【正文】 四、 商戶有要求，項(xiàng)目有計(jì)劃，經(jīng)營(yíng)回報(bào)難，投資回報(bào)更難 調(diào)研 300 多個(gè)商 戶，普遍認(rèn)為膠州新城區(qū)商業(yè)需要 5 年培養(yǎng)市場(chǎng)時(shí)間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開(kāi)始租金要很低，隨著市場(chǎng)的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運(yùn)營(yíng)中能承受平均租金水平不超過(guò) 1 元 /平 /天，而本項(xiàng)目起價(jià)要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測(cè)算投資回報(bào)需要 年，這個(gè)數(shù)子一般都會(huì)讓投資客猶豫不絕，對(duì)項(xiàng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 27 頁(yè) 目招商和銷(xiāo)售都會(huì)造成難度。同時(shí)膠州灣財(cái)富中心已正式開(kāi)盤(pán)，商業(yè)部分已基本售罄 。 物業(yè)租金：盛福物業(yè) （開(kāi)發(fā)公司），物業(yè)費(fèi)用 元 ? 諾貝爾山莊網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 8000 ㎡，雙層網(wǎng)點(diǎn)居多。雙層或三層 價(jià)格： 4000 元 /㎡ 4500 元 /㎡， 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：超市 2 萬(wàn) ，外街為汽車(chē)展示廳，引進(jìn)汽車(chē)專賣(mài)店，內(nèi)街為情景步行街， 66%對(duì)外銷(xiāo)售， 33%自主經(jīng)營(yíng)。 ? 湖州路 ? 福州路 膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在蘭州路段的南北兩側(cè)，并向南北兩側(cè)逐漸減少，租金價(jià)格也逐漸降低。 ? 鄭州路商業(yè)街 （國(guó)貨所在區(qū)域） 西起杭州路東至鄭家小莊，全長(zhǎng) 4000 米，約有 門(mén)店 150 多家，集中了一批大中型商業(yè)實(shí)體，主要有世紀(jì)大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場(chǎng)、龍聯(lián)公司等，同時(shí)輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個(gè)私經(jīng)營(yíng)業(yè)戶。在新城區(qū)這個(gè)還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個(gè)租金水平是很難接受的。 根據(jù)我們調(diào)研統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現(xiàn)有已經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積估計(jì)不低于 50 萬(wàn)，同時(shí)在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計(jì)不低于 20 萬(wàn)，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目 5 個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過(guò) 15 萬(wàn)，常州路在售商業(yè)項(xiàng)目有 2 個(gè)，供應(yīng)量估計(jì)不低于 4 萬(wàn)，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在 10 萬(wàn)左右，老城區(qū)人口最多在 40萬(wàn)左右 ，在這種開(kāi)發(fā)熱潮下，未來(lái)老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過(guò)北京這樣的發(fā)達(dá)城市，銷(xiāo)售形式不容樂(lè)觀，同時(shí)老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格在 4000——14000 不等，目前只有膠州灣財(cái)富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣(mài)到 10000 以上，其他項(xiàng)目均在 6000 之間徘徊，同時(shí)老城區(qū)各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，人口居住密度大，商業(yè)經(jīng)營(yíng)培育期短，但除個(gè)別項(xiàng)目外，商 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 27 頁(yè) 業(yè)銷(xiāo)售依然緩慢，這種市場(chǎng)基礎(chǔ)情況下，本項(xiàng)目立市會(huì)有較大的市場(chǎng)壓力。勝利村政府計(jì)劃明年將區(qū)域內(nèi)的 電纜廠 遷出，改建為 營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米的大型電子信息城；再投資 億元把目前的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造成 5 萬(wàn)平方米的小商品城；搬遷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)一家鞋廠，在原地建設(shè)商貿(mào)居住中心 。如圖： 由于國(guó)貨（新世界購(gòu)物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，區(qū)域已經(jīng)自然形成以 它為核心向外輻射的半主力店及商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購(gòu)物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場(chǎng) —— 三聯(lián)家電，通訊市場(chǎng)和服裝、手飾專賣(mài)店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 27 頁(yè) 但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道并未啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作，所承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動(dòng)到成熟運(yùn)作，開(kāi)發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來(lái)說(shuō)對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路。 據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，膠州老城區(qū)在 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 50 多萬(wàn)建筑平方米。新老城區(qū)在 20xx 年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 97 萬(wàn)，預(yù)計(jì) 20xx 年膠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到 120 多萬(wàn)，持續(xù)發(fā)展整個(gè)膠州地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮。 新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。 三、 膠州主要交通道路研究分析 膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)及海爾大道組成，環(huán)繞整個(gè)中心城四周，連接城市各個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也做為城鄉(xiāng)結(jié)合 的過(guò)渡空間給予城區(qū)中心一個(gè)完整的布局。 ? 利群商場(chǎng) 利群商場(chǎng)位于蘇州路與國(guó)貨（新世界購(gòu)物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場(chǎng)。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 27 頁(yè) 佳樂(lè)家購(gòu)物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。 