【正文】 街道，但業(yè)態(tài)存在過于單一的情況。 中房花苑： 建筑面積約 3000 平方米，共 14 套，雙層。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 新城區(qū)住宅配套商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)有以下幾個(gè)共同特點(diǎn)：雙層臨街鋪位，單位面積 200 平方米以上，均價(jià)在 5000 左右，主要功能是為社區(qū)住戶服務(wù)。居民因?yàn)樯畈槐愣蟹坎蛔?，商家因?yàn)槿鄙偃藲舛鴽]有信心進(jìn)駐，雙方都在等待對(duì)方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成為制約新城區(qū)發(fā)展的瓶頸。 租金指數(shù)分析： 整條路自南向北租金價(jià)格根據(jù)面積不同、租賃年代不同，租金價(jià)格起伏不定，忽高忽低。 中部商業(yè)形態(tài)規(guī)律性不是很明顯，僅僅是在國貨附近精品店多一些，租金價(jià)格相對(duì)較高，一般在 ~ 之間，向東到福州路段商業(yè)形態(tài)多樣化，租金價(jià)格依次降低到 ~ 元。 ? 惠州路 主要業(yè)態(tài)集中在膠州路段與蘭州路段間。 在杭州路與福州南路段間，業(yè)態(tài)相對(duì)集中，租金價(jià)格相對(duì)平緩，一般在 ~ 左右。西側(cè)商鋪暫做售樓處使用。目前一期每套在 100~140 ㎡之間，共 60 套，雙層 價(jià)格：約 5200~5300 元 /㎡ 物業(yè)租金：澳大利亞聯(lián)一顧問，物業(yè)費(fèi)用 ~ 元之間 ? 水岸府邸網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 6000~7000平米。 價(jià)格： 4200 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 物業(yè)租金：未定 ? 藍(lán)水假期網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 萬㎡，雙層網(wǎng)點(diǎn)，單套面積 300 ㎡左右 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 27 頁 價(jià)格： 5500 元 物業(yè)租金：順馳物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用 元 ? 盛福山莊網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積： 10000 ㎡，雙層網(wǎng)點(diǎn)，單套面積 200— 300 ㎡左右， 30套左右。 ? 鑫古城 120xx ㎡純商業(yè)項(xiàng)目，容積率僅為 ；面積 20~150 ㎡還可分割；設(shè) 3000 平中心廣場；重現(xiàn)古典“板橋鎮(zhèn)”風(fēng)格；國有資本運(yùn)作。 同時(shí)關(guān)于整個(gè)膠州商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量已敘述過，在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計(jì)不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目 5 個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過 15 萬，常州路在售商業(yè)項(xiàng)目有 2 個(gè)，供應(yīng)量估計(jì)不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在 10 萬左右，同時(shí)本項(xiàng)目在新城區(qū)周邊 3 公里范圍之內(nèi)，在 售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過 10 萬，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時(shí)間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時(shí)在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場價(jià)格會(huì)對(duì)項(xiàng)目立市有較大沖擊，本項(xiàng)目想高價(jià)入市，在整體市場支撐下，租金和售價(jià)都很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到平衡。 ? 商業(yè)總供應(yīng)量近 8 萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體相同，約 5 萬平方米的主力店， 3 萬平方米的專業(yè)步行街。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 27 頁 二、 項(xiàng)目商鋪單位面積過大，新城區(qū)商業(yè)更加負(fù)累難舉 項(xiàng)目規(guī)劃鋪位 67 個(gè)（除地下廣場）， 300 平方米以上面積鋪位占整個(gè)商業(yè)體量的 60%，上 1000 平方米以上的鋪位有 5 個(gè)，占整個(gè)供應(yīng)體量的25%， 100 以下的鋪位寥寥無幾，而現(xiàn)在新城區(qū)供應(yīng)商鋪面積超過 10 萬，大鋪面居多，雖然基價(jià)不高，但總價(jià)過高，無人問津，投資成本過高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過大，加重商業(yè)氛圍冰冷程度，本項(xiàng)目依然以大鋪面上市，無疑在現(xiàn)有商業(yè)市場不被看好基礎(chǔ)上雪上加霜。 主要就是 注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價(jià)值 ， 市場定位不準(zhǔn) ， 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 盲目，過于房產(chǎn)化 ， 忽視商圈的培育，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項(xiàng)目的增值，從而造成死盤或爛尾。 結(jié)束語： 從 20xx 年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等 相對(duì)發(fā)達(dá)的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。 二、 鑫匯 價(jià) 格： 7000 元 /平方米。 價(jià) 格： F1： 14000 元 /平方米 20xx0 元 /平方米。 ? 