【正文】 四、 商戶有要求，項目有計劃，經營回報難，投資回報更難 調研 300 多個商 戶，普遍認為膠州新城區(qū)商業(yè)需要 5 年培養(yǎng)市場時間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數商家在成熟運營中能承受平均租金水平不超過 1 元 /平 /天，而本項目起價要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測算投資回報需要 年，這個數子一般都會讓投資客猶豫不絕，對項 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 27 頁 目招商和銷售都會造成難度。同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄 。 物業(yè)租金：盛福物業(yè) （開發(fā)公司），物業(yè)費用 元 ? 諾貝爾山莊網點 建筑面積： 8000 ㎡，雙層網點居多。雙層或三層 價格： 4000 元 /㎡ 4500 元 /㎡， 網點規(guī)劃：超市 2 萬 ，外街為汽車展示廳，引進汽車專賣店，內街為情景步行街， 66%對外銷售， 33%自主經營。 ? 湖州路 ? 福州路 膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在蘭州路段的南北兩側，并向南北兩側逐漸減少，租金價格也逐漸降低。 ? 鄭州路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域） 西起杭州路東至鄭家小莊，全長 4000 米，約有 門店 150 多家，集中了一批大中型商業(yè)實體，主要有世紀大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯公司等，同時輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個私經營業(yè)戶。在新城區(qū)這個還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個租金水平是很難接受的。 根據我們調研統(tǒng)計，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現有已經營商業(yè)面積估計不低于 50 萬，同時在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目 5 個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項目有 2 個，供應量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網點供應，總量也在 10 萬左右，老城區(qū)人口最多在 40萬左右 ，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過北京這樣的發(fā)達城市，銷售形式不容樂觀，同時老城區(qū)商業(yè)網點價格在 4000——14000 不等，目前只有膠州灣財富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到 10000 以上，其他項目均在 6000 之間徘徊，同時老城區(qū)各項設施一應俱全，人口居住密度大，商業(yè)經營培育期短，但除個別項目外，商 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎情況下，本項目立市會有較大的市場壓力。勝利村政府計劃明年將區(qū)域內的 電纜廠 遷出，改建為 營業(yè)面積 萬平方米的大型電子信息城；再投資 億元把目前的農貿市場改造成 5 萬平方米的小商品城；搬遷農貿市場西側一家鞋廠，在原地建設商貿居住中心 。如圖： 由于國貨（新世界購物中心）所占據的較為良好的地理位置，同時經營時間較長，區(qū)域已經自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場 —— 三聯家電，通訊市場和服裝、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補，區(qū)域消費業(yè)態(tài)相當完善。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 27 頁 但本項目在整個新城商務大道并未啟動運營之前，做為標志性商業(yè)項目開發(fā)運作，所承受市場風險相對比較大，同時新城區(qū)發(fā)展需要時間進一步完善各項基礎設施，才可使商業(yè)發(fā)展推動到成熟運作，開發(fā)時間和時機來說對于本項目來說都是比較嚴峻的考驗。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。 據相關部門統(tǒng)計，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產開發(fā)量達到 50 多萬建筑平方米。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產開發(fā)量達到 97 萬，預計 20xx 年膠州房地產開發(fā)量將達到 120 多萬，持續(xù)發(fā)展整個膠州地產市場熱潮。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個中心城四周，連接城市各個功能區(qū)域，同時也做為城鄉(xiāng)結合 的過渡空間給予城區(qū)中心一個完整的布局。 ? 利群商場 利群商場位于蘇州路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅，以超市為主力店帶動的中高檔服飾品牌商場。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 佳樂家購物中心的引進就是該區(qū)域改造的第一步。 新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應豐富，但經營寥寥，嚴重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng) 新城區(qū)現有社區(qū) 13 個，在開發(fā)建設社區(qū) 8 個， 所有社區(qū)建設都配套相當面積商業(yè)網點： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開間式框架結構，分東、西獨立兩部分組成。在我們調查的人中，大部分人認為新城區(qū)商業(yè)地產的租金應在 元之間，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。 租金價格指數分析： 國貨附近租金價格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側降低。在蘭州路段附近北側租金在 ~ 之間，南側東關大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價格在 ~ 之間。標準的購物中心。 價格： 4000 元 物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費用 元 老城區(qū)商業(yè)網點售價分析 ? 膠州灣財富中心 膠州灣財富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物保護單位 —— 膠州城隍廟，項目總建筑面積 25 萬平方米，集星級酒店、酒店式公寓、財富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項目于 20xx 年 11 月奠基，預計于 20xx 年奧運會召開前投入運營。本案仍未動工，上市時間已經沒有什么沖突。 五、 產品規(guī)劃還是有一定問題，經營管理問題不可避免 本項目開發(fā)建設從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販式 KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設 施條件差距很大，經營時間也各不相同，建設前期招商確定建設已經很難，就算按規(guī)劃建設，建設成本也會很高；建設成型再招商更不可能，同時統(tǒng)一的經營管理和物業(yè)管理維護也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進深大價錢也是項目銷售和招商難點，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長也很難使項目在短期向高端產品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內經營，同時投資招商運營沒有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項目在整體商業(yè)運營信心上會讓客戶大打折扣，投資風險難使客戶有明確投資趨向。 三、 本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問題，商業(yè)沒有人氣就無 法帶動盈利，本項目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場的項目，可現有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區(qū)客流來此消費，頻次性還無法估計，但車行 30 分鐘距離所促使的結果直接就是目的性消費客戶，但本項目規(guī)劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗消費模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費人群，觀之中國現有幾個發(fā)達城市在城鄉(xiāng)結合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強經營，甚至虧本經營，本項目是否真的養(yǎng)的住。 第四部分 項目競爭項目案例分析 一、 曾經認為的本項目主要競爭對手 — 膠州灣財富中心，現已不具可比性 ? 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發(fā)建設的新城區(qū)； ? 據不完全統(tǒng)計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計有 20 條公交線路途經膠州灣財富中心；計 4 條線路途經本項目； ? 財富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強，但由于人口密度關系，商業(yè)投資信心嚴重不足； ? 財富中心的開發(fā)商為香港香江地產，該公司已成功運作多處此類項目，具有豐富的經營管理經驗；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經營的后續(xù)經營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內，空置商業(yè)地產產品近 10萬平方米，規(guī)劃建設的利群商場尚未計算在內； ? 膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分