fā)城誠達家居城濟寧市家具大世界夏橋批發(fā)市場義烏批發(fā)市場愛客多金城家具城愛客多分店賽瑪特分店本案濟寧周邊重點縣級市商業(yè)市場概況曲阜位于濟寧市東北方向，距離45公里，車行時間40分鐘左右。曲阜有著5000多年的悠久歷史，被稱為“東方圣城”。“千年禮樂歸東魯，萬古衣冠拜素王”曲阜之所以享譽全球，是與孔子的名字緊密相連的。孔子是世界上最偉大的哲學家之一，中國儒家的創(chuàng)始人。在兩千多年漫長的歷史長河中，儒家文化逐漸成為中國的正統(tǒng)文化，并影響到東亞和東南亞各國，成為整個東方文化的基石。曲阜“三孔”（孔廟、孔府、孔林），因其在中國歷史和世界東方文化中的顯著地位，而被聯(lián)合國教科文組織列為世界文化遺產(chǎn)，被世人尊崇為世界三大圣城之一。相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設施陳舊，沒有大型的百貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑形式為仿古建筑，㎡。五瑪祠街位于曲阜最重要的旅游景點孔廟正對面，主要集中了餐飲、珠寶、服裝、眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次基本傾向于中、低檔。五馬祠街 兗州位于濟寧市東北方向。兗州有“九省通衢，齊魯咽喉”之稱，戰(zhàn)略位置重要，京滬鐵路縱貫南北，新石鐵路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運中轉(zhuǎn)站。公路四通八達，有327國道、日菏高速等數(shù)十條公路干線穿境而過，市內(nèi)公路總長630余公里，公路密度是全國平均水平的3倍。資源豐富。是國家重要煤炭基地，煤田儲量200多億噸，年開采量2000多萬噸，座落在兗州境內(nèi)的興隆莊煤礦是全國第一個400萬噸的特大型現(xiàn)代化礦井。地下水儲量約20億立方米，是山東省三大豐水區(qū)中唯一尚未大量利用的地區(qū)。兗州主要商業(yè)設施統(tǒng)計表商場名稱規(guī)模（㎡）流水扣點經(jīng)營狀況備注廣場商廈23% + 1%廣告費較好百貨、大型超市賣場百貨大樓國營一般業(yè)態(tài)品種單一，品牌稀缺曲阜距離兗州，車行時間僅20分鐘左右，因此兗州的商業(yè)設施吸引了不少來自曲阜的消費人群。廣場商廈作為兗州地區(qū)最大的購物中心，其業(yè)態(tài)品種較為齊全。該商廈由兗州礦物局投資建設，煤礦職工是本商場的固定客群，凡是煤礦職工周末來此消費的，兗州礦物局均報銷其往返交通費，并且享有在廣場商廈購物優(yōu)惠的政策。鄒城位于濟寧市東南方向，人口總量112萬人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故鄉(xiāng)，素有“孔孟桑梓”的美譽。鄒城境內(nèi)有兗礦集團、鄒縣電廠、魯南自行車廠等大型國有企業(yè)，還有無名啤酒廠、鋼山酒廠、氮肥廠和油漆廠等中型支柱企業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。鄒城分別與臨近的濟寧、兗州、曲阜日漸融合，形成衛(wèi)星城之趨勢。市內(nèi)多個大型商場、超市、批發(fā)市場，有著良好的購物環(huán)境，正在建設中的西部和東部開發(fā)區(qū)給鄒城帶來無限商機。鄒城主要商業(yè)設施統(tǒng)計表商場名稱規(guī)模（㎡）流水扣點經(jīng)營狀況備注華聯(lián)商廈1萬24% + 1%廣告費一般屬于兗州礦物局百貨大樓1萬24% + 1%廣告費較好——東方圣都14萬10002000元/㎡（售）銷售情況一般副食品批發(fā)零售鄒城歐陸商城家具建材 45公里33公里40公里l 通過對周邊三個縣級市的走訪調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)除曲阜地區(qū)的商業(yè)設施較為陳舊之外，其余兩個市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的繁榮景象；l 