福潤銘城網(wǎng)點(diǎn) 建筑面積：雙層網(wǎng)點(diǎn)，單套面積 300 ㎡左右 價(jià)格：未定 總建面及總戶數(shù) :高層， 6 萬㎡； 總戶數(shù)約 600 戶。 物業(yè)管理：膠州本地物業(yè)管理。 西側(cè)商鋪（面積 1200 ㎡）售價(jià) 5500 元 /㎡。 福州路是連接新老城區(qū)的一條主要干道，所以在福州南路上零零散散的分布了一些抵擋的小商鋪，以五金汽配、低檔小吃、美發(fā)等業(yè)態(tài)為主，租金價(jià)格較低一般都在 元以下。利群就坐落在本條商街上。向東到湖州路段前租金降到 元，向西到杭州路段降到~ 元。 同時(shí)采訪 300 多組商戶，對(duì)新城區(qū)商業(yè)氛圍的成熟過渡期， 60%以上 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 認(rèn)為在有大型商業(yè)物業(yè)配套的同時(shí)，還 需要 35 年時(shí)間培養(yǎng)， 25%左右認(rèn)為需要 58 年時(shí)間， 10%左右認(rèn)為需要 10 以上的時(shí)間，極少數(shù)商戶有信心認(rèn)為可以在一兩時(shí)間內(nèi)，能在新城區(qū)經(jīng)營收支平衡，除非物業(yè)租金極低。 對(duì)而自營業(yè)主而言，社區(qū)配套商業(yè)主要面對(duì)社區(qū)居民，以便利店等為主，資金并不充足 ，由于單位面積大而導(dǎo)致總房價(jià)過高，超出了他們的購買能力。 僅以上新城區(qū)澳門路一帶社區(qū)配套，總供應(yīng)商業(yè)面積就超過 10 萬。 金色家園： 商鋪總共約 13000 建筑平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立 兩部分組成，東側(cè)商鋪面積較大，總面積約10000 建筑平方米，地上 3 層，西側(cè)總建筑面積約 3000建筑平方米，地上 2 層。整個(gè)區(qū)域沿著蘭州西路由更多的裝飾裝修涂料 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 器材等專賣店及專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時(shí)向東延伸至國 貨商業(yè)影響區(qū)域。 佳樂家購物中心 位于廣州路和揚(yáng)州路交匯處 ，總 營業(yè)面積 3 萬多平方米 ，一層為佳樂家超市賣場；二層是以精品服飾、鞋帽等為主商場式經(jīng)營管理賣場；三層目前尚未營業(yè)，招商工作進(jìn)在進(jìn)行中。目前，香港恒聯(lián)國際集團(tuán) 與 阜安街道辦事處 （向陽市場所屬政府機(jī)關(guān)） 已經(jīng)初步框定改造計(jì)劃。與國貨同期，均是膠州較早投入使用的大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。并形成了以國貨、利群、向陽市場、佳樂佳、 PS 韓國城、膠州商城為核心的六個(gè)主要商圈。 中心城內(nèi)交通四通八達(dá)，主要由杭州路、廣州北路、常州路、福州路、溫州路五條縱向城市主干道，和由膠州路、鄭州路、蘭州路、揚(yáng)州路、北京路、上海路、澳門路、香港路八條橫向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時(shí)中心布局各個(gè)小區(qū)均設(shè)有社區(qū)規(guī)劃道路，整個(gè)城區(qū)交通動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)通達(dá)。 北部倉儲(chǔ)物流區(qū)東起同三高速，西至膠平路，北起濟(jì)青高速，南到北外環(huán)路。 行政中心區(qū) 是膠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是新城區(qū)的核心區(qū)。 膠州地產(chǎn)發(fā)展熱潮將還會(huì)持續(xù)有一定時(shí)間，新老城區(qū)明顯的差異化 發(fā)展使膠州人有更多的項(xiàng)目選擇，同時(shí)針對(duì)本項(xiàng)目在膠州地產(chǎn)大市場發(fā)展空間中會(huì)有較好立市基礎(chǔ)，但區(qū)域開發(fā)量巨大也會(huì)使項(xiàng)目面臨 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 27 頁 更多市場競爭，市場空間與市場競爭壓力并存，就需要為項(xiàng)目爭取更多的市場資源。 新老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展側(cè)重不同，新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)已過高峰 新城區(qū)與 舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢(shì)來說各有所長，新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)是 規(guī)劃建設(shè) 新、 物業(yè) 檔次高，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量較好，空氣清新，周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)，容積率低等優(yōu)勢(shì)。 第一部分 項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場研究分析 一、 膠州房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 新區(qū)發(fā)展及舊城改造繼續(xù)促進(jìn)膠州地產(chǎn)開發(fā)熱潮 近兩年，膠州房地產(chǎn)市場受青島及周邊區(qū)市房屋價(jià)格持續(xù)攀升的影響，房 市價(jià)格持續(xù)一路攀升，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增 長。 同時(shí)老城區(qū)在膠州政府領(lǐng)導(dǎo)換界的影響下，也在新城區(qū)住宅開發(fā)的投資熱潮拉動(dòng)下，新政府提出舊城改造思想也使部分實(shí)力開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向，對(duì)舊城核心商業(yè)地段進(jìn)行改造開發(fā)，推進(jìn)整個(gè)老城區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市消費(fèi)水平的日益提高和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。 中心城是城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發(fā)市場三大市場。同時(shí)