【正文】 技巧等。而且，目前還沒有出現(xiàn)全國(guó)性的零售企業(yè)。管理上缺乏一貫性，服務(wù)上缺乏一致性，企業(yè)也就缺乏相應(yīng)的形成差別化的有效措施。　　　?。ǘ耙?guī)范化”是我國(guó)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的一個(gè)主要趨勢(shì)。一部分食品超市也將會(huì)發(fā)展成大型綜合超市?！　〗窈笠欢螘r(shí)期，是我國(guó)零售業(yè)態(tài)間競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)期。隨著連鎖經(jīng)營(yíng)的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。盡管我國(guó)各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過(guò)程中存在很多問(wèn)題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對(duì)各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國(guó)外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國(guó)的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國(guó)，單純依靠市場(chǎng)力量自發(fā)推進(jìn)有效競(jìng)爭(zhēng)的形成將是緩慢和低效率的。又稱為特許經(jīng)營(yíng)、特許專賣、特許連鎖、加盟連鎖在特許經(jīng)營(yíng)的發(fā)源地美國(guó)，曾經(jīng)有很多人試圖為特許經(jīng)營(yíng)下一個(gè)精確的定義，以涵蓋在特許交易中所涉及的所有要素。　按照我國(guó)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國(guó)際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)（專賣）店和其他。這表明超級(jí)市場(chǎng)首先是自助服務(wù)的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，種類繁多。其他業(yè)態(tài)，指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購(gòu)商店等）。倉(cāng)儲(chǔ)超市：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售和提供有限服務(wù)為特征的零售業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)基　商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來(lái)購(gòu)買商品得顧客居住得地理范圍。商圈規(guī)模可通過(guò)廣告宣傳、推銷方法、服務(wù)方式、公共關(guān)系等各種促銷手段贏得顧客，如優(yōu)惠酬賓、有獎(jiǎng)銷售、禮品卷、各種顧客俱樂部等方式都可能擴(kuò)大商圈的邊際范圍。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費(fèi)者客流量和購(gòu)物距離進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查。客流時(shí)商店經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素，一家商店若要獲得成功，必須有足夠的顧客來(lái)源。過(guò)往行人也是商店客流來(lái)源的一個(gè)重要組成部分，其流動(dòng)規(guī)律同樣不能忽視。城市規(guī)劃也會(huì)對(duì)商店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，有些地點(diǎn)從近期來(lái)看，可能是店址的最佳選擇，但是可能隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適宜設(shè)店，相反如果從近期看可能并不理想，但是從規(guī)劃前景看可能很有前途。發(fā)展性就是說(shuō)消費(fèi)者的需求隨著社會(huì)發(fā)展收入水平的提高是不斷向前發(fā)展的。流行性在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，消費(fèi)者對(duì)商品和服務(wù)的需求會(huì)產(chǎn)生一種“熱潮”現(xiàn)象，即人們把購(gòu)買某種式樣、色彩、質(zhì)量的產(chǎn)品或取得某種服務(wù)作為時(shí)尚，競(jìng)相購(gòu)買，從而出現(xiàn)了消費(fèi)流行。比如說(shuō)從吃的方面就有南甜、北咸、東辣、西酸之說(shuō)?？偸杖攵?，總需求就大；家庭收入和人均收入水平則直接影響消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)。因此，有什么樣的消費(fèi)觀念就會(huì)形成什么樣的消費(fèi)需求。心理動(dòng)機(jī)是由人們的心理活動(dòng)過(guò)程引起的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。由于人們的情緒變化是波動(dòng)的，所以情緒動(dòng)機(jī)所引起的購(gòu)買行為，都具有沖動(dòng)性、即景性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)。求實(shí)動(dòng)機(jī)即以追求商品的使用價(jià)值為主要特征的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。持這類動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者在購(gòu)買商品時(shí)，為了顯示自己特殊的身份、地位，特別注重商品商標(biāo)的名聲、生產(chǎn)和銷售企業(yè)的聲譽(yù)、商品的“吉利”名稱和高價(jià)格等。購(gòu)買地點(diǎn)消費(fèi)者購(gòu)買某商品的地點(diǎn)是因商品和商店而各不相同的。批發(fā)商批發(fā)的定義：批發(fā)包含一切將貨物或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進(jìn)行購(gòu)買的人或者組織的活動(dòng)。顧名思義有限服務(wù)批發(fā)商的服務(wù)項(xiàng)目較少。他們將產(chǎn)品目錄及訂單寄給零售店、制造商甚至大型企事業(yè)單位，收到訂單后一面?zhèn)湄?，一面向訂貨方面要求預(yù)付款及其他條件，然后通過(guò)郵寄等方式供貨。雙方一般要簽訂合同，明確雙方權(quán)限、代理區(qū)域、定價(jià)政策、傭金比例、訂單處理程序、送貨服務(wù)及其他各種保證。一般生產(chǎn)商對(duì)傭金商人比較了解，放心將產(chǎn)品交給傭金商人。有零售行為的單位或個(gè)人并不都是批發(fā)商。零售商是指以零售活動(dòng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。傭金商人傭金商人又稱代辦行，他們實(shí)際擁有產(chǎn)品，也有批發(fā)檔口，也不是代理一家，代理時(shí)間長(zhǎng)短也不一定，甚至可以代生產(chǎn)商參加生意談判。它可以代表買方也可以代表賣方。郵購(gòu)批發(fā)商郵購(gòu)批發(fā)商。產(chǎn)業(yè)分銷商產(chǎn)業(yè)分銷商指專門向生產(chǎn)部門而不是向零售商供應(yīng)商品（作為生產(chǎn)部門的原材料、半成品或零部件）的批發(fā)商。銷售渠道研究銷售渠道——任意企業(yè)或個(gè)人，他們共同參加產(chǎn)品從生產(chǎn)廠家到最終用戶或消費(fèi)者的流動(dòng)過(guò)程。