曲阜地區(qū)的孔廟屬于世界文化保護遺產(chǎn)之一，受到了地區(qū)政府的極大重視，根據(jù)該區(qū)域的未來規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以預計在未來，曲阜地區(qū)的相關(guān)配套設施將會逐漸完善，商業(yè)服務業(yè)也將隨著旅游市場的全面開發(fā)得到大力發(fā)展，曲阜房地產(chǎn)市場的升溫為期不遠，目前很多周邊地區(qū)具有一定經(jīng)濟實力的消費者都紛紛選擇在曲阜地區(qū)投資；l 兗州、鄒城地區(qū)的煤礦業(yè)是兩個城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，并且兗礦集團的職工收入相對較高，具有了一定的購買能力，但是由于兩個地區(qū)都有兗州礦物局的直屬商業(yè)設施（兗州廣場商廈、鄒城華聯(lián)商廈），因此方便了這部分人群的購物需求。各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析面積總計：百貨名稱經(jīng)營規(guī)模（㎡）流水扣點營業(yè)額單位產(chǎn)出經(jīng)營狀況備注濟百23% + 1%廣告費2億元較好被南京中央百貨收購，市場信譽度高，歷史悠久，美譽度高貴和購物25% + 2%廣告費————一般濟寧市檔次最高的商業(yè)中心華聯(lián)商場4萬23% + 1%廣告費3億元較好引進了肯德基、名表珠寶城等l 濟百地處市區(qū)最繁華的太白樓中路，作為濟寧市最早的百貨商場，其歷史悠久，始建于1956年。濟寧百貨是濟寧市最大的零售商業(yè)企業(yè)之一，其長期的經(jīng)營活動和市場運作，在當?shù)匦纬闪肆己玫纳虡I(yè)信譽和企業(yè)形象。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨受到了很大沖擊。2004年10月南京中商旗下的南京中央百貨連鎖有限公司成功地收購了濟寧百貨，改名為濟寧市中央百貨有限責任公司，年商品營業(yè)額在2 億元左右；l 貴和購物中心濟寧店2005年1月正式開業(yè)，由濟寧九龍集團公司投資興建，是山東貴和購物中心走出濟南的第一站。商場建筑面積2萬平方米左右。貴和百貨主要瞄準了濟寧市高端消費市場的空缺，并引進了此前濟寧市場從未有過的服裝品牌，并以準確的定位，高效完善的服務設施，高檔時尚的名優(yōu)精品，先進的管理模式以及特色化的服務，填補了濟寧商界高端消費市場的空白；l 華聯(lián)商廈股份有限公司是全國華聯(lián)集團成員單位，一九八四年建店，是濟寧商界的老牌勁旅，在原阜橋商場的基礎上，于1993年進行了股份制改造，成為一家國有控股的商業(yè)企業(yè)，經(jīng)過二十年的滾動發(fā)展，目前企業(yè)已擁有3億元固定資產(chǎn)，4萬平方米營業(yè)面積，在職員工1300人。商廈經(jīng)營21個大類，6萬種商品，年商品銷售額在3億元左右。并成功聯(lián)合引進了肯德基、國美電器、名表珠寶城等項目。面積總計：超市名稱世紀聯(lián)華賽瑪特總店賽瑪特分店賽寶總店賽寶分店愛客多總店愛客多紅東愛客多紅西時代超市規(guī)模2萬平米3萬平米（含百貨）800平米1500平米1萬平米2000平米1200平米5000平米經(jīng)營狀況好好較好較好較好好較好較好較好賽瑪特百貨賽瑪特量販l 賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實業(yè)集團有限公司，2001年12月濟寧賽瑪特量販店開業(yè)，2003年12月濟寧賽瑪特生活超市開業(yè)，2004年112月20日濟寧賽瑪特主題百貨店開業(yè)；超市營業(yè)狀況良好；愛客多來鶴店愛客多紅東店l 世紀聯(lián)華濟寧店于2002年12月開始營業(yè)。該店總面積2萬余平方米，有2萬多種商品。是上海世紀聯(lián)華超市公司在全國開辦的第17家大賣場，投資約1億元，是濟寧市目前經(jīng)營最火暴的超市，銷售額在全國世紀聯(lián)華店中銷售額高居榜首；l 愛客多目前在濟寧市有三家店，兩家是生活超市，一家主力量販店（來鶴店），經(jīng)營情況良好；賽寶總店賽寶分店l 賽寶超市2004年9月開業(yè)，一舉成為濟寧市規(guī)模最大的超市，地上一、二層為賣場，三層為大型停車場，經(jīng)營狀況良好。