某項目市場調(diào)研報告(存儲版)
【正文】 景?！ㄖ挝辉O(shè)計中，局部交通動線的組織似需再作商榷?！旧行枭钊胗懻摰膯栴}】※本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。第五章： 項目定位分析本案擬定位于“戶外休閑+運動型”主題商城，其原因如下：競爭面分析——差異化競爭與本案直接競爭的同類型項目目前有F城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動+休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。劣勢：●案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯●成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯?！羰袌錾系牡赇佒饕猿鍪鄣姆绞秸猩?，這樣的銷售方式風(fēng)險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在1213年。蔞葑社區(qū)服務(wù)中心：蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積71670 m2，總建筑面積55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)3萬m2，包括超市12000 m2，商業(yè)8000 m2，酒店娛樂5400 m2，公共服務(wù)4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段。在該案的經(jīng)營項目規(guī)劃中，地下一層（即1樓）主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。休閑活動中心，健身俱樂部及部分商務(wù)辦公于一體?！鲩L三角都市圈的形成，也會在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費”的現(xiàn)象不容忽視，針對這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象?！鲭S著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強。值得一提的是幾個風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。（4）、吳中區(qū)由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋（百潤發(fā)、華潤）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意?！龀墒斓纳倘^(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動作用明顯。居民消費結(jié)構(gòu)在提升，中、高檔消費群體正在形成，消費增長的增量部分主要是由中、高檔消費形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費和汽車消費成為熱點。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。（2）近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)?？涨埃用窦彝プ》織l件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加，2002年居住類支出（不含購房本身支出）%，增幅居八大類消費首位。2002年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、無錫、常州也分別高1460元、629元、684元。居民收入的主要特點是：收入來源趨于多元化。與其他3市的差距不是很大，尤其是與南京、無錫兩市差距更小。蘇南5市歷年人均居民可支配收入一覽表年份城市名1999年2000年2001年2002年絕對值（元）絕對值（元）絕對值（元）絕對值（元）蘇州市840692741051510617無錫市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157鎮(zhèn)江市6569717076988202●從上圖可以看出，蘇南5市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。把握機會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。調(diào)研、策劃、造勢、推案用心營造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！ 第一章 消費市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ仍趪窠?jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。蘇南5市人口就業(yè)情況表（單位：%）城市名就業(yè)人口國有集體其他經(jīng)濟(jì)個體私營個體被雇退休再就業(yè)其它就業(yè)全省100南京市100無錫市100常州市100蘇州市100鎮(zhèn)江市100從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。蘇南5市消費絕對值全省領(lǐng)先，消費增幅普遍較低隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費水平不斷增長?！窠?jīng)營凈收入和財產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。(元)蘇州為各地的%江蘇省81782439無錫市9988629常州市9933684南京市91571460南通市86401977鎮(zhèn)江市82022415徐州市80372580揚州市78332784泰州市77882829鹽城市72743343淮安市71583459連云港市69533664宿遷市50415576 指標(biāo)滬浙粵城市居民人均可支配收入(元)比蘇州177。至2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，居全省第一。四、消費指標(biāo)走勢分析社會消費品零售總額（億元）走勢圖 消費品市場需求旺盛，全市消費品市場持續(xù)走強，從1978年 至2002年，社會消費品零售總額曲線近似直線上升，尤其是1990年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢，%。尤其是完成投資和新開工面積兩個指標(biāo)的增幅，更是強勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強，資金到位狀況良好。預(yù)測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。預(yù)測：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場潛力相對較小，潛力相對較大的地區(qū)有三個：長橋、木瀆、太湖。二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，%、%%，創(chuàng)歷史最高水平。歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢分析※從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年（
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