4消費(fèi)者購(gòu)買行為購(gòu)買者行為的內(nèi)容購(gòu)買對(duì)象購(gòu)買對(duì)象包括全確定型即消費(fèi)者在進(jìn)入商店前，對(duì)商品的名稱、商標(biāo)、規(guī)格、型號(hào)、式樣、色彩以及價(jià)格幅度都有明確的要求；半確定型是消費(fèi)者進(jìn)入商店以前已經(jīng)確定樂商品的種類，其它的還沒有完全確定；不確定型為隨心所欲碰到感興趣的或合適的就會(huì)購(gòu)買。持這種動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者在購(gòu)買商品時(shí)，特別注重商品的價(jià)格，要求價(jià)廉物美。社會(huì)心理動(dòng)機(jī)由社會(huì)因素引起的心理動(dòng)機(jī)叫社會(huì)心理動(dòng)機(jī)。包括情緒動(dòng)機(jī)和情感動(dòng)機(jī)兩種。如為治病購(gòu)買藥品，為防止意外損失而購(gòu)買保險(xiǎn)等繁衍動(dòng)機(jī)繁衍動(dòng)機(jī)是為了組織家庭、繁衍后代、撫育子女而產(chǎn)生的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。消費(fèi)觀念因素消費(fèi)觀念是消費(fèi)者生活消費(fèi)的指導(dǎo)思想?？扇我庵涞氖杖胧怯绊懛巧畋匦杵沸枨蟮淖钪匾蛩亍１热绐?dú)生子女的增加，使兒童用品的需求檔次提高。這種改變可能變多，也可能變少，從而表現(xiàn)出市場(chǎng)需求的伸縮性。物業(yè)面積和形狀也要與零售商的設(shè)計(jì)思路吻合。新商店通常應(yīng)設(shè)在能見度高的地方，如兩面或三面臨街的路口，公共場(chǎng)所的迎面處等，其能見度較高，還可通過(guò)盡量擴(kuò)充櫥窗面積、增開出入口等方法均可提高可見度。要了解商店的客流規(guī)律，必須分析當(dāng)?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口分布及年齡構(gòu)成等。連鎖商店要取得成功，必須不斷地在新地區(qū)域開拓新地網(wǎng)點(diǎn)，在網(wǎng)點(diǎn)布置時(shí)要盡量避免商圈重疊，在同一區(qū)域重復(fù)建設(shè)。對(duì)于新開設(shè)的商店，劃定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)的銷售潛力，運(yùn)用趨勢(shì)分析，包括分析有關(guān)部門提供的城市規(guī)劃、人口分布、住宅建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展變化趨勢(shì)。對(duì)于日用品一般顧客要求方便，所以一般商圈較小，而如果是貴重、大宗商品時(shí)顧客有時(shí)候會(huì)不惜距離，所以商圈范圍也相應(yīng)較大。址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營(yíng))結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)功能商業(yè)信息自動(dòng)化中型超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主營(yíng)業(yè)面積2000至5000平方米以銷售生鮮食品、食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行有少量面積的停車場(chǎng)，提供部分生鮮食品加工等服務(wù)項(xiàng)目程度較高大型綜合超市區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購(gòu)全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積50%的停車場(chǎng)程度較高倉(cāng)儲(chǔ)超市城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實(shí)行低價(jià)格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)程度較高，并一般實(shí)行會(huì)員制客戶管理方式專業(yè)店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)——大型專業(yè)店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街、城郊結(jié)合部和交通要道附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積2000平方米以上以銷售某一大類或幾個(gè)大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積50%的停車場(chǎng)，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)程度較高專賣店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、大型購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主營(yíng)業(yè)面積根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺(tái)銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)——百貨店市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、鞋帽、化妝品、文體用品、家庭用品為主采取柜臺(tái)銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全一般大型購(gòu)物中心市級(jí)商業(yè)中心、城鄉(xiāng)結(jié)合部的城市主干道附近經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米以上內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營(yíng)管理，店鋪分散承租獨(dú)立經(jīng)營(yíng)設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)，功能齊全，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體大型購(gòu)物中心：在一個(gè)大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。中型超市：采取自選銷售方式，以銷售生鮮食品、食品和日常生活用品為主，能夠基本滿足顧客日常生活消費(fèi)需求的零售業(yè)態(tài)?！　∥覈?guó)從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長(zhǎng)期的中小型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、郵購(gòu)、電視導(dǎo)購(gòu)和直銷。近年來(lái)，受國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢(shì)，盡管當(dāng)前世界各國(guó)對(duì)零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點(diǎn)不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。3．在合同中包含一些調(diào)整和控制條款，以指導(dǎo)受許可人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?？偛磕軌虿樵兊絺}(cāng)庫(kù)（配送中心）的商品進(jìn)銷調(diào)存以及門店的銷售情況。