面積總計：項目名稱濟寧家具大世界誠達精品家居海爾家居商場金宇裝飾材料城金城家具東方辦公維佳家居廣場規(guī)模3萬平米2萬平米 租金（元/）5636經(jīng)營狀況一般一般一般較好良好一般一般l 濟寧家具大世界地處濟寧市區(qū)繁榮地段，位于太白東路和火車站東路交匯處。占地50余畝，建筑面積3萬多平方米，是集樓、廳、棚、房于一體的大型專業(yè)批發(fā)市場，商品銷售輻射魯西南地區(qū)及蘇魯豫皖四省交界處。分為辦公家具大廳、沙發(fā)專賣大廳、小型家具大廳、建材大廳幾個部分；l 誠達精品家居位于濟寧家具大世界東側(cè)，地上三層，地下一層（暫未營業(yè)），匯集了國內(nèi)眾多精品家居品牌，但經(jīng)營狀況一般。l 海爾家居商場地處本案西南角，地上四層，面積4000余平，㎡之間；l 維佳家居廣場地處山東省濟寧市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，經(jīng)營內(nèi)容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設計等；l 金宇裝飾材料城地處濟寧北郊，于2002年10月28日正式投入運營。，集購物，休閑，娛樂，倉儲，物流等多功能與一體的大型商業(yè)中心，2005年15月的銷售收入就達到了7億元；l 金城家具廣場，座落在市西郊中區(qū)濟安橋北路94號，現(xiàn)有14號大廳總營業(yè)面積2萬平方米左右，交通便利。倉庫、住宿及其它設施齊全。商場開業(yè)運行六年來，經(jīng)營狀況良好；一號廳為精品大廳，面積3000平方米，三號精品大廳、四號名優(yōu)大廳有一部分攤位，攤位面積有限，以名牌沙發(fā)等為主，經(jīng)濟效益達5000萬元/年。面積總計：市場名稱太東義烏紡織品批發(fā)振宇批發(fā)琵琶山草橋口（夏橋）規(guī)模4萬平米4000平米8000平米4萬平米租金13元/天平米平米平米平米平米平米經(jīng)營狀況好一般較好一般一般一般l 振宇批發(fā)大市場總投資3000萬元，占地300畝，總建筑面積88000平方米，按經(jīng)營門類分為服裝、紡織面料、床上用 品、窗簾、皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、辦公用品等十大專業(yè)經(jīng)營區(qū)域；l 太東批發(fā)大市場市場總投資680萬元。占地50畝，總建筑面積21000平方米，擁有營業(yè)房1200間。它南靠繁華的太白東路，三面臨街，交通便利，整個市場分為服裝、床上用品、布匹、鞋帽、百貨、通訊、家電、日化等眾多商品區(qū)；l 夏橋批發(fā)市場是濟寧市最早的小商品批發(fā)市場，主要經(jīng)營日用品、煙酒糖茶等的商品，但是目前該市場經(jīng)營情況并不理想，很多鋪位處于空置狀態(tài)；l 義烏小商品城由九巨龍集團與浙江義烏小商品經(jīng)銷商強強聯(lián)合，為魯西南地區(qū)最大的“小商品批發(fā)零售集散中心”，05年5月正開業(yè)，但經(jīng)營狀況一般，很多鋪位處于空置狀態(tài)；l 琵琶山批發(fā)市場規(guī)模較小，僅8000余㎡，主要經(jīng)營日用品、廚房用品、鞋帽、文具用品等，經(jīng)營情況一般，攤位距離出入口較近的租金要高一些，能達到3元/天㎡，沿街鋪位基本考慮了內(nèi)外雙向開門，方便了消費者的購物需求。面積總計：市場名稱億維數(shù)碼廣場位置位于建設北路，常青路與洸河路中間規(guī)模層數(shù)5層各層經(jīng)營內(nèi)容一層：品牌電腦及數(shù)碼產(chǎn)品；二層：辦公電子產(chǎn)品；三層：耗材；四、五層：電子俱樂部及培訓經(jīng)營狀況良好重點商業(yè)經(jīng)營狀況研究分析東東美業(yè)15九都服飾15火炬賓館雙匯鮮肉30海爾家電大廈2000海爾精品家具4000中國移動 太