新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營(yíng)寥寥，嚴(yán)重的供需不平衡，市場(chǎng)有待培養(yǎng) 新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個(gè)，在開(kāi)發(fā)建設(shè)社區(qū) 8 個(gè)， 所有社區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開(kāi)間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立兩部分組成。在我們調(diào)查的人中，大部分人認(rèn)為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租金應(yīng)在 元之間，投資回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，影響了投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望。 租金價(jià)格指數(shù)分析： 國(guó)貨附近租金價(jià)格相對(duì)較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側(cè)降低。在蘭州路段附近北側(cè)租金在 ~ 之間，南側(cè)東關(guān)大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，租金價(jià)格在 ~ 之間。標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心。 價(jià)格： 4000 元 物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)分析 ? 膠州灣財(cái)富中心 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級(jí)文物保護(hù)單位 —— 膠州城隍廟，項(xiàng)目總建筑面積 25 萬(wàn)平方米，集星級(jí)酒店、酒店式公寓、財(cái)富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項(xiàng)目于 20xx 年 11 月奠基，預(yù)計(jì)于 20xx 年奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前投入運(yùn)營(yíng)。本案仍未動(dòng)工，上市時(shí)間已經(jīng)沒(méi)有什么沖突。 五、 產(chǎn)品規(guī)劃還是有一定問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題不可避免 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)從地而起，地下規(guī)劃由家居廣場(chǎng)、國(guó)際電影院、洗浴中心、健身房、量販?zhǔn)?KTV 五種不同商業(yè)業(yè)態(tài)組成，這五種商業(yè)業(yè)態(tài)所需要物業(yè)設(shè) 施條件差距很大，經(jīng)營(yíng)時(shí)間也各不相同，建設(shè)前期招商確定建設(shè)已經(jīng)很難，就算按規(guī)劃建設(shè)，建設(shè)成本也會(huì)很高；建設(shè)成型再招商更不可能，同時(shí)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理維護(hù)也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進(jìn)深大價(jià)錢(qián)也是項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商難點(diǎn)，品牌店選擇成熟區(qū)、選址周期長(zhǎng)也很難使項(xiàng)目在短期向高端產(chǎn)品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會(huì)在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)投資招商運(yùn)營(yíng)沒(méi)有商業(yè)物業(yè)管理的支持，項(xiàng)目在整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)信心上會(huì)讓客戶大打折扣，投資風(fēng)險(xiǎn)難使客戶有明確投資趨向。 三、 本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，商業(yè)街養(yǎng)市難 新城區(qū)道路建設(shè)新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區(qū)入住率低的主要問(wèn)題，商業(yè)沒(méi)有人氣就無(wú) 法帶動(dòng)盈利，本項(xiàng)目是新城區(qū)商業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)的項(xiàng)目，可現(xiàn)有交通情況只有 4 條公交車(chē)，如果針對(duì)區(qū)域高端客戶，人氣聚集需要時(shí)間，如果牽引老城區(qū)客流來(lái)此消費(fèi)，頻次性還無(wú)法估計(jì)，但車(chē)行 30 分鐘距離所促使的結(jié)果直接就是目的性消費(fèi)客戶，但本項(xiàng)目規(guī)劃又是以休閑娛樂(lè)一站式為主的體驗(yàn)消費(fèi)模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車(chē)族為主要消費(fèi)人群，觀之中國(guó)現(xiàn)有幾個(gè)發(fā)達(dá)城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部位為有車(chē)族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，甚至虧本經(jīng)營(yíng)，本項(xiàng)目是否真的養(yǎng)的住。 第四部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目案例分析 一、 曾經(jīng)認(rèn)為的本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 — 膠州灣財(cái)富中心，現(xiàn)已不具可比性 ? 膠州灣財(cái)富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 27 頁(yè) 置；本案位于新近開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城區(qū)； ? 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)膠州灣財(cái)富中心周邊道路平均每十分鐘車(chē)流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車(chē)流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計(jì)有 20 條公交線路途經(jīng)膠州灣財(cái)富中心；計(jì) 4 條線路途經(jīng)本項(xiàng)目； ? 財(cái)富中心所處的中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足； ? 財(cái)富中心的開(kāi)發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運(yùn)作多處此類項(xiàng)目，具有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)；本案開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有將商業(yè)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題列入考慮范疇； ? 膠州灣財(cái)富中心所處 區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財(cái)富中心外已沒(méi)有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域內(nèi)，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近 10萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場(chǎng)尚未計(jì)算在內(nèi)； ? 膠州灣財(cái)富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分