目前我國(guó)大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實(shí)行組合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)，尤其要注重設(shè)法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)并充分展示出商場(chǎng)整體的目標(biāo)顧客定位。　?。ǘ?shí)現(xiàn)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購(gòu)買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購(gòu)買、快速購(gòu)買的“無(wú)重復(fù)商店”；有通過(guò)電子網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)交易的“全功能超級(jí)市場(chǎng)”等陸續(xù)出現(xiàn)?！　∥覈?guó)的連鎖業(yè)比重極小，只不過(guò)剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。其中一部分精品店、名品店會(huì)進(jìn)入到大型百貨店中設(shè)址；專賣店將進(jìn)一步向個(gè)性化、民族化方向發(fā)展。隨著我國(guó)生產(chǎn)力水平的不斷提高，生鮮食品從生產(chǎn)到消費(fèi)之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會(huì)逐步增加，并達(dá)到規(guī)范化的水平?！　⌒屡d零售業(yè)態(tài)促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。但目前來(lái)看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)和管理方式。在美國(guó)，主要的零售市場(chǎng)前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個(gè)市場(chǎng)份額的70%以上。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個(gè)字來(lái)概括。具體表現(xiàn)為城市大型商場(chǎng)超常規(guī)發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)中心重復(fù)建設(shè)，而農(nóng)村新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不多，規(guī)模普遍偏小，超級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和低價(jià)特征難以體現(xiàn)。因此，我國(guó)的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達(dá)國(guó)家走過(guò)的漫長(zhǎng)發(fā)展道路，它從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)一下跳進(jìn)了現(xiàn)代零售業(yè)的國(guó)際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時(shí)進(jìn)入的特征。國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制已初步形成。隨著居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，其消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)心理都發(fā)生了變化，這就對(duì)零售經(jīng)營(yíng)提出了新的要求。大型綜合超市和倉(cāng)儲(chǔ)超市、廉價(jià)商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。由此，在我國(guó)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個(gè)極端，一方面大型商廈經(jīng)營(yíng)日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、南京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。　?。ㄆ撸?duì)外開放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化　　我國(guó)流通領(lǐng)域的改革開放，使外商進(jìn)入速度加快，競(jìng)爭(zhēng)日益國(guó)際化。表4 2001年按商品年銷售額規(guī)模分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位構(gòu)成分組產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位數(shù)從業(yè)人數(shù)商品銷售額比重表3　2001年按經(jīng)營(yíng)方式和業(yè)態(tài)分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位構(gòu)成分組　產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位數(shù)從業(yè)人數(shù)商品銷售額比重　表2 2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位人員與銷售額構(gòu)成 單位數(shù)　 （萬(wàn)個(gè)）比重　　 （%）　　我國(guó)零售業(yè)新興業(yè)態(tài)不是依次進(jìn)入市場(chǎng)，而是幾乎同一時(shí)期進(jìn)入的，并沒有遵循上述一般規(guī)律?！　《?、零售業(yè)經(jīng)營(yíng)多元化的主要特點(diǎn)　　　　歷史上，發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。筆者在此提醒廣大商鋪投資者擦亮眼睛，要謹(jǐn)慎對(duì)待那些被人為地提高倍率后，還被鼓吹極有投資價(jià)值的商鋪?！　∩啼伿蹆r(jià)確定　　與住房售價(jià)無(wú)必然關(guān)系　　事實(shí)上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價(jià)時(shí)，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價(jià)簡(jiǎn)單地按某一倍率定價(jià)的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來(lái)確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。而住宅的價(jià)格只要開發(fā)商愿意降低到一定程度總是有人愿意買的?！　?．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。大中型商業(yè)物業(yè)必須統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，否則將容易造成混亂，使項(xiàng)目的租金收益水平下降?！　?5)現(xiàn)場(chǎng)包裝。如果營(yíng)銷周期拖得太長(zhǎng)將使項(xiàng)目人氣不旺，從而項(xiàng)目銷售陷入困境?！　?．營(yíng)銷推廣?！　∫陨舷嚓P(guān)內(nèi)容對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是必不可少的步驟，對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以簡(jiǎn)化項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和融資。雖然對(duì)于住宅而言，也存在諸如“溫州購(gòu)房團(tuán)”這樣的大型投資客，